Vu la requête, enregistrée le 22 novembre 2011, présentée pour la société civile immobilière (SCI) du Petit Vivier, dont le siège est 6, place de l'Ancienne Boucherie à Caen (14007), représentée par son gérant, par Me Bouthors, avocat au barreau de Caen ; la SCI du Petit Vivier demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 10-1224 du 23 septembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 octobre 2009 par lequel le maire de Caen (Calvados) a délivré à la société en nom collectif (SNC) Caen Caponière un permis de construire un ensemble immobilier de 295 logements ainsi que de l'arrêté du 21 septembre 2010 délivrant un permis modificatif à cette même SNC ;
2°) d'annuler ces deux arrêtés ;
3°) de mettre à la charge de la SNC Caen Caponière et de la ville de Caen une somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- elle justifie d'un intérêt à agir dès lors qu'elle s'est portée acquéreur de la chapelle du Bon Sauveur jouxtant l'ensemble immobilier objet des permis contestés ;
- les permis contestés sont entachés d'incompétence ;
En ce qui concerne le permis du 15 octobre 2009 :
- l'affichage des permis dans la rue Saint-Ouen a constitué une manoeuvre en vue de
priver d'effet cette mesure de publicité ; en effet, la rue Saint-Ouen ne correspond pas à l'adresse officielle du projet, qui est le 93, rue Caponière, où l'affichage commercial a d'ailleurs été effectué ; en outre, la majeure partie des bâtiments édifiés sera plus proche de la rue Caponière et de la place Villers que de la rue Saint-Ouen ; les panneaux d'affichage sont ainsi éloignés de la place Villers où résident les voisins immédiats de l'opération ; de plus, des grillages empêchent la lecture facile des panneaux ; en conséquence, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, le délai de recours contre les permis litigieux n'était pas expiré le 22 juin 2010, date de l'introduction de la demande devant le tribunal administratif de Caen ;
- en tout état de cause, les mentions erronées portées sur les panneaux sont également de nature à empêcher le délai de recours de courir ; seul le nombre de logements projeté y figure alors que le permis du 15 octobre 2009 est afférent à la construction de six immeubles et au réaménagement d'un bâtiment et à la création de 4 490 m² de bureaux et de parkings ; il est indiqué une surface hors oeuvre nette totale (SHON) de 19 585 m², alors qu'elle est de 24 162 m² ; la hauteur maximale indiquée est de 20,91 m. alors que deux immeubles atteindront 29 m. ; de plus la société pétitionnaire n'a acquis la propriété du terrain et des locaux que postérieurement à la délivrance du permis de construire ;
- en tant que future acquéreur de la chapelle du Bon Sauveur, la SCI requérante n'a pas autorisé la SNC Caen Caponière à accoler à cette chapelle deux des bâtiments projetés ; par suite, les permis contestés violent les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, alors même que le pétitionnaire a certifié être habilité à exécuter les travaux ; en outre la société pétitionnaire n'est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier qu'un an après la délivrance du permis initial et ne justifie pas que la congrégation des Filles du Bon Sauveur lui aurait donné l'autorisation d'exécuter les travaux dès la délivrance du permis ;
- des contradictions existent entre les différents plans joints au dossier ; six pièces annoncées manquent ;
- les voies internes de l'opération auront une largeur inférieure à celle prescrite par les dispositions de l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) ; la voie dite " de liaison ", créée à l'intérieur de l'opération et ouverte à la circulation générale méconnaît certaines prescriptions définies par le POS ;
- les dispositions des articles UA 6 de ce règlement, relatif à l'alignement, UA 8 relatif à la hauteur des constructions, UA 12 relatif aux nombre de places de stationnement et au principe de stationnement hors des voies publiques et UA 13 relatif aux espaces libres au sein d'un ensemble immobilier sont également méconnues ;
- l'opération litigieuse s'inscrit au coeur de Caen dans un environnement privilégié ; or les immeubles projetés jouxteront la façade du bâtiment d'honneur et la chapelle du Bon Sauveur inscrites au titre des monuments historiques, enlaidissant le site et détruisant son unité architecturale ; par suite, le permis méconnaît les articles 11 du règlement du POS et R. 111-21 du code de l'urbanisme ; l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France, d'ailleurs non joint au dossier, est à cet égard entaché d'erreur manifeste d'appréciation ; la couleur anthracite de certaines façades n'est pas conforme à la tonalité dite " pierre de Caen " préconisée ;
- les équipements implantés sur les toitures-terrasses de certains des bâtiments projetés empiéteront sur les cônes de vue définis par le POS ;
- alors que la chapelle du Bon Sauveur est amenée à recevoir du public, la demande de
