Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2018, de la cotisation supplémentaire de prélèvements sociaux à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2017, ainsi que des pénalités correspondantes.
Par un jugement n° 2102526 du 23 mai 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 juillet 2023 et le 13 février 2024, M. B..., représenté par Me Alexander, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 23 mai 2023 ;
2°) de prononcer la décharge, ou à défaut la réduction des impositions et pénalités en litige ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- c'est à tort que les déficits fonciers de la société civile immobilière (C... imputés sur ses revenus des années 2017 et 2018 ont été annulés dès lors que la valeur locative de la villa appartenant à la société, qui devait être évaluée par comparaison, ne s'élève qu'à 58 212 euros en 2014, 57 636 euros en 2015 et 57 408 euros en 2016.
- à titre subsidiaire, les valeurs locatives déterminées par l'application de la méthode du rendement doivent faire l'objet d'une décote de 30 % pour tenir compte de l'état de la villa.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 12 décembre 2023 et le 10 octobre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Mastrantuono,
- les conclusions de M. Ury, rapporteur public,
- et les observations de Me Dragutini, substituant Me Alexander, représentant M. B....
Une note en délibéré présentée pour M. B... a été enregistrée le 17 janvier 2025.
Considérant ce qui suit :
1. La C..., dont M. B... est gérant et associé, est propriétaire d'une villa située à Saint-Tropez qu'elle a donnée à bail à M. B..., par acte du 1er décembre 2005, moyennant un loyer mensuel hors charges de 3 000 euros. Elle a fait l'objet d'un contrôle sur place portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, à l'issue duquel l'administration fiscale a estimé que le loyer perçu à raison de la location de cette villa était anormalement bas et a en conséquence annulé les déficits fonciers déclarés par la société. A l'issue d'un contrôle sur pièces des déclarations de M. B... portant sur les années 2017 et 2018, l'intéressé a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre des années 2017 et 2018 et à une cotisation supplémentaire de prélèvements sociaux au titre de l'année 2017, résultant de la remise en cause des déficits fonciers de la C.... Il relève appel du jugement du 23 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments d'impôt auxquels il a ainsi été assujetti, et des pénalités correspondantes.
2. Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif (...) sont (...) personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. (...) / Il en est de même, sous les mêmes conditions : / 1° Des membres des sociétés civiles (...) ". Selon l'article 28 du même code, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Aux termes de l'article 29 de ce code : " (...) le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires (...) ".
3. En l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire et faisant obstacle à ce qu'il retire un loyer normal d'un immeuble qu'il a donné en location, l'administration est en droit de réintégrer dans les bases d'imposition de l'intéressé la différence entre la valeur locative normale de son immeuble et le loyer convenu dès lors que celui-ci présente un caractère manifestement anormal.
4. Il résulte de l'instruction que la villa dont la C... est propriétaire, d'une surface habitable d'environ 300 m², comportant deux garages et une grande piscine, est édifiée au sein d'un parc aménagé de deux hectares sur lequel une maison de gardien a été construite, et que la propriété, située en position dominante, au sein d'un quartier résidentiel, bénéficie d'une vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez. Elle a été acquise auprès de M. B... en 2005, pour un prix de 7 000 000 euros, puis revendue par la société en 2018 pour un prix de 13 000 000 euros. Pour établir la valeur locative de cette villa, l'administration, en l'absence de comparables pertinents sur le marché locatif local, a fait application d'un taux de rendement de 2,4 % au prix d'acquisition et ainsi déterminé un loyer mensuel s'élevant à 14'000 euros, puis actualisé cette valeur locative en faisant application de l'indice de construction des immeubles à usage d'habitation publié par l'INSEE et ainsi retenu des valeurs locatives annuelles s'élevant respectivement à 215 354 euros, 213 346 euros et 212 589 euros au titre des années 2014, 2015 et 2016.
5. En premier lieu, si M. B... fait valoir que l'administration devait comparer le loyer fixé avec des loyers existants pour des biens similaires, il résulte de l'instruction et notamment du rapport d'expertise du 26 avril 2021 établi à sa demande, qu'il n'existait pas de baux de location concernant les villas ou propriétés de standing similaires et louées à l'année sur le territoire de la commune de Saint-Tropez, l'évaluation de la valeur locative ressortant de ce rapport étant fondée sur des moyennes générales des loyers des maisons dans le département du Var. Ainsi, il ne conteste pas sérieusement l'évaluation de la valeur locative de la propriété réalisée par l'administration à partir de l'application d'un taux de rendement à sa valeur d'acquisition, et n'est pas fondé à soutenir que les valeurs locatives ressortant du rapport, s'élevant respectivement à 58 212 euros, 57 636 euros et 57 408 euros pour les années 2014, 2015 et 2016 et déterminées à partir de locations de maisons situées dans l'ensemble du département, pourraient être retenues, alors que la propriété en cause présente un caractère exceptionnel, tant par la nature de sa construction que par sa situation géographique.
6. En second lieu, alors qu'il ressort des photographies de la villa appartenant à la C... versées aux débats qu'elle était en bon état, M. B... n'établit pas, par la seule production du rapport établi le 26 avril 2021 et d'une attestation non datée, établie à l'en-tête d'une société exploitant une agence immobilière postérieurement à la revente de la propriété, que la villa serait devenue vétuste au cours des années en cause, alors même qu'elle n'était pas dotée d'un système de climatisation. Par conséquent, il n'est pas fondé à soutenir à titre subsidiaire qu'une décote de 30 % devrait être appliquée aux valeurs locatives déterminées par l'administration afin de tenir compte de son état.
7. Par conséquent, le loyer pratiqué par la C... au titre de la villa prise en location par M. B... est notablement inférieur à sa valeur locative réelle. Dans ces conditions et en l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire, l'administration était en droit de retenir des valeurs locatives s'élevant respectivement à 215 354 euros, 213 346 euros et 212 589 euros au titre des années 2014, 2015 et 2016 pour la détermination du résultat de la C... et à remettre en cause en conséquence les déficits fonciers déclarés par M. B....
8. Il résulte de tout ce qui précède que M. B... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1 : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 16 janvier 2025, où siégeaient :
- M. Duchon-Doris, président de la Cour,
- M. Platillero, président assesseur,
- Mme Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 30 janvier 2025.
2
N° 23MA01961
