| France, Cour administrative d'appel de MARSEILLE, 1ère chambre, 14 mai 2024, 23MA01125

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. D... B... a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 1er mars 2019 par lequel la maire de Marseille a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain cadastré 843 C 34 situé 6 rue Martiny (8ème arrondissement), ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 1906482 du 8 mars 2023, le tribunal administratif de Marseille a annulé l'arrêté du 1er mars 2019 et la décision portant rejet du recours gracieux.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 9 mai 2023 et le 28 janvier 2024, la SAS Next, représentée par Me Ibanez, demande à la Cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 8 mars 2023 ;

2°) de rejeter la demande de M. B... devant le tribunal administratif de Marseille, subsidiairement, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de M. B... la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la minute du jugement ne comporte pas les signatures requises par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le maire de Marseille n'a pas commis d'erreur d'appréciation en n'opposant pas les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- dès lors que le vice relevé par le tribunal administratif était régularisable, il aurait dû faire application des dispositions de l'article R. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 juillet 2023, M. B..., représenté par Me Lasalarie, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SAS Next au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les moyens soulevés par la SAS Next ne sont pas fondés ;

- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions des articles R. 423-50 et R. 423-52 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 2 du règlement du plan de prévention des risques inondation de Marseille ;

- il méconnaît l'article 3 de la zone UAe du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article 4 de la zone UAe de ce règlement ;

- il méconnaît l'article 10 de la zone UAe de ce règlement ;

- il méconnaît l'article 11 de la zone UAe de ce règlement ;

- il méconnaît l'article 12 de la zone UAe de ce règlement.

Par une lettre du 27 mars 2024, les parties ont été informées de ce que la Cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et invitées à présenter leurs observations sur ce point.

Des observations ont été enregistrées le 28 mars 2024 présentées par la SAS Next.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. d'Izarn de Villefort,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de Me Ranson, représentant la SAS Next, et de Me Ganz, représentant M. B....

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain cadastré 843 C 34 situé 6 rue Martiny (8ème arrondissement). Par un jugement du 8 mars 2023, dont la SAS Next relève appel, le tribunal administratif de Marseille a, sur la demande de M. B..., annulé cet arrêté et la décision portant rejet du recours gracieux.

Sur la régularité du jugement :

2. Il ressort des pièces du dossier de première instance que le jugement attaqué a, conformément aux prescriptions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative, été signé par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience. La circonstance que l'ampliation du jugement qui a été notifiée à la SAS Next ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ce jugement.

Sur la légalité de l'arrêté du 1er mars 2019 :

3. Aux termes de l'article UAe 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, relatif à l'aspect extérieur des constructions et à l'aménagement de leurs abords : " (...) 11.2. Constructions nouvelles / 11.2.2. Murs pignons et retours de façade / Les façades des constructions d'angle, les murs pignons et les retours de façade doivent recevoir un traitement de qualité en harmonie avec celui de la façade principale (...) 11.2.4. Matériaux, enduits et coloris / Le choix et l'emploi des matériaux et coloris doivent concourir à la qualité architecturale de la construction et ne doivent pas être de nature à compromettre son insertion dans le site (nature, aspect, couleur) (...) 11.2.5 Toitures/couvertures / Les matériels, les volumes et le traitement des toits contribuent à leur intégration dans l'environnement et à la valorisation de celui-ci. / Hors AVAP et hormis le cas des toitures terrasses, la couverture des constructions est réalisée selon une pente maximale de 40 %. (...) 1.2.6. Rez-de-chaussée / Les rez-de-chaussée, entresols et entrées des constructions doivent recevoir un traitement soigné. (...) ".

4. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

5. Il ressort des pièces du dossier que la rue Martiny où se trouve le projet litigieux est bordée à la fois de maisons avec jardins et d'immeubles de plus grande hauteur plus récents, le projet se plaçant d'ailleurs en continuité de tels immeubles en particulier et un autre étant construit à l'extrémité de la rue, de l'autre côté. Les constructions érigées du même côté que le projet font face à l'arrière à des immeubles modernes de plus grande hauteur situées sur l'avenue du Prado. Le projet litigieux porte sur la construction d'un " boutique hôtel " en R+7, d'une hauteur totale de 25 M. L'immeuble projeté présente une ligne incurvée à partir d'une hauteur située entre le niveau R+4 et le niveau R+5 qui atténue la perception à partir de la rue de la différence de hauteur avec l'immeuble voisin. Un jardin arboré de 13 m de longueur est prévu. Si l'immeuble doit être revêtu de bardeaux d'aluminium de ton gris chaud, que la façade nord sera pourvue d'ouvertures aléatoires et que le pignon Est a fait l'objet d'un travail architectural spécifique marquant l'angle sous la forme d'un origami, le secteur dans lequel il s'inscrit ne présente, ainsi qu'il a été constaté, ni un caractère ou un intérêt marqués, ni même une unité particulière, l'architecte des bâtiments de France ayant d'ailleurs émis un avis favorable. Dans ces conditions, les dispositions précitées de l'article UAe 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille n'ont pas été méconnues et le maire n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas au pétitionnaire les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.

6. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur ce motif pour annuler l'arrêté du 1er mars 2019.

7. Toutefois, il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. B... devant le tribunal administratif de Marseille et devant la Cour.

8. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (...) ".

9. Par arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a consenti à Mme E... C..., 6ème adjointe, délégation de fonctions en ce qui concerne l'urbanisme, le projet métropolitain, le patrimoine foncier et le droit des sols, en précisant que l'intéressée " aura en charge " notamment toutes les décisions relatives au droit des sols y compris pour les projets soumis à régime d'autorisation prévu par une autre législation. Cette décision qui emporte délégation de signature est suffisamment précise. Cet arrêté est devenu exécutoire à la suite, d'une part, de sa publication au recueil des actes administratifs de la ville de Marseille le 1er juin 2016 et de son affichage du 1er juin au 1er août 2016, d'autre part, de sa transmission en préfecture le 30 mai 2016. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de Mme C..., signataire de l'arrêté attaqué, doit être écarté.

10. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ". Aux termes de l'article R. 423-52 du même code : " L'autorité compétente consulte en tant que de besoin les autorités et services publics habilités à demander que soient prescrites les contributions prévues au 2° de l'article L. 332-6-1 ou à l'article L. 332-9 dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ". Aux termes de l'article L. 332-6-1 du même code : " Les contributions aux dépenses d'équipements publics prévus au 2° de l'article L. 332-6 sont les suivantes : / c) La participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels prévue à l'article L. 332-8. ".

11. Il ne ressort d'aucune disposition que le service compétent en matière d'enlèvement des ordures ménagères aurait dû être obligatoirement consulté préalablement à la délivrance du permis de construire contesté. Par ailleurs, si M. B... fait valoir qu'aucune consultation n'a été effectuée au titre de l'article R. 423-52 du code de l'urbanisme, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire aurait été soumis à la participation spécifique prévue au c de l'article L. 332-6-1 du même code ou que le projet soit concerné par un programme d'aménagement d'ensemble mentionnées à l'article L. 332-9 dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. Dès lors, doivent être écartés les moyens tirés de la méconnaissance des article R. 423-50 et R. 423-52 du code de l'urbanisme.

12. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie. ".

13. Il résulte des pièces du dossier de la demande de permis de construire que le projet ne prévoit la création d'aucun accès à la voie publique. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est donc inopérant.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : (...) 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; (...) ".

15. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

16. Le dossier de la demande de permis de construire comporte une notice du projet architectural qui décrit de façon détaillée une analyse du site, notamment l'organisation de l'urbanisation autour des voies existante, ainsi qu'une description du bâti environnant, ces développements étant illustrés de vues aériennes ou prises au niveau des voies publiques. La notice expose ensuite, à l'aide de plusieurs croquis, le principe d'insertion du projet retenu, avant de faire une présentation générale et par rubriques permettant d'en connaître, en s'appuyant sur des documents graphiques et des photographies, l'architecture, les matériaux et les couleurs employés et les espaces verts prévus à l'arrière du bâtiment. Ce document a permis à l'autorité administrative d'apprécier l'insertion du projet de construction notamment par rapport aux constructions avoisinantes et ainsi la conformité du projet à la réglementation applicable.

17. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " (...) Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ".

18. Il est constant que le projet se situe en zone violette du plan de prévention des risques d'inondation de la commune de Marseille approuvé le 24 février 2017 dont le système altimétrique de référence est le nivellement général de France (NGF). Si les cotes du plan de masse joint au dossier de la demande de permis de construire ne sont pas rattachées à ce système altimétrique, ce système a été pris en compte par le relevé topographique géomètre (PC1C) joint au dossier. Dans la mesure où le plan de coupe PC 3 précise que le niveau 0 correspond à la cote 9,44 NGF, toutes les cotes figurant sur les plans, notamment le plan de masse, peuvent être transposées en cotes NGF par addition de la valeur 9,44. En outre, les services consultés sur ce point, la direction de l'eau et de l'assainissement et le service prévention et gestion des risques, ont émis un avis favorable en s'estimant suffisamment informés. Il en résulte que l'omission affectant le plan de masse n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

19. En sixième lieu, aux termes de l'article UAe 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et aux conditions d'accès aux voies ouvertes au public : " 3.1. Caractéristiques générales de la voirie / Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : / des destinations et besoins des aménagements et constructions ; / de sécurité ; / du ramassage des ordures ménagères. (...) 3.3. Dispositions concernant la lutte contre l'incendie / 3.3.1 Les constructions à réaliser sont desservies par au moins une voie présentant des caractéristiques suffisantes pour permettre l'accès des véhicules de lutte contre l'incendie et de secours ". Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

20. Il ne ressort des pièces du dossier ni que la largeur de la rue Martiny, qui dessert le projet serait de 4 m seulement, la longueur de cette voie étant de 160 m environ, ni que le trafic automobile généré par la clientèle du boutique-hôtel de 42 chambres projeté, desservi d'ailleurs par les transports en commun, soit de nature à provoquer des difficulté de circulation sur cette voie, ni que l'accès en soit impraticable comme il est soutenu, les photographies jointes au dossier révélant le passage des véhicules lourds de collecte des ordures ménagères. L'intimé n'expose pas en quoi l'accès des véhicules de secours et de lutte contre l'incendie serait particulièrement difficile. Dès lors, en délivrant le permis de construire contesté, le maire de Marseille n'a pas méconnu les dispositions précitées de l'article UAe 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, ni entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

21. En septième lieu, aux termes de l'article UAe 4 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement : " (...) 4.3. Eaux pluviales / Tout projet générant une nouvelle imperméabilisation du terrain doit prévoir une compensation du ruissellement induit. / Les eaux pluviales issues des parcelles faisant l'objet d'un projet doivent être convenablement recueillies et gérées sur le terrain dudit projet, tant du point de vue qualitatif que quantitatif. / Toute utilisation du sol ou toute modification de son utilisation fera l'objet de prescriptions de la part des services compétents visant à limiter les quantités d'eau de ruissellement (à titre indicatif, on peut citer : bassin de rétention ouvert ou noues, bassin de rétention enterré, tranchée ou puits de stockage, tranchée ou puits drainant, stockage en toiture terrasse...). / En particulier, lorsque la parcelle à aménager ne dispose pas d'exutoire pluvial (collecteur pluvial ou ruisseau naturel), ou si celui-ci se trouve saturé au point de rejet ou à son aval, le débit de fuite après projet sera limité entre 5 et 10 l/s maximuM. / Afin de respecter les débits de fuite ci-dessus, les volumes excédentaires seront stockés sur la parcelle à aménager par un dispositif approprié devant recevoir l'accord préalable des services compétents. / Les hypothèses de calcul des débits et volumes pluviaux sont celles de l'Instruction Technique relative aux réseaux d'assainissement des agglomérations (1977), applicable à la région III (Circulaire interministérielle n° 77-284 du 22 juin 1977) et des dispositions prises pour son actualisation. / Les surfaces de projet susceptibles, en raison de leur affectation, d'être polluées doivent être équipées d'un dispositif de piégeage de pollution adapté. / Les règles de dimensionnement des ouvrages peuvent être imposées par les services compétents. / Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir le libre écoulement des eaux pluviales qui ne seraient pas stockées ou infiltrées. (...) ".

