| France, Cour administrative d'appel de Marseille, 3ème chambre, 13 février 2020, 18MA00753

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Petit Louis a demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2009, 2010 et 2011 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 15 novembre 2010 au 31 mars 2012.

Par un jugement n° 1404230 du 22 décembre 2017, le tribunal administratif de Marseille a prononcé la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Petit Louis a été assujettie au titre des exercices clos en 2009, 2010 et 2011 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 15 novembre 2010 au 31 mars 2012 et rejeté le surplus de sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 20 février et 11 septembre 2018, la SCI Petit Louis, représentée par Me A..., demande à la Cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 22 décembre 2017 en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande ;

2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des compléments d'imposition auxquelles elle reste assujettie ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne la procédure d'imposition :

- la procédure d'imposition a été conduite en méconnaissance des articles L. 55 et L. 57 du livre des procédures fiscales dès lors que l'administration, dans le cadre d'un contrôle sur pièces, a requalifié son activité et remis en cause son régime d'imposition en lui adressant des mises en demeure de déposer des déclarations d'impôt sur les sociétés, sans lui notifier au préalable une proposition de rectification motivée en ce sens ; l'administration l'a ainsi privée des garanties afférentes à la procédure de rectification contradictoire ;

- ce faisant, l'administration fiscale a méconnu la doctrine administrative référencée 13 L-1511 n° 3 à 6 du 1er juillet 2002, reprise au BOI-CF-IOR-10-10 n° 10 ;

- l'administration lui a adressé de manière prématurée l'avis de vérification de comptabilité dès lors qu'au jour de la réception de cet avis, le délai de trente jours qui lui était imparti pour déposer ses déclarations de résultats à l'impôt sur les sociétés n'était pas expiré ;

- l'administration fiscale a méconnu l'article L. 13 du livre des procédures fiscales, en lui adressant un avis de vérification de comptabilité réceptionné le 11 mai 2012, alors qu'à cette date, elle n'était pas astreinte à la tenue d'une comptabilité et n'entrait pas dans le champ d'application de la vérification de comptabilité ;

- l'administration a débuté de manière prématurée les opérations de vérification dès lors qu'elle a remis en cause, dès l'envoi des mises en demeures de déposer ses déclarations et avant l'envoi de l'avis de vérification, son régime d'imposition, ce qui démontre qu'elle avait déjà, à cette date, procédé à un contrôle approfondi de sa situation, en la privant des garanties afférentes à la vérification de comptabilité ;

- l'administration a ainsi méconnu la doctrine administrative référencée 13 J-42 du 10 août 1998, reprise au BOI-CF-DG-40-20 n° 10 et 20 ;

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions en litige :

S'agissant des rappels de taxe sur la valeur ajoutée :

- le rappel de taxe sur la valeur ajoutée collectée de 3 885 euros au titre des ventes de trois lots d'un immeuble résulte des frais de commercialisation et de la taxe pour non réalisation d'aires de stationnement ; dès lors que la taxe afférente aux frais d'agence, déductible car effectivement acquittée, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif au point 25 de son jugement, n'a pas été déduite en parallèle, le rappel doit être limité à la somme de 1 918, 60 euros ;

- le rappel de taxe sur la valeur ajoutée sur immobilisations d'un montant de 73 743 euros procède d'une erreur de comptabilisation dans le cadre de l'établissement d'une comptabilité commerciale à la demande de l'administration, erreur qu'elle a rectifiée ;

- l'administration ne pouvait remettre en cause la déductibilité de la taxe sur la valeur ajoutée mentionnée sur les factures libellées à son nom par ses fournisseurs dès lors qu'elle n'établit pas qu'il s'agit de factures fictives ou de complaisance ;

- s'agissant du fournisseur Daffada au titre de la période du 15 novembre 2010 au 31 décembre 2011, à l'exception d'une erreur matérielle d'un montant de 6 501 euros, correspondant à une déduction anticipée, elle a déduit la taxe sur la valeur ajoutée portée sur les factures émises ; l'administration ne peut lui opposer l'absence d'enregistrement dans la comptabilité du fournisseur ou l'absence d'encaissement des paiements ; la taxe afférente à la facture émise le 12 janvier 2012 est également déductible dès lors qu'elle figure sur une facture et non un simple relevé de situation ;

- le chèque de 70 000 euros versé à M. G... correspond au remboursement des frais engagés par celui-ci pour payer ses fournisseurs, notamment le fournisseur Bâti James Rénovation ; la mention du nom de ce fournisseur sur le talon du chèque procède d'une simple erreur de plume tandis que l'inscription de la somme précitée au débit du compte fournisseur Bâti James Rénovation résulte d'une erreur comptable, corrigée en 2012 ;

- la taxe sur la valeur ajoutée figurant sur la facture émise par l'EURL Bâti James Rénovation est déductible dès lors que cette facture correspond à une prestation réelle ;

- la taxe sur la valeur ajoutée déductible afférente aux factures émises par la SARL MC Déco en 2008 pour un montant de 7 300 euros était prescrite et ne pouvait être remise en cause par l'administration ; ces factures ont été comptabilisées et payées ; les prestations qu'elles recouvrent ne sont pas les mêmes que celles facturées par la société Bâti James Rénovation ; l'administration ne peut lui opposer les modalités d'encaissement des chèques par ce fournisseur ;

- l'administration ne pouvait remettre en cause la taxe déduite au titre des prestations réalisées par la SARL Déco Inside, qui ne se confondent pas avec celles réalisées par les sociétés MC Déco et Bâti James Rénovation ;

- l'administration doit admettre en déduction la taxe sur la valeur ajoutée qu'elle a omise de déclarer en comptabilité en 2009 au titre des prestations réalisées par l'entreprise Fallito Plomberie, qui ont fait l'objet de facturations régulières en la forme et dont le paiement est justifié ;

S'agissant des rehaussements en matière d'impôt sur les sociétés :

- contrairement à ce qu'a estimé l'administration, elle ne doit pas être assujettie à l'impôt sur les sociétés sur le fondement des articles 35 I 1 bis et 206 du code général des impôts dès lors qu'elle n'effectue pas d'opérations immobilières de manière habituelle et avec une intention spéculative ; elle a racheté un seul immeuble à rénover en 2008, l'a divisé en lots en décembre 2010 seulement, a cédé deux lots plus de deux ans après l'achat, sans réaliser de profit et dans le seul but de faire face au paiement des dépenses de rénovation ;

