| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 1ère chambre, 25 juin 2015, 14NT00422

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) FB Immobilier a demandé au tribunal administratif de Nantes de la décharger des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre 2006 et 2007, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période correspondante ainsi que des pénalités dont ont été assorties ces impositions ;

Par un jugement n° 1104657 du 19 décembre 2013, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 février 2014 et le 24 avril 2015, la SCI FB Immobilier, représentée par Me B..., demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nantes du 19 décembre 2013 ;

2°) de prononcer la décharge sollicitée ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- son objet social exclut la réalisation d'opérations commerciales ; ses associés ne sont ni marchands de biens ni promoteurs immobiliers ;

- les maisons d'habitation cédées en 2006 avaient été acquises dans un but patrimonial ; elles n'ont jamais cessé, jusqu'à leur revente en 2007, d'être données en location ; leur acquisition, à des membres de la famille des associés de la SCI, a été financée par des prêts à long terme ; s'agissant des droits de mutation, la SCI ne s'est pas placée sous le régime des marchands de biens, qui lui était favorable ; ces maisons ont été cédées car les locataires rencontraient des difficultés pour payer leurs loyers ; ainsi, pour ce qui est de ces maisons, la condition tenant à l'intention spéculative n'était pas satisfaite ;

- l'immeuble acheté en 2007 a été revendu la même année au fils des associés ; compte tenu de la qualité du cessionnaire, la condition tenant à l'intention spéculative n'était, pour ce qui est de cet immeuble, pas non plus remplie ;

- pour déterminer le caractère habituel des opérations d'achat et de revente, il convient de ne pas tenir compte des opérations d'achat non suivies de reventes ; en l'espèce, le nombre de ces opérations est limité ;

- selon la doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10), la réalisation d'une seule opération d'achat-revente ne suffit pas à caractériser une activité de marchand de biens ; il convient de tenir compte de l'ensemble des opérations réalisées, y compris au titre d'années couvertes par la prescription ;

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 août 2014 et le 7 mai 2015, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SCI FB Immobilier ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jouno,

- et les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public

1. Considérant que la société civile immobilière (SCI) FB Immobilier relève appel du jugement du 19 décembre 2013 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre 2006 et 2007, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période correspondante ainsi que des pénalités dont ont été assorties ces impositions ;

Sur le bien-fondé des impositions :

2. Considérant qu'en vertu du 2 de l'article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 de ce code ; qu'aux termes du I de l'article 35 de ce code : " Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) " ; qu'en vertu du 6° de l'article 257 du même code, alors applicable, sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations qui portent sur des immeubles dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; que, sur le fondement de ces dispositions, dont l'application est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel, l'administration a assujetti la SCI FB Immobilier, qui n'avait pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée au titre des exercices clos les 31 décembre 2006 et 2007 en qualité de personne morale se livrant habituellement à des achats d'immeubles en vue de leur revente ;

3. Considérant que la SCI FB Immobilier, dont M. et Mme A...sont les uniques associés, fait valoir qu'elle ne se livrait pas à titre habituel à de telles opérations ;

4. Mais considérant, d'une part, que, par acte du 6 juillet 2004, elle a acquis trois maisons d'habitation d'une SCI Casa CardosoA..., dont les uniques associés étaient les parents de M.A..., ainsi qu'une maison d'habitation de M.A..., lequel l'avait lui-même acquise de la SCI Casa Cardoso A...en décembre 2003 ; que la SCI FB Immobilier a revendu la première de ces maisons le 31 mars 2006, la deuxième, le 17 juin 2006 et les deux dernières le 12 juillet 2006 ; qu'elle a, par ailleurs, acquis le 24 novembre 2004, une cinquième maison d'habitation à proximité des quatre premières et l'a revendue le 24 février 2006 ; qu'enfin, la SCI FB Immobilier a acquis un sixième immeuble, à usage commercial, le 1er mars 2007 et l'a revendu après travaux, en tant que maison d'habitation, le 28 juillet 2007 ; que, dans ces conditions, et compte tenu également de l'achat d'un septième bien immobilier le 1er mars 2007, d'ailleurs revendu en 2009, la SCI FB Immobilier doit être regardée comme ayant réalisé de manière habituelle des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers ;

5. Considérant, d'autre part, que le court délai durant lequel les maisons cédées les 24 février, 31 mars et 17 juin 2006 sont demeurées dans le patrimoine de la SCI FB Immobilier, de même que le nombre et la fréquence des autres opérations d'achat et de revente d'immeubles réalisées par cette SCI révèlent que celle-ci avait, lors de l'achat de ces maisons, une intention spéculative ; qu'en outre, alors même que les deux maisons cédées le 12 juillet 2006 étaient, à cette date, données en location tandis qu'elles étaient libres de toute occupation à la date de leur acquisition par la SCI FB Immobilier, cette dernière doit être regardée comme ayant eu, originellement, une intention spéculative, laquelle est révélée par le bref délai de conservation de ces maisons dans son patrimoine ainsi que par le nombre et la fréquence des opérations immobilières réalisées ; qu'enfin, si l'acquéreur de l'immeuble cédé par la SCI FB Immobilier le 28 juillet 2007 était le fils de M. et MmeA..., cette circonstance ne peut conduire à estimer que la SCI FB Immobilier était dépourvue d'intention spéculative lors de l'achat de cet immeuble, le 1er mars 2007 ; qu'au contraire, le bref délai séparant l'achat de la revente de cet immeuble ainsi que les conditions de cession des autres biens immobiliers acquis par la SCI témoignent de l'existence d'une telle intention à cette date ;

6. Considérant que la SCI FB Immobilier invoque sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales la documentation administrative figurant désormais, selon elle, au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, et dont il ressortirait que la réalisation d'une seule opération d'achat et de revente ne suffit pas à caractériser une activité de marchand de biens ; que, toutefois, elle n'assortit pas ce moyen des précisions suffisantes permettant à la cour d'en apprécier le bien-fondé ;

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI FB Immobilier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI FB Immobilier demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SCI FB immobilier est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) FB Immobilier et au ministre des finances et des comptes publics.

Délibéré après l'audience du 4 juin 2015, à laquelle siégeaient :

- M. Bataille, président de chambre,

- Mme Aubert, président-assesseur,

- M. Jouno, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 25 juin 2015.

Le rapporteur,

T. JOUNOLe président,

F. BATAILLE

Le greffier,

E. HAUBOIS

La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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