Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. F... B... et Mme G... C... épouse B..., agissant tant en leur nom propre qu'en tant que représentants légaux de leurs enfants, A... et E... B..., ainsi que M. D... B... ont demandé au tribunal administratif de Caen de condamner l'Etat à leur verser la somme de 287 781,15 euros en réparation de leurs préjudices découlant du défaut d'information concernant l'existence d'un arrêté d'insalubrité du 12 août 1992 grevant l'habitation qu'ils ont acquise sur la commune d'Epinay-sur-Odon (Calvados).
Par un jugement n° 2001723 du 25 novembre 2022, le tribunal administratif de Caen a condamné l'Etat à verser à M. B... et Mme C... une somme de 6 000 euros (article 1er), a mis à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à leur verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative (article 2), et a rejeté le surplus de leur demande (article 3).
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 17 janvier 2023 et le 24 octobre 2023, M. F... B... et Mme G... C... épouse B..., agissant tant en leur nom propre qu'en tant que représentants légaux de leur enfant, E... B..., ainsi que M. D... B... et Mme A... B..., représentés par Me Ferreti, demandent à la cour :
1°) de réformer le jugement du 25 novembre 2022 du tribunal administratif de Caen en tant qu'il a rejeté le surplus de leur demande ;
2°) de condamner l'Etat à leur verser une somme de 400 900,11 euros, outre l'indexation de la somme de 120 000 euros sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le mois d'octobre 2007 et la date de paiement des condamnations à intervenir, ainsi qu'une somme de 10 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur action en responsabilité contre l'Etat n'est pas prescrite ;
- la commune d'Epinay-sur-Odon a commis une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat dès lors qu'elle n'a pas fait mention de l'arrêté d'insalubrité en réponse à la demande qui lui avait été adressée à cet égard par un notaire dans le cadre de leur acquisition du bien immobilier litigieux le 15 octobre 2007 ;
- la faute commise par le vendeur n'est pas de nature à exclure la responsabilité de l'Etat et il existe un lien de causalité entre la faute de l'Etat et les préjudices qu'ils ont subis ;
- ils justifient d'un préjudice certain dès lors que l'arrêté d'insalubrité de 1992 est irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans la maison et ne peut être levé par des travaux ; en outre, ils n'ont pas les moyens financiers de mettre en œuvre des travaux de mise aux normes ;
- ils n'auraient pas acquis le bien immobilier s'ils avaient été informés de l'existence d'un tel arrêté d'insalubrité ; l'annonce immobilière du bien faisant état en 2007 d'une maison sans travaux et aucune trace d'humidité n'a été décelée lors de la visite ; la valeur résiduelle du bien est nulle ; le préjudice subi est à minima le montant du prix payé, soit 120 000 euros avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction ; le préjudice comprend également les frais d'acte et droits d'enregistrement qu'ils ont payés à hauteur de 5 721 euros, outre le coût du crédit contracté d'un montant de 102 060,15 euros ; l'Etat ayant admis la possibilité de réaliser des travaux à l'origine de la déclaration d'insalubrité irrémédiable, le montant des travaux est fixé à 264 458,96 euros sur la base de multiples devis ; l'Etat doit leur rembourser également le montant d'un déménagement et d'un réaménagement pour permettre ces travaux, soit la somme de 2 160 euros ; l'Etat doit leur rembourser le coût de stockage de leurs biens mobiliers pendant la durée des travaux, soit la somme de 2 500 euros ; l'Etat doit leur rembourser les frais de gîte pour leur relogement pendant la durée des travaux à hauteur de 12 000 euros ; ils justifient chacun d'un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 septembre 2023, le préfet du Calvados conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la santé publique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Chollet,