- la rectification correspondant au profit sur le Trésor doit être abandonnée en raison de la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui en sont à l'origine ;

- l'administration n'était pas fondée à réintégrer une somme de 17 257 euros au titre des ventes réalisées au cours de l'exercice 2011 dès lors qu'elle correspond à des frais d'agence immobilière payés directement par le notaire, non pris en compte comme charges déductibles ; elle est ainsi en droit de bénéficier de la compensation prévue à l'article L. 205 du livre des procédures fiscales ;

- c'est à tort que l'administration a remis en cause, à hauteur de la somme de 106 111, 38 euros, le caractère déductible des charges résultant des factures émises par les fournisseurs Daffada, Bâti James Rénovation, MC Déco et Déco et Inside, dont il n'est pas démontré qu'elles correspondent à des prestations fictives ; à cet égard, l'administration ne peut lui opposer l'absence d'encaissement des paiements par ces fournisseurs et ne démontre pas l'existence de prestations facturées deux fois ;

- l'administration ne pouvait pas exclure les frais financiers des coûts de production à hauteur de 16 745 euros, dès lors qu'ils se rapportent à des travaux non achevés ;

- l'ensemble des rappels en matière d'impôt sur les sociétés étant injustifiés, la rectification relative aux travaux en cours doit également être abandonnée ;

S'agissant des revenus distribués :

- les rectifications opérées en matière de revenus distribués au profit de M. G... ne sont pas justifiées ;

En ce qui concerne les pénalités :

- les pénalités pour manquement délibéré sont injustifiées, tant en matière de taxe sur la valeur ajoutée que d'impôt sur les sociétés ;

- les pénalités pour manoeuvres frauduleuses appliquées à certains chefs de rectification ne sont pas davantage justifiées, en l'absence de tout procédé de nature à induire l'administration en erreur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2018, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente de la Cour a désigné par décision du 23 janvier 2020, Mme F..., présidente assesseure, pour assurer les fonctions de présidente par intérim de la 3ème chambre, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme D...,

- les conclusions de M. Ouillon, rapporteur public,

- et les observations de Me A..., représentant la SCI Petit Louis.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Petit Louis a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à l'issue de laquelle l'administration a procédé à la rectification de ses bases d'imposition à l'impôt sur les sociétés, au titre des exercices clos de 2009 à 2011 et à la taxe sur la valeur ajoutée, au titre de la période du 15 novembre 2010 au 31 mars 2012, assortie de pénalités. La SCI Petit Louis relève appel du jugement du tribunal administratif de Marseille du 22 décembre 2017, en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande tendant à la décharge des compléments d'imposition auxquels elle a ainsi été assujettie.

I. Conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure d'imposition :

2. Aux termes de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales : " Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A. (...) ". Aux termes de l'article L. 57 du même livre : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (...) ".

3. Il résulte de l'instruction que, par la proposition de rectification qu'elle lui a adressée le 20 septembre 2012 à l'issue de la vérification de comptabilité dont elle a fait l'objet, l'administration fiscale a considéré que la SCI Petit Louis ne relevait pas du régime des revenus fonciers, sous lequel elle s'était initialement placée et devait être assujettie à l'impôt sur les sociétés dès lors qu'elle avait exercé, au cours des exercices vérifiés, une activité de marchand de biens au sens du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts. Elle a ainsi entendu rectifier, par cette proposition de rectification, notifiée selon la procédure contradictoire, une inexactitude commise par la société dans les éléments déclarés et servant de base au calcul des impositions. Si, comme le relève la SCI Petit Louis, l'administration lui a, dès le 4 mai 2012, adressé des mises en demeure de déposer des déclarations de résultats à l'impôt sur les sociétés au titre de ces mêmes exercices, après avoir procédé au contrôle sur pièces de son dossier fiscal en application de l'article L. 10 du code général des impôts, cet envoi n'est pas, en tant que tel, constitutif d'une rectification apportée à une inexactitude déclarative nécessitant la mise en oeuvre d'une procédure de rectification contradictoire, à laquelle elle n'a procédé, ainsi qu'il vient d'être dit, qu'à l'issue de la vérification de comptabilité diligentée à la suite de ce contrôle sur pièces. Dans ces conditions, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait, en raison de l'envoi de ces mises en demeure, été privée des garanties offertes par la procédure de rectification contradictoire.

4. La SCI Petit Louis ne saurait utilement se prévaloir de la doctrine administrative référencée 13 L-1511 n° 3 à 6 du 1er juillet 2002, reprise au BOI-CF-IOR-10-10 n° 10 qui est relative à la procédure d'imposition et ne comporte, dès lors, aucune interprétation d'un texte fiscal au sens de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

5. En application du 2 de l'article 206 du code général des impôts, relèvent de l'impôt sur les sociétés, les sociétés civiles qui " se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35. ". L'article 209 ter du même code exclut du champ d'application de l'impôt sur les sociétés les " sociétés civiles créées après l'entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. (...) ". L'article 35 du code général des impôts dispose en outre que : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. (...) ". Relèvent de ces dispositions les opérations réalisées par le contribuable qui présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative, laquelle ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d'achat et de revente et doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus.

6. Aux termes du 1 de l'article 223 du code général des impôts : " Les personnes morales et associations passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues de souscrire les déclarations prévues pour l'assiette de l'impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices industriels et commerciaux (...) ". Aux termes de l'article L. 47 du livre des procédures fiscales : " (...) une vérification de comptabilité ne peut être engagée sans que le contribuable en ait été informé par l'envoi ou la remise d'un avis de vérification. / Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix. (...) ". L'avis de vérification de comptabilité prévu par ces dispositions ne peut être adressé au contribuable qu'après l'expiration du délai légal de dépôt de la déclaration de résultats applicable aux années visées par ce contrôle.

