Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour, sous le n° 13MA05008, le 5 décembre 2013, présentée pour M. B... A..., demeurant ..., par la SCP Barthélemy-Pothet-Desanges ;
M. A...demande à la Cour :
1°) de réformer le jugement n° 0801891 du 4 octobre 2013 du tribunal administratif de Toulon qui a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du préfet du Var du 21 janvier 2008 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité des immeubles de l'îlot " Trans Chaudronniers " sis à Draguignan ;
2°) de confirmer le jugement n° 0801891 du 19 mars 2010 du tribunal administratif de Toulon en ce qu'il a retenu l'illégalité de l'arrêté du 19 juillet 2007 par lequel le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan et, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêté en date du 21 janvier 2008 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité des immeubles de l'ilot " Trans Chaudronniers " sis à Draguignan ;
3°) d'annuler l'arrêté du préfet du Var du 21 janvier 2008 susvisé ;
4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens ;
Il soutient que :
- il appartient à la Cour de confirmer le jugement entrepris en date du 19 mars 2010 en ce qu'il a estimé qu'il était fondé à demander l'annulation de l'arrêté en date du 21 janvier 2008 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité des immeubles de l'ilot " Trans Chaudronniers " par voie d'exception de l'illégalité de l'arrêté en date du 19 juillet 2007 par lequel le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan dès lors que cet arrêté a été pris en violation de l'article L. 1331-27 du code de la santé publique ;
- il revient à la Cour de constater qu'il avait d'ores et déjà accompli toutes les diligences nécessaires avant que soit lancée la procédure d'expropriation avec le concours de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), ce qui tend à démontrer que l'insalubrité de l'immeuble n'était pas irrémédiable ;
- l'arrêté querellé est entaché d'un détournement de pouvoir dès lors que l'expropriation a pour seule finalité de poursuivre le même but qu'il avait entrepris depuis 1999, à savoir la réhabilitation pure et simple de l'immeuble sans passer par une quelconque suppression de l'îlot ; il apparaît que la SAIEM a l'intention de résorber l'insalubrité d'immeubles mais aussi de construire de nouveaux logements ; le but de l'expropriation est ainsi détourné ;
- l'arrêté du 21 janvier 2008 est illégal compte tenu de l'illégalité de l'arrêté du 19 juillet 2007 dans la mesure où les propriétaires n'ont pas été invités, préalablement à la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement de risques sanitaires et technologiques, à faire part de leurs observations sur le projet de déclaration d'insalubrité de leur immeuble conformément aux prescriptions de l'article L. 1331-27 du code de la santé publique ;
- il revient à la Cour d'enjoindre au ministre de rapporter la preuve de ce que la tenue de la réunion du conseil départemental d'hygiène a été notifiée à l'ensemble des occupants de l'immeuble, aux termes de l'article L. 1331-27 du code de la santé publique ;
- cet arrêté est entaché d'une inexactitude matérielle des faits car il fait état concernant sa parcelle cadastrée AB n° 565 d'une contenance totale de 80 m2 ; or, cette surface correspond à la contenance de chaque étage dont il est propriétaire pour un total de 240 m2 sans le grenier ;
- il est entaché d'illégalité eu égard à la valeur vénale des lots dès lors qu'il se fonde sur l'avis émis par le service des Domaines fixant cette valeur vénale à la somme de 14 000 euros alors que moins de trois mois avant son édiction, l'estimation des Domaines fixait ce même bien à la valeur de 38 500 euros ; ni le ministre de l'intérieur, ni la SAIEM n'apporte la preuve des changements de circonstances de droit et de fait rendant ainsi nécessaire la formulation d'un nouvel avis des Domaines ;
- contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal, l'absence de visa de l'arrêté par lequel le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble a bien une influence sur sa légalité puisqu'elle ne lui permettait pas de prendre connaissance de la réelle situation de l'immeuble et éventuellement d'envisager des dispositions qui auraient pu être différentes à l'époque ;
- le Tribunal, par l'effet de la théorie des équivalences, a considéré que dans la mesure où ces derniers avaient bien été informés postérieurement par courriers du 29 mars 2007, notifiés le 31 mars 2007, il est évident que lui ainsi que les propriétaires n'ont pas pu présenter dans un temps utile et nécessaire leurs observations ;
- si le Tribunal a considéré que la valeur d'un appartement ne se situe pas sur son emprise au sol, la Cour constatera que l'article issu de la loi du 10 juillet 1970 n'est pas visé dans le dispositif page 7 du jugement, et qu'il est évident qu'il n'y a donc aucune base légale qui pourrait être retenue dans ce jugement ;
