Vu la requête, enregistrée le 4 janvier 2011, présentée pour la SNC de la Tombe-Issoire, représentée par son gérant, ayant son siège 9 rue de Téhéran à Paris (75008), par MeA... ; la SNC de la Tombe-Issoire demande à la Cour :
1°) de réformer le jugement avant-dire droit du Tribunal administratif de Paris du 14 mai 2009 et le jugement du même tribunal en date du 4 novembre 2010, rendus sous le n° 0717440, en tant que par ces jugements, le Tribunal n'a accueilli qu'à hauteur des sommes principales de 50 000 euros au titre du préjudice moral et de 107 071,56 euros au titre du préjudice matériel, ses demandes aux fins de condamnation de la ville de Paris, formées à hauteur de 9 968 735 euros outre intérêts en réparation des divers préjudices qu'elle soutient avoir subis du fait des multiples décisions illégales prises par le maire de Paris entre le 19 mars 2004 et le 1er janvier 2007, qui ont fait obstacle à ses projets de promotion immobilière sur l'ensemble immobilier dit " la ferme de Montsouris ", sis au 26-30 de la rue de la Tombe-Issoire et 15-17 villa Saint-Jacques ;
2°) de condamner la ville de Paris, à titre principal, à l'indemniser à hauteur de 11 945 119 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2007 et capitalisation des intérêts, et à titre subsidiaire à l'indemniser à hauteur de 4 236 247 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2007 et capitalisation, ces sommes étant à parfaire, en ordonnant une expertise complémentaire en tant que de besoin ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Paris les dépens, constitués des frais de l'expertise judiciaire ;
4°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code du patrimoine ;
Vu la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 juin 2013 :
- le rapport de M. Bergeret, rapporteur,
- les conclusions de Mme Vidal, rapporteur public,
- et les observations de Me A...pour la société de la Tombe-Issoire et celles de Me B... pour la ville de Paris ;
1. Considérant que par jugement avant-dire droit du 14 mai 2009 et par jugement du 4 novembre 2010, le Tribunal administratif de Paris n'a accueilli qu'à hauteur des sommes principales de 50 000 euros au titre du préjudice moral, et 107 071,56 euros au titre du préjudice matériel, les demandes de condamnation de la ville de Paris formées par la SNC de la Tombe-Issoire à hauteur de 9 968 735 euros en principal en réparation des divers préjudices qu'elle soutenait avoir subis du fait des multiples décisions illégales prises par le maire de Paris entre le 19 mars 2004 et le 1er janvier 2007, portant sur les demandes de permis de construire ou de démolir et sur les déclarations de travaux faites pour des projets successifs envisagés sur l'ensemble immobilier dit " la ferme de Montsouris " sis au 26-30 de la rue de la Tombe Issoire et au 15-17 villa Saint-Jacques ; que la SNC de la Tombe-Issoire relève appel de ces jugements et demande la condamnation de la ville de Paris à hauteur de 11 945 119 euros, outre intérêts, ou à titre subsidiaire à hauteur de 4 236 247 euros outre intérêts ; que la ville de Paris, par la voie de l'appel incident, demande l'annulation des deux jugements en tant qu'ils portent condamnation, et demande à la Cour de rejeter l'intégralité des demandes formées par la SNC de la Tombe-Issoire devant le Tribunal administratif de Paris ;
Sur la demande principale tendant à l'indemnisation des préjudices résultant du refus de permis de construire du 19 mars 2004 :
2. Considérant que par arrêt du 18 octobre 2007, devenu définitif, la Cour de céans a annulé la décision du maire de Paris du 19 mars 2004 refusant de délivrer un permis de construire à la SNC de la Tombe Issoire en vue de surélever l'un des bâtiments existant au sein de l'ensemble immobilier et d'y édifier des constructions à usage d'habitation, en censurant le motif de ce refus, tiré de ce que le projet ne pouvait être autorisé en application de l'article UH 11 du plan d'occupation des sols dès lors qu'il portait atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants ; que l'illégalité fautive de ce refus est ainsi établie, et ouvre droit à indemnisation des préjudices réels, certains et directs en résultant ;
