Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code civil ;
le code de l'urbanisme ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
le rapport de M. A...'hirondel,
les conclusions de M. Giraud, rapporteur public,
et les observations de Me E..., substituant Me H..., représentant la commune de La Haye-Fouassière, et de Me B..., représentant la SAS Habitat Investissement.
Une note en délibéré présentée par la SAS Habitat Investissement a été enregistrée le 9 juin 2021.
Considérant ce qui suit :
1. Le 3 janvier 2017, la SAS Habitat Investissement a déposé auprès de la mairie de La Haye-Fouassière une déclaration préalable tendant à la division des parcelles cadastrées section AZ n°s 471 et 472, situées 13 rue des Iris - La Cornillère, en vue de construire. Par un arrêté du 26 janvier 2017, le maire de la commune a fait opposition à la déclaration préalable. La SAS Habitat Investissement a demandé au tribunal administratif de Nantes de condamner la commune de La Haye-Fouassière à lui verser une somme de 76 856,94 euros en réparation des préjudices qu'elle estimait avoir subis du fait de l'illégalité de cette décision. La commune de La Haye-Fouassière relève appel du jugement de ce tribunal du 30 juin 2020 qui l'a condamnée à verser la somme de 35 000 euros à la SAS Habitat Investissement. Par la voie de l'appel incident, cette dernière société demande à la cour que la somme à laquelle la commune a été condamnée à l'indemniser soit portée à 76 856,94 euros.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne l'existence d'une faute :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. (...) ". Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. L'autorité compétente doit s'opposer à une déclaration préalable de division lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.
3. Il résulte de l'instruction que la déclaration préalable présentée par la SAS Habitat Investissement concerne les parcelles cadastrées section AZ n°471 et 472, qui sont de dimension modeste et dont seule l'une d'entre elles est destinée à être bâtie. Selon l'avis du 16 novembre 2016 émis par le syndicat départemental d'énergie de Loire-Atlantique (SYDELA), ce projet ne requiert la création, sous la voie publique, que d'un raccordement d'une longueur de cinq mètres, représentant un coût estimé à 520 euros dont 260 euros pour le réseau téléphonique. Dans ces conditions, et alors même que l'avis mentionne que " le projet nécessite la construction d'un réseau électrique sous maîtrise d'ouvrage ENEDIS ", ces travaux ne sauraient être qualifiés d'extension. Aussi, en l'absence de travaux d'extension ou de modification de la capacité du réseau public d'électricité, le projet ne méconnait pas les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme. Par suite, c'est à tort que, pour s'opposer à la déclaration préalable de la SAS Habitat Investissement, le maire de La Haye-Fouassière s'est fondé sur ces dispositions.
4. En second lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...) ".
5. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration pour ce motif.
6. Il résulte de l'instruction, notamment du formulaire CERFA renseigné par la SAS Habitat Investissement, que cette dernière a attesté avoir qualité pour faire la déclaration préalable. Si la commune de La Haye-Fouassière soutient que cette société ne disposait pas, en application de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, de la qualité pour déposer le 3 janvier 2017 la déclaration préalable dès lors que, selon les conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 30 septembre 2016, elle devait être déposée au plus tard le 30 octobre 2016, il ne s'agit pas, alors que la commune n'allègue pas la fraude, du motif invoqué dans l'arrêté du 26 janvier 2017. En tout état de cause, la circonstance que la SAS Habitat Investissement a laissé expirer la date à laquelle devait être déposée la déclaration préalable ne faisait pas obstacle à ce que la vente se poursuive d'un commun accord des parties.
7. Il résulte de ce qui précède que l'illégalité relevée au point 3 est de nature à engager la responsabilité pour faute de la commune de La Haye-Fouassière.
