Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI la Garenne de Sèvres a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler la décision du 10 novembre 2008 par laquelle le maire de Paris a exercé le droit de préemption urbain sur l'immeuble situé 51 bis rue des Epinettes, 88 rue Pouchet et 15, 18 et 20 impasse Deligny à Paris 17ème.
Par un jugement n° 0900239 du 13 juillet 2011, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.
Par un arrêt n° 11PA04198 du 18 octobre 2012, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel formé contre ce jugement par la SCI la Garenne de Sèvres.
Par une décision n° 364650 du 12 novembre 2014, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux sur le pourvoi de la SCI la Garenne de Sèvres, a annulé l'arrêt n° 11PA04198 du 18 octobre 2012 et renvoyé l'affaire devant la cour administrative d'appel de Paris.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 19 septembre 2011 sous le n°11PA04198, et des mémoires complémentaires enregistrés les 29 septembre 2012, 20 avril 2015 et 10 novembre 2015, la SCI La Garenne de Sèvres, représentée par MeB..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0900239 du 13 juillet 2011 du tribunal administratif de Paris ;
2°) d'annuler la décision du 10 novembre 2008 par laquelle le maire de Paris a exercé le droit de préemption urbain sur l'immeuble situé 51 bis rue des Epinettes, 88 rue Pouchet et 15, 18 et 20 impasse Deligny à Paris 17ème ;
3°) à titre subsidiaire, si la cour s'estime insuffisamment informée, d'ordonner, avant dire-droit, un supplément d'instruction aux fins pour la ville de Paris de produire les documents établissant que l'avis du service des domaines avait été notifié à la date du 10 novembre 2008 à la ville de Paris ;
4°) de mettre à la charge de la ville de Paris le versement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 741-2 du code de justice administrative ;
- le jugement est également irrégulier en ce que les premiers juges se sont prononcés sur des moyens qu'elle avait expressément abandonnés ;
- la décision de préemption est entachée d'un vice de procédure dès lors que le maire de Paris n'avait pas reçu l'avis du service des domaines avant d'édicter la décision de préemption litigieuse et qu'il n'est en outre pas établi que l'avis du service des domaines ait été rendu le 7 novembre 2008 ;
- la décision est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
- la réalité du projet justifiant l'exercice du droit de préemption n'est pas établie ;
- l'exercice du droit de préemption ne présente pas un intérêt général suffisant ; la décision est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'intérêt de son propre projet ;
- la décision est entachée d'un détournement de pouvoir.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 avril 2012 et 15 novembre 2015, la ville de Paris, représentée par Me A..., conclut au rejet de la requête et à ce que le versement de la somme de 3 000 euros soit mis à la charge de la SCI La Garenne de Sèvres sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI La Garenne de Sèvres ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Amat,
- les conclusions de M. Romnicianu, rapporteur public,
- les observations de Chevaucherie avocat de la SCI La Garenne de Sèvres,
- et les observations de Me Froger avocat de la ville de Paris.
Une note en délibéré présentée pour la ville de Paris a été enregistrée le 19 novembre 2015.
Une note en délibéré présentée pour la SCI La Garenne de Sèvres a été enregistrée le 11 décembre 2015.
