Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. F... K..., Mme P...K..., M. M... D..., Mme H...D..., M. et Mme E..., M.G... O... et M. N...L...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier :
1°) d'annuler l'arrêté du 29 octobre 2013 par lequel le maire de la commune de Pia a délivré un permis de construire à M. I... ;
2°) d'annuler l'arrêté du 27 janvier 2014 par lequel le maire de la commune de Pia a transféré le permis de construire accordé à M. I... à la SARL Athéna ;
3°) d'annuler l'arrêté du 7 mars 2014 par lequel le maire de la commune de Pia a délivré un permis de construire modificatif à la SARL Athéna ;
4°) d'annuler la décision du 30 avril 2014 par laquelle le maire de la commune de Pia a rejeté leur recours gracieux ;
5°) de mettre la charge de la commune de Pia une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 1402633 du 19 mai 2016, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 11 juillet 2016, M. D... et MmeD..., M. O... et M. L..., représentés par Me C... B...de l'AARPI RGR avocats, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 19 mai 2016 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 29 octobre 2013 par lequel le maire de la commune de Pia a délivrer un permis de construire à M. I... ;
3°) d'annuler l'arrêté du 27 janvier 2014 par lequel le maire de la commune de Pia a transféré le permis de construire accordé à M. I... à la SARL Athéna ;
4°) d'annuler l'arrêté du 7 mars 2014 par lequel le maire de la commune de Pia a délivré un permis de construire modificatif à la SARL Athéna ;
5°) d'annuler la décision du 30 avril 2014 par laquelle le maire de la commune de Pia a rejeté leur recours gracieux ;
6°) de mettre la charge de la commune de Pia une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué qui ne permet pas de comprendre les motifs par lesquels les moyens ont été écartés, est insuffisamment motivé ;
- en outre, les premiers juges ne se sont pas prononcés sur le moyen tiré de l'erreur de droit ;
- les demandes de permis de construire devaient être instruites au regard du règlement de lotissement annexé à l'arrêté du 20 janvier 2011, qui devait être conforme au plan d'occupation des sols en vigueur ; or, ces textes ne sont pas visés par les arrêtés contestés ;
- dès lors que la demande de permis de construire déposée le 28 juin 2013 ne mentionnait pas la nature de logements envisagés, une telle lacune a vicié l'appréciation portée par les services instructeurs et l'illégalité de l'arrêté du 29 octobre 2013 entache d'illégalité les actes subséquents ;
- l'article 2.14 du règlement du lotissement, en ce qu'il attribue à la zone 2Naf, 5 174 m² de surface hors oeuvre nette méconnaît le document d'urbanisme en vigueur au jour de l'élaboration de ce règlement en ce qu'il autorise une surface hors oeuvre nette supérieure à celle résultant du coefficient d'occupation des sols à la totalité du terrain faisant l'objet de l'autorisation de lotir ;
- la surface de plancher autorisée correspondant à un coefficient d'occupation des sols de 0, 74 est dépassé en méconnaissance des règles d'urbanisme et la nouvelle division des lots entraîne un dépassement du coefficient ;
- les arrêtés violent l'article 3.2 du règlement de lotissement ;
- le projet méconnaît " l'esprit " de l'article 3.3 du règlement dès lors que la surface constructible est supérieure à la densité moyenne autorisée ;
- le projet ne s'intègre pas normalement au site composé de villas individuelles en violation de l'article 2.11 du règlement ;
- les arrêtés méconnaissent les dispositions de l'article 2.12 du règlement du lotissement ;
- le projet ne répond pas aux préconisations de l'article 1.4 du règlement du lotissement.
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 février 2017, la commune de Pia, représentée par la SCP d'avocats Henry, Chichet, Pailles, Garidou et Renaudin, conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire de M. et Mme D..., M. O... et M. L... à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le moyen tiré de l'irrégularité du jugement doit être écarté ;
- les autres moyens soulevés par M. et Mme D... et les autres requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire, enregistré le 30 mars 2017, M. et MmeD..., M. O... et M. L... demandent :
1°) à titre principal, de désigner un expert afin de déterminer si les règles de densité ont été respectées ;
2°) à titre subsidiaire, ils concluent aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;
Ils ajoutent que :
- le moyen tiré de la violation de l'article 3.2 du règlement de lotissement est abandonné ;
- à supposer que soit écartée l'exception d'illégalité, les règles de densité de l'article 2.9 du règlement du lotissement ont été méconnues et, sur le fondement de l'article R. 621-1 du code de justice administrative, une D...d'instruction sera ordonnée ;
- l'article 2.7 du règlement du lotissement n'a pas été respecté.