permis n'est pas conforme aux dispositions applicables en la matière ;
- la plantation prévue d'arbres de haute tige n'est pas garantie ;
- l'autorisation du ministre de la culture n'a pas été sollicitée, alors que selon l'article L. 621-30 du code du patrimoine, elle était requise en raison de l'adossement des bâtiments A et B à la chapelle du Bon Sauveur ; par ailleurs l'architecte des bâtiments de France n'a pas émis d'avis sur la compatibilité du projet avec l'abbaye aux Hommes, distante de moins de 500 mètres ;
En ce qui concerne le permis modificatif du 21 septembre 2010 :
- l'emplacement des bureaux prévus n'est pas précisé sur les pièces du dossier ;
- l'augmentation de la hauteur des immeubles par rapport au permis initial et les modifications de l'aspect extérieur de certains bâtiments sont constitutives d'une modification substantielle interdisant la délivrance d'un permis modificatif ;
- les nouvelles modalités de raccordement des immeubles au réseau d'eau potable sont insuffisantes ;
- l'aspect extérieur des bâtiments projetés, y compris après les modifications intervenues, portent atteinte à la chapelle du Bon Sauveur ;
- l'opération affecte un site de grande valeur historique, que seules des pressions exercées en 2006 sur la commission régionale du patrimoine et des sites ont empêché de classer en totalité, permettant ainsi la destruction du cloître du XIXème siècle ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 1er juin 2012, présenté pour la société en nom collectif (SNC) Caen Caponière, dont le siège est 6, rue Jean Rostand au Petit-Quevilly (76142), représentée par son gérant, par Me Duteil, avocat au barreau de Lisieux ;
La société Caen Caponière conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI du Petit Vivier une somme de 8 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que :
En ce qui concerne le permis de construire du 15 octobre 2009 :
- ce permis a été affiché dès le 16 octobre de manière continue sur un des murs d'enceinte du site rue Saint-Ouen ; par suite, ainsi que l'a jugé le tribunal, la demande de première instance de la SCI était tardive ;
- l'affichage n'a pas été entaché de manoeuvres : il est parfaitement visible depuis la rue Saint-Ouen, laquelle, passante et commerçante, permet d'accéder au centre hospitalier du Bon Sauveur ; l'emplacement choisi correspond à l'un des futurs accès au site ; il est donc régulier comme l'exprime un consultant renommé ;
- les indications portées sur le panneau étaient suffisantes au regard des dispositions du code de l'urbanisme ; la SHON indiquée correspond à celle autorisée et n'avait pas à tenir compte de celle des bureaux conservés en l'état ; la hauteur des bâtiments calculée à partir du sol naturel y est exactement mentionnée ; cet affichage ne peut être confondu avec l'affichage conjoint du permis de démolir ;
En ce qui concerne le permis modificatif du 21 septembre 2010 :
- le signataire du permis bénéficiait d'une délégation régulière ;
- les nouvelles critiques du permis initial sont inopérantes ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme n'est pas fondé, les prétendues modifications substantielles par rapport au permis initial n'étant pas précisées ; en tout état de cause, seules quelques ouvertures ont été créées dans les bâtiments A et B, la hauteur de certains garde-corps et acrotères modifiée de quelques centimètres, certaines loggias transformées en balcons, 291 logements autorisés au lieu de 295,5 emplacements de parking supprimés sur les 346 prévus et la SHON augmentée de 4 m² ; les modalités de raccordement au réseau d'eau potable demeurent... ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 17 décembre 2012, présenté pour la ville de Caen, représentée par son maire, par Me Chanut, avocat au barreau de Caen ;
La ville de Caen conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI du Petit Vivier une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que :
- la SCI est dépourvue d'intérêt à agir car elle s'est portée acquéreur de la chapelle du Bon Sauveur devant le tribunal de grande instance plus de six mois après qu'aient été pris les arrêtés qu'elle conteste, ce tribunal n'ayant à ce jour pas statué sur sa demande ;
- le signataire des permis contestés a reçu le 28 juillet 2009 une délégation de fonction et de signature en matière d'urbanisme, régulièrement affichée en mairie, dont la publication au registre des actes administratifs n'était pas obligatoire ;
- en ce qui concerne le permis de construire du 15 octobre 2009 :
- la demande de première instance introduite le 22 juin 2010 est irrecevable à l'encontre du permis du 15 octobre 2009 ; en effet, d'une part, l'affichage du permis rue Saint-Ouen a été conforme aux dispositions du code de l'urbanisme qui imposent un seul affichage sur le terrain visible de la voie publique ; six constats d'huissier certifient que tel a été le cas ; par ailleurs, trois des six bâtiments du projet seront desservis par la rue Saint-Ouen, qui est aussi importante que la rue Caponière ; d'autre part, les informations portées sur le panneau étaient suffisantes pour permettre de comprendre l'ampleur du projet et de consulter le dossier en mairie ; la différence entre la SHON indiquée et la SHON réelle ressortait de la lecture du permis de démolir affiché à côté du permis de construire ;