En ce qui concerne le lien de causalité et l'indemnisation des préjudices :
8. En premier lieu, la commune de La Haye-Fouassière soutient, qu'en l'absence de lien de causalité entre la faute retenue à son encontre et la non-réalisation des ventes escomptées par la SAS Habitat Investissement à la suite de la promesse de vente du 30 septembre 2016 dont cette dernière bénéficiait, elle ne saurait être condamnée à indemniser la société du préjudice résultant de la perte de bénéfices découlant de l'impossibilité de réaliser l'opération immobilière envisagée. Par la voie de l'appel incident, la SAS Habitat Investissement demande à la cour de porter ce chef de préjudice, qui a été évalué par les premiers juges à la somme de 35 000 euros, à la somme de 74 166 euros.
9. Dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté. Dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
10. Il résulte de l'instruction que par un acte sous-seing privé du 30 septembre 2016, les consorts G... se sont engagés, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, à vendre à la SAS Habitat Investissement les parcelles cadastrées section AZ n°s182 (d'une surface de 338 m²), 472 (545 m²), 183 (142 m²) et 561 (228 m²) formant un tènement de 1 253 m². Il résulte de la combinaison de l'article 3 ( " Désignation ") et de l'article 5 (" Destination des biens ") de cet acte que ce tènement comprend un bien, constitué par une maison de plain-pied, actuellement affectée à l'habitation, un autre, formé par un ancien pressoir en pierre rénové, destiné à un usage d'habitation et que la parcelle cadastrée section AZ n° 472 est prévue " comme terrain à bâtir suite à l'obtention de la déclaration préalable de division ", la déclaration devant être déposée dans le délai d'un mois selon l'article 10-5 du même acte.
11. La déclaration préalable, qui a donné lieu à la décision litigieuse du 26 janvier 2017, n'a été souscrite, conformément à la promesse de vente du 30 septembre 2016, que pour les parcelles cadastrées section AZ n°s 471 et 472. Si la SARL C2I s'est portée acquéreur, pour la somme de 90 000 euros net vendeur, de la parcelle AZ n°472 p, pour une contenance d'environ 670 m², cette offre, qui n'a été souscrite que pour une durée de huit jours et qui ne contient pas la contresignature de la SAS Habitat Investissement, ne peut être regardée comme étant suffisamment avancée pour établir que la non-réalisation de la vente a pour cause directe et certaine l'illégalité fautive résultant de la décision du maire du 26 janvier 2017 à s'opposer à la déclaration préalable. Par ailleurs, si la SAS Habitat Investissement a également souscrit deux compromis de vente, l'un, le 20 janvier 2017 avec M. C... pour la vente, au prix de 120 000 euros, de la maison de plain-pied sur un tènement de 420 m² " à détacher sur des parcelles de plus grande contenance " figurant au cadastre sous les références AN n°s 561 (228 m²), n°182 (338 m²) et 183 (142 m²), l'autre, le 26 janvier 2017, avec M. D..., au prix de 80 000 euros, pour l'ancien pressoir sur un terrain d'environ 200 m² à détacher de la parcelle référencée AZ n°561, aucun de ces deux compromis ne contient, parmi les conditions suspensives, une clause tenant à l'obtention d'une décision de non-opposition sur la déclaration formée pour les parcelles cadastrées section AZ n°s 471 et 472. Au surplus, la SAS Habitat Investissement ne fait pas état des circonstances précises dans lesquelles les promesses de vente ont été abandonnées. Elle ne produit, en particulier, aucun document émanant des acquéreurs potentiels exposant les motifs de l'absence de réalisation des ventes. Par suite, et alors même que la lettre d'accord de financement de la banque populaire Atlantique du 1er décembre 2016 porte sur " le financement d'un ensemble immobilier constitué de deux logements sur un terrain de 1 253 m² (...) aux fins de revente après division de deux lots bâtis et un terrain à bâtir ", l'échec de ces ventes ne peut être regardé comme ayant été causé de façon suffisamment directe et certaine par la décision d'opposition à la déclaration préalable du 26 janvier 2017, de sorte que le lien de causalité entre la renonciation par les acquéreurs à l'achat des parcelles en cause et l'illégalité de l'arrêté du maire de La Haye-Fouassière du 26 janvier 2017 n'est pas établi.
