Vu la requête, enregistrée le 30 juillet 2010, présentée pour la SCI LIBECCIU, dont le siège est situé Santa Severa à Luri (20228), par Me Poletti ; la SCI LIBECCIU demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0900822 du 12 mai 2010 par lequel le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 23 octobre 2008 par lequel le maire de Luri lui a délivré un permis modificatif ;
2°) de rejeter la demande de première instance en ordonnant si besoin une mesure d'expertise afin de vérifier les hauteurs et distances d'implantation du bâtiment ;
3°) de mettre à la charge de Mme B et de Mme A une somme de 5 000 euros chacune au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le plan intercommunal du Cap Corse ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 avril 2012 :
- le rapport de M. Antolini, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public,
- et les observations de Me Alessandrini pour Mme B et Mme Moullec ;
Considérant que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du 23 octobre 2008 par lequel le maire de Luri a délivré un permis modificatif à la SCI LIBECCIU ; que cette dernière relève appel de ce jugement ;
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
Considérant qu'aux termes de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15." ; que selon l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme : "Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. (...)" ;
Considérant que pour contester la recevabilité de la demande de première instance, la SCI Libecciu soutient que son permis a fait l'objet d'un affichage sur le terrain du 14 avril au 22 juin 2009 ; qu'elle produit en ce sens une attestation du maître d'oeuvre du projet du 6 novembre 2009, la déclaration d'ouverture de chantier du 19 janvier 2009 et une photographie du panneau d'affichage ; qu'eu égard aux liens existant entre le maître d'oeuvre et la SCI bénéficiaire du permis de construire et compte tenu de l'impossibilité de situer et de dater la photo du panneau d'affichage versée au dossier, la SCI LIBECCIU n'établit pas la réalité d'une mesure de publicité continue et régulière de nature à déclencher le délai de recours des tiers ;
Considérant que la circonstance que les demandeurs de première instance auraient consulté en mairie l'entier dossier du permis de construire n'est pas de nature à faire regarder ces derniers comme ayant manifesté une connaissance du permis de construire de nature à faire courir le délai de recours à leur encontre, dès lors, notamment, que la date de consultation en mairie de l'entier dossier n'est pas certaine ; qu'il s'ensuit que la SCI LIBECCIU n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a écarté sa fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande de première instance ;
Sur la légalité du permis modificatif :
Considérant que les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols intercommunal du Cap Corse en vigueur à la date de délivrance du permis modificatif sont celles approuvées par la délibération du syndicat intercommunal du Cap Corse du 13 décembre 1999 qui est visée par l'arrêté ; que cette délibération, dont la légalité n'est pas contestée, a eu pour objet et pour effet de rendre à nouveau opposables les modifications du plan intervenues le 26 mars 1994, et notamment le classement en zone UD du secteur où se situe le terrain d'assiette du projet de la SCI Libecciu ; que cette dernière n'est, dès lors pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a fait application de la réglementation de la zone UD ;
Considérant qu'aux termes de l'article UD10 du règlement du plan intercommunal du Cap Corse applicable à la demande de permis de construire modificatif : " La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant jusqu'à l'égout du toit du bâtiment (...). La hauteur d'une construction ne doit pas dépasser 12 mètres (R+3) pour les immeubles collectifs et les hôtels (...). " ;
Considérant que par arrêté du 13 juin 1994, le maire de Luri a accordé à la SCI LIBECCIU un permis de construire 8 bâtiments d'une SHON globale de 4250 m², comprenant un hôtel-restaurant de 2008 m² de SHON ; que l'imprimé de la demande de permis de construire déclarait la hauteur des constructions à 11,5 mètres ; que le permis modificatif en litige autorise le changement de destination de l'hôtel-restaurant en appartements pour une SHON créée de 1686 m², avec modification des toitures et des ouvertures prévues initialement ;
Considérant en premier lieu qu'il ressort du plan de coupe et du plan topographique du dossier de permis de construire, que la hauteur de la construction, qui s'apprécie en tout point du bâtiment et se mesure à partir du sol naturel existant jusqu'à l'égout du toit, sera à plus de 13 mètres en plusieurs points du bâtiment ; qu'en autorisant la surélévation du bâtiment initial de 11,5 à plus de 13 mètres, le maire de Luri a méconnu les dispositions de l'article 10 du règlement de la zone UD du POS ;
Considérant en second lieu que lorsqu'un bâtiment est implanté sur un terrain en déclivité, le nombre de niveaux qu'il comporte doit être déterminé globalement à partir du rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur la partie non décaissée du terrain ; que la circonstance que dans le prolongement de ce rez-de-chaussée une partie de l'immeuble serait partiellement enterrée et ne serait pas de ce fait affectée à l'habitation, n'est pas de nature à soustraire ce premier niveau du calcul du nombre d'étages existants ; qu'il ressort des plans produits que le bâtiment en litige comporte 5 niveaux à compter du rez-de-chaussée pris à partir de la façade Est, même si le dernier niveau n'est habitable qu'au dessus de la partie enterrée de l'immeuble et qu'il est constitué d'une toiture terrasse au-delà ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis en litige auraient pour effet de rendre la construction autorisée en 1994 plus conforme à la réglementation du POS ni que ces travaux seraient étrangers à la règle méconnue ; que la SCI LIBECCIU n'est dès lors pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a jugé que l'arrêté en litige qui autorise un bâtiment de type R+4 a été pris en violation de l'article UD 10 du POS ;
Considérant qu'aux termes de l'article UD7 du même règlement de zone, " La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans être inférieure à 4 mètres " ; que la comparaison entre le plan de masse et les plans de coupe et topographique révèle que, au droit de la façade Nord, la hauteur de l'immeuble est de 11,75 mètres alors que la distance de 4,50 mètres la séparant de la limite de propriété est inférieure à la moitié de la hauteur de la construction ; qu'il s'ensuit que la surélévation autorisée par l'arrêté modificatif aggrave la violation de l'article UD7 du POS ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI LIBECCIU n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du maire de Luri du 23 octobre 2008 ; qu'il y a lieu de rejeter sa requête sans qu'il soit besoin de diligenter une mesure d'expertise ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la SCI LIBECCIU dirigées contre Mme Josette B et Mme A qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes ; qu'il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la SCI LIBECCIU, à verser à Mme Josette B et à Mme A une somme de 1.000 euros chacune en application de ces dispositions ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI LIBECCIU est rejetée.
Article 2 : La SCI LIBECCIU versera à Mme Josette B et à Mme A, une somme de 1.000 (mille) euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI LIBECCIU, à Mme Josette B et à Mme A.
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N° 10MA02990
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