Vu la requête, enregistrée le 25 avril 2007 sous le n° 07MA01443, présentée pour la SCI COR-AL, dont le siège est 2, rue Lafayette à Cannes (06400), représentée par son gérant, par Me Augereau, avocat ; la SCI COR-AL demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0300708-0302416-0406336-0500963-0505320-0505730 en date du 15 février 2007 du tribunal administratif de Nice qui a annulé les permis de construire que lui avait délivrés les 9 décembre 2002, 30 septembre 2004 et 1er août 2005 le maire de Cannes ;
2°) de rejeter les demandes présentées sous les n°0300708-0302416-0406336-0500963-0505320-0505730 par l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge, Mme B et autres au tribunal administratif de Nice ;
3°) de mettre à la charge des demandeurs de première instance la somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;
Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 janvier 2011 :
- le rapport de M. d'Hervé, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- les observations de Me Charles-Neveu, pour la SCI COR-AL ;
- les observations de Me Gimalac, pour l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge, M. et Mlle J ;
- et les observations de Me Caminetti, pour Mme B et autres ;
Considérant que la SCI COR-AL fait appel du jugement du tribunal administratif de Nice qui, statuant sur les demandes de plusieurs requérants qu'il a jointes, a annulé, d'une part, le permis de construire que lui avait délivré le 9 décembre 2002 le maire de Cannes pour la construction d'un immeuble d'habitation de 11 logements, et d'autre part, par voie de conséquence, les permis de construire modificatifs délivrés pour le même projet le 30 septembre 2004 et le 1er août 2005 ;
Sur la recevabilité des demandes de première instance :
Considérant que l'association des riverains des Hespérides, déclarée le 23 janvier 2001 et dont la modification des statuts en octobre 2007 n'a porté que sur la dénomination de l'association et les compétences du bureau, a notamment pour objet statutaire la défense du cadre de vie et de l'environnement dans le quartier de la Pointe Croisette et des Hespérides à Cannes ; qu'un tel objet lui donne intérêt pour contester une autorisation de construire délivrée dans ce quartier ; qu'il ressort des pièces du dossier que les recours qu'elle a formés avec d'autres riverains devant le tribunal administratif, en étant représentée par son président conformément à ses statuts, ont été enregistrés dans les délais de recours contentieux, qui ont pu être interrompus par la présentation de recours gracieux, ayant fait régulièrement l'objet d'une notification préalable ; que par ailleurs, le tribunal administratif, étant également saisi par les demandes distinctes ayant le même objet et comportant des moyens identiques, présentées par Mme B et d'autres riverains du projet, dont l'intérêt à agir est établi et d'ailleurs non contesté, les premiers juges, qui ont joint toutes ces demandes, ont pu admettre en tout état de cause la recevabilité des conclusions dirigées contre les permis de construire qu'ils ont ensuite annulés ;
Sur la légalité du permis de construire délivré le 9 décembre 2002 à la SCI COR-AL :
Considérant que pour annuler l'autorisation délivrée à la SCI COR-AL de construire un immeuble d'habitation sur un terrain situé à l'intersection des rues Ricord Laty et Esprit Violet, le tribunal administratif s'est fondé sur les conditions dans lesquelles le tènement d'assiette a été constitué préalablement à la demande de permis à la suite de détachements de parcelles, sur la méconnaissance du coefficient d'occupation des sols compte tenu de la surface réelle du terrain d'assiette, sur les insuffisances constatées des mentions du plan masse, sur la méconnaissance des règles de l'article UB7 du plan d'occupation des sols opposable, relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et à la méconnaissance des règles du plan d'occupation des sols relatives au stationnement des véhicules ;
