Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
L'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement, Mme P... E..., Mme S... J..., M. A... J..., Mme R... L..., M. T... L..., M. K... G..., Mme V... N..., M. B... N..., Mme F... C..., M. O... C..., Mme M... H..., M. Q... H... et Mme I... D... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler les arrêtés du 1er décembre 2020 et du 2 septembre 2021 par lesquels le maire de Dinard (Ille-et-Vilaine) a accordé à la société Fiji Invest un permis d'aménager, valant démolition, pour la création d'un lotissement de treize lots sur une partie des jardins du site d'hébergement de loisirs du manoir de la Vicomté, situés avenue Georges Pian à Dinard, ainsi que la décision du 24 mars 2021 rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2102760 du 25 octobre 2022, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 23 décembre 2022, 8 novembre 2023 et 11 janvier 2024, l'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement, Mme P... E..., Mme S... J..., M. A... J..., Mme R... L..., M. T... L..., M. K... G..., Mme V... N..., M. B... N..., Mme F... C..., M. O... C..., Mme M... H... et M. Q... H..., représentés par Me Busson, demandent à la cour dans le dernier état de leurs écritures :
1°) de donner acter du désistement de Mme I... D... ;
2°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Rennes du 25 octobre 2022 ;
3°) d'annuler les arrêtés des 1er décembre 2020, 2 septembre 2021 et 23 octobre 2023 du maire de Dinard portant permis d'aménager ainsi que la décision du 24 mars 2021 rejetant leur recours gracieux ;
4°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Dinard et de la société Fiji Invest le versement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir ;
- le permis d'aménager contesté méconnait les dispositions de l'article R. 441-1 du code de l'urbanisme dès lors qu'il prévoit une démolition et l'abattage d'arbres en dehors du périmètre du lotissement ;
- le projet ne s'insère pas de façon harmonieuse dans son environnement bâti en méconnaissance des prescriptions applicables dans le secteur 9 du site patrimoine remarquable tel que figurant au cahier des prescriptions architecturales de ce site ;
- le projet contesté méconnait l'article U4 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le lotissement ne s'insère pas de manière harmonieuse dans son environnement bâti ;
- le dossier de permis d'aménager modificatif n° 2 est incohérent quant aux surfaces de plancher autorisées.
Par un mémoire en défense enregistré le 21 avril 2023, la commune de Dinard, représentée par Me Le Derf-Daniel, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les requérants n'ont pas intérêt à agir ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés les 27 février 2023, 9 novembre 2023 et 1er février 2024, la société Fiji Invest, représentée par Me Collet, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les requérants n'ont pas intérêt à agir ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dubost,
- les conclusions de M. Frank, rapporteur public,
- et les observations de Me Busson, représentant les requérants, celles de Me Lefeuvre, substituant Me Le Derf-Daniel, représentant la commune de Dinard et celles de Me Collet, représentant la société Fiji Invest.
Considérant ce qui suit :
1. La société Fiji Invest a déposé le 27 décembre 2019 une demande de permis d'aménager, valant démolition, pour la création d'un lotissement de treize lots sur une partie des jardins du site d'hébergement de loisirs du manoir de la Vicomté, situé avenue Georges Pian à Dinard (Ille-et-Vilaine). Par un arrêté du 1er décembre 2020, le maire de Dinard lui a délivré le permis d'aménager sollicité. Par un arrêté du 2 septembre 2021, il lui a également délivré, à sa demande, un permis d'aménager modificatif portant correction des indications relatives à la superficie et à la délimitation du périmètre du lotissement et modification du règlement du lotissement. L'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement (ADICEE), Mme E..., Mme et M. J..., Mme et M. L..., M. G..., Mme et M. N..., Mme et M. C..., Mme et M. H... et Mme D... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler ces deux arrêtés ainsi que la décision du 24 mars 2021 par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux formé à l'encontre de l'arrêté du 1er décembre 2020. L'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement (ADICEE), Mme E..., Mme et M. J..., Mme et M. L..., M. G..., Mme et M. N..., Mme et M. C... ainsi que Mme et M. H... relèvent appel du jugement de ce tribunal du 25 octobre 2022 rejetant leur demande. Le 23 octobre 2023, le maire de Dinard a accordé à la société Fiji Invest un permis d'aménager modificatif n° 2 dont les requérants demandent également l'annulation.
