Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C...E...a demandé au tribunal administratif de Nancy d'annuler le permis de construire délivré le 23 avril 2014 par le maire de la commune de Laxou à la SCCV Allée des Romances en vue de la construction de trois bâtiments, ainsi que la décision du 2 juillet 2014 rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 1402536 du 1er décembre 2015, le tribunal administratif de Nancy a annulé les décisions attaquées.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 26 janvier et 30 août 2016, la SCCV Allée des Romances, représentée par la Selarl Cossalter et De Zolt, pris en la personne de MeD..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nancy du 1er décembre 2015 ;
2°) de rejeter la demande de M.E... ;
3°) de mettre à la charge de M.E... une somme de 2 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers frais et dépens.
La SCCV Allée des Romances soutient que :
- la demande de M. E...est irrecevable dès lors que, d'une part, il ne justifie pas précisément de son intérêt pour agir et, d'autre part, le projet n'affecte pas directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de sa propriété ;
- le projet est compatible avec l'orientation particulière n° 2 du plan local d'urbanisme de la commune et respecte les règles fixées par ses articles UR 2, UR 10 et UR 11.
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 mai 2016 et un mémoire complémentaire, enregistré le 5 septembre 2016, M.E..., représenté par MeB..., conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SCCV Allée des Romances à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Rees, premier conseiller,
- les conclusions de M. Favret, rapporteur public,
- et les observations de MeA..., pour la SCCV Allée des Romances.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 23 avril 2014, le maire de la commune de Laxou a délivré à la SCCV Allée des Romances un permis de construire en vue de la construction de trois bâtiments, dénommés C, D et E, comportant un total de 37 logements, sur la parcelle située 77, avenue de la Libération. Le 2 juillet 2014, le maire de Laxou a rejeté le recours gracieux que M. E..., dont la propriété jouxte le terrain d'assiette du projet, avait formé contre cette autorisation.
2. La SCCV Allée des Romances relève appel du jugement du 1er décembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Nancy, à la demande de M.E..., a prononcé l'annulation des deux décisions précitées.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
3. La SCCV Allée des Romances soutient que c'est à tort que, par son jugement du 1er décembre 2015, le tribunal administratif de Nancy a admis la recevabilité de la demande de M. E...après avoir écarté la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée, tirée du défaut d'intérêt pour agir de M.E....
4. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation " .
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.
6. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
7. La SCCV Allée des Romances soutient que M. E...n'indique pas précisément en quoi le projet affecte sa propriété et que, par ailleurs, ledit projet apporte une amélioration au voisinage de sa propriété puisque 4 755 m² de bâtiments, dont 4 195 en surfaces commerciales, doivent être démolis pour être remplacés par 2 344 m² de surfaces d'habitation dans des immeubles réalisés dans un objectif d'amélioration et de renouvellement du tissu urbain.
8. Toutefois, M.E..., dont la propriété est limitrophe du terrain d'assiette du projet, en est le voisin immédiat. Contrairement à ce que soutient la requérante, il fait état de la gêne, notamment en termes de perte d'ensoleillement, que lui occasionnent la localisation et l'importance des constructions projetées. Ses affirmations sont étayées, en particulier, par des clichés du fond de son jardin qui font apparaître l'impact visuel des constructions projetées par rapport à la situation existante. Les éléments produits, qui ne sont pas contestés par la requérante, montrent que le bâtiment C, sensiblement plus élevé que le bâtiment commercial existant puisqu'il comprend un rez-de-chaussée, deux étages et un niveau supplémentaire en attique, offre une vue directe, notamment depuis des balcons, sur la propriété de M. E...à l'arrière de laquelle il doit être implanté. Il en ressort également que sa hauteur, plus importante que celle du bâtiment existant, a pour conséquence une réduction de l'ensoleillement de la propriété de M. E...dans l'après-midi. La construction projetée est donc susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien de M.E....
9. Dans ces conditions, le tribunal administratif de Nancy a à bon droit écarté la fin de non-recevoir opposée par la société requérante, M. E...justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour agir contre le permis de construire litigieux et la décision rejetant son recours gracieux.
Sur le motif d'annulation retenu par le tribunal administratif :
10. Le tribunal administratif de Nancy a annulé les deux décisions au motif que le projet litigieux n'est, en l'absence d'accès individualisés caractérisant un habitat intermédiaire, pas compatible avec l'orientation particulière d'aménagement n° 2 du plan local d'urbanisme de la commune qui prévoit que la partie centrale de la zone en cause accueillera un habitat de ce type.
