Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
L'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville a demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 11 mai 2021 par lequel le maire de Varaville a délivré à la société à responsabilité limitée Villa Plaisance un permis de construire une halle commerciale, vingt-neuf logements, dix villas et une résidence de loisirs.
Par un jugement avant dire droit n° 2101563 du 14 avril 2023, le tribunal administratif de Caen a sursis à statuer sur cette demande jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois, imparti au maire de Varaville et à la société Villa Plaisance pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices tenant à la méconnaissance des dispositions des articles U 4 et U 7 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme.
Par un arrêté du 12 juillet 2023, le maire de Varaville a accordé à la société Villa Plaisance un permis de construire régularisant l'arrêté du 11 mai 2021.
Par un jugement n° 2101563 du 17 novembre 2023 mettant fin à l'instance, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande présentée par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 22 janvier 2024, 30 janvier 2024, 16 septembre 2024, 3 janvier 2025 et 29 janvier 2025, ainsi qu'un mémoire récapitulatif, enregistré le 7 mars 2025 en application de l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative, l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, représentée par Me Labrusse, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement mettant fin à l'instance du 17 novembre 2023 du tribunal administratif de Caen ;
2°) d'annuler les arrêtés du maire de Varaville portant permis de construire et permis de construire de régularisation des 11 mai 2021 et 12 juillet 2023 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Varaville et de la société Villa Plaisance le versement d'une somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative pour la procédure de première instance et une autre somme de 2 000 euros pour la procédure d'appel.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué a été pris en méconnaissance du principe du contradictoire ;
- le permis de construire de régularisation du 22 juillet 2023 n'a pas permis de régulariser les vices tirés de la méconnaissance des articles UA 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme ; la réalisation des travaux d'extension du réseau d'assainissement nécessaires à la réalisation du projet n'est certaine ni dans son principe, ni dans son échéance.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 mai 2024, 22 octobre 2024, 24 janvier 2025 et 6 février 2025, ainsi qu'un mémoire récapitulatif, enregistré le 7 mars 2025 en application de l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative et un mémoire enregistré le 19 mars 2025 (ce dernier non communiqué), la société Villa Plaisance, représentée par Me Peru, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ;
2°) par la voie de l'appel incident, d'annuler le jugement avant dire droit du 14 avril 2023 du tribunal administratif de Caen, en tant que ce jugement a considéré que l'arrêté portant permis de construire du 11 mai 2021 méconnaissait l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme ;
3°) de mettre à la charge de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville le versement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens invoqués par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ne sont pas fondés ;
- c'est à tort que le tribunal administratif de Caen a jugé que le permis de construire du 11 mai 2021 méconnaissait l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 septembre 2024, 1er octobre 2024 et 29 janvier 2025, ainsi qu'un mémoire récapitulatif, enregistré le 7 mars 2025 en application de l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative, la commune de Varaville, représentée par Me Gorand, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ;
2°) à titre subsidiaire, de surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la régularisation des éventuels vices entachant le permis de construire contesté et d'en prononcer, autant que de besoin, une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ;
3°) de mettre à la charge de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens invoqués par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Mas,
- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,
- et les observations de Me Gutton, substituant Me Gorand, représentant la commune de Varaville, et de Me Farrugia, substituant Me Peru, représentant la société Villa Plaisance.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 11 mai 2021, le maire de Varaville a accordé à la société Villa Plaisance un permis de construire une halle commerciale, vingt-neuf logements, dix villas et une résidence de loisirs, dont l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville a demandé l'annulation au tribunal administratif de Caen. Par un jugement avant dire droit du 14 avril 2023, le tribunal administratif a sursis à statuer sur cette demande pendant un délai de trois mois, imparti à la commune de Varaville et à la société Villa Plaisance afin de lui notifier un arrêté régularisant trois vices entachant le permis de construire du 11 mai 2021, tenant à la méconnaissance des articles U 4 et U 7 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Par un arrêté du 12 juillet 2023, le maire de Varaville a délivré à la société Villa Plaisance un permis de construire de régularisation. Par un jugement mettant fin à l'instance du 17 novembre 2023, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande présentée par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville. Cette dernière relève appel de ce jugement mettant fin à l'instance du 17 novembre 2023. Par la voie de l'appel incident, la société Villa Plaisance demande à la cour d'annuler le jugement avant dire droit du 14 avril 2023 en tant qu'il a jugé le permis de construire initial du 11 mai 2021 affecté d'un vice entachant sa légalité tenant à la méconnaissance de l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme et en tant qu'il a fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 pour permettre la régularisation de ce vice.
