Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
le code de la construction et de l'habitation ;
le code de l'urbanisme ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A...'hirondel,
- les conclusions de M. Giraud, rapporteur public,
- et les observations de Me J..., représentant M. et Mme B..., de Me G..., substituant Me H..., représentant la SCI du Moulin de Vairé, et les observations de Me C..., substituant Me I..., représentant la commune de Vairé.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 19 janvier 2017, le maire de Vairé a délivré à la SCI Le Moulin de Vairé un permis de construire valant autorisation de changement de destination d'un moulin et de ses deux annexes, à savoir " le logis du meunier " et un entrepôt, afin de réaliser quatre logements individuels et de procéder à la construction d'une piscine et d'une clôture sur un terrain situé chemin des Chanières. Le 23 février 2018, le pétitionnaire a déposé pour ce projet une demande de permis de construire modificatif, ce qui lui a été accordé par le maire de Vairé par arrêté du 19 mars 2018. Par deux demandes distinctes, enregistrées sous les n°s 1704321 et 1808248, M. et Mme B... ont demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler ces deux arrêtés. Par un jugement du 6 novembre 2019, le tribunal administratif de Nantes a rejeté leurs demandes. M. et Mme B... relèvent appel de ce jugement.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne le permis de construire initial du 19 janvier 2017 :
2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
S'agissant de la légalité externe :
3. En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. D'une part, il ressort des pièces du dossier que, s'agissant du bâtiment B dit " le logis du meunier ", la demande de permis de construire contenait des photographies, au demeurant conformes à celles présentées par les requérants, ainsi que des plans de coupe suffisamment précis permettant d'apprécier l'aspect de cette construction et, en particulier l'absence de toute toiture. Par suite, la seule circonstance, à la supposer établie, que la notice explicative mentionnerait, par erreur, que l'absence de cette toiture s'expliquerait par le fait qu'elle a été déposée pour assurer sa rénovation n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur les caractéristiques exactes de ce bâtiment.
5. D'autre part, il ressort de ces mêmes pièces que la demande de permis de construire comprenait quatre photographies et deux photomontages faisant apparaître la présence de maisons sur les parcelles voisines ainsi qu'un plan de situation permettant, notamment de connaître la situation du projet par rapport au hameau " Les Chanières ". En outre, la notice précise l'environnement dans lequel le projet doit s'insérer en mentionnant notamment qu'il s'agit d'une zone rurale mixte d'habitat et d'exploitation agricole. Elle décrit le bâti, qui est en ordre discontinu et composé de bâtiments de type rez-de-chaussée aux volumes parallélépipédiques assez simples, dont les murs sont crépis en blanc ou en pierres de taille avec des menuiseries extérieures en bois de teinte brune, blanche, bleue ou verte et surmontés d'un toit en deux pans dont la couverture est en tuile canal de teinte rouge ou mouchetée, ou en ardoise. Elle indique également que le faîtage de ces maisons est parallèle ou perpendiculaire à la rue, qu'un jardin est aménagé à l'arrière des maisons, que les limites séparatives sont en grillage et que les réseaux d'électricité et téléphonique sont aériens. Dans ces conditions, alors que le projet se limite à un changement de destination de bâtiments existants, les requérants n'établissent pas en quoi les insuffisances alléguées des documents graphiques ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur l'insertion paysagère du projet alors même que, dans le plan local d'urbanisme, le secteur des Chanières a été identifié au titre des dispositions de l'article L. 151-3 du code de l'urbanisme.
6. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment de l'avenant modificatif à l'étude filière et du plan qui lui est annexé joint à la demande de permis de construire modificatif, que si un assainissement individuel était prévu sur la parcelle cadastrée section A n°1058, ce dispositif a été déplacé pour être installé sur la parcelle cadastrée section A n°526. Dans ces conditions, compte tenu de ce que la parcelle cadastrée section A n°1058 ne fait plus partie de l'assiette du projet à la suite de l'intervention du permis de construire modificatif et eu égard à ce qui a été dit au point 2, les moyens tirés de ce que le pétitionnaire n'a pas justifié avoir obtenu l'accord des propriétaires indivis de cette dernière parcelle et de ce que l'autorisation d'urbanisme serait, par suite entachée d'une fraude ne peuvent plus être utilement invoqués à l'appui du recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
7. En troisième lieu, et d'une part, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 123-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ". Selon l'article R. 111-18 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable : " Les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Au sens de la présente sous-section, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements ".