12. Par ailleurs, si la SAS Habitat Investissement entend se référer au tableau " balance financière " contenu dans la lettre de la banque populaire Atlantique du 1er décembre 2016 qu'elle a elle-même confectionné et qui fait ressortir un bénéfice escompté de 74 166 euros, cette circonstance, compte tenu de ce qui a été dit au point précédent, ne suffit pas davantage à établir une circonstance particulière et, par suite, le caractère certain du préjudice. De même, et pour le même motif, ni le certificat d'urbanisme d'information délivré le 20 décembre 2016 et la lettre du maire de La Haye-Fouassière qui font état de ce que les parcelles sont classées en zone constructible dans le plan local d'urbanisme, ni le procès-verbal de bornage du 5 juillet 1995 selon lequel les parcelles cadastrées section AZ n°s 561, 182 et 183 sont grevées d'une servitude de passage pour permettre l'accès à la parcelle 472, ne constituent des circonstances particulières ouvrant droit à réparation.
13. Il résulte de ce qui précède, qu'en l'absence de lien de causalité entre la faute retenue à l'encontre de la commune de La Haye-Fouassière et la perte de bénéfices découlant de l'impossibilité de réaliser l'opération immobilière escomptée, la commune de La Haye-Fouassière est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes l'a condamnée à verser à la SAS Habitat Investissement, pour ce chef de préjudice, la somme de 35 000 euros. En revanche, la société n'est pas fondée à demander à la cour, par la voie de l'appel incident, que la somme que la commune a été condamnée à lui verser soit portée à 74 160 euros.
14. En second lieu, la SAS Habitat Investissement justifie avoir engagé des frais de dossier à hauteur de 2 690,94 euros consistant en la réalisation, par la société Prisme, du dossier de déclaration préalable, de levées topographiques et d'opérations de bornage qu'elle a acquittés ainsi qu'il résulte de la note d'honoraires du 22 septembre 2017 qu'elle produit pour la première fois en appel. Ces frais, qui ont été inutilement engagés par la SAS Habitat Investissement du fait de la faute retenue à l'encontre de la commune de La Haye-Fouassière, présentent un caractère direct et certain. Par suite, la SAS Habitat Investissement est fondée à demander, par la voie de l'appel incident, que la commune de La Haye-Fouassière soit condamnée à l'indemniser de ce chef de préjudice.
15. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de La Haye-Fouassière est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes l'a condamnée à verser à la SAS Habitat Investissement une somme supérieure à 2 690,94 euros. Pour les motifs précédemment exposés, la demande de la société tendant à l'augmentation de la somme qui lui a été allouée par les premiers juges ne peut qu'être rejetée.
Sur les intérêts légaux :
16. La SAS Habitat Investissement a droit aux intérêts au taux légal afférents à la somme de 2 690,94 euros mise à la charge de la commune de La Haye-Fouassière à compter du 4 octobre 2017, date non contestée de la réception de sa réclamation préalable.
Sur les frais liés au litige :
17. Dans les circonstances de l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties à l'instance la charge des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune de La Haye-Fouassière a été condamnée à verser à la SAS Habitat Investissement est ramenée de 35 000 euros à 2 690,94 euros. Cette somme de 2 690,94 euros portera intérêt au taux légal à compter du 4 octobre 2017.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Nantes du 30 juin 2020 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Les conclusions de la commune de La Haye-Fouassière et de la SAS Habitat Investissement tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de La Haye-Fouassière et à la SAS Habitat Investissement.
Délibéré après l'audience du 8 juin 2021, à laquelle siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- Mme Douet, présidente-assesseure,
- M. A...'hirondel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2021
Le rapporteur,
M. F...Le président,
A. PEREZ
La greffière,
A. BRISSET
La République mande et ordonne à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°20NT02747