7. L'administration fiscale a considéré que la SCI Petit Louis, qui n'est pas, aux termes de ses statuts, une société civile de construction-vente au sens de l'article 239 ter du code général des impôts, exerçait une activité de marchand de biens visée au I de l'article 35 du même code. Elle s'est fondée sur les circonstances que, par acte authentique du 12 septembre 2008, la SCI a acquis un immeuble à usage d'hôtel restaurant situé à Saint-Gilles (Gard) en se plaçant dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière sur le fondement du 7° de l'article 257 du code général des impôts et non dans celui des droits d'enregistrement, qu'une demande de permis de construire a été déposée pour le compte de la société requérante dès le 29 octobre 2007, complétée par trois demandes de permis modificatifs formulées les 3 mars 2008, 9 septembre 2009 et 17 février 2010, en vue de procéder à la réhabilitation du bâtiment existant et à son changement de destination par la création de logements, que le bien ainsi réhabilité a fait l'objet d'une division par lots et qu'à la suite des travaux réalisés, trois appartements ont été vendus les 25 novembre 2010, 19 janvier 2011 et 8 mars 2011, les ventes ayant été soumises à la TVA immobilière et les actes de vente précisant que " le vendeur est une personne assujettie à cette taxe au sens de l'article 256 A du code général des impôts ". L'administration rappelle également que par courrier du 15 novembre 2010, la SCI a formé une option pour la TVA en indiquant expressément avoir pour objet " la construction, reconstruction, rénovation de biens immobiliers destinés à être par la suite revendus " et fait valoir, sans être contredite, que la SCI Petit Louis avait mis en vente, pendant le contrôle, les deux derniers lots sur un site de vente immobilière en ligne et par l'intermédiaire d'une agence immobilière. L'opération d'achat de l'immeuble, de division et de revente par lots à laquelle s'est livrée la SCI Petit Louis permet de conférer un caractère habituel à son activité. Par ailleurs, eu égard au court délai de réalisation de l'opération, à la circonstance que les trois premières ventes sont intervenues moins de deux ans et demi après l'achat, avant même l'achèvement des travaux et au fait que la société se soit placée sous le régime de la TVA immobilière sont de nature à caractériser l'existence, lors de l'achat, d'une intention spéculative de la SCI Petit Louis. Si cette dernière soutient avoir été contrainte de procéder aux ventes précitées en raison de difficultés de trésorerie provoquées par le coût des travaux, elle n'établit pas la réalité de telles difficultés en produisant la liasse fiscale de l'année 2012, qui fait apparaître un résultat d'exploitation déficitaire pour l'exercice 2011. Par ailleurs, si elle fait valoir que M. G... a pris personnellement en charge des dépenses dont elle ne pouvait elle-même s'acquitter, les pièces produites ne permettent pas de le démontrer dès lors que l'avance patrimoniale de 100 000 euros obtenue par l'intéressé de sa banque le 29 avril 2008 avait pour objet l'achat d'un bien, qu'aucun lien ne peut être fait entre cette avance et des dépenses de la société et que le tableau des dépenses prises en charge par M. G..., établi par ses soins, est dépourvu de valeur probante, en l'absence de toute corrélation possible entre les factures adressées à la SCI et les relevés de son compte bancaire personnel faisant apparaître des émissions de chèques. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a pu considérer qu'elle exerçait une activité commerciale de marchand de biens, et l'assujettir, à ce titre, à l'impôt sur les sociétés en application des dispositions des articles 206 et 35 du code général des impôts.

8. Il est constant que la SCI Petit Louis, qui considérait qu'elle relevait du régime des revenus fonciers et a déposé les déclarations y afférentes, n'a pas souscrit les déclarations de résultat à l'impôt sur les sociétés de ses exercices clos en 2009, 2010 et 2011 avant le terme du délai légal de déclaration, qui expirait, pour l'exercice le plus récent, le 2 mai 2012. Par conséquent, l'administration fiscale pouvait, dès cette date, lui adresser un avis de vérification de comptabilité, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que le délai qui lui a été imparti par les mises en demeures de déposer ces déclarations, notifiées le 11 mai 2012, n'expirait que le 11 juin 2012, ces mises en demeure n'ayant pas pour effet de proroger le délai légal de déclaration. Par suite, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que l'avis de vérification du 9 mai 2012, notifié le 11 mai, était prématuré.

9. Aux termes de l'article L. 13 du livre des procédures fiscales : " Les agents de l'administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables. (...) ".

10. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 ci-dessus que la SCI Petit Louis exerçait une activité de nature commerciale, au titre de laquelle elle était astreinte à la tenue d'une comptabilité. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application de la vérification de comptabilité tel que défini par les dispositions précitées de l'article L. 13 du livre des procédures fiscales.

11. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 10 du livre des procédures fiscales : " L'administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l'établissement des impôts, droits, taxes et redevances. ". Lorsque l'administration fait usage du droit que lui confèrent les dispositions précitées de contrôler sur pièces les déclarations du contribuable sans toutefois procéder à un examen critique des documents comptables, cette procédure ne peut être assimilée à une vérification de comptabilité, qui se caractérise par un contrôle sur place de la sincérité des déclarations fiscales souscrites, qui sont comparées avec les écritures comptables ou les pièces justificatives dont l'administration prend alors connaissance et dont, le cas échéant, elle peut remettre en cause l'exactitude.

12. Il résulte de l'instruction, ainsi qu'il a été dit au point 3 ci-dessus, que l'administration a d'abord procédé, en vertu de ces dispositions, à un contrôle sur pièces du dossier de la SCI Petit Louis, contrôle qui n'a pas à faire l'objet de l'envoi préalable d'un avis au contribuable concerné. Si à l'issue de ce contrôle sur pièces, l'administration a pu estimer que la SCI Petit Louis était passible de l'impôt sur les sociétés et lui adresser en conséquence des mises en demeure de déposer des déclarations de résultats, cette seule circonstance ne révèle pas que l'administration aurait dès cette date, et donc préalablement à l'envoi de l'avis de vérification du comptabilité notifié le 11 mai 2012, engagé cette vérification, qui n'a, en pratique, débuté que le 23 mai 2012, date de la première intervention sur place du vérificateur. Par suite, le moyen tiré de ce que l'administration fiscale aurait engagé de manière prématurée la vérification de la comptabilité de la SCI Petit Louis, la privant par conséquent des garanties afférentes à cette procédure de contrôle, doit être écarté.

13. La SCI Petit Louis ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la doctrine administrative référencée 13 J-42 du 10 août 1998, reprise au BOI-CF-DG-40-20 n° 10 et 20, qui est relative à la procédure d'imposition.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

S'agissant de la taxe sur la valeur ajoutée :

Quant à la taxe sur la valeur ajoutée collectée :

14. Aux termes de l'article 256 du code général des impôts : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. / II. 1° Est considéré comme livraison d'un bien, le transfert du pouvoir de disposer d'un bien corporel comme un propriétaire. (...) ". Aux termes de l'article 257 du même code : " Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (...) ". Aux termes de l'article 266 de ce code : " 1. La base d'imposition est constituée : / a. Pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires, par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l'acheteur, du preneur ou d'un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations ; (...) ".