8. D'autre part, aux termes de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : " (...) La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles.(...) ". Aux termes de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation : " Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminés aux articles L. 111-7-1 à L. 111-7-3. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. " ;
9. Il ressort des pièces du dossier qu'aucun des bâtiments, objet du permis de construire contesté, n'est destiné à accueillir plus de deux logements. Dans ces conditions, le projet n'entrant pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, M. et Mme B... ne sauraient utilement soutenir que la demande de permis de construire ne justifierait pas du respect des règles d'accessibilité aux personnes handicapées. Au surplus, les dispositions précitées de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme imposent seulement que soit portée à la connaissance du pétitionnaire ou de l'architecte l'obligation de connaissance des règles de construction, dont celles relatives à l'accessibilité. Il ressort des pièces du dossier que l'architecte, lors du dépôt de la demande de permis de construire, a bien pris connaissance, conformément à ces dispositions, de l'obligation de respecter ces règles.
S'agissant de la légalité interne :
Quant au moyen tiré de l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme :
10. Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.
11. M. et Mme B... soulèvent l'exception d'illégalité du règlement du plan local d'urbanisme communal en tant qu'il n'a pas prévu pour le secteur Nh, dans lequel s'intègrent les parcelles formant l'assiette du projet, des prescriptions portant sur les conditions d'implantation et de densité des constructions. Le moyen doit être écarté dès lors que les requérants ne précisent pas quelles seraient les dispositions d'urbanisme remises en vigueur par la déclaration d'illégalité qu'ils sollicitent et qui seraient méconnues par le permis en litige.
Quant au moyen tiré de l'erreur de droit et de la méconnaissance des dispositions des articles N 1 et N 2 du règlement du plan local d'urbanisme :
12. D'une part, aux termes du II de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, relatif aux règlements des plans locaux d'urbanisme : " Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. / A ce titre, le règlement peut : / 1° Préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités qui peuvent y être exercées ; / 2° Définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ; (...) ". Pour l'application de ces dispositions, les deux premiers alinéas de l'article R. 123-9 du même code, alors en vigueur, disposaient : " Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : / 1° Les occupations et utilisations du sol interdites (...) " et, s'agissant des règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées, l'antépénultième alinéa du même article disposait que : " Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt (...) ". En application de ces dispositions, les règlements des plans locaux d'urbanisme pouvaient ainsi fixer, au titre de l'affectation des sols, la nature des activités susceptibles d'être exercées dans certaines zones, sans que soit opposable à la définition des activités ainsi autorisées ou interdites le caractère limitatif des destinations énumérées à l'antépénultième alinéa de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme, lesquelles n'avaient vocation à régir que les règles applicables aux constructions autorisées dans une zone donnée à raison de la nature des activités qui peuvent y être exercées.
13. D'autre part, selon le règlement du plan local d'urbanisme relatif à la zone naturelle : " " La zone N constitue un ensemble d'espaces naturels qu'il convient de protéger en raison du paysage et des éléments qui le composent. Il est possible d'y admettre sans dénaturer le paysage l'aménagement de certaines constructions existantes, voire quelques constructions et installations nouvelles. La zone N comprend quatre sous-secteurs : / (...) Nh pouvant admettre l'aménagement, le changement de destination, l'extension et la réfection de bâtiments dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitée, à la condition de ne porter atteinte ni à la préservation des activités agricoles et viticoles, ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages et dans la limite d'une capacité suffisante des équipements d'infrastructure existants (voirie, eau potable, électricité, ...). ". Selon l'article N 1 de ce règlement, à l'exclusion des cas expressément prévus à l'article N 2, sont notamment interdits " Toute construction et tout changement de destination, à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, toutes installations ou travaux divers, tout comblement, affouillement, exhaussement de terrain, qu'ils soient ou non soumis à autorisation au titre des installations et travaux divers. (...) ". Aux termes de l'article N 2 du même règlement : " Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après : / (...) / De plus, sous réserve d'être implantés en secteurs Nh : / (...) Les changements de destination visant à créer un nouveau logement seront admis sous condition : / - de disposer de conditions d'accès satisfaisantes au réseau de voirie public (sécurité routière, lutte contre l'incendie) / - de respecter les règles de recul vis-à-vis des bâtiments agricoles classés Installation Classée pour la Protection de l'Environnement ou soumis au Règlement Sanitaire Départemental. Le recul par rapport aux bâtiments d'élevage devra atteindre au minimum 100 m / que le bâtiment justifie d'un intérêt architectural, historique ou patrimonial / - cette possibilité ne saurait être admise dans le cas de constructions qu'il n'est pas souhaitable de maintenir en raison de leur situation, de leur nature ou de leur état de dégradation ".