22. La notice jointe au dossier de la demande de permis de construire précise que la rétention des eaux de pluie sera traitée par la création d'un bassin d'un volume utile de 8 m3, situé sous le niveau d'accès en Rdc, avec un débit de fuite de 5 l/s et rejet dans le caniveau de la rue Martiny. Le plan de coupe PC3 représente ce bassin de rétention à cet endroit. M. B..., qui ne conteste pas la conformité de ses caractéristiques au regard des exigences fixées à l'article UAe 4 du règlement du plan local d'urbanisme, n'est pas fondé à soutenir que le maire de Marseille a méconnu ces dispositions.

23. En huitième lieu, aux termes de l'article UAe 6 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " (...) 6.2.3.1. (...) les derniers niveaux de la construction à édifier, dès lors qu'ils sont réalisés conformément aux dispositions de l'article 10 au-delà de la valeur maximale prescrite pour la hauteur H, s'inscrivent dans un angle de 60° sur l'horizontale par rapport à l'aplomb de la façade, ou pour des raisons d'insertion patrimoniale ou architecturale (alignement à l'existant, continuité des corniches...). (...) ". Aux termes de l'article UAe 10 du même règlement, relatif à la hauteur des constructions : " 10.1 Hormis le long des voies, répertoriées à l'article 12 des dispositions générales du présent règlement, la hauteur des constructions à édifier, mesurée comme indiqué à l'annexe 10, ne peut excéder : / - une hauteur H pour les façades sur voie ou emprise publique ; H ne peut excéder 16 mètres en zone UAe1 (...) (H est mesurée jusqu'à la surface du plancher fini du 1er étage réalisé en retrait selon les dispositions de l'article 6.2.3.1) ; - une fois la valeur maximale de la hauteur H atteinte en totalité ou en partie sur voie ou emprise publique, une hauteur h pour les derniers niveaux sur voie ou emprise publique réalisés en retrait, dans les conditions énoncées à l'article 6.2.3.1. La hauteur h ne peut excéder 6 mètres. / 10.2 Toutefois, / 10.2.1. Le faîtage de la couverture, lorsqu'elle est réalisée en pente, peut excéder les hauteurs précédemment visées de 3 mètres au plus. / Le volume inscrit dans la hauteur de ce faîtage est, notamment, affecté à l'accueil des installations techniques nécessitées par le fonctionnement de la construction à édifier (machineries, notamment d'ascenseurs, de climatisation, gaines, réseaux...). (...)10.3 La hauteur mesurée, comme indiquée à l'annexe 10, sur la façade située du côté de la voie, entre le niveau du trottoir, ou à défaut de la voie elle-même, et la sous-face du plancher du 1er étage de la construction doit être au moins égale à 4,5 mètres. (...) ".

