Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet à Paris (75016) et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet à Paris (75016) ont demandé au Tribunal administratif de Paris :
1°) d'annuler la délibération du conseil municipal de Paris n° 2015 DU 17 des
28, 29 et 30 septembre 2015 autorisant le maire de Paris à céder à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), 116 lots de copropriété dans l'ensemble immobilier Lyautey-Suchet-Auteuil-Tolstoï aux conditions prévues en annexe à cette délibération, en vue de lui permettre de réaliser des logements sociaux ;
2°) le cas échéant, d'enjoindre à la ville de Paris de saisir le juge compétent afin que soient prises en compte les conséquences de l'annulation du contrat de cession, dans un délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 2 500 euros à payer à chacun des syndicats requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1518553/4-3 du 8 décembre 2016, le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 8 février 2017, et un mémoire en réplique et récapitulatif, enregistré le 18 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet à Paris (75016) et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet à Paris (75016), représentés par MeC..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 8 décembre 2016 du Tribunal administratif de Paris ;
2°) d'annuler la délibération du conseil municipal de Paris n° 2015 DU 17 des 28, 29 et 30 septembre 2015 ;
3°) d'enjoindre à la ville de Paris de saisir le juge compétent afin que soient prises en compte les conséquences de l'annulation du contrat de cession, dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Les syndicats requérants soutiennent que :
- la fin de non-recevoir tirée de leur prétendu défaut de qualité pour agir doit être écartée ;
En ce qui concerne la légalité externe :
- l'avis émis par France Domaine est entaché d'une sous-évaluation manifeste ;
En ce qui concerne la légalité interne :
- la cession autorisée à un prix nettement inférieur au marché n'est pas accompagnée de contreparties certaines et précises à la charge du concessionnaire ;
- l'intérêt général de l'opération s'attachant à la réalisation de logements sociaux n'est pas établi ;
- la décision attaquée autorise une vente qui méconnaît la destination de l'immeuble définie au règlement de copropriété et résultant de sa situation objective, et méconnaît ainsi l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 novembre 2017, la ville de Paris, représentée par la SCP Foussard-B..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des syndicats de copropriétaires requérants une somme globale de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La ville de Paris fait valoir que :
- la requête est irrecevable en ce que les syndicats de copropriétaires requérants n'ont pas qualité pour solliciter l'annulation de la délibération attaquée ; ils ne sont pas fondés à invoquer une qualité de contribuable local de la ville de Paris ;
- les moyens soulevés par les syndicats requérants sont infondés, outre que le moyen tiré de la méconnaissance de la destination de l'immeuble est irrecevable et inopérant.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 novembre 2017, la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), représentée par la SCP Foussard-B..., conclut au rejet de la requête pour les mêmes motifs que la ville de Paris, et à ce que soit mis à la charge des syndicats de copropriétaires requérants une somme globale de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par une ordonnance du 18 décembre 2017, la clôture d'instruction a été reportée au 3 janvier 2018 à 12 heures.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 janvier 2018, la ville de Paris et la SIEMP maintiennent leurs conclusions en reprenant leur précédente argumentation.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général de la propriété des personnes publiques,
- le code de la construction et de l'habitation,
- le code général des collectivités territoriales,
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pagès,
- les conclusions de M. Baffray, rapporteur public,
- les observations de Me A...pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet,
- et les observations de Me B...pour la ville de Paris et la SIEMP.
1. Considérant que par délibération des 28, 29 et 30 septembre 2015, le conseil de Paris a autorisé le maire de Paris à céder à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP) 116 lots de copropriété (45 logements, 9 chambres et 62 caves) appartenant à la ville, situés à Paris 16ème arrondissement dans l'ensemble immobilier Lyautey-Suchet-Auteuil-Tolstoï, moyennant un prix de 3 500 euros le m2, en vue de permettre la réalisation de logements sociaux ; que cet ensemble immobilier est composé de deux copropriétés, l'une portant sur
les 92-100-108-116 boulevard Suchet/1-9-17-25 avenue du Maréchal Lyautey/1 square Tolstoï et 2 square Alfred Capus, l'autre portant sur les 118-126-132-138-144 boulevard Suchet, 27-33-41-47-53 avenue du Maréchal Lyautey/2square de la Porte d'Auteuil et 1 square Alfred Capus ; que les syndicats de copropriété de ces deux ensembles immobiliers ayant saisi, sans succès, le Tribunal administratif de Paris d'une demande tendant à l'annulation de cette délibération, ils relèvent appel du jugement du 8 décembre 2016 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions à fin d'annulation et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la ville de Paris :
En ce qui concerne le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation dont serait entaché l'avis de France Domaine :
2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 3211-14 du code général de la propriété des personnes publiques : " Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics cèdent leurs immeubles ou leurs droits réels immobiliers, dans les conditions fixées par le code général des collectivités territoriales. " ; qu'aux termes de l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales : " Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s'il s'agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19. (...) Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de cette autorité. " ;
