Vu, I, sous le n° 07NT03692, la requête enregistrée le 18 décembre 2007, présentée pour la COMMUNE DE LA BAULE, représentée par son maire en exercice, par Me Page, avocat au barreau de Nantes ; la COMMUNE DE LA BAULE demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 06-190 du 20 novembre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a annulé, à la demande de M. et Mme X, l'arrêté du 18 novembre 2005 par lequel le maire de La Baule (Loire-Atlantique) a délivré au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “Le Cap Horn” un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble à usage d'habitat collectif sur un terrain sis 57, boulevard de l'Océan, où il est cadastré à la section BN, sous le n° 136 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. et Mme X devant le Tribunal administratif de Nantes ;
3°) de condamner M. et Mme X à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
....................................................................................................................
Vu, II, sous le n° 08NT00138, la requête enregistrée le 17 janvier 2008, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN”, représenté par son syndic en exercice, dont le siège est 57, boulevard de l'Océan à La Baule (44500), par Me Martin, avocat au barreau de Rennes ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 06-190 du 20 novembre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a annulé, à la demande de M. et Mme X, l'arrêté du 18 novembre 2005 par lequel le maire de La Baule (Loire-Atlantique) a délivré au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble à usage d'habitat collectif sur un terrain sis 57, boulevard de l'Océan, où il est cadastré à la section BN, sous le n° 136 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. et Mme X devant le Tribunal administratif de Nantes ;
3°) de condamner M. et Mme X à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
.....................................................................................................................
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code civil ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 1er juillet 2008 :
- le rapport de M. Degommier, rapporteur ;
- les observations de Me Camus, substituant Me Page, avocat de la COMMUNE DE LA BAULE ;
- les observations de Me Kasmi, substituant Me Martin, avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” ;
- les observations de Me Vic, substituant Me Reveau, avocat de M. et Mme X ;
- et les conclusions de M. Artus, commissaire du gouvernement ;
Considérant que les requêtes n° 07NT03692 présentée par la COMMUNE DE LA BAULE (Loire-Atlantique) et n° 08NT00138 présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” sont dirigées contre le même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Considérant que, par jugement du 20 novembre 2007, le Tribunal administratif de Nantes a annulé, à la demande de M. et Mme X, l'arrêté du 18 novembre 2005 par lequel le maire de La Baule a délivré au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble à usage d'habitat collectif sur un terrain sis 57, boulevard de l'Océan, où il est cadastré à la section BN, sous le n° 136 ; que la COMMUNE DE LA BAULE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” interjettent appel de ce jugement ;
Sur la légalité du permis de construire du 18 novembre 2005 du maire de La Baule :
Sur la légalité externe :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : “La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain” ; qu'aux termes de l'article 653 du code civil : “Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire”, et qu'aux termes de l'article 662 du même code : “L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre” ;
Considérant que les dispositions précitées de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété ; que cette propriété commune doit être regardée comme la propriété apparente pour l'application des dispositions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme et qu'en conséquence, l'un des propriétaires ne peut être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil que, dans ces conditions, il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire portant sur un tel mur séparatif et prévoyant des travaux tels que mentionnés à l'article 662 précité du code civil, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire ;
Considérant que les plans joints à la demande de permis de construire présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” comportent la mention du caractère mitoyen des murs séparant la propriété de ce pétitionnaire de celles situées du côté opposé desdits murs ; que la construction autorisée par le permis contesté vient s'accoler à ces murs mitoyens ; que si la COMMUNE DE LA BAULE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” font valoir que la construction litigieuse ne fait que jouxter les murs voisins dont elle est séparée par un joint de dilatation en polystyrène et s'il ressort d'une note établie le 5 octobre 2007 à la demande dudit syndicat par le bureau d'études techniques BETAP que “le bâtiment assure sa stabilité (...) d'une façon autonome sans appui sur les bâtiments voisins”, il ne ressort pas de ces éléments, ni davantage des autres pièces du dossier que le projet autorisé, tel que sus-décrit ne serait, ni appliqué, ni appuyé aux murs litigieux, dont il n'est, d'ailleurs, pas allégué qu'ils présenteraient des marques particulières contraires à leur caractère mitoyen, de sorte que le maire de La Baule ne pouvait en ignorer ce caractère ; qu'il est constant que le dossier de la demande de permis construire présentée par le syndicat requérant ne comportait aucun document établissant le consentement des propriétaires mitoyens ou bien encore ayant la nature d'un règlement d'experts ; que, dès lors, le maire de La Baule ne pouvait, sans méconnaître les dispositions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, au vu du dossier de demande de permis de construire qui lui était soumis, regarder le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” comme habilité à construire sur le terrain d'assiette de l'immeuble projeté et lui délivrer le permis de construire contesté du 18 novembre 2005 ;