14. En premier lieu, le permis de construire en litige porte sur le changement de destination de bâtiments pour des logements individuels et qui sont destinés, ainsi qu'il ressort des pièces du dossier, à être loués pour des locations saisonnières. Selon les plans joints à la demande de permis de construire, ces bâtiments comprennent, outre des chambres, une cuisine, une salle de séjour et une salle de bain. S'ils constituent ainsi des " hébergements touristiques ", ils ne peuvent, toutefois, être qualifiés, à défaut d'offrir des services hôteliers, d'hébergements hôteliers au sens des dispositions de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme alors en vigueur.
15. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment B dit " le logis du Meunier ", dont l'existence est notamment attestée par sa présence sur un plan cadastral réalisé en 1956, est totalement clos par ses quatre murs dont deux sont encore surmontés par les frontons qui subsistent. Par suite, le volume de ce bâtiment est délimité par les éléments du gros oeuvre existants alors même que la toiture qui reposait sur les frontons a disparu. Les aménagements autorisés consistant à recouvrir le bâtiment d'une toiture en tuile qui a disparu et à créer un percement en façade Ouest tout en gardant visibles les murs périphériques en pierre de taille n'auront pas pour effet de modifier le volume de ce bâtiment. Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, les travaux effectués sur ce bâtiment ne peuvent être regardés comme portant sur la réalisation d'une nouvelle construction.
16. Il résulte de ce qui précède que le maire de Vairé n'a pas entaché sa décision d'une erreur de droit, ni commis une erreur manifeste d'appréciation en autorisant le changement de destination des bâtiments.
Quant aux moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles N 6 et N 10 du règlement du plan local d'urbanisme :
17. Si le règlement du plan local d'urbanisme fixe, en son article N 6, des règles spécifiques concernant l'implantation des constructions par rapport aux voies, il résulte toutefois des dispositions précitées de l'article N 2, telles que rappelées au point 13, que les auteurs de ce document d'urbanisme ont entendu autoriser, dans les secteurs Nh qu'ils ont définis, les changements de destination des bâtiments dès lors qu'ils ont pour objet de créer de nouveaux logements sous réserve de remplir les conditions limitativement énumérées à ce même article. L'article N 2 ne fixe, pour ces bâtiments, une condition de marge de recul qu'au regard des bâtiments agricoles classés au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement. Par suite, les requérants ne sauraient utilement soutenir que l'immeuble B, dit le " logis du meunier ", ne respecterait pas la marge de recul par rapport aux voies fixée par les dispositions de l'article N 6 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que ces dispositions ne lui sont pas applicables.
18. De même, il est constant que, s'agissant du moulin, dont la toiture en ardoise naturelle est neuve, les travaux autorisés consistent à rouvrir une fenêtre obstruée et à rénover les menuiseries extérieures qui seront en bois de teinte blanche, sans modifier la hauteur du bâtiment. Par ailleurs, il ne ressort pas de l'article N 2 du règlement du plan local d'urbanisme que les auteurs de ce document, en souhaitant autoriser en zone Nh le changement de destination des bâtiments en vue de la création de nouveaux logements, aient entendu limiter cette possibilité aux seules constructions qui respectent la hauteur maximale de six mètres à l'égout de toiture fixée à l'article N 10. Dans ces conditions, les travaux autorisés étant étrangers aux dispositions de l'article N 10, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut être qu'écarté.
Quant au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article N 11 du règlement du plan local d'urbanisme :
19. En premier lieu, aux termes du 3ème alinéa de l'article N 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme a identifié, en application du 7° de l'article L. 123-1 doivent faire l'objet d'une autorisation préalable dans les conditions prévues aux articles R 421-23.h du code de l'urbanisme ". Selon l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / h) Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique ; ".
20. M. et Mme B... soutiennent que le permis de construire en tant qu'il porte sur le moulin, qui a été identifié dans le document d'urbanisme comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique au titre des dispositions du 7° de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, est illégal faute d'avoir été précédé de l'autorisation préalable requise. Toutefois, le permis de construire en litige doit être regardé comme l'autorisation préalable requise par les dispositions de l'article N 11 du règlement du plan local d'urbanisme pour pouvoir exécuter les travaux.
