| France, Cour administrative d'appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 02 mai 2013, 11MA01403

Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille le 8 avril 2011, sous le numéro 11MA01403, présenté pour la SNC Beausoleil Bella Vista, dont le siège social est 400 promenade des Anglais chez Kaufman and Broad à Nice (06200), par Me D... ; la SNC Beausoleil Bella Vista demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0801377 en date du 17 février 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice, à la demande de Mme C...B..., a annulé l'arrêté en date du 13 septembre 2007 par lequel le maire de la commune de Beausoleil lui avait accordé un permis de construire modificatif, ensemble la décision rejetant son recours gracieux datée du 2 janvier 2008;

2°) de rejeter la demande de Mme B...;

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Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de la construction et de l'habitation ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 avril 2013 :

- le rapport de M. Revert, premier conseiller ;

- les conclusions de M. Massin, rapporteur public ;

- les observations de Me A...pour la SNC Beausoleil Bella Vista ;

- et les observations de Me E...pour MmeB... ;

Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, enregistrée le 11 avril 2013, présentée pour la SNC Beausoleil Bella Vista et de la note en délibéré, enregistrée le 18 avril 2013, présentée pour MmeB... ;

1. Considérant que par le jugement dont la SNC Beausoleil Bella Vista relève régulièrement appel, le tribunal administratif de Nice, à la demande de Mme C...B..., a annulé l'arrêté en date du 13 septembre 2007 par lequel le maire de la commune de Beausoleil lui avait accordé un permis de construire modificatif, ensemble la décision rejetant son recours gracieux datée du 2 janvier 2008 ;

Sur le bien-fondé du jugement :

2. Considérant que pour annuler le permis de construire modificatif de la SNC Beausoleil Bella Vista, le tribunal s'est fondé sur le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dès lors que le pétitionnaire, dont le projet augmente la surface de plancher de la construction initialement autorisée, ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire, de mandataire ou d'un titre l'habilitant à construire sur la totalité des parcelles constitutives du terrain d'assiette du projet ;

3. Considérant qu'aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans sa rédaction en vigueur à la date du permis en litige : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...) " ; que l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la même date, dispose quant à lui que : " La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. " ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation : " La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente. / Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente. /Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné. / Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires : - pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ; - pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ; - pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics" ;

4. Considérant qu' il résulte de l'ensemble des dispositions précitées que le vendeur d'un immeuble à construire doit, lorsque celui-ci est devenu, en tout ou en partie, la copropriété des acheteurs, obtenir l'autorisation requise par le b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter un permis de construire affectant les parties communes de cet immeuble, à moins qu'il ne dispose d'un mandat à cet effet en application de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en revanche, en dehors de cette hypothèse, il n'appartient pas au maire de s'assurer, à l'occasion d'une demande de permis modificatif ayant pour objet d'augmenter la surface de plancher qu'il est autorisé à édifier, que le pétitionnaire, en application de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, justifie de sa qualité de propriétaire, de mandataire ou de sa possession d'un titre l'habilitant à construire pour l'ensemble des parcelles servant d'assiette au projet afin que puisse être apprécié le respect des règles de densité, lorsque la contenance du terrain d'assiette n'est pas modifiée pour les besoins de cette demande de permis ;

5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de demande que si le projet vise notamment à augmenter la surface hors oeuvre brute de la construction initialement projetée de 26, 90 m2 par la création d'une cave supplémentaire et d'un bassin d'eaux pluviales et d'arrosage, il est constant que la superficie du terrain d'assiette de l'immeuble demeure inchangée ; qu'ainsi c'est à tort que les premiers juges se sont fondés sur la seule circonstance que la demande de permis modificatif tendait à augmenter la surface hors oeuvre brute pour en déduire que son auteur devait justifier d'un titre l'habilitant à construire et que le maire avait irrégulièrement omis de vérifier ce point ;

6. Considérant, néanmoins, qu'il appartient à la Cour, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, de statuer sur les autres moyens de première instance et d'appel de MmeB... ;

7. Considérant qu'il ressort également des pièces du dossier et qu'il n'est du reste pas contesté que l'immeuble en litige a commencé d'être commercialisé par lots et, partant, d'être soumis au régime de la copropriété tel que défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'alors que le projet de la SNC Beausoleil Bella Vista consiste essentiellement à modifier les parties communes de l'immeuble, elle n'a pas justifié au dossier de demande de permis modificatif de l'autorisation de l'association générale des copropriétaires requise par les dispositions du b) de ladite loi ; que le maire n'ignorait pas, à la date du permis de construire en litige, que le projet portait sur un immeuble en copropriété, pour l'édification duquel il avait d'ailleurs lui-même accordé le permis initial ; que s'il résulte d'un des premiers actes de vente de lots produit aux débats qu'en sa qualité de maître de l'ouvrage, la SNC Beausoleil Bella Vista a reçu mandat des acquéreurs dans des termes identiques à ceux des dispositions de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation, il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis, notamment pas de la notice de présentation, que les travaux projetés, qui ne sont pas destinés à régulariser le bâtiment mais seulement à modifier le projet initialement autorisé, seraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme, pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ou encore pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics, au sens desdites dispositions ; que si ont été expressément autorisés, par mandat spécial contenu dans les actes de vente, les travaux concernant l'aménagement de la place pour personnes handicapées, il ne ressort pas plus des pièces du dossier qu'ils seraient au nombre de ceux qui peuvent donner lieu à mandat en vertu des dispositions précitées ; qu'il suit de là que le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965 et R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ;

8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC Beausoleil Bella Vista n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement querellé, le tribunal administratif de Nice a annulé son permis de construire modificatif ;

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

9. Considérant que les dispositions législatives susvisées font obstacle à ce que Mme B..., qui n'est pas la partie perdante dans cette instance, verse quelque somme que ce soit à la SNC Beausoleil Bella Vista ; que par suite les conclusions de cette dernière présentées à ce titre ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux prétentions de Mme B...tendant à l'application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge de la SNC Beausoleil Bella Vista la somme de 1 500 euros ;

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Beausoleil Bella Vista est rejetée.

Article 2 : La SNC Beausoleil Belle Vista versera à Mme C...B...la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Beausoleil Bella Vista, à Mme C...B...et à la commune de Beausoleil.

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N° 11MA014032

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