Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E... et M. et Mme B... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 18 décembre 2019 par lequel le maire de Rennes a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Sowo un permis de construire un immeuble collectif de logements pour étudiants ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux du 13 février 2020.
Par un jugement n° 2003678 du 20 avril 2021, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 18 juin, 2 novembre et 14 décembre 2021 (ce dernier non communiqué), M. et Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E... et M. et Mme B..., représentés par Me Poilvet, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes ;
2°) d'annuler l'arrêté du 18 décembre 2019 du maire de Rennes ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Rennes et de la SCCV Sowo le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué est entaché d'un défaut de réponse au moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3 du règlement littéral et de l'article UB 1 du règlement du plan local d'urbanisme de Rennes ;
- le permis de construire contesté a été pris en méconnaissance de l'article 1.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Rennes ;
- il ne respecte pas l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme.
- il ne respecte pas l'article 5 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- il méconnaît l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- il a été pris en violation de l'article UB 1 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 septembre 2021, la commune de Rennes, représentée par Me Donias, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à la mise en œuvre des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et demande à la cour de mettre à la charge solidaire des requérants le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance n'était pas recevable, à défaut d'intérêt à agir des requérants ;
- aucune des moyens invoqués par les requérants n'est fondé.
Par des mémoires en défense enregistrés les 23 septembre et 18 novembre 2021, la société civile de construction vente (SCCV) Sowo, représentée par Me Le Derf-Daniel, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge des requérants le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance n'était pas recevable, à défaut d'intérêt à agir des requérants ;
- aucune des moyens invoqués par les requérants n'est fondé.
Par lettre enregistrée le 16 décembre 2021, M. et Mme D... ont été désignés par leur mandataire, Me Poilvet, représentant unique, destinataire de la notification de la décision à venir.
Par un courrier du 24 juin 2022, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois pour permettre la régularisation, au regard des dispositions générales du règlement littéral du plan local d'urbanisme intercommunal de Rennes Métropole applicable à la date à laquelle elle statue, du vice entachant le permis de construire du 18 décembre 2019 tiré de la méconnaissance de l'article 3 des dispositions générales du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes approuvé le 7 mars 2019.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans local d'urbanisme ou les documents en tenant lieu ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- les observations de Me Poilvet, pour M. et Mme D... et autres, celles de Me Laville-Colomb, substituant Me Donias, pour la commune de Rennes et celles de Me Hipeau, substituant Me Lederf-Daniel, pour la SCCV Sowo.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 18 décembre 2019, le maire de Rennes a délivré à la SCCV Sowo un permis de construire une résidence pour étudiants de soixante-deux logements située à l'angle du boulevard de Strasbourg et de la rue Elisa Mercœur, sur les parcelles cadastrées à la section BN sous les n°s 121, 122, 123 et 692. Par un jugement du 20 avril 2021, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande de M. et Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E... et M. et Mme B..., lesquels relèvent appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Pour écarter le moyen tiré de la violation des dispositions générales applicables à la zone UB 1 du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes, citées au point 23 du jugement attaqué, les premiers juges ont relevé au point 24 de ce jugement que les requérants, qui " se bornent à soutenir que ladite capacité maximale a été dépassée sans procéder à aucun calcul alors que les différents plans, notamment les plans de masse et de masse toiture, permettaient d'y procéder, et qui relèvent la divergence des résultats des calculs de la SCCV Sowo et de la commune de Rennes sans remettre en cause l'une ou l'autre des modalités retenues par les défendeurs, n'apportent pas à leur moyen la précision suffisante permettant d'en apprécier le bien-fondé ". Il suit de là que M. et Mme D... et autres ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué n'est pas suffisamment motivé s'agissant de la réponse apportée par les premiers juges à leur moyen tiré de la violation des dispositions générales applicables à la zone UB 1 du règlement littéral du plan local d'urbanisme.