21. En second lieu, les dispositions relatives à la zone Nh du règlement du plan local d'urbanisme applicable, notamment son article N 11 concernant l'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords, posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité du permis de construire litigieux. Les requérants soutiennent que le projet est situé à proximité du hameau des Chanières, " particulièrement typique et représentatif d'une architecture rurale tout à fait conservée et intacte ", qualifié de coeur de village remarquable sur la carte du projet d'aménagement et de développement durables. Toutefois, le paysage environnant du projet, principalement constitué d'exploitations agricoles et d'habitations ne présentant pas de caractéristiques remarquables, ne revêt pas de caractère particulier. Alors que le projet se limite à un changement de destination des bâtiments existants qui, d'ailleurs, en procédant à leur mise en valeur assure l'intérêt des lieux, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet ainsi modifié porterait atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants.
22. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article N 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté en toutes ses branches.
Quant au moyen tiré de la méconnaissance de l'article N 12 du règlement du plan local d'urbanisme :
23. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a pour objet de procéder à un déplacement et à un changement du nombre de place de stationnement. Par suite, le moyen tiré de ce que les places de stationnement créées en fond de parcelle, en lieu et place de la piscine, ce qui résulte du permis de construire modificatif, est inopérant pour contester le permis de construire initial.
24. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par les défendeurs, que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande en tant qu'elle tendait à l'annulation du permis de construire initial.
En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 19 mars 2018 :
S'agissant de la fin de non-recevoir opposée par la SCI Le Moulin de Vairé :
25. Il résulte de l'article L.600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
26. M. et Mme B... se prévalent de leur qualité de voisins immédiats et indiquent être propriétaires des parcelles cadastrées section A N° 519, 514 et 932 sur lesquelles est aussi édifiée leur habitation et être également propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1058. Ils justifient ainsi de leur qualité de voisins immédiats du projet. Ils font, ensuite, valoir que le permis de construire en litige a pour objet d'autoriser le changement de destination de trois immeubles afin d'y créer des logements pour les mettre en location saisonnière de sorte que ce projet, qui est situé en zone rurale, est de nature à altérer la tranquillité des lieux et, par suite, à leur causer un trouble de jouissance. Il suit de là qu'ils justifient d'un intérêt à agir pour contester le permis de construire modificatif en litige et, dès lors qu'ils étaient parties en première instance, ont bien qualité pour relever appel du jugement rejetant leur demande, alors même que M. et Mme E..., autres parties de première instance, n'auraient pas relevé appel du jugement attaqué en tant qu'il concerne cette décision.
S'agissant de la régularité du jugement attaqué :
27. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un (...) permis de construire (...), le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant (...) un permis de construire (...) ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (...) est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (...) " ;
28. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'irrecevabilité tirée de l'absence d'accomplissement des formalités de notification prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être opposée, en première instance, en appel ou en cassation, qu'à la condition, prévue au deuxième alinéa de l'article R. 424-15 du même code, que l'obligation de procéder à cette notification ait été mentionnée dans l'affichage du permis de construire.
29. Lorsque l'auteur d'un recours entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme n'a pas justifié en première instance de l'accomplissement des formalités de notification requises alors qu'il a été mis à même de le faire, soit par une fin de non-recevoir opposée par le défendeur, soit par une invitation à régulariser adressée par le tribunal administratif, il n'est pas recevable à produire ces justifications pour la première fois en appel. Il appartient néanmoins au juge, s'il est saisi de moyens en ce sens, y compris pour la première fois en appel, de vérifier si l'obligation de notification posée par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme peut, au regard des conditions fixées par l'article R. 424-15 du même code, être opposée à la demande.
30. En l'espèce, M. et Mme B... soutiennent qu'il n'est pas justifié de la régularité de l'affichage du permis de construire modificatif contesté, en particulier de ce qu'il indiquait, conformément à ce que prévoit l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme, l'obligation de notification du recours administratif ou du recours contentieux. Les défendeurs, à qui la requête de M. et Mme B... a été communiquée, n'apportent pas la preuve de la régularité de cet affichage. En particulier, la photographie produite par la SCI Le Moulin de Vairé sur laquelle l'affichage apparaît dans le lointain ne permet pas d'apprécier les mentions qui y sont apportées. Ainsi, les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont accueilli la fin de non-recevoir opposée par la SCI Le Moulin de Vairé et tirée du défaut de notification au titre de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Il y a lieu pour la cour de se prononcer immédiatement, par la voie de l'évocation, sur les conclusions de M. et Mme B... rejetées par le tribunal et sur les moyens présentés en appel.