Sur les conclusions à fin de désistement :
2. Dans le mémoire enregistré le 11 janvier 2024 au greffe de la cour, Mme I... D... a informé la cour qu'elle se désiste de sa requête d'appel. Toutefois, il résulte de la requête enregistrée le 23 décembre 2022 que Mme D... n'est pas partie dans la présente instance. Il n'y a donc pas lieu de lui donner acte d'un tel désistement.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées. ". L'article R. 441-1 de ce code dispose que : " (...) La demande peut ne porter que sur une partie d'une unité foncière. ". Enfin aux termes de l'article R. 441-4 dudit code : " Le projet d'aménagement comprend également : 1° Un plan de l'état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande ne concerne pas la totalité de l'unité foncière, la partie de celle-ci qui n'est pas incluse dans le projet d'aménagement (...). ".
5. La circonstance que le dossier de demande de permis d'aménager ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis d'aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. Si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis d'aménager est irrégulier dès lors qu'il permet des travaux de démolition et d'abattage d'arbres situés en dehors du périmètre de l'opération sans contrôle de l'autorité administrative, il résulte des dispositions précitées que lorsque la demande ne concerne pas la totalité d'une unité foncière, le pétitionnaire doit fournir un plan de la partie de cette unité qui n'est pas incluse dans l'opération. En l'espèce, la société Fiji Invest a satisfait à cette obligation en produisant un plan délimitant à la fois la totalité de l'unité foncière et l'emprise de la demande de permis d'aménager. La circonstance que ce plan mentionne, hors du périmètre de l'opération à autoriser, des constructions à démolir et des arbres à abattre est sans incidence sur le fait que le permis d'aménager n'a ni pour objet ni pour effet d'autoriser la réalisation de ces travaux sur la partie du tènement sur laquelle ne porte pas la demande. Elle ne fait pas non plus obstacle à l'application des règles d'urbanisme aux travaux dont il s'agit dans le cadre d'une autre opération qui pourrait être autorisée sur le reliquat de la parcelle en cause. Par suite, le moyen tiré de ce que l'autorisation d'aménager contestée est intervenue en méconnaissance des dispositions de l'article R. 441-4 du code de l'urbanisme au vu d'un dossier de demande de permis d'aménager présentant un caractère incomplet, insuffisant, imprécis, incohérent ou inexact doit être écarté.
7. En second lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. / Le permis de démolir peut-être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. ". Aux termes de l'article 112 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l'architecture et au patrimoine : " (...) Les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine créés avant la publication de la présente loi deviennent de plein droit des sites patrimoniaux remarquables, au sens de l'article L. 631-1 du code du patrimoine, et sont soumis au titre III du livre VI du même code. ".
8. Par ailleurs, aux termes de l'article U4 du plan local d'urbanisme de Dinard relatif à la " qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère " : " Dispositions générales / • Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ainsi qu'aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / De même, les travaux sur les bâtiments existants ne doivent pas porter atteinte à leur qualité architecturale. / • Sont interdites les constructions ne présentant pas une cohérence de volume et une homogénéité d'aspect et de matériaux, ou dont la couverture comporte des complications incompatibles avec la tenue générale de l'agglomération, l'harmonie du paysage et l'intégration à l'ensemble des constructions voisines / • Au sein du périmètre du Site Patrimonial Remarquable, le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve du respect des dispositions du cahier des prescriptions architecturales du Site Patrimonial Remarquable (ex-ZPPAUP). (...) ", lequel est annexé à ce document. Aux termes du cahier des prescriptions architecturales du " secteur de co-visibilité avec la Rance 9 entre l'anse du Pissot et l'église de Dinard " de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de Dinard : " (...) / Prescriptions générales / Le panorama offert de la Rance sur la commune de Dinard doit conserver son intégrité. Aucune construction ne doit modifier la ligne de crête de ce panorama. (...) / Les constructions (...) / Prescriptions générales / Aucune construction ne devra apparaître au-dessus de la ligne de toit que vient rompre l'église de Dinard. Dans ce secteur, les constructions devront s'harmoniser au bâti environnant. (...) / Dans les quatre secteurs mentionnés plus haut, le gabarit des constructions neuves ne devra pas dépasser la ligne de crête du panorama. (...) ".
9. Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
10. En l'espèce, les requérants soutiennent que la taille des lots constitués fait obstacle à l'insertion des constructions projetées dans le bâti environnant alors qu'au nord et nord-est du projet les parcelles sont d'une superficie supérieure, évaluée entre 1 000 et 3 000 m². Il ressort des pièces du dossier que l'opération autorisée sur une superficie d'environ 12 500 m², située en zone U au plan local d'urbanisme, comporte treize lots dont la superficie est de 1 549 m² s'agissant du lot collectif et est comprise entre 368 m² et 577 m² pour les autres lots. La surface maximum de plancher autorisée par lot sera comprise entre 250 m² et 300 m² pour l'ensemble des lots à l'exception du lot supportant le bâtiment collectif qui sera portée à 840 m² soit une surface totale de plancher de l'opération de 3 890 m². 46 % de la superficie du projet est par ailleurs constitué d'espaces verts. Il ressort de la notice décrivant le terrain et le projet d'aménagement, jointe à la demande de permis d'aménager, que les lots 10 et 11, implantés aux abords immédiats du manoir sont d'une taille majorée afin d'assurer une transition douce et de limiter l'impact visuel vis-à-vis du manoir, que les lots 1 à 5 seront traités en cohérence avec le bâti traditionnel situé à l'ouest du site, qu'un parc paysager, aux abords d'un bassin de temporisation, et l'aménagement d'espaces verts assureront un traitement qualitatif des espaces bordant le manoir et enfin que la limite de chaque parcelle en bordure de la voirie publique se fera avec une clôture grillagée en retrait d'un mètre, dissimulée par des massifs végétaux positionnés de façon non linéaire. Certaines des parcelles voisines de l'opération sont par ailleurs d'une superficie inférieure à 600 m² et les lots 6 à 12 sont inconstructibles sur une profondeur de 5 mètres en limite des parcelles nord déjà construites. Par ailleurs le règlement du lotissement annexé au permis d'aménager contesté prévoit des dispositions détaillées relatives à la volumétrie et à l'implantation des constructions permettant leur insertion dans leur environnement immédiat et lointain. Enfin, l'autorisation d'aménager dans sa dernière version reprend les prescriptions et recommandations de l'architecte des bâtiments de France. Dans ces conditions, alors que le traitement paysager des espaces communs et des limites des parcelles en bordure de voie publique est prévu dans le cadre de l'opération d'aménagement, la seule superficie des parcelles n'est pas de nature à établir l'absence d'insertion du projet dans le bâti environnant en méconnaissance des dispositions précitées de l'article U4 du plan local d'urbanisme et du cahier des prescriptions architecturales du " secteur de co-visibilité avec la Rance 9 " du site patrimonial remarquable de Dinard. Ces moyens doivent donc être écartés.
11. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance par la commune de Dinard et par la société Fiji Invest, que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.
Sur la demande d'annulation de l'arrêté du 23 octobre 2023 accordant à la société Fiji Invest un second permis d'aménager modificatif :
12. Aux termes de l'article R. 442-10 du code de l'urbanisme : " Pour les lotissements soumis à permis d'aménager, la surface de plancher maximale autorisée ainsi que les majorations des règles relatives au gabarit et à la densité prévues par le 3° de l'article L. 151-28 et le deuxième alinéa de l'article L. 151-29 peuvent être réparties entre les différents lots soit par le permis d'aménager, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots. (...) ".
13. Il ressort de la demande de permis d'aménager modificatif déposée le 11 mai 2023 et complétée le 29 juin 2023 par la société Fiji Invest que tant le formulaire Cerfa que l'article 9 du règlement du lotissement mentionnent que la surface de plancher maximale de l'opération projetée sera de 3 890 m². Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis d'aménager modificatif n° 2 présenterait un caractère incohérent au regard des obligations résultant de l'article R. 442-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.
14. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Dinard 23 octobre 2023 portant permis d'aménager modificatif n° 2.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Dinard et de la société Fiji Invest, qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les requérants, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la commune de Dinard et par la société Fiji Invest, au même titre.
DECIDE :
Article 1er : La requête de l'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement et autres est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Dinard et de la société Fiji Invest présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'Association Dinard Côte d'Émeraude Environnement, désignée représentante unique des requérants en application de l'article R.751-3 du code de justice administrative, à la commune de Dinard et à la société Fiji Invest.
Délibéré après l'audience du 13 juin 2024 à laquelle siégeaient :
- M. Rivas, président de la formation de jugement,
- Mme Ody, première conseillère,
- Mme Dubost, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.
La rapporteure,
A.-M. DUBOST
Le président de la formation
de jugement,
C. RIVAS
Le greffier,
C. GOY
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 22NT04076