- conformément aux dispositions de l'article R. 432-1 du code de l'urbanisme, la société pétitionnaire a attesté avoir qualité pour solliciter le permis litigieux et au surplus a produit un compromis de vente en sa faveur ;
- le dossier de permis de construire était exhaustif et exempt de contradictions ;
- les articles UA 3, UA 6, UA 8, UA 12 et UA 13 du règlement du POS sont respectés ; l'article UA 11 l'est aussi puisque le projet, en tonalité " pierre de Caen " s'intègre parfaitement à son environnement architectural ; la voie de liaison interne, munie de bornes escamotables, ne sera pas ouverte à la circulation générale ; l'opération comprendra 108 arbres de haute tige ;
- la chapelle du Bon Sauveur n'étant pas visée par le permis de construire, le moyen relatif à la réglementation des établissements recevant du public est inopérant ; le moyen tiré de la violation de l'article L. 621-30 du code du patrimoine l'est également dans la mesure où la chapelle n'est pas classée monument historique mais seulement inscrite à l'inventaire ;
- l'avis du 12 octobre 2009 de l'architecte des bâtiments de France, joint au dossier, porte sur l'ensemble des immeubles classés et inscrits situés dans le champ de visibilité de l'opération ;
En ce qui concerne le permis modificatif du 21 septembre 2010 :
- il est justifié par la modestie des modifications sollicitées ;
- le moyen tiré de l'insuffisance du raccordement au réseau d'eau potable n'est assorti d'aucun élément ;
- aucune atteinte n'est portée aux lieux environnants ;
Vu l'ordonnance du 29 avril 2013 fixant la clôture de l'instruction au 28 mai 2013 à 12 heures ;
Vu le mémoire enregistré le 12 juin 2013, présenté pour la société Caen Caponière, qui conclut aux mêmes fins que son mémoire en défense, par les mêmes moyens qu'elle développe et ajoute que la SCI du Petit Vivier est dépourvue d'intérêt à agir ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code du patrimoine ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2013 :
- le rapport de M. François, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. Pouget, rapporteur public ;
1. Considérant que par arrêté du 15 octobre 2009, le maire de Caen a délivré à la société Caen Caponière un permis de construire un ensemble immobilier comprenant 295 logements ; que par arrêté du 21 septembre 2010, il a délivré à cette même société un permis modificatif réduisant notamment à 291 le nombre de logements ; que la SCI du Petit Vivier relève appel du jugement du 23 septembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à l'annulation desdits arrêtés ;
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne le permis de construire du 15 octobre 2009 :
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 " ;qu'aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté (...) et pendant toute la durée du chantier (...) " ; que l'article A 424-16 dudit code, dans sa rédaction alors applicable, disposait que : " Le panneau prévu à l'article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également (...) la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel (...) " ;
3. Considérant, en premier lieu, que les dispositions précitées du code de l'urbanisme n'imposent pas au bénéficiaire d'un permis de construire de procéder à l'affichage de ce permis à proximité de chacun des accès du terrain d'assiette depuis la voie publique ; qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette de l'opération contestée, d'une superficie totale de 21 136 m², dispose de trois accès sur la voie publique, situés rue Saint-Ouen, rue Caponière et place Villers ; que les constats d'huissier produits par la société Caen Caponière attestent que le permis délivré le 15 octobre 2009 a été affiché à compter du 16 octobre à proximité de l'accès situé rue Saint-Ouen, sur le mur de façade d'un bâtiment existant et que cet affichage a été maintenu pendant une période continue d'au moins deux mois ; qu'il n'est pas établi que le choix de cet emplacement dans une rue passante aurait constitué une manoeuvre destinée à priver d'effet la mesure de publicité prescrite par le code de l'urbanisme, alors même que l'affichage promotionnel du projet a été effectué rue Caponière et que des grillages auraient empêché la lecture facile du panneau ; que la requérante ne saurait en outre utilement se prévaloir de la circonstance que la majeure partie des sept constructions projetées serait plus proche de la rue Caponière que de la rue Saint-Ouen ni de ce que les voisins immédiats de l'opération résideraient place Villers ;
4. Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du constat d'huissier dressé le 16 octobre 2009, que le panneau d'affichage du permis de construire mentionnait la raison sociale de la société bénéficiaire, son numéro et la date de sa délivrance, l'indication que le projet portait sur la réalisation d'immeubles de logement, l'adresse de la mairie de Caen, la superficie du terrain d'assiette, la surface de plancher autorisée exprimée hors oeuvre nette et la hauteur maximale des constructions exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; que, dès lors, les indications portées sur ledit panneau, conformes aux dispositions susvisées de l'article A 424-16 du code de l'urbanisme, ont permis aux tiers intéressés d'appréhender l'ampleur du projet, d'identifier le permis de construire en cause et d'en prendre connaissance à la mairie, sans que la SCI requérante puisse utilement exciper de la circonstance que la surface hors oeuvre nette mentionnée ait été inexacte ;
5. Considérant que dans ces conditions, le délai de recours contentieux à l'encontre de l'arrêté du 15 octobre 2009, qui a commencé à courir le 16 octobre 2009, était expiré le 22 juin 2010, date d'enregistrement de la requête de la SCI du Petit Vivier au greffe du tribunal administratif de Caen ; que, par suite, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté cette requête comme tardive ;
En ce qui concerne le permis modificatif du 21 septembre 2010 :
6. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : "Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints (...)" ; que par un arrêté du 24 juillet 2009 affiché en mairie le même jour, M. A... B..., signataire du permis de construire modificatif du 21 septembre 2010, a reçu délégation du maire de Caen notamment pour la " délivrance des autorisations en matière de droit des sols " ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté ;
7. Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux qui font l'objet du permis modificatif ont eu pour seul objet d'apporter des changements limités au projet initial, en autorisant la création de quelques ouvertures dans les bâtiments A et B et des variations de hauteur de quelques centimètres de certains garde-corps et acrotères dans ces mêmes bâtiments, la transformation de certaines loggias en balcons, la suppression de 4 logements sur les 295 autorisés, celle de 5 emplacements de parking sur les 346 prévus enfin l'augmentation de 4 m² de la SHON afin de la porter à 19 589 m² ; que, dans ces conditions, ces travaux ne relevaient pas d'un permis distinct mais d'une simple modification du permis de construire initial ;
8. Considérant, en troisième lieu, que le permis modificatif litigieux n'apporte aucune modification au réseau d'alimentation en eau potable ; que, par suite, le moyen tiré de ce qu'il serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de l'insuffisance des réseaux est inopérant ; que, par ailleurs, la circonstance que l'emplacement des bureaux prévus ne serait pas précisé dans le dossier joint à la demande de la société pétitionnaire est sans incidence sur la légalité de l'arrêté contesté ;
9. Considérant, enfin que les changements limités apportés à l'aspect extérieur des bâtiments projetés ne sont pas de nature à porter atteinte à la chapelle du Bon Sauveur qui jouxte l'ensemble immobilier autorisé ; que dès lors le permis contesté n'a pas méconnu les dispositions de l'article UA11 du plan d'occupation des sols et n'est pas entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de celles de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées par la ville de Caen et par la société Caen Caponière, que la SCI du Petit Vivier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la ville de Caen et de la société Caen Caponière qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, le versement à la SCI du Petit Vivier de la somme qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI du Petit Vivier une somme de 1 000 euros au titre des frais de même nature que la ville de Caen a exposés ainsi qu'une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés à ce titre par la société Caen Caponière ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI du Petit Vivier est rejetée.
Article 2 : La SCI du Petit Vivier versera, d'une part, à la ville de Caen, d'autre part, à la société Caen Caponière, une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière du Petit Vivier, à la ville de Caen et à la société en nom collectif Caen Caponière.
Délibéré après l'audience du 18 juin 2013, où siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- M. Sudron, président-assesseur,
- M. François, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 12 juillet 2013.
Le rapporteur,
E. FRANÇOISLe président,
A. PÉREZ
Le greffier,
A. GERGAUD
La République mande et ordonne au ministre de l'égalité des territoires et du logement en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 11NT02997