S'agissant de la légalité du permis de construire modificatif :
31. Le permis de construire modificatif délivré le 19 mars 2018 par le maire de Vairé à la SCI Le Moulin de Vairé a pour objet d'autoriser la suppression de la piscine, la création d'une terrasse, le changement de l'emplacement des places de stationnement ainsi que des modifications portant sur les façades du moulin, la toiture du " logis du meunier ", l'assainissement individuel par le déplacement de la fosse septique et les clôtures.
Quant à la légalité externe :
32. En premier lieu, il ressort de la demande de permis de construire modificatif que les places de stationnement et la fosse septiques doivent être déplacées pour être désormais installées sur la parcelle cadastrée section A n°526. Ainsi qu'il a été dit au point 6, la parcelle cadastrée section A n°1058 ne fait plus partie, eu égard à ces modifications, de l'assiette du projet. Dans ces conditions, les requérants ne sauraient utilement soutenir que la demande de permis de construire modificatif était incomplète au motif qu'elle ne comportait pas l'autorisation des propriétaires de la parcelle cadastrée section A n°1058. Par ailleurs, la circonstance que le plan de masse fasse apparaître cette parcelle, qui au demeurant permet d'apprécier qu'elle est traversée par des réseaux souterrains d'électricité et d'eau potable venant desservir le bâtiment C, est sans incidence sur la légalité de la décision contestée.
33. En second lieu, si les requérants allèguent que le projet architectural serait insuffisant, notamment en ce qui concerne les photographies, pour apprécier l'insertion du projet dans son environnement, ce moyen porte sur la composition de la demande de permis de construire initial, qui a été au demeurant écarté au point 5, et est, par suite, inopérant pour contester la légalité du permis de construire modificatif. Au surplus, la demande de permis de construire modificatif contenait une représentation graphique du projet sur laquelle les modifications envisagées ont été reportées permettant à l'autorité administrative d'apprécier si ces modifications étaient de nature à changer son appréciation sur la perception du projet dans son environnement. Si ce document graphique contient une inexactitude en laissant apparaître sur la façade du moulin une fenêtre alors que, selon la notice explicative et les plans de façade, elle est destinée à être obstruée, cette circonstance n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
34. De même, le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire contiendrait des incohérences quant au nombre exact de places de stationnement à créer alors que, de plus, cet emplacement serait situé dans un périmètre de sécurité incertain lié à la circulation des engins agricoles, qui porte sur la demande de permis de construire initial, est inopérant pour contester la légalité du permis de construire modificatif alors que, de plus, la demande portant sur ce dernier permis est venue rectifier cette erreur en mentionnant le nombre exact de ces places, qui est de cinq, et déplacer cet emplacement qui est désormais situé au nord de l'emprise du projet. Il en va également de même pour le moyen tiré d'une incohérence entre la notice explicative et le document graphique sur le nombre de logements créés dans le moulin.
35. En troisième lieu, aux termes de l'article N 4 du règlement du plan local d'urbanisme : " En l'absence de réseau, un dispositif d'assainissement autonome sera admis, conformément aux annexes sanitaires du présent plan d'occupation des sols. Il devra être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit. La construction devra être directement raccordée au réseau quand celui-ci sera réalisé. ". Aux termes de l'article N 5 de ce règlement : " En l'absence de réseau, la mise en place de dispositifs d'assainissement non collectif peut nécessiter une superficie minimale de terrain en fonction notamment du dispositif technique adopté, de la topographie du terrain, de la nature du sol et du sous-sol. ". Selon l'article R.431-16 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / (...) d) Le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif au regard des prescriptions réglementaires, prévu au 1° du III de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d'une telle installation ; (...) ".
36. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire initial contenait, conformément aux dispositions précitées de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, le dossier de préconisation d'une filière pour la réalisation d'un assainissement individuel en date du 11 août 2016 ainsi que l'attestation du 16 septembre 2016 quant au choix d'un dispositif de traitement agréé. Si la demande de permis de construire modificatif porte notamment sur un changement d'emplacement de la fosse septique, il a été présenté à l'appui de cette demande un avenant modificatif à l'étude filière pour tenir compte de ce déplacement ainsi qu'une autorisation d'exutoire pour les effluents traités vers un réseau privé. Dans ces conditions, le projet prévoyant un assainissement individuel pour lequel un agrément a été accordé, les requérants ne sauraient invoquer l'insuffisance du dossier faute de présentation d'une " autorisation d'urbanisme préalable pour la mise en conformité de l'assainissement " alors, qu'en tout état de cause, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose une telle autorisation préalable hormis le document cité au d) de l'article R.431-16 du code de l'urbanisme. Pour le même motif, le projet d'assainissement individuel ayant reçu l'attestation de conformité, ils ne sauraient utilement alléguer l'insuffisance des pièces du dossier faute pour les plans de prévoir une surface suffisante pour cet assainissement en méconnaissance des dispositions de l'article N 5 du règlement du plan local d'urbanisme. De même, l'attestation établissant la possibilité de réaliser l'assainissement individuel projeté, les requérants ne sont pas fondés à soutenir, pour l'application des dispositions de l'article R.431-16 du code de l'urbanisme, que la mise en place de l'assainissement nécessiterait de procéder à un affouillement de taille largement supérieure à celui représenté, ce qui n'est au demeurant pas établi, et que la demande ne comprendrait pas de plan de coupe précisant l'intégration des éléments souterrains. Ils ne sauraient pas plus se prévaloir de l'insuffisance de la demande faute de présentation d'une attestation de non utilisation du puits pour un usage alimentaire du propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°1300, qui aurait été préconisée par le cabinet d'étude de l'assainissement, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un des documents visés par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme qui fixent limitativement les pièces composant une demande de permis de construire. La circonstance, à la supposer établie, que l'attestation de conformité contiendrait des insuffisances est, enfin, sans incidence sur la légalité de l'autorisation d'urbanisme contestée. Il suit de là que le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire modificatif serait insuffisante en tant qu'elle présente les modifications apportées au système d'assainissement, lesquels se limitent au demeurant au seul déplacement de la fosse septique, doit être écarté en toutes ses branches.
37. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse (...). / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. (...) ".
38. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse fait apparaître les conditions de raccordement du projet aux réseaux d'eau potable et d'électricité. Si les conditions de raccordement à l'assainissement ne sont pas indiquées sur ce plan, elles sont, en revanche, reportées sur le " plan avec schéma d'implantation du système d'assainissement retenu " contenu dans l'avenant modificatif à l'étude filière et joint à la demande de permis de construire modificatif. Par suite, l'insuffisance du plan de masse n'a pas nui à la bonne information de l'autorité administrative.
39. En cinquième lieu, il ressort de la notice contenue dans la demande de permis de construire modificatif que la modification consistera notamment en la création d'une " petite terrasse dallée [qui] prolongera le logement (bâtiment B) en façade Ouest ". Selon le plan du rez-de-chaussée de ce bâtiment, cette terrasse aura une surface d'environ 12 m². Si le plan de masse sur lequel cette terrasse a été reportée minimise sa surface, cette circonstance n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation compte tenu du plan du rez-de-chaussée qui est plus précis. Les requérants ne sauraient, par ailleurs, utilement soutenir que la surface reportée sur ce plan de masse serait insuffisante pour pouvoir accueillir les résidents de ce bâtiment, une telle circonstance étant sans incidence sur la légalité du permis de construire.
Quant à la légalité interne :
40. En premier lieu, aux termes de l'article N 12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Le stationnement des véhicules automobiles et des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques et répondre aux besoins de l'opération ".
41. Selon le plan joint à la demande de permis de construire modificatif, les cinq places de stationnement sont situées en limite nord du tènement formant l'assiette du projet et en dehors des voies publiques, le plan précisant également que leur accès doit se faire à partir du chemin des Chanières. Il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment du document graphique contenu dans la demande de permis de construire modificatif, que ces places de stationnement ne seraient pas accessibles par les usagers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article N. 12 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut être qu'écarté. Les requérants ne sauraient, enfin, faire grief au pétitionnaire de ne pas avoir prévu un emplacement au moins destiné aux personnes à mobilité réduite dès lors, et ainsi qu'il a été dit au point 9, que le projet ne porte pas sur des établissements destinés à recevoir du public au sens des dispositions de l'article R. 111-18 du code de la construction et de l'habitation.
