Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. I... C... et Mme A... J... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 6 juin 2018 par lequel le maire de la commune de Canohès a délivré à M. F... B... et Mme H... D... un permis de construire modificatif du permis de construire initialement délivré le 5 octobre 2017 pour la réalisation d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée section AD n° 1145, située rue du Caroubier, lotissement Le Clos Saint-Antoine, sur le territoire de la commune.
Par un jugement avant dire droit n° 1803874 du 11 juin 2019, le tribunal administratif de Montpellier a sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 eu égard au caractère régularisable du vice tenant à l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire.
Par un jugement du 10 décembre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande des consorts C... après avoir relevé que le vice entachant le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 a été régularisé par le nouveau permis de construire modificatif délivré par arrêté du 30 août 2019.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 13 février 2020, M. C... et Mme J..., représentés par Me Vigo, demandent à la Cour :
1°) d'annuler les jugements avant dire droit et rejetant leur demande du tribunal administratif de Montpellier en date des 11 juin 2019 et 10 décembre 2019 ;
2°) d'annuler le permis de construire modificatif délivré le 6 juin 2018 par le maire de Canohès à M. B... et Mme D... ainsi que le permis de construire de régularisation délivré aux intéressés le 30 août 2019 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Canohès et de M. B... et Mme D..., à verser chacun à M. C... et Mme J..., la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement avant dire droit est irrégulier au regard des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme car les parties ont été invitées à produire leurs observations sur la possibilité d'une régularisation sur le fondement de ces dispositions après la clôture d'instruction ;
- le jugement du 10 décembre 2019 est irrégulier au regard des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme car le tribunal a pris en compte le permis de construire de régularisation du 30 août 2019 alors que le délai imparti par le tribunal pour la régularisation était expiré ;
- le jugement avant dire droit est irrégulier pour omission de statuer sur le moyen tiré de la présence d'une cloison légère délimitant un garage n'ayant d'autre objet que de réduire la surface de plancher à moins de 150 m² et échapper à l'obligation de recourir à un architecte ;
- le tribunal n'a pas répondu dans son jugement au fond au moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.11-13 du règlement du lotissement qui n'autorise pas les murs de clôture ;
- les vices affectant le permis de construire du 6 juin 2018 n'ont pas été régularisés car un permis de construire modificatif ne peut être délivré qu'à la condition de régulariser les constructions indissociables irrégulièrement réalisées ;
- la réalisation d'un mur de clôture autorisée par le permis de construire de régularisation méconnaît l'article 2.11.13 du règlement du lotissement ;
- la réalisation d'un puits canadien n'a pas été autorisée par le permis de construire de régularisation ;
- le permis de construire méconnaît la règle de hauteur de 9 m fixée par le règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire de régularisation autorise un préau en méconnaissance des règles de distances imposées par l'article UB7 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne les bâtiments d'habitation implantés sur un même fond ;
- le dossier du permis de construire modificatif du 6 juin 2018 ne comprend pas la note exigée par l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, les éléments d'information relatifs aux raccordements aux réseaux de la construction prévus par l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, un plan faisant apparaître l'état initial des lieux et son état futur, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-10 b) alors que des excavations et remblais importants ont été réalisés en infraction au permis d'origine, ainsi que les pièces exigées par les dispositions du e et du j de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;
- le permis de régularisation du 30 août 2019 n'a pas permis de régulariser l'absence de présentation de l'état naturel du terrain avant travaux.