3. Considérant, en l'espèce, qu'il ressort de l'instruction que le projet de la SNC de la Tombe-Issoire, qui était susceptible de porter atteinte à la carrière souterraine de Port-Mahon, classée monument historique, nécessitait une autorisation préalable du ministre de la culture et de la communication en application des articles 9 et 12 de la loi du 31 décembre 1913, alors en vigueur et aujourd'hui repris à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ; que si cette autorisation avait été obtenue le 24 novembre 2003, elle faisait l'objet de recours contentieux pendants à la date du refus de permis de construire litigieux, qui ont abouti à son annulation, par jugement du Tribunal administratif de Paris du 9 juin 2005, confirmé en appel et en cassation, au motif que les travaux envisagés présentaient un risque d'effondrement de la carrière souterraine ; que dans ces conditions, qui révèlent que le projet litigieux ne pouvait en toute hypothèse être légalement autorisé, ou en tout état de cause réalisé, la circonstance que le maire de Paris l'a refusé pour un motif erroné n'a pu directement occasionner, pour la pétitionnaire, un préjudice indemnisable ; que les premiers juges ont donc à bon droit rejeté les demandes de condamnation de la ville de Paris fondées sur les divers préjudices que le refus de permis de construire pris le 19 mars 2004 par le maire de Paris aurait causé à la SNC de la Tombe-Issoire ;
Sur la demande subsidiaire d'indemnisation des préjudices matériels résultant des décisions ultérieures du maire de Paris :
4. Considérant que par jugement du 21 juin 2007, confirmé par décision du Conseil d'Etat du 4 février 2008, le Tribunal administratif de Paris a annulé l'arrêté du 13 février 2006 par lequel le maire de Paris avait sursis à statuer sur une déclaration de travaux faite par la SNC de la Tombe-Issoire pour la réfection et le ravalement du bâtiment E dénommé " La Ferme ", au motif que ces travaux, faisant suite à une injonction du préfet de police de procéder à des travaux de renforcement et remplacement dans l'intérêt de la sécurité publique, ne compromettaient ni la protection du bâtiment ni la réalisation ultérieure d'un équipement public prévue par le plan local d'urbanisme ; qu'il a annulé pour le même motif un deuxième arrêté du maire du 15 juin 2006 confirmant ce sursis à statuer ; que par jugement du 21 juin 2007, confirmé par décision du Conseil d'Etat du 17 mars 2008, le Tribunal a annulé un arrêté du 28 mars 2006 par lequel le maire de Paris avait fait opposition à une déclaration de travaux portant sur le bâtiment B situé 26 rue de la Tombe-Issoire, au motif que le maire avait à tort estimé que le dossier de déclaration de travaux était insuffisant pour apprécier l'impact des travaux sur l'aspect de la construction ; que par jugement du 21 juin 2007, devenu définitif, le Tribunal a également annulé un arrêté du 3 mars 2006 par lequel le maire de Paris avait refusé de délivrer à la société requérante un permis de démolir le bâtiment C situé sur cour, au motif que cet appentis de 21 m², constitué de matériaux disparates et dans un état de dégradation avancée, ne présentait aucun intérêt justifiant sa protection ; que par jugement du 14 mai 2009, devenu définitif, le Tribunal a également annulé les arrêtés des 15 décembre 2006, 9 et 17 janvier 2007, par lesquels le maire de Paris avait refusé à la SNC de la Tombe-Issoire la délivrance de permis de démolir pour le bâtiment G, situé sur cour côté villa Saint-Jacques, les bâtiments A et A' situés sur cour et 28 rue de la Tombe-Issoire, et les bâtiments D et F, situés sur cour et 30 rue de la Tombe-Issoire, au motif que ces bâtiments ne présentaient aucun intérêt pour la conservation et la mise en valeur du site ;
5. Considérant que, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les illégalités ainsi commises par le maire de Paris ont constitué des fautes de nature à engager la responsabilité de la ville, sans qu'aucune faute ou imprudence ne puisse être imputée à la SNC de la Tombe-Issoire pour exonérer la ville de tout ou partie de sa responsabilité ;