Par un mémoire en défense, enregistré le 31 mars 2017, la SARL Athéna, représentée par la SCP d'avocats Henry, Chichet, Pailles, Garidou et Renaudin, conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire de M. et Mme D..., M. O... et M. L... à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le moyen tiré de l'irrégularité du jugement doit être écarté ;
- les requérants n'ont pas intérêt à agir ;
- les conclusions dirigées contre le permis de construire initial sont tardives ;
- les requérants n'établissent pas lui avoir notifié leur recours contentieux conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les autres moyens soulevés par M. D...et les autres requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire, enregistré le 2 février 2018, la commune de Pia conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens.
Par un mémoire, enregistré le 2 février 2018, la SARL Athéna conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens.
Elle ajoute que les nouveaux moyens soulevés par M. D...et les autres requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Lopa Dufrénot,
- et les conclusions de M. Roux, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 2 novembre 2009, modifié le 27 juin 2011, le maire de la commune de Pia a autorisé la SARL Loti Catalogne à créer un lotissement " les Vieux Cépages " de 56 lots sur le territoire de la commune. Par arrêté du 29 octobre 2013, le maire a délivré à M. I... un permis de construire un ensemble immobilier de deux bâtiments comportant 23 logements locatifs sur le lot n° 57. Par arrêté du 27 janvier 2014, ce permis a été transféré à la SARL Résidence Athéna. Le maire a délivré, par arrêté du 7 mars 2014, à cette SARL un permis modificatif en vue de réduire le nombre de logements à 19 et de modifier des ouvertures en façades et le plan de masse. Par un nouvel arrêté du 5 août 2014 qui, bien que communiqué, n'a pas été contesté, le maire a autorisé la SARL Résidence Athéna à supprimer l'espace existant entre les deux bâtiments du projet. M. et Mme K... et autres ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler les arrêtés du maire de la commune de Pia des 29 octobre 2013, 27 janvier 2014, 7 mars 2014 et la décision du 30 avril 2014 par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux. Par le jugement attaqué par M. et Mme D... et autres, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. D'une part, le moyen invoqué par les appelants, tiré du défaut de motivation de jugement attaqué qui " ne permet pas de comprendre les motifs par lequel les moyens de droit soulevés ont été écartés " est dépourvu de toute précision permettant d'en apprécier le bien-fondé.
3. D'autre part, les premiers juges ont écarté le moyen soulevé, tiré de ce que le maire de la commune de Pia devait instruire les demandes de permis de construire au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur à la date du 27 juin 2011. Ce faisant, ils n'ont donc pas omis de statuer sur ce moyen.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la légalité des décisions contestées :
4. L'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date du permis d'aménager modifié le 27 juin 2011 énonce que : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement. ". L'article R 432-1 du même code, applicable à la même date, précise que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Il résulte de ces dispositions que le document d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d'un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l'autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement. Durant ce délai, les dispositions des documents d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.
5. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 2 novembre 2009, le maire de la commune a délivré un permis d'aménager à la SARL Loti Catalogne. Ce permis a été modifié, par arrêté du 27 juin 2011. Le permis de construire initial et le permis modificatif ont été délivrés respectivement le 29 octobre 2013 et le 7 mars 2014 dans le délai de cinq ans à compter de la date de réception de la déclaration d'achèvement déposée par le lotisseur auprès des services municipaux, le 23 novembre 2011. Il en résulte que la règlementation d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire sur les parcelles comprises dans le lotissement était jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans suivant son achèvement, soit jusqu'au 23 novembre 2016, celle en vigueur à la date de l'autorisation de lotir modifiée. En application de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, à cette date, le plan d'occupation des sols applicable de la commune de Pia était celui approuvé, compte tenu de la 6ème modification, le 7 octobre 2009 et non le plan local d'urbanisme approuvé le 18 mai 2013.