3. Considérant que les requérants contestent l'évaluation des biens à 7 500 euros par mètre carré réalisée par France Domaine en se référant, d'une part, à un document émanant de la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France dont il ressort un prix moyen au m2 de 9040 euros pour le 16ème arrondissement avec une fourchette s'étalant de 8 430 euros à 10 160 euros, d'autre part, à un document émanant du site " Meilleurs Agents " évaluant l'immeuble situé au 108 bd Suchet à environ 8 435 euros par mètre carré, et les appartements situés dans les deux ensembles immobiliers en cause à des valeurs comprises entre 8 015 et 8 715 euros par mètre carré ; que, toutefois, alors que le document émanant de la chambre des notaires n'est pas daté et ne concerne donc pas nécessairement l'année 2015, la ville de Paris fait valoir que les ventes d'appartements qu'elle a effectuées entre 2005 et 2013 au sein de ces ensembles immobiliers ont été réalisés à des montants compris entre 6 356 euros et 8 062 par mètre carré alors qu'elles portaient sur des logements vacants ; que dans ces conditions et compte tenu du fait que les biens dont la cession est envisagée seront pour un certain nombre vendus habités et grevés de baux protecteurs pour les locataires, il ne ressort pas des pièces du dossier que France Domaine aurait entaché son avis d'erreur manifeste d'appréciation en les évaluant en moyenne, à 7 500 euros par mètre carré ; que ce moyen doit donc, en tout état de cause, être écarté ;
En ce qui concerne le caractère insuffisant des contreparties prévues et l'absence de motif d'intérêt général suffisant :
4. Considérant que la cession par une commune d'un terrain à des particuliers pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé, lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général et comporte des contreparties suffisantes ;
5. Considérant que, pour déterminer si la décision par laquelle une collectivité publique cède à une personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif, entachée d'illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d'intérêt général ; que, si tel est le cas, il lui appartient ensuite d'identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c'est-à-dire les avantages que, eu égard à l'ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s'assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité ; qu'il doit, enfin, par une appréciation souveraine, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé ;
6. Considérant, en premier lieu, que la délibération attaquée est justifiée par un motif d'intérêt général, dans la mesure où elle vise à atteindre le seuil minimal de 25% de logements sociaux parmi les résidences principales, fixé par les dispositions des articles L. 302-5 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les objectifs fixés par le plan local de l'habitat de Paris, prévoyant la création de 7 000 à 7 500 logements sociaux par an en moyenne sur la période de ce plan afin de permettre d'atteindre ce seuil et un rééquilibrage géographique entre les arrondissements déficitaires en logements sociaux, comme le 16ème arrondissement, et ceux ayant déjà atteint le seuil de 25% ; que ce plan relève que, avec 3,7% de logements sociaux au 1er janvier 2013, le 16ème arrondissement est largement déficitaire et que " compte tenu des faibles ressources foncières encore mobilisables dans l'arrondissement, toutes les voies permettant de créer des logements sociaux seront exploitées " ; que la circonstance que certains des appartements situés au sein des ensembles immobiliers en cause sont actuellement occupés par des personnes bénéficiant de baux protégés n'est pas de nature à remettre en cause l'intérêt général s'attachant au projet dès lors que celui-ci aura pour effet d'affecter à terme le bien immobilier concerné à l'hébergement locatif social afin d'augmenter le parc locatif social dans le 16ème arrondissement ; qu'il n'est pas non plus établi que le montant des charges de copropriété dans les deux ensembles immobiliers en cause obligera la SIEMP à ne pas affecter l'ensemble des biens qui lui seront cédés au logement social ; qu'ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la vente autorisée par la délibération attaquée était justifiée par un motif d'intérêt général ;
7. Considérant, en second lieu, qu'ainsi que le mentionne l'exposé des motifs de la délibération attaquée, la différence entre le prix de vente et la valeur vénale des biens, de 15 232 120 euros, figurera pour la ville parmi les dépenses déductibles du prélèvement sur les ressources des communes qui ne comptent pas 25% de logements sociaux en application de l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, la cession est assortie de l'obligation pour la SIEMP de réaliser les travaux permettant la rénovation et la mise au norme des logements existants, ainsi que la reconfiguration des très grands logements ; que compte tenu des contraintes auxquelles sera soumis le bailleur social notamment en matière de limitation du montant des loyers des locataires, ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente, établi sur la base de 3 500 euros par mètre carré, et l'estimation à 7 500 euros par mètre carré par France Domaine ;
En ce qui concerne la méconnaissance de la destination de l'immeuble :
8. Considérant que les syndicats requérants ne peuvent utilement invoquer dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la délibération autorisant la vente de biens immobiliers, les clauses des règlements des deux copropriétés concernées ; que ce moyen ne peut qu'être écarté comme inopérant ;
9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions à fin d'injonction :
10. Considérant que le présent arrêt, qui rejette les conclusions à fin d'annulation présentées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet, n'appelle aucune mesure d'exécution ; que dès lors, les conclusions à fin d'injonction ne peuvent qu'être rejetées ;
Sur les conclusions des parties au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la ville de Paris, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse aux syndicats de copropriété requérants la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet une somme de 1 000 euros chacun à verser, d'une part, à la ville de Paris, d'autre part, à la SIEMP, sur le fondement de ces mêmes dispositions ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête présentée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier
92-116 boulevard Suchet et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier
118-144 boulevard Suchet est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 92-116 boulevard Suchet et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118-144 boulevard Suchet verseront chacun, d'une part, à la ville de Paris et, d'autre part, à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP) une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier
92-116 boulevard Suchet, au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier
118-144 boulevard Suchet, à la ville de Paris et à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP).
Délibéré après l'audience du 29 mai 2018 à laquelle siégeaient :
- Mme Fuchs Taugourdeau, président de chambre,
- M. Niollet, président-assesseur,
- M. Pagès, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 12 juin 2018.
Le rapporteur,
D. PAGESLe président,
O. FUCHS TAUGOURDEAU
Le greffier,
T. ROBERT
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 17PA00494