11. Le cahier des orientations particulières d'aménagement prévoit, au titre des " indications programmatiques " relatives à l'orientation n° 2 concernant le secteur Nouvelec, où est implanté le projet de construction, que : " Le coeur d'ilot sera composé de deux secteurs : - La partie centrale accueillera un habitat intermédiaire en R+1/R+2 maximum selon une composition urbaine similaire aux ilots à proximité ; - La partie arrière accueillera sur sa partie sud un habitat collectif en R+2 et un habitat intermédiaire en R+1/R+2 sur sa partie nord ".
12. La SCCV Allée des Romances fait valoir que, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, l'habitat intermédiaire au sens de ces dispositions ne peut être caractérisé, s'agissant d'immeubles collectifs, par l'aménagement d'accès individualisé à chaque logement.
13. La notion d'" habitat intermédiaire " ne correspond à aucune qualification juridique définie par les dispositions légales et réglementaires régissant la police de l'urbanisme. Par ailleurs, le plan local d'urbanisme de la commune ne comporte aucune définition expresse de l'habitat intermédiaire au sens de ses dispositions.
14. Néanmoins, l'article UR 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Laxou prévoit que : " Dans les périmètres faisant l'objet d'une orientation particulière d'aménagement (cf. Cahier des orientations particulières d'aménagement), l'implantation et le gabarit des constructions doivent être compatibles avec les principes et les schémas énoncés. (...) ". Or, l'exigence d'un accès individualisé à chaque logement ne se rattache ni à l'implantation, ni au gabarit des constructions.
15. En outre, le cahier des orientations particulières d'aménagement prévoit que le réaménagement du site Nouvelec " devra s'intégrer à la morphologie architecturale et urbaine du secteur principalement composée de maisons de ville et de petits collectifs ", avant de déterminer les " indications programmatiques " susrappelées, qui distinguent l'habitat collectif de l'habitat intermédiaire en fonction du nombre de niveaux des immeubles.
16. De même, le rapport de présentation (page 152) prévoit que " l'intérieur de la parcelle (bâtiment de vente et de bureaux Nouvelec et son aire de stationnement) serait, suivant les possibilités, destinée à la création de logements intermédiaires, qui resteraient dans la continuité des maisons individuelles et des petits collectifs existant ", ajoutant que " les hauteurs seraient donc limitées et préserveraient les vues et l'espace central de l'intérieur de l'îlot " et soulignant ainsi, par l'emploi de la conjonction de coordination " donc ", que le qualificatif d'intermédiaire se rapporte au gabarit des constructions.
17. Enfin, aucun des documents composant le plan local d'urbanisme de la commune de Laxou ne fait référence à l'exigence, complémentaire aux considérations de gabarit et d'implantation des constructions, d'un accès individualisé à chaque logement pour qualifier un habitat intermédiaire au sens de ses dispositions.
18. Dans ces conditions, la requérante est fondée à soutenir qu'au sens des dispositions du plan local d'urbanisme, l'habitat intermédiaire désigne seulement des logements d'un gabarit intermédiaire entre la maison individuelle et les collectifs plus imposants en hauteur situés à proximité et que c'est à tort que le tribunal administratif de Nancy, pour annuler les décisions attaquées, s'est fondé sur l'incompatibilité du projet avec l'orientation particulière n° 2 en raison de l'absence d'accès individualisé à chaque logement.
19. Toutefois, il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. E...tant devant le tribunal administratif de Nancy que devant la cour en appel.
Sur les autres moyens soulevés par M.E... :
20. Aux termes de l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan. / Les travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement mentionnées à l'article L. 123-1-4 et avec leurs documents graphiques ".
21. Il résulte de ces dispositions, ainsi que de celles de l'article UR 2 du plan local d'urbanisme de la commune de Laxou précité, que le permis de construire sollicité ne pouvait être légalement délivré qu'à la condition que l'implantation et le gabarit des constructions projetées soient compatibles avec les principes et schémas énoncés sous l'orientation n° 2, concernant le secteur Nouvelec, qui figure dans le cahier des orientations particulières d'aménagement.
22. M. E...soutient que le projet de construction méconnaît les dispositions de l'article UR 2 dès lors qu'il n'est pas compatible avec les orientations d'aménagement définies pour le site Nouvelec en ce qui concerne le gabarit des immeubles, l'intégration à la morphologie architecturale et urbaine du secteur et la mixité des typologies de bâti (collectif et intermédiaire) afin de préserver une cohérence avec l'environnement urbain immédiat.