Sur les conclusions dirigées contre le jugement avant dire droit du 14 avril 2023 :
2. Lorsque le tribunal administratif a décidé de recourir à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le bénéficiaire de l'autorisation initiale d'urbanisme peut contester le jugement avant dire droit en tant qu'il a jugé que cette autorisation était affectée d'un vice entachant sa légalité. Dans le seul cas particulier où il avait indiqué au tribunal administratif qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation, il peut également contester ce jugement en tant qu'il fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1, ces conclusions étant cependant privées d'objet à compter de la délivrance du permis destiné à régulariser le vice. L'annulation du jugement en tant qu'il a fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 peut cependant toujours être prononcée par voie de conséquence de son annulation en tant qu'il a jugé que l'autorisation initiale d'urbanisme était affectée d'un vice.
3. Aux termes de l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Varaville : " 1- Les constructions sont implantées : (...) / - à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés ; cette distance sera au moins égale à 3m. (...) ". En application de ces dispositions, la distance, comptée horizontalement, séparant la façade du bâtiment de la limite séparative de propriété la plus proche, doit être calculée de manière glissante, en tenant compte des éventuelles saillies de la façade du bâtiment, comme les balcons.
4. Il ressort des pièces du dossier que la construction " D " autorisée par le permis de construire du 11 mai 2021 est implantée à une distance de la limite séparative de 5,85 mètres, supérieure à la moitié de la différence d'altitude entre le sommet de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés, qui s'élève à 9,95 mètres. En outre, il ressort des pièces du dossier que le premier balcon, implanté à une distance de 4 mètres de la limite séparative, respecte également ce retrait dès lors qu'il est situé à une hauteur de 3,27 mètres, de même que le second balcon, implanté à une distance de 4 mètres de la limite séparative et situé à une hauteur de 6,32 mètres. Le permis de construire du 11 mai 2021 ne méconnaît dès lors pas les dispositions de l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme.
5. Ainsi, la société Villa Plaisance est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 14 avril 2023, le tribunal administratif de Caen a jugé le permis de construire du 11 mai 2021 entaché d'un vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme et, par voie de conséquence, que c'est à tort que, par ce jugement, le tribunal administratif a mis en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Sur les conclusions dirigées contre le jugement mettant fin à l'instance du 17 novembre 2023 :
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
6. Aux termes de l'article L. 5 du code de justice administrative : " L'instruction des affaires est contradictoire. Les exigences de la contradiction sont adaptées à celles de l'urgence, du secret de la défense nationale et de la protection de la sécurité des personnes. ".
7. Il résulte des énonciations du jugement attaqué que, pour juger, par un motif qui n'est pas surabondant, que les vices tirés de la méconnaissance des articles U 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme avaient été régularisés par le permis de construire de régularisation du 12 juillet 2023, le tribunal administratif de Caen s'est notamment fondé sur les éléments de faits contenus dans le rapport annuel établi pour 2022 par la société Veolia, délégataire de service public pour l'exploitation de la station d'épuration de Cabourg. Ce document, produit par la société Villa Plaisance avec un mémoire enregistré au greffe du tribunal administratif le 19 octobre 2023, n'a pas été communiqué à l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de sorte qu'elle s'est trouvée privée de la possibilité de débattre contradictoirement de son contenu. Par suite, les premiers juges ont méconnu les exigences inhérentes au caractère contradictoire de la procédure et ont, pour ce motif, entaché leur jugement d'irrégularité. Le jugement attaqué du 17 novembre 2023 doit dès lors être annulé.
8. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville devant le tribunal administratif de Caen.
En ce qui concerne la régularisation des vices tenant à la méconnaissance des articles U 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme :
9. D'une part, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". D'autre part, l'article U 4 du règlement du plan local d'urbanisme dispose : " Le raccordement au réseau d'assainissement est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles. ".
10. Par son jugement avant dire droit du 14 avril 2023, le tribunal administratif de Caen a jugé que le permis de construire du 11 mai 2021 méconnaît les dispositions de ces articles en ce que le raccordement prévu au réseau public d'assainissement était, à la date de ce permis de construire, impossible en raison de la saturation de ce réseau.
