Vu la requête, enregistrée le 22 septembre 2009, présentée pour la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES, ayant son siège c/o Morgan et Morgan, Road Tow Pasea Estt, PO BOX 31-49 Tortolla, British Virgin island, et pour la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA, ayant son siège 23 avenue de Monterey, Luxembourg L-2086, par Me Goldnadel ; la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0812264/7-2 du 24 juillet 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision du maire de Paris en date du 10 juin 2008 de préempter l'immeuble sis 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart à Paris 8ème ;
2°) d'annuler cette décision de préemption ;
3°) de mettre solidairement à la charge de la ville de Paris et de la SCI Foncière Costa la somme de 50 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de procédure civile ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 novembre 2011 :
- le rapport de M. Bergeret, rapporteur,
- les conclusions de Mme Vidal, rapporteur public,
- et les observations de Me Boisgard pour la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA, celles de Me Froger pour la ville de Paris et celles de Me Paillard pour la SCI Foncière Costa ;
Considérant que la SCI Foncière Costa , alors domiciliée à Monaco, a promis aux termes d'un acte notarié en date du 22 mars 2002 la vente à la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECTS SERVICES d'un immeuble sis à Paris, 37 avenue Georges V et 14 rue Quentin Bauchart, au prix de 17 millions d'euros ; que suite à un arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 13 décembre 2007 lui enjoignant d'honorer cette promesse par la signature dans un délai de trois mois d'un acte de vente devant notaire, elle a déposée à la mairie de Paris, le 11 avril 2008, une déclaration d'intention d'aliéner ; que le maire de Paris a préempté cet immeuble au prix indiqué, par une décision en date du 10 juin 2008, laquelle indique que la ville y projette la réalisation de 26 logements sociaux, sur la surface utile d'environ 3 630 m² mentionnée dans la promesse de vente et la déclaration d'intention d'aliéner ; que par leur requête susvisée, la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA, cette dernière indiquant avoir succédé à la première dans les droits qu'elle tient de la promesse de vente précitée, relèvent appel du jugement du 24 juillet 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision de préemption du maire de Paris ;
Sur l'intervention de M. A :
Considérant que M. A, qui se borne à demander à la Cour de surseoir à statuer, n'intervient ni au soutien des conclusions de la requête, ni au soutien des conclusions en défense ; que son intervention est dès lors irrecevable ;
Sur la régularité du jugement :
Considérant que si les requérantes font valoir que les premiers juges ont omis de statuer sur leur moyen tiré de ce que, en méconnaissance de l'article R. 213-27 du code de l'urbanisme, la délibération du conseil de Paris en date des 16/17 octobre 2006 portant institution du droit de préemption urbain n'aurait pas été précédée de la consultation du conseil du 8ème arrondissement, il résulte des termes du jugement attaqué que ce moyen manque en fait ;
Au fond, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête :
Considérant, en premier lieu, que si les appelantes font valoir que la décision attaquée ne vise ni la décision du maire de Paris portant délégation au bénéfice du signataire de cette décision, ni l'avis préalable obligatoire du service des Domaines, l'absence de tels visas n'est pas de nature à entacher d'irrégularité l'acte de préemption ;
Considérant, en deuxième lieu, que les sociétés appelantes font valoir que la déclaration d'intention d'aliéner reçue en mairie le 11 avril 2008 n'aurait pu donner lieu à une décision de préemption régulière dès lors qu'elle était entachée d'une erreur substantielle quant à l'identification de la consistance du bien concerné, reprise par la décision de préemption ; qu'elles soutiennent que ce bien était désigné comme un immeuble implanté sur la parcelle cadastrée AP 91, alors qu'à la date de la déclaration d'intention d'aliéner l'immeuble constituait en fait le lot n° 1 d'un ensemble immobilier implanté sur les parcelles cadastrées AP 91 et 92, correspondant à l'ancienne parcelle AP 74, telle que visée par la promesse de vente du 22 mars 2002, l'état descriptif de division dudit ensemble immobilier n'ayant pas encore, à cette date, été modifié ou annulé pour tenir compte de la modification cadastrale ; que l'erreur ainsi alléguée ne saurait toutefois entacher la procédure de préemption d'une irrégularité substantielle dès lors que la consistance physique du bien concerné, désigné non seulement par son implantation sur la parcelle AP 91, qui n'est pas erronée en elle-même, mais aussi par sa surface hors oeuvre nette et par son adresse, indiquée au 37 de l'avenue Georges V, l'ensemble immobilier étant sis au 34/37 de la même avenue et au 14 de la rue Quentin Bauchart, ne souffrait aucune ambiguïté ; qu'au demeurant, la non prise en compte d'une modification cadastrale, imputable à un retard pris dans la modification de l'état descriptif de division, a été régularisée par la mise à jour de ce dernier dès le 17 juin 2008 ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 213-27 du code de l'urbanisme : Lorsque, par application des dispositions de l'article 9 modifié de la loi
n° 82-1169 du 31 décembre 1982 relative à l'organisation administrative de Paris, Marseille et Lyon et des établissements publics de coopération intercommunale, il y a lieu à la consultation des conseils d'arrondissements des communes de Paris, Marseille et Lyon sur l'institution ou la suppression du droit de préemption urbain ou la modification de son champ d'application, le maire de la commune consulte, avant les délibérations correspondantes du conseil municipal, le ou les conseils d'arrondissement dans le ressort territorial desquels s'applique, en tout ou en partie, le droit mentionné au présent article ; que si les sociétés appelantes soutiennent que la décision de préemption litigieuse serait irrégulière ou privée de base légale dès lors qu'elle a été prise en application d'une délibération en date du 16/17 octobre 2006 instituant le droit de préemption urbain qui n'aurait pas été précédée de l'avis du conseil du 8ème arrondissement, il ressort des pièces produites au dossier que ce moyen manque en fait dès lors qu'un tel avis, d'ailleurs visé par ladite délibération qui par ailleurs institue bien le droit de préemption urbain sur l'ensemble des zones U de la capitale et concerne ainsi l'immeuble en cause, a été rendu le 2 octobre 2006 ;