S'agissant du moyen tiré de l'erreur de droit :
6. Si les requérants sont fondés, pour les motifs exposés aux points 4 et 5, à soutenir que, saisi des demandes d'autorisation déposées par M. I... et la SARL Athéna en vue de construire sur le lot n° 57, le maire de la commune de Pia s'est, à tort, fondé sur le plan local d'urbanisme approuvé le 18 mai 2013, ils n'établissent, ni même n'allèguent que le projet de construction méconnaîtrait les dispositions du plan d'occupation des sols, effectivement applicables. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit doit être écarté.
S'agissant des moyens tirés de l'illégalité, par voie d'exception, du règlement du lotissement " Les Vieux Cépages " et de la méconnaissance de l'article 2.14 du règlement de lotissement :
7. D'une part, l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur, énonce que dans un lotissement, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. L'article R. 442-9 du même code indique que lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. En vertu du même article, la surface de plancher maximale peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot.
8. D'autre part, l'article 2.14 du règlement du lotissement " Les Vieux Cépages " relatif à la densité énonce que le lotisseur est chargé sous son entière responsabilité de la répartition et de la gestion de la surface hors oeuvre nette. Ce même article fixe, pour la zone 2NAf, la surface hors oeuvre nette maximale de plancher à 5 174 m² et le coefficient d'occupation des sols à 0,5. L'article 14 du règlement de la zone 2NA du plan d'occupation des sols, applicable, ainsi qu'il a été précisé au point n° 5, détermine le coefficient d'occupation des sols de la zone 2NA à 0,50.
9. Dès lors que les dispositions du règlement du lotissement précité fixant le coefficient d'occupation des sols applicable à la zone 2NAf à 0, 50 ne méconnaissent pas l'article 14 du règlement de la zone 2NA du plan d'occupation des sols, applicable, les requérants ne sauraient soutenir que les dispositions de l'article 2.14 du règlement du lotissement " Les Vieux Cépages " sont illégales.
10. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le règlement du POS applicable s'opposerait à ce que la règle fixée à l'article 14 de la zone 2NA soit appliquée, conformément aux dispositions précitées du code de l'urbanisme, au regard de l'ensemble du projet et non lot par lot. Il résulte de l'examen des pièces du dossier, notamment du tableau de gestion des surfaces de plancher et des attestations des surfaces constructibles attribuées à chaque lot au jour de la délivrance des permis de construire en litige que le lotisseur a fait usage de la faculté de répartir librement entre les différents lots la surface maximale de plancher autorisée sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot en application des dispositions de l'article R. 442-9 du code de l'urbanisme. Ainsi, était attribuée au nouveau lot n° 57 une surface de plancher de 1 538 m². Conformément aux dispositions des articles R. 123-10-1 et R. 442-9 du code de l'urbanisme, la surface de plancher autorisée par l'arrêté du 29 octobre 2013, de 1 515 m², n'excède pas celle résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir, d'une superficie de 20 796 m², correspondant donc à une surface de plancher maximale autorisée de 11 152, 70 m², plus précisément, s'agissant de la zone 2NAf d'une superficie de 5 173 m², à une surface de plancher maximale de 3 937 m². En conséquence, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.14 du règlement du lotissement ne peut qu'être écarté. Par suite, il n'y a pas lieu d'ordonner une D...d'instruction afin d'apprécier la méconnaissance, par le projet en litige, des règles relatives à la densité.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1.3 du règlement de lotissement :
11. L'article 1.3 du règlement du lotissement énonce que le lotissement est composé de 56 lots maximun dont un lot pour l'habitat social. Ces dispositions ne font pas obstacle à la faculté pour le lotisseur d'affecter plus d'un lot à la réalisation de constructions à usage d'habitation réservées au logement social. Ainsi, le moyen ne pourra qu'être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des articles 1.4 et 3.3 du règlement de lotissement :
12. Les requérants réitèrent en appel, sans les assortir d'éléments nouveaux, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 1.4 et 3.3 du règlement du lotissement. Il y a lieu d'écarter ces moyens par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.7 du règlement de lotissement :
13.L'article 2.7 du règlement du lotissement " Les Vieux Cépages " indique que s'ils ne sont pas jointifs, la distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m (A...= H/2). Il résulte de ces dispositions que, eu égard à sa finalité qui vise à limiter la hauteur des bâtiments en limite séparative, les auteurs du règlement de ce lotissement ont entendu pour apprécier la distance par rapport à la limite parcellaire d'une partie d'un bâtiment comportant une toiture qui fait face à cette limite, retenir comme le ou les points les plus élevés, celui ou ceux qui sont situés à l'égout du toit et non au faîtage.