Sur la légalité interne :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UAc 6 du règlement du plan d'occupation des sols communal : “L'alignement actuel des constructions sera conservé, aucune avancée au droit de l'alignement n'est autorisée. Toutefois, pour les constructions qui seraient en retrait par rapport aux bâtiments situés d'un côté ou de l'autre, en cas de démolition ou de reconstruction, la nouvelle construction pourra s'implanter en prolongement de l'une ou de l'autre des constructions mitoyennes. (...) Les marges de retrait fixées aux alinéas précédents ne sont pas applicables (...) aux ouvrages non fermés, balcons, terrasses, (...)” ;
Considérant qu'il est constant que la construction, qui a été démolie pour permettre l'édification de l'immeuble autorisé par le permis litigieux, était implantée en prolongement de la construction mitoyenne sise 58, boulevard de l'Océan, comme le prévoient les dispositions précitées ; qu'il ressort des pièces du dossier que si l'assise au sol, par rapport à la voie publique, de l'immeuble autorisé respecte la marge de retrait prévue par les dispositions précitées du règlement du plan d'occupation des sols, l'édifice projeté comporte des “bow-windows” qui constituent des ouvrages fermés et qui, faisant corps avec le bâtiment, surplombent cette marge sur 1,74 mètres ; que la saillie ainsi autorisée, qui n'est pas dans le prolongement des immeubles situés de part et d'autre de la construction en litige, méconnaît, compte tenu de son importance, les règles de retrait fixées par le plan d'occupation des sols communal, lesquelles s'appliquent à ces bow-windows, dès lors qu'il s'agit, à la différence des balcons et terrasses, d'ouvrages fermés ; qu'en outre, contrairement à ce que soutiennent les requérants, aucune saillie de cette nature n'est autorisée par une autre disposition de ce plan et, notamment, par celles de l'article UAc 11 lesquelles, ne concernant que l'aspect extérieur des bâtiments, se bornent à autoriser, sous conditions, l'aménagement de bow-windows en façade, indépendamment des règles régissant l'implantation des constructions par rapport aux emprises publiques ; que, par suite, le maire de La Baule, en accordant le permis litigieux, a méconnu les dispositions de l'article UAc 6 du règlement du plan d'occupation des sols communal ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UAc 7 du règlement du plan d'occupation des sols : “L'épaisseur des bâtiments ne pourra excéder 15 m mesurés à partir du recul imposé ou autorisé à l'article UAc 6 (...)” ;
Considérant qu'il ressort, notamment, des plans joints à la demande de permis de construire, que les façades nord et sud de l'immeuble autorisé comportent des bow-windows ; que l'épaisseur du bâtiment, mesurée à partir de la marge de retrait définie à l'article UAc 6 précité, soit du nu extérieur des avancées que constituent les bow-windows, s'établit à 17,40 m excédant, ainsi, la limite fixée à l'article UAc 7 précité ; que, par suite, l'autorisation litigieuse a été délivrée en méconnaissance des dispositions de l'article Uac 7 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article UAc 11 du règlement du plan d'occupation des sols : “Les immeubles édifiés sur les parcelles qui ont une limite en bordure (...) des boulevards (...) de l'Océan (...), doivent être recouverts en terrasse” ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et, notamment, des plans joints à la demande de permis de construire que la partie supérieure de chacune des façades de l'immeuble autorisé comporte un acrotère habillé d'un bardage en zinc présentant une pente de 45° sur une hauteur de 1,50 m, qui masque la terrasse surmontant le dernier niveau de l'immeuble en cause et, ce faisant, confère à la toiture l'aspect d'un toit à pente ; que, dans ces conditions et alors que les dispositions de l'article UAc 11 du règlement du plan d'occupation des sols régissent l'aspect extérieur des constructions, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance de ces dispositions ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la COMMUNE DE LA BAULE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nantes a annulé l'arrêté du 18 novembre 2005 par lequel le maire de La Baule a délivré audit syndicat un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble à usage d'habitat collectif sur un terrain sis 57, boulevard de l'Océan ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant, d'une part, que ces dispositions font obstacle à ce que M. et Mme X, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, soient condamnés à verser à la COMMUNE DE LA BAULE et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” les sommes que ceux-ci demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que, d'autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces mêmes dispositions, de condamner la COMMUNE DE LA BAULE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN”, chacun, à verser à M. et Mme X une somme de 750 euros au titre des frais de même nature exposés par ces derniers ;
DÉCIDE :
Article 1er : Les requêtes susvisées n° 07NT03692 de la COMMUNE DE LA BAULE et n° 08NT00138 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” sont rejetées.
Article 2 : La COMMUNE DE LA BAULE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” verseront, chacun, à M. et Mme X une somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE LA BAULE (Loire-Atlantique), au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE “LE CAP HORN” et à M. et Mme X.
Une copie en sera, en outre, adressée au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire.
N°s 07NT03692,08NT00138
2
1
N°
3
1