24. Il ressort des plans de coupe et de façades joints à la demande de permis de construire que la hauteur de la façade sud, du côté de la rue Martiny, est de 16 m, mesurée au niveau du plancher fini R+5, de 21 m, mesurée au niveau du plancher fini R+7 et de 25 m au total. Si la façade de l'immeuble est verticale jusqu'à une hauteur intermédiaire entre le plancher du niveau R+4 et celui du niveau R+5 et présente au-delà de cette hauteur une forme ogivale, il résulte des dispositions du paragraphe 10.1 de l'article UAe 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille que la hauteur H, qu'elles limitent à 16 m sur les façades sur voie publique, doit être mesurée jusqu'à la surface du plancher fini du 1er étage réalisé en retrait, soit en l'espèce celui du niveau R+5. C'est donc à partir de ce niveau R+5 que les derniers niveaux de la construction doivent s'inscrire, en application de l'article 6.2.3.1, dans un angle de 60° sur l'horizontale par rapport à l'aplomb de la façade, ce que prévoit le projet. En outre, un local technique inaccessible au public occupant en intégralité le niveau R+7, la hauteur de l'immeuble a pu être légalement majorée de 3 m en application du point 10.2.1. de l'article UAe 10.7. Il ressort des mêmes plans que la hauteur mesurée, sur la façade située du côté de la rue Martiny, entre le niveau de cette voie et la sous-face du plancher du niveau R+1 du projet, qui correspond au 1er étage, est au moins égale à 4,5 m dans la mesure où la hauteur de la face supérieure de face plancher est de 4,80 M. L'entresol prévu à une hauteur intermédiaire dont le plancher ne s'étend que jusqu'à la façade côté jardin ne peut être regardé comme le 1er étage de la construction au sens du paragraphe 10.3. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance l'article UAe 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

25. En neuvième lieu, aux termes de l'article UAe 12.5 du règlement du plan local d'urbanisme de Marseille, relatif aux obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement : " (...) 12.5. Places de stationnement pour vélos / (...) 12.5.3. Autres destinations / Il est exigé pour les constructions nouvelles à destination de commerce, d'artisanat ou d'hébergement hôtelier, des places de stationnement pour vélos à raison de 1 m² par tranche de 250 m² de surface de plancher. 12.5.4. Les emplacements prévus pour le stationnement des vélos doivent être clos et couverts. (...) ".

26. Le projet litigieux, qui emporte création d'une surface de plancher de 1511 m², doit prévoir un emplacement de stationnement pour vélos de 6 m². La notice du projet localise cet emplacement à l'entrée de la construction, au rez-de-chaussée. Alors même que les plans du projet ne représentent pas ce même emplacement, les surfaces libres représentées à cet endroit sont de nature à accueillir un emplacement ayant une telle affectation. Les dispositions de l'article UAe 12.5 du règlement du plan local d'urbanisme n'ont donc pas été méconnues.

27. En dixième lieu, l'article 2 du plan de prévention des risques d'inondation de la commune de Marseille dispose que, en zone violette, " En tout point des constructions, les premiers planchers aménagés doivent être implantés a minima 20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel sous le point considéré ". La cote altimétrique du terrain naturel côté jardin indiquée sur le plan de coupe PC 3 est -1,10 alors que celle du premier plancher aménagé est de -0,90, soit 20 cm au dessus du terrain naturel. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du plan de prévention des risques d'inondation doit, par suite, être écarté.

28. En onzième lieu, cependant, aux termes de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. (...) Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. (...) ". Aux termes de l'article L. 153-11 du même code : " (...) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. ". Aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dans sa version alors applicable : " Le certificat d'urbanisme (...) a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; (...) Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (...) ".