14.Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC2a annexé à la demande de permis, qu'en limite parcellaire, la façade nord-ouest de la construction envisagée comportant une toiture présente une hauteur de 8, 50 mètres. Il est constant que cette façade se situe à une distance de 4, 25 mètres de la limite la plus proche de la propriété voisine. Ainsi, l'implantation du bâtiment, telle que prévue, ne méconnaît pas les dispositions de l'article 2.7 du règlement du lotissement.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.9 du règlement de lotissement :
15. En vertu de l'article 2.9 du règlement du lotissement, l'emprise au sol d'une construction ne doit pas excéder 50 % de la surface du terrain d'assiette en zone 2NAf.
16. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice explicative jointe à la demande du permis de construire modificatif, que l'emprise au sol de la construction modifiée envisagée de 682, 57 m² n'excède pas 50 % de la superficie du terrain d'assiette du projet de 2 060 m². Le moyen ainsi soulevé par les requérants, manque en fait. En conséquence, comme il a été dit au point n° 10, il n'y a pas davantage lieu d'ordonner une D...d'instruction afin d'apprécier la méconnaissance, par le projet en litige, des règles relatives à la densité.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.11 du règlement de lotissement :
17. L'article 2.2 du règlement du lotissement énonce qu'en zone 2NAf, l'habitat peut être individuel ou collectif. L'article 2.11 du même règlement prévoit que le permis pourra être refusé s'il ne s'intègre pas normalement dans le site. La construction ne doit présenter aucun élément architectural étranger à la région.
18. Contrairement à ce qu'affirment les requérants, le lotissement " Les Vieux Cépages " n'a pas vocation à accueillir que des villas individuelles. A les supposer établies, les circonstances tirées de la diminution de la valeur vénale de leurs propriétés et des nuisances sonores et visuelles qui seraient éventuellement générées par le projet sont sans incidence sur la légalité des arrêtés contestés.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article 2.12 du règlement de lotissement :
19. D'une part, l'article 2.12 du règlement du lotissement prévoit que : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même. Il doit être aménagé : (...) pour les logements locatifs sociaux, ce sont les dispositions de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme qui s'appliquent. Une aire de stationnement visiteur pour 3 logements et une aire de stationnement accessible aux personnes à mobilité réduite pour 10 logements doivent être réalisées en un ou plusieurs parkings collectifs ombragés ". L'article R. 111-4 ancien du code de l'urbanisme, visé par le règlement du lotissement, dont les dispositions ont été partiellement reprises à l'article R. 111-6 du code de l'urbanisme, indiquait qu'il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.
20. D'autre part, l'article L. 123-1-13 du code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur à la date de délivrance des permis de construire initial et modificatif attaqués, dispose qu'il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat. Les plans locaux d'urbanisme peuvent en outre ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction de ces logements.
21. Le projet de lotissement modifié en litige de dix-neuf logements sociaux envisage la réalisation de dix-neuf places de stationnement, conformément aux dispositions de l'article R. 111-4 ancien du code de l'urbanisme visé dans le règlement du lotissement, ainsi que de sept places supplémentaires pour les visiteurs et de deux places de stationnement pour les personnes à mobilité réduite, soit un total de vingt-huit places de stationnement. Ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le nombre de places de stationnement est insuffisant.
22. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme D... ainsi que les autres requérants ne sont pas fondés à demander à ce qu'il soit ordonné une D...d'expertise, ni à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande. Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire de se prononcer sur la recevabilité de la demande de première instance et de la requête d'appel, contestées par la SARL Athéna.
Sur les frais liés au litige :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Pia qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par M. et Mme D... ainsi que les autres requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants une somme quelconque à verser à la commune de Pia et la SARL Athéna sur le fondement de ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme D... et les autres requérants est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Pia présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions de la SARL Résidence Athéna présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. M... D..., à Mme H...D..., à M. G... O..., à M. N... L..., à la commune de Pia, à M. J...I...et à la SARL Résidence Athéna.
Délibéré après l'audience du 15 mai 2018, où siégeaient :
- Mme Buccafurri, présidente,
- M. Portail, président-assesseur,
- Mme Lopa Dufrénot, première conseillère.
Lu en audience publique, le 29 mai 2018.
2
N° 16MA02782