3. Pour écarter le moyen tiré de la violation de l'article 3 du règlement littéral du plan local d'urbanisme applicable à la zone UB 1, le tribunal administratif de Rennes a énoncé, aux points 25 et 26 du jugement attaqué, que le gabarit de la construction applicable rue Elisa Mercœur est celui applicable boulevard de Strasbourg, voie la plus large, dans la bande de construction de 15 mètres applicable au secteur UB 1a. Les premiers juges ont également retenu que le plan " profil-gabarit sur voie " porte l'indication de la limite du trottoir. Enfin, le jugement attaqué justifie de façon étayée du respect par le projet du nombre maximal d'étages prévus par le règlement graphique et littéral. Il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué n'est pas suffisamment motivé s'agissant de la réponse apportée par le tribunal à leur moyen tiré de la violation de l'article 3 du règlement littéral du plan local d'urbanisme applicable à la zone UB 1.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
4. En premier lieu, aux termes de l'article 1-1 du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes approuvé le 7 mars 2019 : " Sont interdits / 1. Les constructions, ouvrages ou travaux incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation (...) ".
5. Les orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme de Rennes prévoient, sous l'orientation " construire le patrimoine, créer une nouvelle strate historique " et l'objectif " tenir compte de l'histoire de la ville et des quartiers et créer le patrimoine de demain ", qu'en secteur diffus " les opérations d'aménagement et de construction devront être réalisées avec une attention particulière au rapport entre espaces intérieurs et espaces extérieurs privés ou publics qui contribuent à la qualité du cadre de vie ", que " ces espaces extérieurs devront participer à l'amélioration du paysage urbain pour les promeneurs et les habitants des nouvelles constructions par un aménagement paysager de qualité et une végétalisation adaptée à la taille de ces espaces " et que " situés sur des dalles à rez-de-chaussée et au premier niveau, ces espaces extérieurs montrent également le paysage de premier plan visible depuis les logements " et " représentent l'extension des logements vers l'extérieur et devront de ce fait être traités qualitativement dans l'objectif d'améliorer le confort d'habiter ".
6. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis, notamment de la notice paysagère, que des surfaces végétalisées d'une superficie totale de 200 m² sont prévues au rez-de-chaussée et au premier niveau, sur le côté Ouest du bâtiment projeté. En outre, des haies arbustives masquant en partie les clôtures existantes, des plantes grimpantes s'accrochant aux serrureries sur la rue et un arbre en cépée agrémentent le jardin visible depuis le rue Elisa Mercœur. Les circonstances invoquées par les requérants que les espaces végétalisés ne sont pas visibles de tous les logements et que les usages de ces espaces ne sont pas précisément définis ne permettent pas de regarder le projet comme incompatible avec les orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme de Rennes. Le moyen tiré de cette incompatibilité doit dès lors être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article 5 du règlement littéral du même plan local d'urbanisme : " 5.1 - Façades / Les constructions font l'objet d'une recherche notamment dans la composition des ouvertures, de l'organisation des entrées et du raccordement aux constructions limitrophes (...) / Balcons / Pour la destination " logement ", si un balcon est réalisé, sa profondeur est d'1m 60 minimum au droit des pièces de vie ". Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 10 novembre 2016 : " La destination de construction " habitation " prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination " logement " recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination " hébergement ". La sous-destination " logement " recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination " hébergement " recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ".
8. D'une part, la circonstance que les façades du projet autorisé présenteraient une différence d'échelle et de style avec certaines constructions limitrophes est sans incidence sur la légalité du permis au regard des dispositions de l'article 5 du règlement littéral, lesquelles se limitent à préciser la composition des ouvertures, l'organisation des entrées et les conditions de raccordement aux constructions limitrophes. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que plusieurs immeubles collectifs excédant les hauteurs de R+2 et de R+3 sont implantés à proximité du projet litigieux.
9. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée de la construction litigieuse destinée au logement des étudiants est très majoritairement consacré à des espaces communs comprenant une salle multimédia, un espace et des salons d'accueil, des espaces de détente, un lieu d'étude et une laverie. Il suit de là que l'immeuble doit s'analyser comme entrant dans la sous-destination " hébergement " au sens des dispositions du code de l'urbanisme et de l'arrêté du 10 novembre 2016 citées au point 7. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les balcons prévus qui présentent une profondeur de 0,80 mètres ne respectent pas les dispositions de l'article 5 du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes, lesquelles ne sont pas entachées de contradiction.