1. Considérant que par une décision du 10 novembre 2008, le maire de Paris a exercé le droit de préemption urbain sur l'immeuble appartenant à la SCI La Garenne de Sèvres situé 51 bis rue des Epinettes, 88 rue Pouchet et 15, 18 et 20 impasse Deligny à Paris (17ème arrondissement) ; que la SCI la Garenne de Sèvres relève appel du jugement du 13 juillet 2011 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cette décision ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 741-2 du code de justice administrative : " La décision (...) contient le nom des parties, l'analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application (...) " ; qu'il résulte de l'examen de la minute du jugement attaqué que celui-ci a visé et analysé l'ensemble des conclusions et moyens présentés par les parties, y compris ceux du mémoire récapitulatif de la SCI La Garenne de Sèvres enregistré le 16 mai 2011 au greffe du tribunal administratif de Paris ; que, par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le jugement serait irrégulier faute d'avoir visé et analysé les mémoires postérieurs à la requête introductive d'instance ;
3. Considérant, en deuxième lieu, que les premiers juges ont répondu aux moyens tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte et de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales qui avaient pourtant été abandonnés par la SCI La Garenne de Sèvres ; que, toutefois, dès lors que le tribunal a écarté ces moyens, la circonstance qu'il ait ainsi répondu à des moyens abandonnés est sans incidence sur la régularité du jugement attaqué ;
Sur le bien fondé du jugement attaqué :
4. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre des finances prévu à l'article 3 du décret du 5 juin 1940 modifié (...) L'avis du service des domaines doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition " ; qu'aux termes de l'article R. 213-6 du même code : " Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis (...) Les transmissions visées aux deux alinéas précédents indiquent la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration " ;
5. Considérant que l'avis du service des domaines, qui mentionne qu'il a été sollicité par une demande du 4 novembre 2008 reçue le 5, porte la date du 7 novembre 2008 ; qu'il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que cet avis n'aurait pas été communiqué à l'auteur de la décision avant la signature de celle-ci, qui n'est intervenue que trois jours plus tard, le 10 novembre 2008, ni qu'il n'aurait pas été émis le 7 novembre 2008 alors qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne fixe au service des domaines de délai minimal pour statuer sur les demandes d'avis dont il est saisi ; que la circonstance que l'administration n'ait pas visé cet avis ni ne l'ait suivi quant au prix auquel elle a proposé l'acquisition du bien ne saurait constituer en soi un indice de ce qu'elle n'en avait pas connaissance lors de l'édiction de la décision en litige, dans la mesure où l'administration n'est jamais tenue par l'avis du service des domaines ; qu'il suit de là, et sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, que le moyen tiré d'un vice de procédure ne peut qu'être écarté ;
6. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objectifs définis à l'article L. 300-1 (...) Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (...) Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut (...) se référer aux dispositions de cette délibération " ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat (...) de permettre le renouvellement urbain (...) " ;
7. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit si, d'une part, elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; que lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme de construction de logements locatifs sociaux, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre du programme de construction de logements locatifs sociaux et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption ; qu'à cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme de logements locatifs sociaux à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe ;
8. Considérant que la décision contestée vise la délibération DLH 2007-93 du 2 octobre 2007 adoptant le programme de réalisation de logements sociaux entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2010 ainsi que le cadre des actions mises en oeuvre par la ville pour mener à bien ce programme, précise que le droit de préemption est exercé en vue de réaliser une trentaine de logements sociaux pour une surface hors oeuvre nette de 2 800 mètres carrés dans le cadre des actions mises en oeuvre par la ville pour accroître le taux de logements sociaux dans le 17ème arrondissement qui n'est que de 10,23 % alors que l'accroissement de la part de logements sociaux constitue un des objectifs de l'habitat dans cet arrondissement afin de se rapprocher du seuil de 20 % de logements sociaux prévu par la loi solidarité et renouvellement urbain, porté à 25 % par la délibération SG 2007-3G du 16 juillet 2007 sur le projet de schéma directeur de la région Ile-de-France ; que, dans ces conditions, la décision litigieuse, qui permet de savoir quelle action du programme de réalisation de logements sociaux la commune entendait mener au moyen de la préemption, est suffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
9. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte des dispositions citées au point 6 des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu'en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;