- et les conclusions de Mme Rosemberg, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 12 août 1992, le préfet du Calvados a interdit définitivement d'utiliser à des fins d'habitation le logement situé au " Bourg " de la commune d'Epinay-sur-Odon (Calvados) en raison de son insalubrité et a prescrit une condamnation efficace des portes et fenêtres dès relogement des occupants. M. B... et Mme C... ont acquis ce bien immobilier le 15 octobre 2007 et sont les troisièmes propriétaires depuis la prise de l'arrêté préfectoral mais n'ont appris l'existence de cet arrêté qu'à l'occasion d'un rendez-vous fixé à la mairie d'Epinay-sur-Odon en juin 2016. Ils ont alors demandé par un courrier du 13 septembre 2016 au préfet du Calvados de rapporter cet acte. Par une décision du 19 décembre 2016, le directeur général adjoint de l'agence régionale de santé de Normandie, au vu d'une visite effectuée le 25 octobre 2016, a décidé de maintenir cet arrêté au motif que l'ensemble des travaux demandés dans l'arrêté préfectoral du 12 août 1992 n'ont pas été exécutés et qu'il a été relevé de nouveaux dysfonctionnements. Estimant que la commune d'Epinay-sur-Odon avait commis une faute en ne les informant pas de l'existence de l'arrêté du 12 août 1992, M. B... et Mme C... ont adressé au maire une demande tendant à l'indemnisation des préjudices qu'ils estiment avoir subis de ce fait. Cette demande a donné lieu à une décision de rejet le 19 février 2018, au vu de laquelle M. B... et Mme C... ont présenté une requête indemnitaire tendant à la condamnation de la commune à leur verser une somme de 287 781,15 euros. Par un jugement du 20 février 2020, confirmé par la cour administrative d'appel de Nantes le 5 mars 2021, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande. Les requérants ont adressé le 1er avril 2020 au préfet du Calvados une demande indemnitaire d'un montant total de 287 781,15 euros, qui a été rejetée par un courrier du 13 août 2020. Ils relèvent appel du jugement du 25 novembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Caen a fait droit partiellement à leur demande en condamnant l'Etat à leur verser une somme globale de 6 000 euros.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article L. 26 du code de la santé publique applicable à la date de l'arrêté d'insalubrité du 12 août 1992 : " Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, attenant ou non à la voie publique, constitue soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi par un rapport motivé du directeur départemental de la santé ou de son représentant, le directeur du service municipal chargé de l'hygiène de l'habitation concluant à l'insalubrité de tout ou partie de l'habitation, est tenu dans le mois d'inviter le conseil départemental d'hygiène ou la commission des logements insalubres à Paris, dans la Seine, à donner son avis dans le délai de deux mois : / 1. Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; / 2. Sur les mesures propres à y remédier ". Aux termes de l'article L. 28 du même code : " Si l'avis du conseil départemental d'hygiène ou de la commission qui en tient lieu ou, éventuellement, celui du conseil supérieur d'hygiène publique de France conclut à la réalité de l'insalubrité et à l'impossibilité d'y remédier, le préfet est tenu, dans le délai d'un mois, par arrêté : / De prononcer l'interdiction définitive d'habiter en précisant, sur l'avis du conseil départemental d'hygiène ou de la commission qui en tient lieu ou, éventuellement, sur celui du conseil supérieur d'hygiène publique de France, si cette interdiction est immédiate ou applicable au départ des occupants ; / De prescrire toutes mesures appropriées pour mettre les locaux situés dans l'immeuble hors d'état d'être habitables au fur et à mesure de leur évacuation et du relogement décent des occupants. / Il peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l'immeuble. / L'arrêté du préfet précise le délai d'exécution de ces mesures/ Dans le cas où il aurait été conclu à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le préfet est tenu, dans le délai d'un mois, de prescrire par arrêté les mesures appropriées indiquées, ainsi que leur délai d'exécution, par l'avis du conseil départemental d'hygiène ou de la commission qui en tient lieu ou, éventuellement, par celui du Conseil supérieur d'hygiène ; le préfet pourra prononcer l'interdiction temporaire d'habiter. Cette interdiction d'habiter prendra fin dès la constatation de l'exécution de ces mesures par le maire ou l'autorité sanitaire ". Aux termes de l'article L 42 du même code : " L'arrêté du préfet (...) vaut interdiction d'habiter au sens des articles L. 28 et L. 30 pour les immeubles qu'il désigne. / Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation des biens. / Il est notifié aux propriétaires et usufruitiers intéressés ".