15. Il résulte de l'instruction que la SCI Petit Louis a réalisé trois ventes les 25 novembre 2010, 19 janvier et 8 mars 2011, pour un montant toutes taxes comprises (TTC) de 560 000 euros, soit un montant hors taxes (HT) de 468 227 euros et une TVA collectée de 91 773 euros. Ces montants ne sont pas contestés par la requérante, qui reconnaît une insuffisance de TVA collectée du montant de 3 885 euros rectifié par l'administration. Elle soutient toutefois avoir commis une erreur et calculé la TVA par rapport au prix réellement encaissé, sans tenir compte des frais d'agence de 12 000 euros TTC et de taxe pour non réalisation d'aires de stationnement de 21 424 euros, qui ont été payés directement par le notaire en charge des ventes. N'ayant pas déduit, en parallèle, la TVA afférente aux deux factures de l'agence SARL Quatre Saisons Immobilières (1 147 euros pour la facture du 19 janvier 2011 et 819,40 euros pour celle du 8 mars 2011), soit un total de 1 966,40 euros, elle demande à bénéficier du droit de compensation prévue à l'article L. 205 du livre des procédures fiscales entre l'insuffisance de TVA collectée en litige et l'insuffisance de TVA déductible alléguée et soutient n'être ainsi redevable que de la somme de 1 918,60 euros (3 885 - 1966,40).

16. Il résulte cependant du point 25 du jugement du tribunal administratif que les premiers juges ont admis le caractère déductible de la TVA afférente à ces deux factures et prononcé la décharge correspondante. Dans ces conditions, la SCI Petit Louis, qui a déjà bénéficié de la réduction correspondant au droit à déduction qu'elle invoque, n'est pas fondée à solliciter la compensation entre ce droit à déduction et l'insuffisance de TVA collectée mise à sa charge.

Quant à la taxe sur la valeur ajoutée déductible au titre de la période du 15 novembre 2010 au 31 décembre 2011 :

17. Aux termes de l'article 271 du code général des impôts : " I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. 2. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable. (...) II. 1. Dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de leurs opérations imposables, et à la condition que ces opérations ouvrent droit à déduction, la taxe dont les redevables peuvent opérer la déduction est, selon le cas :/ a) Celle qui figure sur les factures établies conformément aux dispositions de l'article 289 et si la taxe pouvait légalement figurer sur lesdites factures ; (...) ".

18. Il résulte de l'instruction, et notamment des termes de la proposition de rectification du 20 septembre 2012, que la SCI Petit Louis a opté le 15 novembre 2010 pour la TVA mais n'a déposé que la déclaration du 3ème trimestre 2011 sur laquelle figurait une TVA déductible de 231 241 euros, et celle du 4ème trimestre 2011 sur laquelle ne figurait aucune TVA déductible. L'administration indique que le compte de TVA sur immobilisations n° 44562000, produit par la SCI à la demande de l'administration dans le cadre de l'examen de sa demande de remboursement d'un crédit de TVA, faisait apparaître ce montant mais que dans la comptabilité présentée lors du contrôle, le vérificateur n'a pas trouvé de compte de TVA sur immobilisations sous ce numéro, mais uniquement un compte de TVA sur autres biens et services n° 44566000 libellé " TVA déductible ", qui mentionnait un montant de TVA déductible de 148 127,90 euros au 30 septembre 2011, inférieur à celui déclaré. Au 31 décembre 2011, le montant de TVA déductible figurant sur ce compte était de 157 898 euros. L'administration a alors procédé à une rectification d'un montant de 73 343 euros correspondant à la différence entre le montant déclaré dans la déclaration du 3ème trimestre 2011 (231 241 euros) et celui comptabilisé au 31 décembre 2011 (157 898 euros).

19. La SCI Petit Louis indique qu'elle a dû, en urgence, déposer ses déclarations d'impôt sur les sociétés à la demande de l'administration et établir une comptabilité commerciale. Elle explique qu'antérieurement, déclarant des revenus fonciers, sa TVA était retracée au compte " TVA sur immobilisations ", ses propriétés étant des immobilisations, et que ce compte a disparu dans sa comptabilité commerciale au profit du compte intitulé " TVA déductible ". Elle fait valoir que lors de l'établissement de cette comptabilité, elle a relevé une erreur comptable matérielle sur l'ancien compte n° 44562000, erreur dont elle a informé le vérificateur et qu'elle a corrigée en établissant sa nouvelle comptabilité. Toutefois, en l'absence de tout justificatif quant à l'origine et la nature de cette erreur comptable, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a procédé à la rectification de l'insuffisance déclarative relevée entre la TVA déclarée et celle ressortant de sa comptabilité.

20. En vertu des dispositions combinées des articles 272-2 et 283-4 du code général des impôts et de l'article 223-1 de l'annexe II à ce code, un contribuable n'est pas en droit de déduire de la TVA dont il est redevable à raison de ses propres opérations la taxe mentionnée sur une facture établie à son nom par une personne qui ne lui a fourni aucune marchandise ou prestation de services ou qui n'était pas le fournisseur réel de la marchandise ou de la prestation effectivement livrée ou exécutée. Dans le cas où l'auteur de la facture était régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés et se présentait à ses clients comme assujetti à la TVA, sans qu'il soit manifeste qu'il n'aurait pas rempli les obligations l'autorisant à faire figurer cette taxe sur ses factures, il appartient à l'administration, si elle entend refuser à celui qui a reçu la facture le droit de déduire la taxe qui y était mentionnée, d'établir qu'il s'agissait d'une facture fictive ou de complaisance.

21. Il résulte de l'instruction qu'au 31 décembre 2011, le compte fournisseur de l'entreprise Daffada dans les écritures de la SCI Petit Louis présentait un crédit de 133 891,33 euros TTC, correspondant à un montant de TVA de 21 942,06 euros résultant de factures émises par cette entreprise en 2010 et 2011. Or, l'administration fiscale fait valoir que l'exercice de son droit de communication auprès de ce fournisseur a révélé qu'il n'a facturé, au cours de cette période, qu'un montant de 109 303,59 euros TTC, et encaissé, au 31 décembre 2011, qu'un montant de 69 635,58 euros.