6. Considérant, en premier lieu, que la SNC de la Tombe-Issoire société requérante demande que le préjudice locatif qu'elle soutient avoir subi du fait des décisions précitées illégalement prises par le maire pour s'opposer à ses demandes d'autorisation de travaux portant sur les bâtiments " E " et " B " soit indemnisé à hauteur d'une somme de 1 687 817 euros ; qu'il ne résulte cependant pas de l'instruction, compte tenu notamment de la nature des travaux auxquels le maire s'est illégalement opposé, qui avaient essentiellement pour but la sauvegarde des immeubles concernés, que des revenus locatifs auraient pu effectivement être retirés de ces immeubles dans l'hypothèse, d'ailleurs non certaine, où la SNC de la Tombe-Issoire, dûment autorisée pour ce faire, aurait effectivement réalisé ces travaux ; que le préjudice invoqué étant ainsi non seulement éventuel, mais aussi non établi, la société appelante n'est pas fondée à se plaindre de ce que les premiers juges ont rejeté cette demande pour un autre motif ;
7. Considérant, en deuxième lieu, que la SNC de la Tombe-Issoire soutient qu'en conséquence des diverses décisions précitées, qui ont illégalement retardé les projets alternatifs qu'elle soutient avoir poursuivis sur le site après le rejet de sa demande de permis de construire, elle a exposé en vain des charges de fonctionnement supplémentaires, constituées par des frais de personnel ou des frais généraux, qu'elle évalue à 731 916 euros sur la période du 1er janvier 2007 au 17 juin 2010, en se référant seulement à des éléments réunis par son expert-comptable, sans produire de pièces justifiant, notamment, qu'elle aurait dû procéder à des recrutements de personnels ou à des rémunérations supplémentaires, alors même qu'au vu de certaines des pièces produites, une partie des frais ainsi évoqués a été exposée non par elle mais par sa maison-mère ; que si elle allègue que cette dernière lui aurait à cette fin consenti des avances de trésorerie remboursables, elle n'en justifie pas ; que dans ces conditions, elle n'établit pas la réalité du préjudice dont s'agit ;
8. Considérant, en troisième lieu et en revanche, qu'il résulte suffisamment de l'instruction, et notamment des pièces comptables produites par la SNC de la Tombe-Issoire, validées par un commissaire aux comptes, que les décisions par lesquelles le maire, après avoir rejeté le 19 mars 2004 sa demande de permis de construire, s'est illégalement opposé aux projets " alternatifs " qu'elle allègue, l'ont exposée à des frais financiers supplémentaires ; qu'alors même qu'elle ne justifie pas la part de ces frais financiers imputables à la décision précitée portant refus de permis de construire et celle pouvant être imputée aux décisions illégales ultérieures, il ressort néanmoins suffisamment de l'instruction qu'elle a été exposée en conséquence de ces dernières décisions à des frais financiers supplémentaires dont il sera fait une juste appréciation en lui accordant à ce titre une indemnité de 100 000 euros ;
9. Considérant, en quatrième lieu, que la SNC de la Tombe-Issoire demande à la Cour de porter à 29 750 euros la somme de 7 624,50 euros accordée par le Tribunal, conformément à l'estimation de l'expert judiciaire, en réparation des frais d'études qu'elle soutient avoir exposés en vain du fait des décisions du maire s'opposant successivement et illégalement à ses diverses demandes ; que si elle produit à la Cour, pour en justifier, de nouvelles pièces constituées par des factures d'architecte, elle n'établit pas que les frais d'études correspondant à ces factures aient été rendus nécessaires par les décisions illégales du maire de Paris ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de réformer sur ce point le jugement attaqué ;
10. Considérant, en cinquième lieu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise, qu'en conséquence des décisions illégales du maire qui ont empêché, pendant plus de trois années, la réalisation de tous travaux sur le site, même pour assurer la préservation des immeubles, la SNC de la Tombe-Issoire a été contrainte d'exposer des frais de gardiennage, de réparation, de sécurisation de murs, de maître-chien, d'entretien et de télécommunications, pour prévenir une nouvelle occupation du site par des occupants illégaux, pour un montant que les premiers juges ont exactement évalué, au vu notamment du rapport d'expertise judiciaire, à la somme de 42 594,56 euros ;