Considérant, en quatrième lieu, que si les appelantes font valoir que la délibération instituant le droit de préemption urbain sur l'immeuble concerné n'aurait pas été exécutoire dès lors qu'en méconnaissance des dispositions de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme elle n'avait pas été affichée en mairie pendant un mois, cette affirmation est suffisamment démentie, en l'absence de tout élément en sens contraire, par le certificat établi par la secrétaire générale de la mairie de Paris attestant que la délibération en cause, n° 2006 DU 127-1°, a été affichée en mairie le 19 octobre 2006 ;
Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix (...) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ; qu'aux termes de l'article R. 213-25 du même code : Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par dépôt contre décharge ; qu'il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner reçue en mairie le 11 avril 2008 indiquait qu'elle émanait de M. Jacques B, gérant de la SCI Foncière Costa, alors domiciliée à Monaco ; que la décision de préemption a été transmise aux bons soins du procureur de la Principauté aux fins de notification à l'adresse monégasque, et a en outre été signifiée par huissier au 27 rue de Berri où la société Foncière Costa avait transféré peu auparavant son siège social ; qu'il est établi que cette dernière signification a été acceptée par M. C, se présentant comme manager de la SCI Foncière Costa, le 10 juin 2008 ; que dans ces conditions, les appelantes ne sont pas fondées à soutenir que la décision de préemption n'a pas fait l'objet dans le délai de deux mois requis par les dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, d'une notification régulière et n'aurait ainsi pas été légalement exercée ;
Considérant, en sixième lieu, qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat (...) la décision de préemption peut (...) se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine ; qu'aux termes de l'article L. 300-1 du même code : Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, (...) de permettre le renouvellement urbain ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; que parmi les actions et opérations d'aménagement mentionnées à l'article L. 300-1 figure notamment celles ayant pour objet la mise en oeuvre d'une politique locale de l'habitat ;
Considérant, d'une part, qu'en mentionnant qu'elle a été prise en vue de la transformation de l'immeuble en logements sociaux , et en faisant au surplus référence à la délibération du 2 octobre 2007 du conseil de Paris adoptant le programme de logements sociaux pour la période 2008/2010 et aux besoins de logements sociaux dans la ville et le 8ème arrondissement, la décision de préemption litigieuse a satisfait à l'obligation de motivation prescrite par les dispositions précitées de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
Considérant, d'autre part, qu'il résulte des pièces du dossier, et notamment de l'étude de faisabilité réalisée par les services de la ville de Paris, laquelle comprend une description de l'état de l'immeuble et une estimation sommaire du coût des travaux nécessaires, que l'opération de création de logements sociaux qui motive la décision de préemption litigieuse était à la date de celle-ci, réelle et suffisamment précisée par l'étude précitée ; qu'à cet égard, ni la circonstance que le coût global de l'opération ainsi prévue était peu avantageux, dans un quartier où le coût du foncier est élevé, ni celle que les logements existants dans l'immeuble en cause étaient d'une superficie moyenne de 130 m², ni celle que l'immeuble comportait à ses niveaux inférieurs des locaux à usage de commerce, n'était de nature à priver ce projet de toute réalité ou à le rendre illusoire , ni par conséquent à le faire regarder comme ne pouvant relever d'une action ou opération mentionnée à l'article L. 300-1 susmentionné du code de l'urbanisme ; que si les appelantes indiquent, dans leurs dernières écritures, que la ville de Paris a sollicité récemment des services compétents un avis sur la valeur vénale actuelle de l'immeuble, cette demande, au vu de l'ensemble des circonstances de l'affaire, n'établit pas d'avantage qu'à la date où elle a été prise, la décision de préemption contestée n'avait pas été prise au vu d'un projet réel et suffisamment précis ;
Considérant, enfin, que les sociétés appelantes ne peuvent utilement faire valoir que la décision de préemption litigieuse serait illégale comme entachée de détournement de pouvoir, en alléguant une collusion dont la réalité n'est pas établie entre la SCI Foncière Costa, propriétaire de l'immeuble et la ville de Paris ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA étant parties perdantes dans la présente instance, leurs conclusions formées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux mêmes conclusions présentées à l'encontre des appelantes d'une part par la SCI Foncière Costa et d'autre part par la ville de Paris, à hauteur de 3 000 euros pour chacune d'entre elles ;
D E C I D E :
Article 1er : L'intervention de M. Panteleimon A n'est pas admise.
Article 2 : La requête présentée par la SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et par la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA est rejetée.
Article 3 : La SOCIETE AMAS INVESTMENT ET PROJECT SERVICES et la SOCIETE WHOLE PROPERTIES SA verseront une somme de 3 000 euros à la SCI Foncière Costa, et la même somme de 3 000 euros à la ville de Paris en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 09PA05736