- l'évaluation qui a été faite est dérisoire ; un immeuble ne peut valoir 38 500 euros, étant précisé qu'une estimation avait été faite en janvier 2006 pour cette somme-là et qu'une autre aurait été faite le 21 janvier 2008 pour 14 000 euros ; les estimations étant absolument contradictoires dans leur valeur, il est évident qu'un expert aurait pu être nommé et devra être nommé pour évaluer la valeur de ses biens ; ce n'est pas en vingt-deux mois mais en trois mois que la valeur du bien s'est retrouvée diminuée ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 21 février 2014, présentée pour la société anonyme immobilière d'économie mixte de construction (SAIEM) de Draguignan, par Me C..., par lequel elle conclut au rejet de la requête de M. A...et demande à la Cour de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- c'est en toute mauvaise foi que M. A...soutient ne pas avoir été convoqué à la réunion de la commission départementale dès lors que le 29 mars 2007, le préfet du Var l'a informé que l'immeuble dont il était propriétaire faisait l'objet d'une demande de déclaration d'insalubrité irrémédiable et qu'en conséquence, une réunion du conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques était prévue le 9 mai 2007 ; il se voyait dans cette même lettre informé de son droit de présenter ses observations et de consulter le rapport établi par les services de la préfecture ; la convocation respecte le délai de trente jours prévu par l'article L. 1331-27 du code de la santé publique ; elle a été effectuée aux personnes et adresses inscrites sur le fichier immobilier de la conservation des hypothèques ;
- le moyen tiré de l'absence de visa de l'arrêté déclarant l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble est inopérant dans la mesure où l'arrêté querellé vise expressément l'arrêté de péril de l'immeuble en question ; M. A...connaissait parfaitement l'existence de l'arrêté du 19 juillet 2007 qui lui a été notifié le 24 juillet 2007 et qui n'a fait l'objet d'aucune contestation ; de plus, une omission ou une erreur dans les visas d'un acte administratif n'est pas de nature à affecter sa légalité ;
- il n'y a aucun détournement de pouvoir dès lors que dans le cadre de la résorption de l'habitat insalubre, il y a nécessairement une phase d'aménagement urbain ;
- sur l'illégalité de l'arrêté du 19 juillet 2007, l'absence d'invitation préalable de l'ensemble des propriétaires ne les a aucunement empêchés de présenter leurs observations utiles ;
- sur la contenance des lots, le Tribunal a estimé à juste titre que la surface cumulée était bien de 240 m2 en se fondant sur les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970 ;
- c'est à tort que le requérant soutient que l'article issu de la loi du 10 juillet 1970 ne serait pas visé dès lors que les dispositions précitées auxquelles le Tribunal fait expressément référence sont l'article 18 de cette loi qu'il cite ;
- sur la valeur vénale des lots, l'évaluation repose sur l'avis des Domaines le plus récent qui fixait à 14 000 euros celle du lot de M.A... ;
Vu le courrier du 24 décembre 2014 adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les informant de la date ou de la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et précisant la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2 ;
Vu la lettre adressée le 5 février 2015, en recommandé avec accusé de réception, adressée à M. A...lui précisant que ses écritures doivent être présentées à peine d'irrecevabilité par l'un des mandataires mentionnés à l'article R. 431-2 du code de justice administrative ;
Vu l'avis d'audience adressé le 27 mars 2015 portant clôture d'instruction en application des dispositions de l'article R. 613-2 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Vu le code de la santé publique ;
Vu la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 mai 2015 :
- le rapport de Mme Marchessaux, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public ;
1. Considérant que M. A...s'est porté acquéreur en 1996 de trois appartements de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan, sur la parcelle cadastrée AB n° 565 ; qu'un arrêté de péril a été pris par le maire de Draguignan le 31 mai 2002 concernant cet immeuble ; que sur le fondement d'une convention publique d'aménagement signée le 20 octobre 2004, la commune de Draguignan a confié à la société anonyme immobilière d'économie mixte (SAIEM) de construction de Draguignan la charge de réaliser une opération de restructuration urbaine comprenant en particulier la résorption de l'habitat insalubre et la réhabilitation du centre ville de Draguignan, au moyen notamment de l'acquisition amiable ou par voie d'expropriation des terrains et immeubles bâtis nécessaires à la réalisation de l'opération ; que par un arrêté du 19 juillet 2007, le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan ; que par un arrêté du 21 