10. En troisième lieu, aux termes de l'article 8 du règlement littéral du même plan local d'urbanisme, applicable dans la zone considérée : " Emplacement de stationnement / Tout emplacement de stationnement exigé doit s'inscrire dans un rectangle libre minimal de 5 mètres par 2m30 ". Par ailleurs, l'alinéa 4 de l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Sur demande du maire, un plan intérieur du projet concerné doit être joint au dossier de demande de permis de construire ou à la déclaration préalable lorsque les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables concernent la construction de logements collectifs. ".
11. Il est constant que le projet litigieux prévoit la création de douze places de stationnement dont une place réservée aux personnes à mobilité réduite, correspondant à la superficie minimale de 138 m² exigée par les dispositions précitées du plan local d'urbanisme. Si le dossier de demande ne comprend pas de plan intérieur du sous-sol, le maire ne l'ayant pas demandé, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans des surfaces, que l'emprise du sous-sol est suffisante pour permettre l'aménagement des places de stationnement prévues ainsi d'ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu, que les voies internes de desserte. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 8 du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes doit être écarté.
12. En quatrième lieu, aux termes des dispositions générales énoncées à l'article UB1 du règlement littéral du même plan local d'urbanisme : " Les nouvelles constructions s'insèrent dans le respect de l'environnement déjà bâti des voies historiques de faubourg ou des voies inter quartiers. Ces voies se caractérisent par une majorité de constructions en bordure de rue et des percées visuelles sur les éléments patrimoniaux bâtis ou végétal (sic) dans la profondeur du terrain créant ainsi une ambiance bâtie hétérogène propre à ces voies qu'il convient de préserver. / La volumétrie et l'implantation des constructions doit donc être déconnectée de la capacité de construire de la parcelle. Dans cette zone, la capacité de construction du terrain ne constitue donc pas le projet. Elle est théorique. Elle fixe un plafond constructible sur le terrain qu'il convient de répartir en volume et implantation selon les règles définies dans la présente zone ".
13. Il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher du projet litigieux est de 2 000,95 m² pour une " capacité de construction ", au sens des dispositions précitées, dans cette zone, de 2 296,22 m² et que l'emprise au sol d'un seul tenant est de 583,46 m² sur un terrain de 617 m². Il ressort également des pièces du dossier que le bâtiment est composé de plusieurs volumes qui se distinguent tant par leurs formes, leurs couleurs et le nombre de leurs niveaux, de nature à éviter tout effet d'écrasement. Par suite, et alors en outre que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet n'a pas été " conceptualisé au maximum de ce qu'autorisaient les règles d'urbanisme ", le moyen tiré de ce que les dispositions précitées de l'article UB1 du règlement littéral du plan local d'urbanisme de Rennes ont été méconnues doit être écarté.
14. En cinquième lieu, aux termes de l'article 3 du règlement littéral du même plan, applicable à toutes les zones : " 3.1 Hauteur des constructions principales / Règles générales / La hauteur maximale des constructions est fixée soit en mètre, soit par une cote altimétrique, soit en nombre de niveaux. / (...) Dans le cas où la hauteur est définie en nombre de niveaux, les règles relatives au rez-de-chaussée, étages courants et sommets s'appliquent. (...) / Sommet (S) / Il est composé de comble (C), d'attique (A), d'étage partiel (P) ou de la combinaison de deux ou trois types de sommets ou de règles spécifiques définies aux plans de détail du règlement graphique. (...) / L'étage partiel s'implante sur une surface maximum de 70 % de l'emprise de l'étage directement inférieur. (...) / Un alignement avec l'étage directement inférieur est autorisé sur un linéaire de toutes les façades de 50 % maximum (continu ou discontinu) sauf pour les parties de l'étage partiel qui s'adossent à une construction contigüe de gabarit équivalent ".