22. La rectification opérée par l'administration, d'un montant de 6 500,78 euros, correspondant à la différence entre la TVA déductible comptabilisée au 31 décembre 2011 par la SCI Petit Louis et celle correspondant aux paiements effectués à cette date n'est pas contestée par la société requérante.

23. S'agissant de la somme de 4 029 euros, considérée comme non déductible par l'administration car non facturée par la société Daffada, la société requérante fait valoir que les déclarations de son fournisseur ne lui sont pas opposables, alors qu'elle a déduit la TVA ressortant de factures émises par ce dernier. Ces factures, présentes au dossier, ont été établies par une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) et qui se présente comme assujettie à la TVA. Si, contrairement à ce que soutient l'administration, ces documents sont bien des factures et non des situations de travaux, l'absence de facturation déclarée par le fournisseur constitue un élément de nature à remettre en cause la matérialité d'une partie des prestations réalisées, à hauteur du montant non facturé. De son côté, la SCI Petit Louis n'apporte aucun élément de nature à expliquer cette différence et à justifier de la réalité des prestations à hauteur du montant comptabilisé. De plus, il n'est pas justifié du paiement de cette somme, alors qu'en matière de travaux immobiliers, seules les dépenses effectivement payées ouvrent droit à déduction en application des dispositions, précitées au point 17, du 2 du I de l'article 271 du code général des impôts. Dans ces conditions, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a remis en cause son droit à déduction de la TVA à hauteur de 4 029 euros.

24. L'administration a remis partiellement en cause le caractère déductible de la TVA ressortant de la facture 341010PL, d'un montant de 110 339,44 euros, émise par le fournisseur Bâti James Rénovation, dont le représentant légal est M. B... E..., également associé de la SCI Petit Louis, et comptabilisée le 25 octobre 2010, au motif qu'elle " comporte des travaux déjà pris en compte dans des facturations faites par la SARL Deco Inside et MC déco et des travaux pris en compte dans les factures précédentes établies par la SARL Bâti James ". L'administration fait également valoir que l'exercice du droit de communication auprès de la Société Générale a révélé que le paiement de 70 000 euros comptabilisé le 25 janvier 2011 au débit du compte de ce fournisseur a en réalité été effectué au profit de M. G..., associé de la SCI et expert-comptable du cabinet AEC, qui a procédé à l'encaissement du chèque émis par la SCI. Elle en a conclu que le solde à payer au fournisseur s'élevait à 86 638,88 euros au lieu de 16 368,88 euros comme comptabilisé par la société, ce montant de 86 368,88 euros ayant d'ailleurs été comptabilisé chez le fournisseur en clients douteux au 31 mars 2012, et a procédé en conséquence au rappel de la TVA déductible afférente à la part de la facture non acquittée, soit 14 154 euros.

25. Si la SCI Petit Louis fait valoir que la somme de 70 000 euros versée à M. G... a permis de rembourser ce dernier de paiements qu'il aurait personnellement effectués auprès de fournisseurs de la société, dont la société Bâti James Rénovation, il résulte de ce qui a été dit au point 7 du présent arrêt ci-dessus que les pièces produites au dossier ne permettent pas de l'établir. En particulier, aucun lien ne peut être fait entre les deux chèques de 40 000 et 10 000 euros émis par M. G... au profit de la société Bâti James Rénovation les 26 novembre 2009 et le 31 décembre 2011, la facture en litige et le versement de 70 000 euros effectué par la SCI Petit Louis. Par ailleurs, la SCI Petit Louis ne produit pas la facture 341010PL dont la déductibilité de la TVA a été partiellement remise en cause, si bien qu'il n'est pas possible de s'assurer de la teneur des prestations qui auraient été réalisées par la société Bâti James Rénovation et de ce qu'elles n'auraient pas été déjà facturées par ce prestataire ou une autre entreprise intervenue sur le chantier. Dans ces conditions, l'administration fiscale était fondée à procéder au rappel de TVA déductible à hauteur de la somme de 14 154 euros.

26. L'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de la TVA, d'un montant de 1 196,32 euros, ressortant de la facture de 7 300 euros en date du 3 octobre 2008 établie par la société MC Déco, dont M. C..., gérant de la SCI Petit Louis, est associé et portant sur la mise en chantier avec évacuation de l'ensemble des chambres, salles de bain et démolition de cuisine. Le paiement de cette facture a été comptabilisé selon l'administration par trois écritures de banque (chèque n° 11 de 5 000 euros le 15 octobre 2008, chèque n° 7 de 1 300 euros le 13 octobre 2008 et chèque n° 21 de 1 000 euros le 24 décembre 2008). Pour refuser le droit à déduction, l'administration s'est appuyée, d'une part, sur le fait que l'exercice du droit de communication auprès de la Société Générale a fait apparaître que le chèque n° 7 a été encaissé par Mme C... et le chèque n° 21 par M. et Mme C..., et d'autre part, sur la circonstance que les prestations mentionnées sur la facture en litige ont déjà été facturées par la SARL Deco Inside et par la société Bâti James Rénovation.

27. Il résulte de l'instruction que le tribunal administratif de Marseille a admis le caractère déductible de la TVA afférente à la somme de 5 000 euros payée par la SCI au fournisseur MC Déco.

28. S'agissant de la TVA afférente à la somme de 2 300 euros payée à M. et Mme C..., il n'est pas contesté qu'elle a été déclarée, par la SCI Petit Louis, au titre du crédit de TVA déductible dont elle disposait dans sa déclaration souscrite au titre du 3ème trimestre 2011. Dans ces conditions, et en vertu des dispositions de l'article L. 177 du livre des procédures fiscales, aux termes desquelles " En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée déductible dans les conditions fixées par l'article 271 du code général des impôts, les redevables doivent justifier du montant de la taxe déductible et du crédit de taxe dont ils demandent à bénéficier, par la présentation de documents même établis antérieurement à l'ouverture de la période soumise au droit de reprise de l'administration ", l'administration pouvait procéder au contrôle du montant de taxe dont la déduction était demandée en 2011, année non prescrite en application de l'article L. 176 du même livre. Par suite, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que l'administration ne pouvait procéder au rappel en litige au motif qu'il portait sur une TVA afférente à une période prescrite.

