Vu la requête, enregistrée le 8 janvier 2013 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille sous le n° 13MA00160, présentée pour la société civile immobilière (SCI) " Sidos ", dont le siège est 5 bis avenue Princesse-Alice à Monaco (98000), par Me Salomon, avocat ;
La SCI " Sidos " demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0903141 du 13 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du 11 mars 2009 par lequel le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin lui a délivré un permis de construire ;
2°) de condamner solidairement M. et Mme C...et Mme B...à lui verser 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
3°) de mettre à la charge solidaire de M. et Mme C...et de Mme B...la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 janvier 2015 :
- le rapport de M. Gonneau, rapporteur ;
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public ;
- et les observations de Me D... pour la SCI Sidos et la commune de Roquebrune-Cap-Martin ;
1. Considérant que par un arrêté en date du 11 mars 2009 le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire à la SCI " Sidos " une maison individuelle d'une surface hors oeuvres nette de 377,17 m² en zone UE du plan d'occupation des sols ; que la SCI " Sidos " relève appel du jugement du 13 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé, à la demande de M. et Mme C...et de MmeB..., le dit permis de construire ;
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n' être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " ; qu'aux termes de l'article UE 11 du règlement du plan d'occupation des sols : " Les constructions et clôtures doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages ainsi qu'avec la conservation des perspectives urbaines. (...) " ; que ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres ; que, dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan d'occupation des sols que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée ;
3. Considérant que si, comme l'a relevé le tribunal, le terrain d'assiette du projet, en front de mer, est situé dans un site inscrit et que les constructions qui en sont immédiatement voisines sont de facture traditionnelle avec notamment une toiture de tuiles, le projet doit toutefois s'insérer dans une zone urbaine comportant des bâtiments en continuité le long des voies de circulation et se situe en surplomb de la sortie d'un tunnel ferroviaire et d'un important mur de soutènement ; que les bâtiments présents dans cette zone sont hétérogènes, les villas traditionnelles coexistant avec des immeubles de plusieurs niveaux et comportant des toits-terrasse ; que la construction autorisée, dont la façade rectangulaire, d'une largeur certes importante, est toutefois interrompue par des décrochés et un parement de bois, est moins élevée que la plupart des bâtiments voisins ; que les places de stationnement visibles, hors garage, contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, sont situées non pas sur le toit-terrasse, mais au dernier niveau, et sont au nombre de quatre et non pas de sept, la vue des véhicules stationnés étant partiellement masquée par un garde-corps en bois ; qu'il résulte de tout ce qui précède que le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants ne sont pas tels que la construction autorisée puisse être regardée comme incompatible avec ceux-ci, comme l'avait d'ailleurs estimé l'architecte des bâtiments de France consulté ;
4. Considérant que la SCI " Sidos " est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nice s'est fondé sur les dispositions de l'article UE 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Roquebrune-Cap-Martin pour annuler le permis de construire délivré le 11 mars 2009 ;
5. Considérant qu'il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. et Mme C... et Mme B...devant elle et le tribunal ;
6. Considérant qu'aux termes de l'article premier de la loi du 11 juillet 1979 susvisée : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. (...)" ; qu'aux termes de l'article 2 de la charte de l'environnement : " toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l'amélioration de l'environnement " ; qu'aux termes de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l'article L. 341-1 du code de l'environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l'architecte des Bâtiments de France. " ;
7. Considérant qu'aucune des dispositions précitées n'impose à l'architecte des bâtiments de France de motiver son avis favorable à la délivrance d'un permis de construire dans un site inscrit ; que, par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de l'avis de l'architecte des bâtiments de France en date du 20 janvier 2009 est inopérant ;
8. Considérant que, malgré les erreurs affectant les cotes altimétriques, qui situent le projet a une altitude d'une centaine de mètres au-dessus du niveau de la mer alors qu'il serait de fait implanté à une altitude d'une quarantaine de mètres, les pièces du dossier de demande de l'autorisation de construire, et notamment son volet paysager, ont permis sans équivoque tant au service instructeur qu'à l'architecte des bâtiments de France de se figurer parfaitement l'implantation du projet de construction ; que le moyen tiré de ce que les dites erreurs ont vicié la procédure doit être écarté ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-7 du code de l'urbanisme : " La réalisation de nouvelles routes est organisée par les dispositions du présent article. / Les nouvelles routes de transit sont localisées à une distance minimale de 2 000 mètres du rivage. Cette disposition ne s'applique pas aux rives des plans d'eau intérieurs. / La création de nouvelles routes sur les plages, cordons lagunaires, dunes ou en corniche est interdite. / Les nouvelles routes de desserte locale ne peuvent être établies sur le rivage, ni le longer. / Toutefois, les dispositions des deuxième, troisième et quatrième alinéas ne s'appliquent pas en cas de contraintes liées à la configuration des lieux ou, le cas échéant, à l'insularité. La commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites est alors consultée sur l'impact de l'implantation de ces nouvelles routes sur la nature. (...) " ;