42. En deuxième lieu, M. et Mme B... reprennent le moyen qu'ils ont invoqué à l'encontre du permis de construire initial tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions de l'article N 11 du règlement du plan local d'urbanisme et est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux et qui a été écarté au point 21. Dans ces conditions, et à défaut d'établir une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants du fait des modifications autorisées par le permis de construire modificatif contesté, qui ne saurait résulter de la seule circonstance que les places de parking et l'accès aux logements seront " largement minéralisés ", le moyen ne peut être qu'écarté.
43. En troisième lieu, si les requérants soutiennent que la décision contestée est illégale dès lors qu'elle autorise une construction nouvelle en zone Nh, non constructible et que les constructions sont réalisées en vue d'un investissement locatif saisonnier, ce moyen, qui porte sur la légalité du permis de construire initial et qui a été écarté aux points 12 à 16, sont inopérants pour contester le permis de construire modificatif. Il en va de même du moyen tiré de ce qu'un des bâtiments dépasse la hauteur maximale de six mètres fixée à l'article N 10 du règlement du plan local d'urbanisme et écarté au point 18. Enfin, ce permis ne portant pas sur une modification du raccordement au réseau d'eau potable, les requérants ne sauraient utilement soutenir que le réseau d'eau actuel manquerait de manière significative de pression et que les travaux généreront des surcoûts.
44. En quatrième et dernier lieu, l'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. Le titulaire d'une autorisation d'urbanisme est recevable à demander l'annulation d'une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Il peut utilement soulever à l'appui de telles conclusions tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu'il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction. Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu'elles sont illégales, que s'il résulte de l'instruction qu'une telle annulation n'est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l'autorisation d'urbanisme et qu'ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.
45. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B..., qui ne sont pas titulaires de l'autorisation d'urbanisme contestée, ne sauraient en demander l'annulation en raison des prescriptions qu'elle contient à défaut d'établir qu'elles auraient pour effet de rendre le projet en litige irrégulier au regard des règles d'urbanisme applicables. Au surplus, les prescriptions dont est assorti le permis de construire modificatif concernent les ouvertures qui devront être en bois et les couvertures qui devront être en tuiles canal terre cuite. Par suite, dès lors que ces prescriptions ne forment pas avec l'autorisation d'urbanisme un ensemble indivisible, le moyen présenté par les requérants ne saurait, comme ils le demandent, entraîner l'annulation du permis de construire modificatif mais des seules prescriptions qu'il contient, à les supposer illégales. En tout état de cause, selon la demande de permis de construire modificatif, les modifications portent, en particulier, s'agissant du moulin, sur la pose d'une petite fenêtre et le remplacement de la porte du rez-de-chaussée par une fenêtre sans préciser la nature des matériaux utilisés alors que ce bâtiment se situe au sein d'un secteur délimité dans le plan local d'urbanisme comme étant soumis à prescriptions architecturales. Dans ces conditions, le maire a pu régulièrement prescrire, afin d'assurer l'insertion du projet dans l'environnement, que les ouvertures devront être en bois. Si, s'agissant de la partie arrondie du bâtiment B, la notice indique qu'elle sera recouverte de tuile canal, la prescription la concernant, qui présente un caractère superfétatoire, n'est pas de nature à entacher d'illégalité le permis de construire modificatif.
46. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Vairé du 19 mars 2018 délivrant à la SCI Le Moulin de Vairé un permis de construire modificatif.
Sur les frais liés au litige :
47. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vairé, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. et Mme B... demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. et Mme B... une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Vairé et une autre somme de 1 000 euros à verser à la SCI Le Moulin de Vairé au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du 6 novembre 2019 du tribunal administratif de Nantes est annulé en tant qu'il a rejeté la demande de M. et Mme B... enregistrée sous le n°1808248 et tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 19 mars 2018.
Article 2 : La demande présentée par M. et Mme B... devant le tribunal administratif d'Orléans et enregistrée sous le n° n°1808248 ainsi que le surplus de leurs conclusions d'appel sont rejetés.
Article 3 : M. et Mme B... verseront une somme de 1 000 euros à la commune de Vairé et une autre somme de 1 000 euros à la SCI Le Moulin de Vairé au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme F... B..., à la commune de Vairé et à la SCI Le Moulin de Vairé.
Délibéré après l'audience du 12 janvier 2021, à laquelle siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- Mme D..., présidente-assesseur,
- M. A...'hirondel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2021.
Le rapporteur,
M. K...Le président,
A. PEREZ
Le greffier,
K. BOURON
La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°19NT05050