29. Si l'administration fiscale n'apporte pas suffisamment d'éléments pour démontrer que la facture en litige correspondrait à une prestation déjà facturée par ailleurs, elle établit que la somme de 2 300 euros n'a pas été encaissée par le fournisseur MC Déco, seul assujetti à la TVA, mais sur les comptes personnels de son gérant et de son épouse. Dans ces conditions, et alors que la SCI Petit Louis, émettrice des chèques, ne saurait utilement faire valoir qu'elle n'est pas responsable des conditions d'encaissement de ceux-ci, elle pouvait à bon droit, pour ce motif, refuser à la SCI le droit de déduire la TVA afférente au montant des prestations payées directement à M. et Mme C....

Quant à la taxe sur la valeur ajoutée déductible au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2012 :

30. L'administration fiscale a remis en cause la TVA déductible, d'un montant de 4 774,08 euros, afférente à une facture de l'entreprise Daffada n° 1441-2408 du 12 janvier 2012, d'un montant de 29 231,61 euros TTC, au motif que l'exercice de son droit de communication auprès de ce fournisseur a fait apparaître qu'il n'a pas effectué de facturation mais simplement établi un relevé de situation des sommes restant dues à cette date. Le document produit par la société comme correspondant à la facture en litige ne présente pas les formes requises, notamment la mention de l'inscription au RCS, le n° de SIRET et celui d'identification à la TVA. Il est numéroté pages 6 à 8 et se présente effectivement comme un relevé de situation. Dans ces conditions, en l'absence de facture régulière et de tout élément apporté par la SCI Petit Louis tendant à démontrer la réalité des prestations mentionnées sur ce document, dont il n'est, au demeurant, pas davantage justifié du paiement, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a procédé au rappel de TVA en litige.

31. La SCI Petit Louis soutient que l'administration a refusé de prendre en compte la TVA déductible relative à des prestations de plomberie réalisées par l'entreprise Fallito Plomberie, qu'elle a omise de déclarer et qui figure, pour un montant de 784 euros, sur la facture FA 08209 du 30 décembre 2008, d'un montant de 4 784 euros TTC, qui aurait été réglée partiellement le 20 mars 2009 à hauteur de 4 000 euros et, pour un montant de 1 568 euros, sur la facture FA 09182 du 1er décembre 2009 d'un montant de 9 568 euros TTC, qui aurait été réglée le 17 décembre 2009.

32. L'administration fiscale fait toutefois valoir que la facture du 30 décembre 2008 a été prise en compte dans la comptabilité, y compris s'agissant de la TVA déductible et qu'en dépit du fait qu'elle n'a été payée que partiellement, la TVA portée en déduction n'a pas été remise en cause. La SCI Petit Louis, qui ne produit ni extrait de sa comptabilité, ni ses déclarations de TVA, n'apporte aucun élément de nature à contredire cette allégation.

33. S'agissant de la facture de 2009, l'administration fait valoir qu'il n'est pas justifié de son paiement. La société requérante, qui se borne à produire un extrait du compte fournisseur de ce prestataire faisant apparaître, au débit, le montant de cette facture, ne démontre ni l'effectivité, ni la date du paiement allégué. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a refusé d'admettre en déduction la TVA figurant sur cette facture.

S'agissant de l'impôt sur les sociétés :

Quant à l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés :

34. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 du présent arrêt que la SCI Petit Louis, qui exerçait une activité de marchand de biens, relève de l'impôt sur les sociétés en application des dispositions des articles 206 et 35-I du code général des impôts. Par suite, elle n'est pas fondée à solliciter la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2009, 2010 et 2011, au motif qu'elle ne peut être assujettie à cet impôt.

Quant au profit sur le Trésor :

35. Le présent arrêt n'ayant pas fait droit aux demandes en décharge des rappels de TVA restant en litige après la décharge partielle prononcée par les premiers juges, la SCI Petit Louis, qui ne développe aucun argument tendant à établir que la TVA éludée n'aurait pas constitué un profit sur le Trésor, n'est pas fondée à solliciter une réduction d'impôt sur les sociétés à ce titre.

Quant aux produits d'exploitation :

36. Aux termes de l'article 39 du code général des impôts, applicable en matière d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : / 1° Les frais généraux de toute nature (...) ". En vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, s'il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits nécessaires au succès de sa prétention, les éléments de preuve qu'une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci. Il appartient, dès lors, au contribuable, pour l'application des dispositions précitées du code général des impôts, de justifier tant du montant des créances de tiers, amortissements, provisions et charges qu'il entend déduire du bénéfice net défini à l'article 38 du code général des impôts que de la correction de leur inscription en comptabilité, c'est-à-dire du principe même de leur déductibilité. En ce qui concerne les charges, le contribuable apporte cette justification par la production de tous éléments suffisamment précis portant sur la nature de la charge en cause, ainsi que sur l'existence et la valeur de la contrepartie qu'il en a retirée. Dans l'hypothèse où le contribuable s'acquitte de cette obligation, il incombe ensuite à l'administration, si elle s'y croit fondée, d'apporter la preuve de ce que la charge en cause n'est pas déductible par nature, qu'elle est dépourvue de contrepartie, qu'elle a une contrepartie dépourvue d'intérêt pour le contribuable ou que la rémunération de cette contrepartie est excessive.

37. En vertu de ces principes, lorsqu'une entreprise a déduit en charges une dépense réellement supportée, conformément à une facture régulière relative à un achat de prestations ou de biens dont la déductibilité par nature n'est pas contestée par l'administration, celle-ci peut demander à l'entreprise qu'elle lui fournisse tous éléments d'information en sa possession susceptibles de justifier la réalité et la valeur des prestations ou biens ainsi acquis. La seule circonstance que l'entreprise n'aurait pas suffisamment répondu à ces demandes d'explication ne saurait suffire à fonder en droit la réintégration de la dépense litigieuse, l'administration devant alors fournir devant le juge tous éléments de nature à étayer sa contestation du caractère déductible de la dépense. Le juge de l'impôt doit apprécier la valeur des explications qui lui sont respectivement fournies par le contribuable et par l'administration.

38. La SCI Petit Louis a déclaré une production vendue d'un montant de 191 772,57 euros en 2011. L'administration fiscale, après avoir relevé que les deux ventes réalisées en 2011 (ventes Nouguier et Noni) l'ont été, aux termes des actes de vente, au prix hors taxes (HT) total de 209 030 euros, a procédé au rappel de la somme de 17 257 euros.