23. Il ressort des pièces du dossier que le site Nouvelec, où doit s'implanter le projet de construction, correspond à une zone antérieurement dédiée au commerce, d'une superficie de 0,9 hectares, située en entrée de ville mais insérée dans le tissu urbain, que la commune de Laxou souhaite réaménager et redynamiser. Le cahier des orientations particulières d'aménagement prévoit, au titre des " objectifs poursuivis ", que " le réaménagement du site Nouvelec a pour objectif de revaloriser ce secteur d'entrée de ville particulièrement stratégique pour la commune. Il devra s'intégrer à la morphologie architecturale et urbaine du secteur principalement composée de maisons de ville et de petits collectifs ". Il fixe comme " principes paysagers et urbains " que : " le projet de réaménagement devra favoriser la mixité des typologies de bâti (collectif et intermédiaire) afin de préserver une cohérence avec l'environnement urbain immédiat ". Il prévoit enfin, au titre des " indications programmatiques ", que : " la zone sera essentiellement composée d'habitat collectif (entre 40 et 60 logements et intermédiaire (entre 25 et 45 logements) " et que " la partie centrale accueillera un habitat intermédiaire en R+1/R+2 maximum selon une composition urbaine similaire aux ilots à proximité ". Par ailleurs, le document graphique, qui illustre ces orientations, distingue les secteurs d'implantation des bâtiments dans la zone en précisant les gabarits qui y sont admis. Ainsi, l'implantation des immeubles et leur nombre de niveaux traduisent les objectifs poursuivis et les principes paysagers et urbains de l'aménagement.
24. Il ressort des pièces du dossier que les bâtiments projetés sont tous situés dans la partie centrale. Le bâtiment D comporte un rez-de-chaussée, un étage et un comble aménagé en attique ; les bâtiments C et E comportent un rez-de-chaussée, deux étages et un comble aménagé en attique. Contrairement à ce que fait valoir la SCCV Allée des Romances, la seule circonstance qu'un comble aménagé en attique possède une façade implantée en retrait par rapport à la façade de l'immeuble qu'il couronne ne permet pas de ne pas le regarder comme un niveau de cet immeuble, sauf à ce que le plan local d'urbanisme en dispose autrement en autorisant les combles. Tel n'est pas le cas en l'espèce et l'orientation d'aménagement indique même expressément que, dans la partie centrale de la zone, R+2, soit trois niveaux en comptant le rez-de-chaussée, constitue un maximum.
25. Ainsi, les bâtiments C et E du projet, qui comptent quatre niveaux, comme l'a au demeurant indiqué la requérante elle-même dans sa demande de permis de construire, excèdent la limite préconisée par le cahier des orientations particulières d'aménagement. Dès lors, ils ne peuvent être regardés comme constituant un habitat intermédiaire au sens du plan local d'urbanisme de la commune et, par suite, ne correspondent pas non plus aux implantations envisagées par les documents graphiques du cahier des orientations particulières d'aménagement.
26. Eu égard au nombre total de logements dont la création est envisagée dans toute la zone, entre 65 et 105, et aux 37 logements prévus par le projet litigieux, qui représentent ainsi entre le tiers et la moitié de l'ensemble, ces écarts sont de nature à remettre en cause les orientations d'aménagement invoquées par M.E.... Dès lors, le projet litigieux doit être regardé comme étant incompatible avec ces orientations.
27. La SCCV Allée des Romances ne peut, à cet égard, utilement faire valoir que le projet respecte néanmoins les dispositions de l'article UR 10 du plan local d'urbanisme, relatives à la hauteur maximale des constructions, dès lors que, conformément à l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, les travaux ou opérations projetés doivent non seulement être conformes aux prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme et à ses documents graphiques mais également compatibles avec ses orientations d'aménagement.
28. Il résulte de ce qui précède que le permis de construire ne pouvait être légalement accordé pour le projet litigieux.
29. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par M. E...n'est susceptible d'entraîner, en l'état du dossier soumis à la cour, l'annulation de la décision contestée.
30. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Allée des Romances n'est pas fondée à se plaindre de ce que le tribunal administratif de Nancy a annulé le permis de construire que lui avait délivré le maire de la commune de Laxou, ainsi que la décision par laquelle ce dernier avait rejeté le recours gracieux de M.E....
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
31. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y pas lieu à cette condamnation ".
32. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. E...qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCCV Allée des Romances réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCCV Allée des Romances France une somme de 1 500 euros à verser à M. E...au titre de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCCV Allée des Romances est rejetée.
Article 2 : La SCCV Allée des Romances versera à M. C...E...une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCCV Allée des Romances, à M. C...E...et à la commune de Laxou.
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N° 16NC00129