29. Il résulte de la combinaison des articles L. 424-1, L. 153-11 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme (PLU). Lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

30. Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

31. Il ressort des pièces du dossier que la SAS Next a obtenu un certificat d'urbanisme le 17 avril 2018, sur le fondement du a) de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme. Par délibération du 28 avril 2016, le conseil de la métropole d'Aix-Marseille-Provence a décidé de poursuivre l'élaboration du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille Provence. Les grandes orientations du projet d'aménagement et de développement durables (PADD) ont été débattues le 14 décembre 2016. La délibération du 28 juin 2018 par laquelle le conseil de la métropole d'Aix-Marseille-Provence a arrêté ce plan, intervenue deux mois seulement après la délivrance du certificat d'urbanisme précité, mentionne qu'une réunion s'est tenue le 16 octobre 2017 avec les personnes publiques associées au sujet du règlement et des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) aux maires des 18 communes membres le 20 avril 2018. Ainsi, contrairement à ce que soutient la SAS Next, le projet de PLUi avait atteint, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, un état d'avancement suffisant, concernant notamment le classement du secteur litigieux et la détermination du règlement applicable, pour apprécier si le projet de construction en litige était de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan. A fortiori, le projet de PLUi avait atteint un tel avancement à la date de délivrance du permis de construire.

32. Le projet de PADD du PLUi du territoire Marseille Provence comporte un cahier relatif à la commune de Marseille qui entend reconnaître " un écrin vert et bleu préservant le cadre de vie ", notamment en conciliant le renforcement de la préservation et de la mise en valeur du patrimoine urbain, architectural et paysager avec les dynamiques de renouvellement et d'intensification de la ville. Il définit à ce titre un objectif consistant à " Préserver et valoriser le patrimoine local contribuant à l'identité des quartiers et à l'image de la ville, dont les noyaux villageois les plus représentatifs de l'identité marseillaise, en confortant leurs fonctions de centralité ". Le projet de règlement délimite une zone UBt. Le rapport de présentation expose que ce zonage recouvre des " tissus qui se caractérisent par une hétérogénéité des modes d'implantation, c'est-à-dire moins ordonnancés que dans les zones UBp, UB1, UB2 et UB3 ", et que les constructions y sont implantées " parfois à l'alignement, parfois en retrait des voies et, d'autres fois encore, en fond de parcelles. De même, la continuité d'une limite latérale à l'autre n'est pas la règle. Les constructions sont parfois en discontinuité. ". Ce document indique que " Ces tissus concernent principalement des secteurs en périphérie immédiate des centres ou des noyaux villageois, notamment à Marseille. Ils assurent ainsi une transition entre, d'un côté, les tissus alignés et continus (UBp, UB1, UB2, UB3) et, de l'autre côté, des tissus discontinus et non alignés (UC et UP notamment). Dans certains cas, ce tissu particulier caractérise un centre ou noyau villageois, et pas seulement sa périphérie. Les retraits et discontinuités, très souvent arborés ou qui ont vocation à l'être, ont pour but d'agrémenter les voies qui sont généralement peu plantées, et ainsi d'animer le paysage urbain ". Le rapport précise qu'un secteur urbain est classé en zone UBt à proximité des noyaux villageois de La Vieille Chapelle et St Giniez, à l'interface de la zone UB et UC, dans lequel le tissu est constitué de maisons de ville et de petits collectifs, ce zonage permettant de préserver les caractéristiques de ces secteurs (transition douce), tout en admettant une évolution ponctuelle. Enfin, au vu des contraintes et des enjeux paysagers, les hauteurs ont été limitées aux hauteurs existantes, soient R+2 max, la hauteur de façade maximale ayant été fixée à 10 mètres en secteur UBt2. Le règlement institue en zone UBt une bande de constructibilité principale dans laquelle la profondeur des constructions dédiées à des activités est limitée à 17 M. A... permet, si elle n'est pas définie par le règlement graphique, de majorer la hauteur totale des constructions de 3 m par rapport à la hauteur de façade constatée. Les constructions à usage d'hébergement hôtelier doivent prévoir la création de places de stationnement dont le nombre varie en fonction de la surface de plancher. L'orientation d'aménagement et de programmation multi-site " Qualité d'aménagements et des formes urbaines " précise que la zone UBt est une zone de transition entre tissus agglomérés continus et alignés des noyaux villageois et les tissus discontinus et en retrait des habitats collectifs et qui y prescrit d'insérer le projet dans son environnement urbain et de ne pas rechercher la volumétrie maximale ni " une application mathématique des règles de hauteur mais adapter la composition volumétrique à l'expression d'un parti architectural en réponse au contexte ".