3. En premier lieu, il résulte de l'instruction que le maire de la commune d'Epinay-sur-Odon, agissant en qualité de représentant de l'Etat dans le cadre de la police spéciale de lutte contre l'habitat insalubre, n'a pas mentionné l'existence de l'arrêté d'insalubrité du 12 août 1992 du préfet du Calvados en réponse à la demande de renseignements d'urbanisme qui lui avait été adressée par le notaire chargé d'établir l'acte de M. B... et Mme C... dans le cadre de la vente du 15 octobre 2007. Il est d'ailleurs annexé à cet acte de vente une lettre du maire de la commune du 3 août 2007 indiquant que la maison ne se situe pas dans une zone d'arrêté de péril ou d'insalubrité. Il ne résulte pas de l'instruction qu'un tel arrêté aurait été abrogé, entre sa date d'édiction et le 3 août 2007. Ainsi, en communiquant cette information erronée dans le cadre de la vendre de l'immeuble à M. B... et Mme C... le 15 octobre 2007, le maire a commis une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat.
4. En deuxième lieu, d'une part, il résulte de l'instruction que l'arrêté d'insalubrité du 12 août 1992 interdit définitivement d'utiliser à des fins d'habitation le logement situé dans le bourg d'Epinay-sur-Odon et prescrit la condamnation efficace des portes et fenêtres dès relogement des occupants, conformément à l'article L. 28 du code de la santé publique cité au point 2. Il ne prescrit l'exécution d'aucun travaux, contrairement à ce qui est mentionné dans le rapport de l'agence régionale de santé du 19 décembre 2016. Au demeurant, il ne résulte pas de l'instruction que le préfet aurait à cette époque conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité et aurait prescrit par arrêté distinct, en application de cet article L. 28 du code de la santé publique, les mesures appropriées ainsi que leur délai d'exécution. Il résulte au contraire de l'instruction que ce n'est que dans un rapport d'inspection du 27 juillet 2023 de l'agence régionale de santé Normandie, soit postérieurement à la demande d'indemnisation des requérants, qu'il est décidé de déterminer plus précisément les travaux qui permettraient d'envisager la levée de l'arrêté, les rapports de visite du 8 mai 1992 et du 19 décembre 2016 s'étant en effet bornés à mettre en évidence des dysfonctionnements. Dès lors, le préfet ne peut utilement soutenir que " les propriétaires ne justifient nullement avoir tenté de résorber l'insalubrité par la réalisation de travaux " pour rejeter la demande d'indemnisation des requérants.
5. D'autre part, aucun élément de l'instruction ne permet d'affirmer que les requérants savaient ou auraient dû savoir que l'immeuble qu'ils ont acquis le 15 octobre 2007 était frappé d'un arrêté d'insalubrité depuis 1992. La circonstance, à la supposer établie, que les propriétaires successifs aient réalisés des travaux ne peut suffire à démontrer que M. B... et Mme C... avaient nécessairement connaissance de cet arrêté, pas davantage celle tenant à ce qu'ils étaient conseillés par un agent immobilier pour acheter leur bien alors au demeurant qu'ils produisent l'annonce parue en 2007 faisant état d'une " maison ancienne " sans " aucun travaux ". Le préfet ne peut également pas se prévaloir de son absence d'information sur l'état du bien immobilier à la date de son acquisition en 2007 et reprocher aux requérants d'avoir " accepté d'investir dans un bien dont l'état était visuellement insalubre ", avec des problèmes liés à l'humidité, ou de ne pas avoir entretenu leur bien. Il résulte en effet de l'instruction, notamment des évaluations du bien immobilier dont il s'agit des 23 décembre 2022, 28 décembre 2022 et 5 janvier 2023, que le préjudice financier dont font état les requérants est lié à l'impossibilité de proposer à la vente leur bien immobilier du fait de l'existence d'un arrêté d'insalubrité de 1992 avec interdiction d'y habiter et n'est pas lié à l'état actuel de leur bien. Ces évaluations mentionnent d'ailleurs qu'en l'absence d'arrêté d'insalubrité, leur bien pourrait être vendu entre 55 000 euros et 65 000 euros net vendeur en tenant compte de ses caractéristiques, avec " ses avantages et inconvénients ", mais que l'existence de cet arrêté lui confère une valeur vénale nulle ou, à tout le moins, qu'il ne peut être vendu qu'en tant que terrain avec dépendances. Il en résulte qu'il existe un lien de causalité entre le renseignement erroné fourni par le maire de la commune d'Epinay-sur-Odon, agissant en qualité de représentant de l'Etat dans le cadre de la police spéciale de lutte contre l'habitat insalubre, et le préjudice subi par les requérants, qui sont en conséquence fondés à demander la réparation d'un préjudice financier résultant d'un défaut d'information sur l'existence de l'arrêté d'insalubrité.