11. Considérant, en sixième lieu, que si la SNC de la Tombe-Issoire soutient avoir exposé en conséquence des mêmes décisions illégales divers frais d'avocats, de comptabilité, d'expertise privée, de reprographie et d'huissier, la demande qu'elle présente à ce titre, à hauteur de 97 926 euros, n'est justifiée ni dans son principe, pour l'essentiel, faute d'établir un lien causal entre la plupart de ces frais et les décisions litigieuses, ni, en tout état de cause, dans son montant ; qu'à cet égard, si elle intègre dans cette demande le coût de l'expertise unilatéralement réalisée sur sa demande par M.C..., il résulte de ce qui a été dit précédemment que cette expertise, qui ne portait que sur le seul préjudice locatif, n'a pas été utile à la solution du litige ;
12. Considérant, en septième lieu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise, que les bâtiments du site ont subi une dégradation en conséquence de l'opposition illégale du maire aux déclarations de travaux portant sur les bâtiments " E " et " B " et aux demandes précitées de permis de démolir des bâtiments annexes sans valeur, ou des parties de bâtiments menaçant ruine ; que les premiers juges, au vu notamment du rapport d'expertise judiciaire, ont procédé à une juste évaluation du préjudice représenté par l'aggravation de la dégradation des bâtiments en accordant à ce titre à la SNC de la Tombe-Issoire une indemnisation à hauteur de 56 852 euros ; qu'en revanche, cette dernière n'établissant pas la réalité d'un projet de construction sur le site au cours de la période concernée, elle n'est pas fondée à demander à être indemnisée à hauteur de la somme de 234 986 euros au titre de l'augmentation du coût de la construction entre le premier trimestre 2006 et le quatrième trimestre 2009, ce préjudice ne pouvant être regardé comme établi ; qu'il en est de même du préjudice, résultant, selon la société appelante, de ce que les décisions portant refus de permis de démolir auraient déprécié la valeur vénale de l'ensemble immobilier, et devraient ainsi donner lieu à une indemnité qu'elle chiffre de façon arbitraire à la somme de 3 168 259 euros sur la base d'une prétendue perte de valeur vénale de 20 % ;
Sur la demande relative au préjudice moral :
13. Considérant qu'en fixant à 50 000 euros la réparation due à la SNC de la Tombe-Issoire pour le préjudice moral subi du fait des décisions du maire de Paris s'étant systématiquement et illégalement opposé, pendant plusieurs années, aux projets qu'elle déclarait vouloir réaliser sur le site après le rejet le 19 mars 2004 de sa demande de permis de construire, les premiers juges ont procédé à une juste appréciation de ce préjudice, qu'il y a lieu de confirmer ;
14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la condamnation prononcée par les premiers juges doit être portée à 257 071,56 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2007, et capitalisation de ceux-ci au 3 janvier 2008 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date pour produire eux-mêmes intérêts ;
Sur les dépens :
15. Considérant qu'il y a lieu, en l'espèce, de laisser les dépens, constitués des frais de l'expertise judiciaire, à la charge de la ville de Paris ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
16. Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la Cour ne peut pas faire bénéficier la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la ville de Paris doivent dès lors être rejetées ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la SNC de la Tombe-Issoire et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : La condamnation prononcée par le Tribunal administratif de Paris à l'encontre de la SNC de la Tombe-Issoire aux termes des jugements précités des 14 mai 2009 et 4 novembre 2010 est portée à 257 071,56 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2007 et capitalisation de ceux-ci au 3 janvier 2008 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 2 : Les dépens de l'instance sont laissés à la charge de la ville de Paris.
Article 3 : La ville de Paris versera une somme de 3 000 euros à la SNC de la Tombe-Issoire en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
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N° 11PA00025