39. La société requérante fait toutefois valoir que ces ventes ont donné lieu au paiement, par le notaire, pour son compte, de frais d'agence à hauteur de 12 000 euros TTC, soit 10 033 euros HT, charge dont elle sollicite le droit à déduction en compensation du rehaussement dont elle a fait l'objet au titre des produits. Il résulte de l'instruction, et notamment des extraits de la comptabilité du notaire en charge de ces deux ventes, que celui-ci a payé les deux factures en date des 19 janvier et 8 mars 2011 émises par l'agence SARL Quatre Saisons Immobilières au nom de la SCI Petit Louis, par imputation sur le prix de vente perçu des acheteurs, seul le solde ayant été versé à la SCI. La TVA mentionnée sur ces deux factures a par ailleurs été admise en déduction par le tribunal administratif au point 25 de son jugement. La société requérante, qui explique n'avoir comptabilisé en recettes que le montant des sommes qui lui ont été versées par le notaire correspondant au produit de la vente des immeubles après déduction des frais d'agence, et qui s'était placée à tort sous le régime des revenus fonciers, peut être regardée comme se prévalant ainsi d'une erreur comptable. En se bornant à faire valoir qu'il " n'y a pas lieu de minorer les produits d'exploitation par des charges omises ", le ministre ne peut être regardé comme se prévalant de l'existence d'une erreur comptable volontaire liée à l'absence de comptabilisation des charges en cause et ne conteste ni les factures produites, ni la réalité des prestations auxquelles elles se rapportent. Dans ces conditions, la SCI Petit Louis est fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a refusé de les admettre en déduction de son résultat imposable de l'exercice 2011.

40. L'administration fiscale a procédé à des rappels d'impôt sur les sociétés au titre des travaux en cours et de la production stockée de la SCI Petit Louis, résultant de la remise en cause du caractère déductible de charges de travaux afférentes aux appartements vendus ou en stock en application de l'article 39-1 précité du code général des impôts.

41. S'agissant des factures émises par le fournisseur Daffada, comptabilisées par la SCI Petit Louis à hauteur de 111 949,27 euros HT, l'administration, ainsi qu'il a été dit au point 21 du présent arrêt, fait valoir que cette entreprise n'a facturé que la somme de 91 390,96 euros en 2011. Si la SCI Petit Louis produit les factures en litige, régulières en la forme contrairement à ce que soutient l'administration, elle n'apporte aucune justification complémentaire de nature à démontrer qu'à hauteur du montant non facturé par le fournisseur, des prestations ont bien été réalisées. A cet égard, les termes du rapport d'expertise du 31 juillet 2015, établi dans le cadre d'un litige opposant la SCI à l'acheteur d'un des appartements, et faisant état d'un impayé, au 22 juillet 2015, de 20 370,79 euros de la SCI envers le fournisseur Daffada, soit une somme proche du montant redressé, ne permettent pas d'établir que cette somme correspondrait au différentiel de facturation en débat. Dans ces conditions, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a refusé d'admettre en déduction la somme de 20 558,31 euros.

42. S'agissant des prestations réalisées par la société Bâti James Rénovation, dont le caractère déductible a été remis en cause par l'administration à hauteur de la somme de 72 214,78 euros HT, la facture correspondante, ainsi qu'il a été dit au point 25 du présent arrêt, n'a pas été produite par la SCI Petit Louis. Dans ces conditions, et en l'absence de tout justificatif de la teneur des prestations qui auraient été réalisées par cette entreprise, permettant notamment de s'assurer de ce qu'elles n'auraient pas été déjà facturées par ce prestataire ou une autre entreprise intervenue sur le chantier, comme le fait valoir l'administration, la SCI Petit Louis n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que cette dernière a refusé d'admettre en déduction la somme de 72 214,78 euros.

43. Aux termes de l'article 38 nonies de l'annexe III au code général des impôts : " 1. Les marchandises, matières premières, matières et fournitures consommables, emballages perdus, produits en stock et productions en cours au jour de l'inventaire sont évalués pour leur coût de revient, qui s'entend : (...) / b. Pour les biens produits par l'entreprise, du coût de production qui comprend les coûts directement engagés pour la production ainsi que les frais indirects de production variables ou fixes et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies. (...) ". Aux termes de l'article 38 undecies de cette même annexe : " Les coûts d'emprunt engagés pour l'acquisition ou la production d'une immobilisation, corporelle ou incorporelle, ou d'un élément inscrit en stock ou en encours, peuvent être, au choix de l'entreprise, soit compris dans le coût d'origine de l'immobilisation ou du stock, soit déduits en charge au titre de l'exercice au cours duquel les intérêts sont courus. / Les dispositions du premier alinéa s'appliquent aux coûts d'emprunt attribuables aux éléments d'actif et engagés jusqu'à la date d'acquisition ou de réception définitive du bien qui exigent une période de préparation ou de construction en principe supérieure à douze mois avant de pouvoir être utilisés ou cédés. / Le choix offert au premier alinéa est irrévocable et s'applique à tous les coûts d'emprunt servant à financer l'acquisition ou la production d'immobilisations, de stocks et d'encours. ".

44. L'administration a remis en cause, sur le fondement de ces dispositions, le caractère déductible des frais financiers inclus par la société requérante dans le coût de revient de ses stocks à compter du 5 août 2011, date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux de rénovation de l'immeuble. Si la SCI Petit Louis fait valoir que les travaux n'étaient pas achevés à cette date, contrairement à ce qu'elle a elle-même déclaré, elle n'en justifie pas, en l'absence d'éléments de nature à démontrer que l'immeuble n'était pas habitable, alors qu'elle avait déjà cédé trois lots avant de déposer cette déclaration d'achèvement et que les actes de vente font mention d'un transfert de propriété immédiat, ce qui suppose que les locaux étaient achevés. La circonstance qu'il existe un litige avec un acheteur sur des malfaçons ne démontre pas que les travaux n'étaient pas achevés au 5 août 2011. Il en va de même de la circonstance que la mairie de Saint-Gilles ait rejeté comme irrecevable la déclaration d'achèvement déposée par la SCI en raison de l'absence de certaines pièces. Enfin, l'absence de certificat de conformité au regard de la législation sur les permis de construire n'est pas de nature à démontrer que les travaux n'étaient pas effectivement achevés au sens des dispositions précitées. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a refusé d'admettre en déduction les frais financiers à compter du 5 août 2011.