janvier 2008, le préfet du Var a, sur le fondement notamment des dispositions de la loi n° 70-612 de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre, déclaré d'utilité publique l'acquisition de certains immeubles de l'îlot " Trans Chaudronniers " du centre ancien de la ville, en a autorisé l'expropriation au profit de la SAIEM de Draguignan et a déclaré cessibles les immeubles mentionnés à l'état parcellaire joint à l'arrêté ; que par un arrêt n° 10MA01663 du 20 décembre 2012, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé, pour irrégularité, le jugement en date du 19 mars 2010 du tribunal administratif de Toulon annulant l'arrêté du préfet du Var du 21 janvier 2008 et a renvoyé les parties devant le Tribunal pour qu'il soit statué sur leurs demandes ; que par un jugement du 4 octobre 2013 dont M. A...relève appel, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté susvisé du 21 janvier 2008 ;
Sur les conclusions tendant à la confirmation du jugement en date du 19 mars 2010 du tribunal administratif de Toulon :
2. Considérant que l'autorité absolue de la chose jugée par un jugement prononçant une annulation pour excès de pouvoir s'attache non seulement à son dispositif, mais également aux motifs qui en sont le soutien nécessaire ;
3. Considérant que M. A...demande à la Cour de confirmer le jugement n° 0801891 du 04 octobre 2013 du tribunal administratif de Toulon en ce qu'il a retenu l'illégalité de l'arrêté du 19 juillet 2007 par lequel le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan et, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêté en date du 21 janvier 2008 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité des immeubles de l'îlot " Trans Chaudronniers " situé à Draguignan ; que, toutefois, ce jugement a été annulé compte tenu de l'irrégularité dont il était entaché par un arrêt de la Cour de céans en date du 20 décembre 2012 devenu définitif ; qu'il s'en suit que les conclusions susvisées tendant à la confirmation de ce jugement ne peuvent qu'être rejetées comme irrecevables ;
Sur le bien-fondé du jugement :
4. Considérant que le Tribunal a estimé à juste titre que la circonstance que l'arrêté attaqué ne porte pas le visa de l'arrêté en date du 19 juillet 2007 par lequel le préfet du Var a déclaré l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans à Draguignan, est sans influence sur sa légalité dès lors qu'une omission ou une erreur dans les visas d'un acte administratif ne sont pas de nature à en affecter cette légalité ; que si M. A...soutient que cette omission ne lui a pas permis de prendre connaissance de la réelle situation de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier que l'arrêté en date du 19 juillet 2007 lui a été régulièrement notifié le 31 juillet 2007 ; qu'ainsi, ce moyen ne peut qu'être écarté ;
5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 1331-7 du code de la santé publique dans sa version en vigueur à la date de l'arrêté querellé : " Le préfet avise les propriétaires, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, au moins trente jours à l'avance de la tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques et de la faculté qu'ils ont de produire dans ce délai leurs observations. Il avise également, dans la mesure où ils sont connus, les titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, les titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, les occupants et, en cas d'immeuble d'hébergement, l'exploitant. (...) " ;
6. Considérant que les premiers juges ont estimé à juste titre qu'il ressortait des pièces du dossier que l'ensemble des propriétaires de l'immeuble situé 10 bis rue de Trans, dont M. A..., ont bien été informés par courrier en date du 29 mars 2007, notifié le 31 mars 2007 par lettre recommandée avec avis de réception, de la réunion, le 9 mai 2007, de la commission départementale de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques, ainsi que de la faculté qui leur était accordée de prendre connaissance du rapport établi par le préfet du Var, de présenter leurs observations avant la réunion et d'être entendus par les membres de la commission ou de désigner un mandataire à cette fin ; qu'il est constant qu'en raison du report de l'examen de leur dossier, un nouveau courrier, en date du 26 avril 2007, a été notifié au requérant, de même qu'aux autres propriétaires intéressés, le 30 avril 2007, les informant de la tenue d'une nouvelle réunion de cette commission, le 13 juin 2007 ; qu'il s'en suit que l'exception d'illégalité de l'arrêté en date du 19 juillet 2007 ne saurait être accueillie ;
7. Considérant qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970 susvisée : " L'indemnité d'expropriation est fixée selon la procédure prévue aux articles L. 13-1 à L. 13-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et est calculée conformément aux dispositions des articles L. 13-14 à L. 13-20 du même code. / Toutefois, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition. (...)" ;