10. Considérant que le permis de construire en litige n'autorise ni la construction d'une route nouvelle, ni, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, et en tout état de cause, l'élargissement de la voie d'accès au terrain d'assiette du projet en litige ; que les moyens tirés de l'interdiction de la création de routes nouvelles et de l'absence de consultation de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites ne peuvent, dès lors, qu'être écartés ;
11. Considérant que les défendeurs ne justifient ni être copropriétaires de la voie de desserte du terrain d'assiette du projet, ni d'une autre qualité qui aurait rendu nécessaire, comme ils l'allèguent, leur consultation ; que le moyen tiré de l'absence d'une telle consultation à propos des travaux de construction des réseaux sous cette voie doit aussi être écarté ;
12. Considérant que M. C...et autres soutiennent que le coefficient d'occupation des sols applicable a été méconnu dès lors que le terrain d'assiette du projet en litige développe, au vu du plan de masse, une superficie réelle de 1463,39 m² et non pas de 1 585 m² comme cela a été déclaré dans la demande de permis de construire par la SCI " Sidos ", qui s'est fondée pour ce faire sur la surface cadastrale ; que, toutefois, il ressort de la superposition du plan de masse du dossier de demande de permis de construire avec le plan cadastral que le premier ne représente pas la totalité du terrain appartenant à la SCI " Sidos " et que ses seules indications ne peuvent avoir pour effet de limiter les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la surface réelle totale du terrain d'assiette du projet ; que le moyen sus analysé doit donc être écarté ;
13. Considérant qu'aux termes de l'article UE 3 du règlement du plan d'occupation des sols : " Pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, automobile ou piétonne. Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent être adaptées à la construction et satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères (...) " ;
14. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la voie de desserte du terrain d'assiette du projet de villa individuelle en litige présente une largeur comprise entre quatre et cinq mètres et un tracé rectiligne ; que les allégations relatives à la dangerosité de l'intersection de cette voie avec la voie publique, qui ne ressort pas des pièces du dossier, ne sont pas justifiées ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées au regard des caractéristiques du projet doit, par suite, être écarté ;
15. Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme : " (...) II - L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. (...) III - En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage (...) " ;
16. Considérant qu'une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une " extension de l'urbanisation " au sens du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions ; qu'en revanche la seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments, qualifiable de simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi ;
17. Considérant que, comme il a été dit au point 3, le terrain d'assiette du projet, s'il est compris dans la bande littorale de cent mètres, est situé dans une zone urbanisée ; que la construction de cette seule villa ne peut donc être regardée comme une extension de l'urbanisation ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
18. Considérant que le moyen tiré de la méconnaissance de la loi sur l'eau du 3 janvier 1992, évoqué de manière cursive et tel quel dans la demande sommaire présentée au tribunal administratif est dépourvu de toute précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ;
19. Considérant que M. et Mme C...et Mme B...soutiennent que le terrain d'assiette du projet aurait été classé illégalement en zone UE du plan d'occupation des sols, en méconnaissance d'une part des prescriptions du plan de prévention des risques naturels prévisibles en matière de mouvement de terrain et, d'autre part, des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; que, toutefois, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation ; que, par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut ; que, cependant, il résulte de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur ; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur ;
20. Considérant que M. et Mme C...et Mme B...ne soutiennent pas que le projet en litige méconnaitrait les dispositions de la réglementation locale d'urbanisme qui auraient été remises en vigueur du fait de l'illégalité du classement du terrain d'assiette en zone UE ; que ce denier moyen est donc inopérant ;
21. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI " Sidos " est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire en date du 11 mars 2009 ;
22. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. " ;
23. Considérant que leur droit de former un recours n'a pas été mis en oeuvre par M. et Mme C...et Mme B...dans des conditions qui excèdent la défense de leurs intérêts légitimes ; que, par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner la recevabilité des conclusions indemnitaires présentées par la SCI " Sidos ", il y a lieu de les rejeter ;
24. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
25. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner solidairement M. et Mme C...et Mme B...à verser à la SCI " Sidos " une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; que ces dispositions font, en revanche, obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI " Sidos ", qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent M. et Mme C... et Mme B...au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 0903141 du tribunal administratif de Nice en date du 13 novembre 2012 est annulé.
Article 2 : Les conclusions présentées devant le tribunal administratif de Nice par M. et Mme C... et Mme B...sont rejetées.
Article 3 : M. et Mme C...et Mme B...verseront solidairement à la SCI " Sidos " une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions présenté par la SCI " Sidos " est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI " Sidos ", à M. et MmeC..., à Mme A...B...et à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.
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N° 13MA00160