15. Aux termes de l'article 3 du règlement littéral spécifique à la zone UB1 : " La hauteur maximale des constructions est définies au règlement graphique et s'applique dans le respect des règles de prospect. La hauteur des constructions veille à s'harmoniser avec le gabarit des constructions contigües en respectant les principes suivants : pour les voies et emprises publiques d'une emprise inférieure à 15 mètres, les constructions doivent s'inscrire à l'intérieur d'un gabarit défini par un plan incliné à 45° dont le point d'attache se situe à l'alignement opposé (...) à 1 mètre au-dessus du niveau du trottoir. (...) Dans le cas d'un terrain d'angle dont l'une ou les deux voies sont inférieures à 15 m, la partie de construction bordant la voie la plus étroite peut s'inscrire dans un gabarit équivalent à celui défini pour la voie la plus large sur une longueur n'excédant pas la bande définie par secteur. (...) ". En zone UB1, la bande principale d'implantation réglementée est d'une profondeur de 15 mètres.
16. D'une part, il est constant que le projet en litige est implanté à l'angle du boulevard de Strasbourg, d'une largeur supérieure à 15 mètres, et de la rue Elisa Mercœur, d'une largeur de 12 mètres. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et du plan " profil gabarit sur voie ", lequel montre précisément l'emplacement du trottoir opposé et le plan de 45° partant d'un mètre au-dessus du niveau du trottoir, que le bâtiment projeté présente dans la rue Elisa Mercœur une hauteur dépassant le plan de 45° dans la seule bande principale d'implantation de 15 mètres, ainsi que le permettent les dispositions précitées de l'article 3 du règlement spécifique à la zone UB1 du plan local d'urbanisme de Rennes pour un terrain situé à l'angle de deux voies.
17. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que, sur les terrains d'assiette du projet, la hauteur maximale autorisée est de R+4+A/C/P, soit un rez-de-chaussée, quatre étages courants et un attique, un comble et/ou un étage partiel. Il ressort également du plan de la superposition des différents niveaux produit par les requérants que le dernier étage partiel présente un alignement avec l'étage directement inférieur sur un linéaire qui dépasse la limite de 50 % prescrites par le dernier alinéa des dispositions précitées de l'article 3 du règlement littéral, pourcentage calculé à partir du linéaire de toutes les façades de l'étage immédiatement inférieur et non, contrairement à ce que soutient la SCCV Sowo, à partir du linéaire de toutes les façades de l'ensemble du bâtiment. Par suite, le dernier niveau de la construction autorisée par le permis de construire du 18 décembre 2019 méconnait les dispositions du dernier alinéa de l'article 3 du règlement littéral applicable à toutes les zones du plan local d'urbanisme de Rennes approuvé le 7 mars 2019.
18. Toutefois, aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
19. Ces dispositions permettent au juge, lorsqu'il constate qu'un vice entachant la légalité du permis de construire peut être régularisé par un permis modificatif, de rendre un jugement avant dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant dire droit, les modalités de cette régularisation. Un vice de procédure, dont l'existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date. S'agissant des vices entachant le bien fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu'au regard de ces dispositions le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction.
20. Il ressort des pièces du dossier que, par délibération du 19 décembre 2019, le conseil de Rennes Métropole a approuvé le plan local d'urbanisme intercommunal Rennes Métropole. L'article 3 du règlement littéral applicable à toutes les zones dispose : " Un alignement avec l'étage directement inférieur est autorisé sur 50 % maximum (continu ou discontinu) d'un linéaire cumulé de toutes les façades de la construction ". Dès lors, au vu de ces nouvelles dispositions applicables à la date à laquelle la cour statue, le permis de construire du 18 décembre 2019 contesté ne présente plus le vice retenu au point 17 tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 3 du règlement littéral applicable à toutes les zones du plan local d'urbanisme de Rennes approuvé le 7 mars 2019.
21. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en première instance par la commune de Rennes et la SCCV Sowo, que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Rennes et de la SCCV Sowo, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, le versement de la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
23. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de M. et Mme D... le versement des sommes que la commune de Rennes et la SCCV Sowo demandent au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme D... et autres est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Rennes et par la SCCV Sowo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme D..., représentants uniques des requérants en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Rennes et à la SCCV Sowo.
Délibéré après l'audience du 1er juillet 2022, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de la formation de jugement,
- M. Frank, premier conseiller,
- Mme Ody, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juillet 2022.
Le rapporteure,
C. A...La présidente de la formation
de jugement,
C. BUFFET
Le greffier,
C. GOY
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 21NT01640