33. Implanté sur une parcelle devant être classée en zone UBt2 par le PLUi en cours d'élaboration, le projet autorisé par l'arrêté du 1er mars 2019 prévoit la construction, d'un " boutique hôtel " en R+7, d'une hauteur totale de 25 mètres, occupant une emprise au sol atteignant 24 mètres à partir de la voie publique et sans création de places de stationnement. La SAS Next soutient que la rue Martiny dans laquelle il se situe est entourée d'immeubles de grande hauteur, que la hauteur de la construction en litige sera imperceptible en raison de sa forme arrondie, que la partie arrière du projet s'élève à 10,42 mètres seulement, que le projet respecte le principe visant à conserver un cœur d'îlot végétal et paysager et que les besoins effectifs de stationnement sont faibles. Eu égard cependant à l'importance des contradictions entre les prescriptions futures du PLUi et ces caractéristiques, le projet était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. Par suite, le maire de Marseille a commis une erreur manifeste d'appréciation en ne prononçant pas le sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposée par la SAS Next.

34. La SAS Next soutient à titre subsidiaire que le classement projeté du terrain d'assiette du projet en zone UBt2 est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation. Sur ce point, il ressort des documents graphiques du projet de PLUi et des photographies aériennes figurant au dossier que la rue Martiny et les immeubles qu'elle dessert font partie d'un secteur relevant de ce zonage, à l'exception de l'immeuble de grande hauteur situé à l'angle sud-ouest de cette rue. Les immeubles concernés sont, du côté sud de cette rue, majoritairement des maisons de ville, notamment la maison dont la démolition est prévue dans le cadre du projet, ou des bâtiments collectifs, surtout en R+2 qui sont implantés à l'alignement et, du côté nord, des maisons individuelles implantées à l'alignement ou en fond de parcelles. Les parcelles y sont largement arborées. Eu égard aux caractéristiques dominantes de ces constructions et à leur implantation, ce secteur se distingue nettement des secteurs qui l'entourent, classés en zones UA, UB ou UC composés d'immeubles collectifs de grande hauteur et de construction plus récente. Dans ces conditions, l'exception d'illégalité invoquée par la SAS Next ne peut être accueillie.

Sur l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

35. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

36. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé d'une autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé dans les conditions qu'elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. En outre, le juge doit se prononcer sur le caractère régularisable d'un vice entachant le bien-fondé du permis de construire au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue.

37. Compte tenu de sa nature, le vice résultant de l'erreur manifeste d'appréciation à ne pas avoir opposé un sursis à statuer n'affecte pas seulement une partie identifiable du projet au sens de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. En revanche, un vice de cette nature est régularisable sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du même code dès lors que le pétitionnaire, ainsi qu'il le soutient, dispose de la possibilité de revoir l'économie générale de son projet sans en changer la nature et à condition que le projet modifié respecte les dispositions désormais en vigueur du PLUi du territoire Marseille Provence approuvé le 19 décembre 2019, lequel autorise en zone UB les constructions nouvelles à destination d'hôtel. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d'impartir à la SAS Next un délai de douze mois à compter de la notification du présent arrêt afin de produire la mesure de régularisation du vice résultant de l'erreur manifeste d'appréciation à ne pas avoir opposé un sursis à statuer.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la SAS Next, jusqu'à l'expiration d'un délai de douze mois, afin de permettre à la SAS Next de régulariser le vice retenu par le présent arrêt.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Next et à M. D... B....

Délibéré après l'audience du 4 avril 2024, où siégeaient :

- M. Portail, président,

- M. d'Izarn de Villefort, président assesseur,

- M. Angéniol, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.

N° 23MA01125 2

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