Par un mémoire en défense enregistré le 9 avril 2020, M. B... et Mme D..., représentés par Me Molina, concluent au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 5 mai 2020, la commune de Canohès, représentée par Me Renaudin, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance est irrecevable car les requérants ne justifient ni de leur titre de propriété ni d'un intérêt à agir ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Un mémoire a été enregistré le 28 avril 2022, présenté pour les requérants, et non communiqué en application des dispositions de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné par décision du 24 août 2021, M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-1 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- et les conclusions de M. Roux, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de Canohès a délivré le 5 octobre 2017 un permis de construire à M. B... et Mme D... pour la réalisation d'une villa en R + 1, lot 5 du lotissement le Clos de Saint-Antoine, sur une parcelle cadastrée section AD n° 1145, située rue des Caroubiers, sur le territoire de la commune. Ce permis de construire est devenu définitif. Le 6 juin 2018, le maire de Canohès a délivré à M. B... et Mme D... un permis de construire modificatif portant sur une " modification des ouvertures et du bâti ". Les consorts C... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler ce permis de construire modificatif. Par un jugement avant dire droit du 11 juin 2019, le tribunal administratif de Montpellier a sursis à statuer sur cette demande d'annulation en raison de la méconnaissance de l'article R. 431-10 b) du code de l'urbanisme, au motif que le dossier de demande de permis de construire ne comporte aucun élément faisant apparaître l'état initial et l'état futur du terrain d'assiette du projet, alors que le terrain naturel a été modifié. Le 30 août 2019, le maire de Canohès a délivré à M. B... et Mme D... un permis de construire modificatif de régularisation, portant sur " l'abaissement de la hauteur totale de la construction, la réduction des dimensions de certaines fenêtres, l'ajout d'un préau, et l'ajout des remblais et des cotes altimétriques du terrain fini par rapport au terrain naturel ". Par un jugement du 10 décembre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande des consorts C.... Ceux-ci relèvent appel en demandant à la Cour d'annuler le jugement avant dire droit du 11 juin 2019, le jugement du 10 décembre 2019, le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 et le permis de construire de régularisation du 30 août 2019.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance :
2. D'une part, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date à laquelle a été délivré le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Les consorts C... et J..., qui en justifient par la production d'un titre de propriété, sont propriétaires d'une parcelle immédiatement voisine du projet. Ils font valoir que le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 n'a pas porté sur les travaux réalisés selon eux en méconnaissance du permis de construire initial délivré le 5 octobre 2017, portant sur la réalisation d'un remblai et d'un mur de soutènement situé en limite de leur fond. Ces travaux, qui entraînent la surélévation de la construction en litige et la présence d'un mur de soutènement en limite de propriété des requérants, constituent une atteinte susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. Ils font ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction en leur qualité de voisins directs. Ils justifient dans ces conditions d'un intérêt leur donnant qualité à agir contre le permis de construire modificatif délivré le 6 juin 2018 et le permis de construire modificatif de régularisation du 30 août 2019.
Sur le bien-fondé des jugements :
5. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. Lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point précédent d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code.
6. Il ressort des pièces du dossier que les consorts B... et D... ont réalisé un remblai d'environ 1,2 mètre de hauteur, en surélevant d'autant le terrain naturel avant travaux, et construit un mur de soutènement sur lequel s'appuie ce remblai. Ni ce remblai ni ce mur de soutènement n'étaient autorisés par le permis de construire initial délivré le 5 octobre 2017, dont ni les plans de coupes, ni aucune autre pièce du dossier de demande de permis de construire, ne font état d'une modification du profil du terrain et ne font apparaître l'état initial et l'état futur du terrain. Il appartenait dès lors au pétitionnaire, lorsqu'il a présenté une demande de permis de construire modificatif le 10 avril 2018, de faire porter sa demande portant sur l'ensemble des éléments de la construction ayant pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé, et donc de mentionner ce remblai et la réalisation du mur de soutènement, et de faire état de la modification du terrain naturel. Si le dossier de demande de permis de construire modificatif indique le niveau du terrain naturel, il ne fait pas état du remblai, pas plus que du mur de soutènement. Le maire de Canohès, à qui il incombait d'inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, ne pouvait pas légalement délivrer ce permis de construire modificatif qui ne portait pas sur l'ensemble de ces éléments.
7. Cette illégalité ne pouvait être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code. Les requérants sont donc fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement avant dire droit du 11 juin 2019, le tribunal a écarté les moyens tirés de ce que le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 ne portait pas sur l'ensemble des éléments ayant modifié la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé et était entaché de fraude. Ils sont ainsi fondés à demander l'annulation de ce jugement en tant qu'il a écarté ce moyen, et par voie de conséquences du jugement du 10 décembre 2019 par lequel le tribunal a rejeté leur demande, ainsi que des arrêtés des 6 juin 2018 et 30 août 2019.
8. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'apparaît susceptible de fonder l'annulation des arrêtés contestés.
Sur les frais liés au litige :
9. Les consorts C... n'étant pas partie perdante, les conclusions de la commune de Canohès et de M. B... et Mme D... fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. En revanche, il y a lieu de mettre 1 000 euros à la charge de la commune de Canohès et 1 000 euros à la charge de M. B... et Mme D... au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement avant dire droit du 11 juin 2019 est annulé en tant qu'il a écarté le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif du 6 juin 2018 ne portait pas sur l'ensemble des éléments ayant modifié la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé.
Article 2 : Le jugement du 10 décembre 2019 du tribunal administratif de Montpellier est annulé.
Article 3 : Les arrêtés des 6 juin 2018 et 30 août 2019 du maire de Canohès portant permis de construire modificatif et permis de construire modificatif de régularisation sont annulés.
Article 4 : M. B... et Mme D... pris ensemble verseront la somme de 1 000 euros à M. C... et Mme K... C... pris ensemble en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : La commune de Canohès versera la somme de 1 000 euros à M. C... et Mme K... C... pris ensemble.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. I... C... et Mme A... J..., à la commune de Canohès, à M. F... B... et à Mme H... D....
Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Perpignan.
Délibéré après l'audience du 3 mai 2022 où siégeaient :
- M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- Mme Carrasic, première conseillère,
- M. Mouret, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, 10 mai 2022.
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N° 20MA00610