8. Considérant que M. A...n'est pas fondé à soutenir que la contenance de sa parcelle section AB n° 565 de 80 m2 indiquée dans l'état parcellaire annexé à l'arrêté contesté serait erronée compte tenu du fait qu'il est propriétaire d'un total de 240 m2 dès lors qu'en application des dispositions précitées de l'article 18 de loi du 10 juillet 1970, qui contrairement à ce que soutient le requérant sont expressément citées dans le jugement attaqué, la valeur du bien exproprié est appréciée en fonction de la valeur du terrain d'emprise nu ; que, dès lors, les moyens tirés de l'inexactitude matérielle des faits entachant la contenance de la parcelle et du défaut de base légale du jugement querellé doivent être écartés ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1970 précitée : " Par dérogation aux dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le préfet, par arrêté : (...) Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu'aux titulaires de baux commerciaux, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l'évaluation des domaines " ;
10. Considérant que M. A...conteste la valeur vénale de ses lots estimée à 14 000 euros selon la fiche d'évaluation immobilière annexée à l'arrêté querellé en raison de son caractère dérisoire et de sa contradiction avec l'évaluation des Domaines ; qu'il ressort des pièces du dossier, comme l'ont relevé les premiers juges, qu'une première estimation à 38 500 euros de son bien a été réalisée le 10 janvier 2006 par le service des Domaines dans le cadre d'une procédure d'acquisition amiable d'immeubles bâtis et non bâtis ; que l'estimation critiquée de la fiche d'évaluation précitée, se fonde quant à elle sur un avis des Domaines en date du 6 décembre 2007, intervenu vingt-deux mois plus tard suite à l'arrêté déclarant irrémédiablement insalubres les locaux d'habitation du requérant que du reste il vise ; qu'ainsi cette nouvelle estimation tient compte du changement de situation juridique du bien en cause ; qu'en outre, le requérant ne peut valablement se prévaloir d'une offre de la SAIEM, en date du 30 octobre 2007 mentionnant un montant d'achat de 53 444,48 euros comprenant une estimation des domaines de 38 500 euros et un solde de travaux de 14 944,48 euros, la même offre, après déduction de la dette du requérant envers le Trésor public de 37 444,48 euros correspondant aux travaux effectués en urgence par la Ville de Draguignan, s'établissant en réalité à une proposition de rachat du bien à 16 000 euros ; que, par suite, ce moyen doit être écarté ;
11. Considérant que le détournement de pouvoir allégué par M. A...ne saurait être établi par la circonstance que l'expropriation en cause aurait pour seule finalité de poursuivre le même but entrepris par lui depuis 1999, à savoir la réhabilitation de son immeuble sans passer par la suppression de l'îlot ; qu'il ressort, en effet, des pièces du dossier que le bien du requérant a fait l'objet d'un arrêté de péril du maire de Draguignan, en date du 31 mai 2002, ainsi que d'un arrêté du préfet du Var, en date du 19 juillet 2007, portant déclaration d'insalubrité irrémédiable et que la cession de cet immeuble s'inscrit dans le cadre d'une opération plus vaste de résorption de l'habitat insalubre ainsi que de renouvellement urbain du centre ville de Draguignan ; qu'il s'en suit que ce moyen ne saurait être accueilli ;
12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède sans qu'il soit besoin de nommer un expert pour procéder à l'estimation de la valeur des biens de M. A...que ce dernier n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande ;
Sur les dépens :
13. Considérant que le présent litige n'a donné lieu à aucun dépens ; que les conclusions de M. A...tendant à ce que l'Etat soit condamné aux entiers frais et dépens de la présente instance, ne peuvent, en tout état de cause, qu'être rejetées ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
14. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à M. A...quelque somme que ce soit au titre des frais que celui-ci a exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. A...une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société anonyme immobilière d'économie mixte de construction de Draguignan et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A...est rejetée.
Article 2 : M. A...versera à la société anonyme immobilière d'économie mixte de construction de Draguignan une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... A..., à la société anonyme immobilière d'économie mixte de construction de Draguignan et au ministre de l'intérieur.
Délibéré après l'audience du 6 mai 2015, à laquelle siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- Mme Hameline, premier conseiller,
- Mme Marchessaux, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 5 juin 2015.
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N° 13MA05008