11. Le permis de construire de régularisation du 12 juillet 2023 a notamment assorti le permis de construire accordé à la société Villa Plaisance d'une prescription tenant à ce que le raccordement prévu du projet au réseau d'assainissement public ne soit pas réalisé avant juin 2025. Il ressort des pièces du dossier qu'une convention, signée le 24 novembre 2022 par la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d'Auge, compétente en matière d'assainissement, et les communes de Cabourg, Dives-sur-Mer et Houlgate, prévoit un programme de travaux afin de porter la capacité de la station d'épuration de Cabourg, à laquelle doit être raccordé le projet litigieux, de 70 000 à 78 000 équivalents habitants en 2023-2024. La réalisation effective des travaux prévus par cette convention est notamment confirmée par le rapport annuel 2022 établi par la société Veolia, délégataire de service public en charge de l'exploitation de cette station d'épuration. Par un courrier du 15 septembre 2023, le président de la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d'Auge a confirmé que les travaux de mise en conformité de la station d'épuration de Cabourg étaient en cours et qu'ils devraient être achevés en 2025. Il ressort également des pièces du dossier que le permis de construire de régularisation a fait l'objet d'un avis favorable du service compétent en matière d'assainissement le 5 juillet 2023, " suite à l'engagement écrit du pétitionnaire du raccordement des eaux usées à la STEP de Cabourg pas avant juin 2025 ". Enfin, il ressort d'un courrier du 15 septembre 2023 du président de la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d'Auge que les besoins d'assainissement générés par le projet de la société Villa Plaisance ont été pris en compte lors de l'élaboration du projet de zonage d'assainissement, soumis à enquête publique en 2023, et que la capacité de la station d'épuration de Cabourg sera suffisante à l'échéance prévue, compte tenu notamment du retrait d'un permis de construire accordé pour une autre résidence de tourisme sur un terrain voisin, intervenu par arrêté du 3 mai 2023. L'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville ne conteste pas sérieusement ces constats en relevant que le projet de zonage d'assainissement soumis à enquête publique en 2023 prévoit un étalement des travaux de renforcement du réseau, qui comporte huit stations d'épuration en plus de celle de Cabourg, jusqu'en 2030, constat qui n'est pas de nature à établir que les travaux nécessaires à l'accroissement de la capacité de la station d'épuration de Cabourg ne seraient pas réalisés en 2025. Il en va de même de la circonstance que certains autres travaux prévus par cet échéancier, qui ne sont pas relatifs à la station d'épuration de Cabourg, ont pris du retard, alors au surplus que d'autres travaux prévus par cet échéancier ont été réalisés avant l'échéance prévue. La circonstance, également invoquée par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, qu'un appel à candidature a été lancé en août 2024 pour des travaux portant sur la station d'épuration de Cabourg, dont il ne ressort pas de l'instruction qu'ils seraient ceux nécessaires au raccordement au réseau du projet litigieux, n'est pas davantage de nature à établir que l'accroissement nécessaire de la capacité de la station d'épuration de Cabourg ne sera pas effectif en juin 2025, pas davantage que la circonstance que le commissaire enquêteur et la mission régionale d'autorité environnementale ont émis des doutes sur le caractère suffisant des travaux prévus, dans le schéma d'assainissement, pour l'extension du réseau d'assainissement dans son ensemble et non spécifiquement pour l'accroissement de la capacité de traitement de la station d'épuration de Cabourg. Enfin, l'absence de réalisation future des travaux nécessaires à l'augmentation de la capacité de traitement de la station d'épuration de Cabourg ne saurait être davantage établie par l'énumération de permis de construire accordés pour des constructions devant être raccordées au réseau public d'assainissement. Ainsi, à la date du permis de construire de régularisation du 22 mai 2023, la réalisation de travaux assurant au réseau public d'assainissement une capacité suffisante pour permettre le raccordement du projet litigieux avant juin 2025 était certaine. Il en résulte que ce permis de construire de régularisation a régularisé les vices résultant de la méconnaissance des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et U 4 du règlement du plan local d'urbanisme.
12. Il résulte de ce qui précède que l'association n'est pas fondée à obtenir l'annulation des arrêtés des 11 mai 2021 et 12 juillet 2023 du maire de Varaville.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Varaville et de la société Villa Plaisance, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement des sommes demandées par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
14. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville le versement au profit de la société Villa Plaisance et de la commune de Varaville des sommes de 1 000 euros chacune, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du 14 avril 2023 du tribunal administratif de Caen est annulé en tant qu'il a jugé le permis de construire du 11 mai 2021 entaché d'un vice tenant à la méconnaissance de l'article U 7 du règlement du plan local d'urbanisme et en tant qu'il a mis en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Article 2 : Le jugement du 17 novembre 2023 du tribunal administratif de Caen est annulé.
Article 3 : La demande présentée devant le tribunal administratif de Caen par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville tendant à l'annulation des arrêtés du 11 mai 2021 et du 12 juillet 2023 du maire de Varaville est rejetée.
Article 4 : L'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville versera à la société Villa Plaisance et à la commune de Varaville des sommes de 1 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à la commune de Varaville et à la société Villa Plaisance.
Délibéré après l'audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de chambre,
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,
- M. Mas, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025.
Le rapporteur,
B. MASLa présidente,
C. BUFFET
La greffière,
M. A...
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 24NT00182