6. En troisième lieu, il résulte de l'instruction, notamment de l'acte de vente du 15 octobre 2007, que M. B... et Mme C... ont acquitté la somme de 112 378 euros pour acquérir le bien immobilier situé au " Bourg " de la commune d'Epinay-sur-Odon ainsi que des frais d'actes et d'enregistrement à hauteur de 5 721 euros. Il résulte également de l'instruction que la valeur vénale du terrain, en l'état actuel, a été estimée par un agent immobilier à 10 000 euros. Le préfet se borne à alléguer qu'il ne peut indemniser les requérants sur la base d'un " prix d'achat excessif ", sans assortir ses dires d'éléments probants, et notamment d'une étude comparative du marché immobilier sur la valeur d'achat de tels biens en 2007. Il y a lieu, par suite, de fixer le montant du préjudice financier de M. B... et Mme C... à la somme totale de 108 099 euros. En revanche, les requérants ne sont pas fondés à demander l'indemnisation du coût du crédit contracté à hauteur de 102 060,15 euros dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que ce coût soit supérieur au prix du loyer qu'ils auraient dû acquitter s'ils n'avaient pas acheté un bien immobilier, ni celle du coût de travaux de réfections qu'ils n'ont pas accomplis, ni celle des autres frais qu'ils invoquent mais qu'ils n'ont pas exposés. Il n'y a également pas lieu d'indexer le montant de cette indemnisation sur l'indice du coût de la construction.
7. En dernier lieu, les requérants n'apportent aucun élément de nature à justifier l'indemnisation de leur préjudice moral pour une somme supérieure à celle de 6 000 euros allouée par les premiers juges.
8. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a limité le montant de l'indemnisation de leur préjudice à la somme de 6 000 euros correspondant à l'indemnisation de leur préjudice moral et n'a pas indemnisé leur préjudice financier à hauteur de 108 099 euros.
Sur les frais liés au litige :
9. Il y a lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme totale de 1 500 euros à verser aux requérants au titre des frais liés au litige et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La somme globale que l'Etat est condamné à verser à M. B..., Mme C..., M. D... B... et Mme A... B..., est portée à 114 099 euros.
Article 2 : Le jugement du 25 novembre 2022 du tribunal administratif de Caen est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er du présent arrêt.
Article 3 : L'Etat versera à M. F... B..., Mme G... C..., M. D... B... et Mme A... B... une somme totale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des requérants est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G... C..., désignée comme représentante unique des requérants, et au préfet du Calvados.
Copie en sera transmise pour information à l'agence régionale de santé de Normandie.
Délibéré après l'audience du 5 mars 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Lainé, président de chambre,
- M. Derlange, président assesseur,
- Mme Chollet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024.
La rapporteure,
L. CHOLLET
Le président,
L. LAINÉ
Le greffier,
C. WOLF
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 23NT00141