S'agissant des revenus distribués :

45. L'argumentation relative au caractère infondé des rectifications effectuées à l'encontre de M. G..., associé, au titre des revenus distribués par la SCI Petit Louis est inopérante à l'encontre des rectifications notifiées à la SCI et contestées dans la présente instance.

En ce qui concerne les pénalités :

46. Aux termes de l'article 1729 du code général des impôts : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré ; (...) / c. 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses (...) ".

S'agissant des pénalités pour manquement délibéré :

47. Pour appliquer la pénalité de 40 % prévue par les dispositions précitées à la rectification relative au prix de cession des lots vendus en 2011, l'administration fiscale s'est fondée sur la circonstance que la SCI Petit Louis n'a pas déclaré le prix de vente hors taxes des biens vendus tels qu'ils ressortent des actes de vente. Eu égard à la différence entre chiffre d'affaires comptabilisé et déclaré et chiffre d'affaires réalisé, en dépit de l'erreur commise quant au caractère déductible des frais d'agence, qui n'explique pas la totalité de l'insuffisance déclarative et qui est en elle-même sans incidence sur le montant du chiffre d'affaires réalisé, l'administration établit l'intention délibérée de la SCI Petit Louis, qui exerce une activité de marchand de biens, d'éluder l'impôt.

48. S'agissant de la rectification afférente à la production stockée, l'administration fiscale fait valoir que la SCI Petit Louis a reconnu lors du contrôle la comptabilisation erronée des travaux en cours et de la production stockée. Elle invoque les liens entre la SCI Petit Louis et la société Bâti James Rénovation, qui ont toutes deux pour associé M. B... E... et l'absence de paiement des prestations auprès de ce fournisseur, qui a comptabilisé une créance pour clients douteux. Elle s'appuie également sur le fait que la SCI a comptabilisé des charges non facturées par le fournisseur Daffada. Elle invoque enfin la qualité d'expert-comptable de M. G..., associé de la SCI. Ce faisant, elle doit être regardée comme démontrant le caractère délibéré des manquements commis par la SCI Petit Louis justifiant l'application de la pénalité de 40 % prévue par les dispositions précitées du a. de l'article 1729 du code général des impôts.

49. L'administration fiscale a également appliqué la pénalité de 40 % à la rectification d'un montant de 7 937 euros effectuée au titre d'un passif injustifié résultant de l'inscription, en 2009, de cette somme au crédit du compte courant d'associé de M. G..., dont la SCI ne justifie pas qu'elle correspondrait, comme elle le soutient, au remboursement à cet associé de paiements effectués pour son compte auprès de fournisseurs. En indiquant que la SCI a inscrit, de manière indue, des sommes au crédit du compte courant d'associé de M. G... et en faisant valoir que l'intéressé exerce la profession d'expert-comptable, l'administration fiscale doit être regardée comme démontrant l'intention délibérée de la société requérante d'éluder l'impôt.

S'agissant des pénalités pour manoeuvres frauduleuses :

50. Il résulte de l'instruction que le tribunal administratif, au point 57 de son jugement, a prononcé la décharge de la pénalité de 80 % concernant le fournisseur Daffada, qui n'est donc plus en litige.

51. L'administration fiscale a également appliqué la pénalité de 80 % pour manoeuvres frauduleuses à la rectification relative à la TVA déductible, déclarée pour un montant supérieur à celui comptabilisé par la SCI Petit Louis. Elle fait valoir qu'à l'appui de sa déclaration de TVA, la SCI a produit le relevé d'un compte de TVA sur immobilisations, inexistant dans la comptabilité présentée lors du contrôle et qu'elle avait ainsi déclaré des charges fictives, en double emploi ou non justifiées, anomalies qui n'ont pu être décelées qu'à l'occasion de la vérification de sa comptabilité. Il résulte de ce qui a été dit au point 19 du présent arrêt que la SCI Petit Louis n'est pas en mesure de justifier de l'erreur comptable qu'elle invoque sur son ancien compte de TVA sur immobilisations et qu'elle aurait elle-même corrigée en établissant sa comptabilité commerciale et qu'en tout état de cause, elle a bien déclaré un montant de TVA différent de celui ressortant de sa comptabilité, dans un compte libellé différemment de celui produit à l'appui de sa déclaration. Dans ces conditions, l'administration fiscale doit être regardée comme établissant que la SCI a agi de manière à égarer ou à restreindre son pouvoir de vérification, justifiant l'application de la pénalité pour manoeuvres frauduleuses prévue par les dispositions précitées du c. de l'article 1729 du code général des impôts.

52. S'agissant de la TVA déductible afférente aux prestations réalisées par le fournisseur Bâti James Rénovation, l'administration fiscale s'appuie sur l'absence de justification des prestations réalisées, sur la circonstance que les dépenses correspondantes n'ont pas été acquittées, sur les liens entre la SCI Petit Louis et la société Bâti James Rénovation, qui ont le même associé en la personne de M. B... E... et le même expert-comptable, à savoir M. G..., lui-même associé de la SCI Petit Louis. Par ces éléments, auxquels vient s'ajouter le fait que la comptabilité de la SCI Petit Louis faisait apparaître, ainsi qu'il a été dit au point 24 du présent arrêt, au débit du compte de ce fournisseur un paiement effectué au profit d'un associé de la SCI, l'administration fiscale apporte la preuve, qui lui incombe, de la volonté de la SCI d'égarer l'administration et de restreindre son pouvoir de contrôle et justifie ainsi du bien-fondé de l'application de la pénalité pour manoeuvres frauduleuses.

53. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Petit Louis est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a refusé de prononcer la réduction de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2011, à concurrence de l'admission en déduction de son résultat imposable de la somme de 10 033 euros correspondant à des frais d'agence immobilière.

II. Sur les frais liés à l'instance :

54. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

55. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme au titre des frais d'instance exposés par la SCI Petit Louis et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La base d'imposition de la SCI Petit Louis à l'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2011 est réduite de la somme de 10 033 euros.

Article 2 : La SCI Petit Louis est déchargée, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2011, en conséquence de la réduction en base prononcée à l'article 1er ci-dessus.

Article 3 : Le jugement n°1404230 du tribunal administratif de Marseille du 22 décembre 2017 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Petit Louis est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Petit Louis et au ministre de l'action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l'audience du 30 janvier 2020, où siégeaient :

- Mme F..., présidente assesseure, présidente de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,

- Mme D..., premier conseiller,

- Mme Tahiri, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 13 février 2020.

N°18MA00753 2