10. Considérant, d'une part, que la requérante soutient que l'existence d'un réel projet d'aménagement, à la date à laquelle le maire de Paris a préempté l'immeuble, n'était pas suffisamment établie ; que, toutefois, il ressort de la délibération du 2 octobre 2007 par laquelle le conseil de Paris a défini le programme de réalisation de logements locatifs sociaux entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2010, à laquelle renvoie la décision de préemption, que la ville a fixé comme objectif la contribution du 17ème arrondissement à la production de logements sociaux à Paris et prévu de se porter acquéreur de terrains et immeubles privés notamment par l'exercice du droit de préemption ; que si l'immeuble en cause se situait, au sein du 17ème arrondissement qui ne compte que 10,23 % de logements sociaux, hors zone de déficit en logements sociaux et dans un secteur d'incitation à la mixité habitat/ emploi, cette circonstance n'interdisait pas à la ville d'acquérir l'immeuble pour y réaliser des logements ; que d'ailleurs, le 20 octobre 2008, la direction du logement et de l'habitat de la ville de Paris a réalisé une étude de faisabilité technique concernant l'immeuble objet du droit de préemption et proposé la construction de 30 à 35 logements familiaux, notamment au 51 bis rue des Epinettes, un bâtiment R+4 comportant 3 ou 4 logements par niveau et un équipement de proximité en rez-de-chaussée, en coeur d'îlot au fond de l'impasse Deligny la démolition du reste de la construction et l'édification d'un bâtiment en T élevé à R+2 comportant 3 logements par niveau ainsi que 3 ou 4 logements en rez-de-chaussée, au 88 rue Pouchet la construction d'un bâtiment élevé en R+4 " pouvant s'inscrire dans l'épannelage général et chahuté de la rue " qui pourrait comporter une rampe d'accès au parking en sous sol, un logement en rez-de-chaussée et deux logements par niveau ; que le coût de cette opération en partant de l'hypothèse d'un bâtiment R+4 rue Pouchet a été évalué à la somme de 14 992 000 euros pour une surface hors oeuvre nette totale d'environ 2 830 mètres carrés ; que si cette étude soulignait certaines contraintes, elle concluait à la faisabilité de l'opération, à un prix de 5 297 euros/m² compatible avec la politique de logement social de la ville ; qu'ainsi la ville de Paris , qui s'est d'ailleurs portée acquéreur à un prix inférieur à celui figurant dans l'étude de faisabilité, justifiait, à la date du 10 novembre 2008 à laquelle le maire a exercé le droit de préemption, de la réalité d'un projet de construction de logements sociaux répondant aux conditions mentionnées par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; que ni la circonstance qu'elle a proposé un prix nettement inférieur à celui figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner et jugé raisonnable par le service des domaines, ni celle qu'elle a, dès le 6 janvier 2009, renoncé à l'acquisition du terrain sur lequel a par la suite été réalisée une clinique privée ne sont de nature à démontrer que le projet de construction en vue duquel le droit de préemption a été exercé le 10 novembre 2008 n'avait pas de réalité à cette date ;
11. Considérant, d'autre part, que la SCI La Garenne de Sèvres fait valoir que la décision de préemption ne présente pas un intérêt général suffisant ; que, toutefois, dans les circonstances rappelées aux point 8 et 10, compte tenu des besoins en logements sociaux existants dans le 17ème arrondissement, de l'étude de faisabilité technique et du coût total de l'opération résultant notamment du prix fixé par la décision de préemption, l'opération en litige répondait à un intérêt général suffisant ; que, par ailleurs, la circonstance que la SCI La Garenne de Sèvres exerce une activité conforme à l'intérêt général et souhaitait consacrer le prix de la vente à la construction de nouveaux locaux d'enseignement est sans incidence sur la légalité de la décision en litige ;
12. Considérant, en dernier lieu, que comme il a été dit au point 10, la ville de Paris justifie avoir eu à la date de la préemption un projet de construction de logements sociaux sur la parcelle litigieuse ; que si elle a, avant comme après cette décision du 10 novembre 2008, été en relation avec de potentiels acquéreurs du terrain pour étudier notamment leurs demandes de permis de construire, il ne ressort pas des pièces du dossier que sa décision de proposer l'acquisition du terrain à un prix très inférieur à celui figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, pour finalement renoncer après moins de deux mois à cette préemption et à son projet de construction de logements sociaux, ait eu pour motivation la volonté de faire obstacle à la vente initialement prévue ou au projet de construction que la SCI La Garenne de Sèvres entendait financer au Bourget avec le prix de cette vente ; qu'ainsi le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi ;
13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI La Garenne de Sèvres n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI La Garenne la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la ville de Paris et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI La Garenne de Sèvres est rejetée.
Article 2 : La SCI La Garenne de Sèvres versera à la ville de Paris une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI La Garenne de Sèvres et à la ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 19 novembre 2015, à laquelle siégeaient :
- Mme Pellissier, présidente de chambre,
- Mme Terrasse, président assesseur,
- Mme Amat, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 31 décembre 2015.
Le rapporteur,
N. AMATLa présidente,
S. PELLISSIER Le greffier,
E. CLEMENTLa République mande et ordonne au ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 14PA04824