Considérant, en premier lieu, qu'il a été procédé, préalablement à l'acquisition par la SCI COR-AL des terrains composant le terrain d'assiette, à des détachements préalables de parties des parcelles qu'elle a ensuite acquises ; que ces détachements ont conduit à la création de nouvelles parcelles cadastrées CD127 et CD129, de superficie très réduite, qui sont restées la propriété des vendeurs des terrains nécessaires à la réalisation du projet de la SCI COR-AL ; qu'en agissant ainsi, le pétitionnaire ne s'est pas livré à des manoeuvres destinées à rendre son terrain constructible, mais a usé de la faculté de lui donner les limites et la configuration permettant de composer avec les règles d'urbanisme opposables, pour pouvoir implanter et réaliser un immeuble dans le respect des caractéristiques du projet architectural qu'il avait décidé de réaliser ; que la circonstance alléguée que les deux parcelles créées à cette occasion, et qui seraient par ailleurs sans utilité pour leurs propriétaires, ont été de fait incluses dans le périmètre du projet et supportent certains ouvrages techniques, est relative à l'exécution du permis de construire et, par suite, est sans incidence sur sa légalité ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'à l'appui de sa demande de permis de construire le pétitionnaire avait joint une attestation rédigée le 17 septembre 2002 par un géomètre expert afin de valider la surface totale de 642 m² déclarée dans la demande pour les trois parcelles d'assiette, alors cadastrées CD 22, 126 et 128 ; que les diverses informations également présentes dans le dossier de demande, notamment celles figurant dans des extraits de documents cadastraux mentionnant les surfaces respectives des parcelles, n'étaient pas, en l'absence de caractère probant équivalent à l'attestation du géomètre ayant procédé à la mesure des parcelles en litige, de nature à remettre en cause les déclarations du pétitionnaire ; qu'il ressort par ailleurs des explications techniques et des pièces à nouveau produites en appel et relatives à la superficie arpentée de la parcelle d'assiette, désormais cadastrée n° 134, que la surface cumulée des trois anciennes parcelles formant le terrain s'établit à 642m² ; que la surface de 637 m² que le tribunal administratif a retenu au terme de l'analyse de différentes pièces jointes au dossier de demande du permis, avant de conclure à la méconnaissance du coefficient d'occupation des sols opposable au projet, est ainsi erronée, compte tenu des mentions inexactes relatives à la superficie de la parcelle 22 figurant dans les documents du cadastre pris en compte par les premiers juges et qui a depuis été intégrée dans la parcelle n° 134 pour sa surface exacte ;
Considérant, en troisième lieu, que si le plan masse joint à la demande de permis omettait de mentionner certaines cotes, le service instructeur pouvait toutefois par un examen combiné des différentes autres pièces et plans au dossier, notamment les plans de coupes, pallier ces insuffisances et se prononcer sur le projet qui lui était soumis en toute connaissance de ses caractéristiques d'aspect et d'implantation ;
Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UB7 du plan d'occupation des sols opposable au terrain d'assiette et qui régit l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 7.1.1.2 : Pour tous les autres terrains : sur une profondeur maximale de 16 mètres comptés, ainsi qu'il est écrit au paragraphe 7.1.1.1, tout bâtiment, non compris les niveaux de sous sol, doit s'implanter sur une ou plusieurs des limites séparatives du terrain qui touchent une voie, ou à une distance de ces limites (balcons et oriels compris) au moins égale à 5 mètres. ; que le paragraphe 7.1.1.1 du même article mentionne que la bande de 16 mètres doit être mesurée à partir de la limite de l'alignement ou comme en l'espèce, à compter de la limite de construction autorisée, compte tenu d'une marge de recul admise de 5 mètres ; que les plans joints à la demande de permis de construire ne mentionnaient, pour l'application de cette règle relative à l'implantation de l'ensemble du bâtiment, que la limite de la profondeur maximale calculée à partir de l'alignement de la rue Ricord Laty ; qu'il ressort de ces plans, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, que l'angle du bâtiment situé à l'extrémité Nord de la façade Est est implanté en dépassement de cette bande de constructibilité déterminée à compter de l'alignement de la rue Ricord Laty ; que si la SCI COR-AL soutient que les dispositions réglementaires du plan d'occupation des sols autorisent de prendre aussi en compte la limite de profondeur calculée dans les mêmes conditions à partir de l'alignement de la rue Esprit Violet qui borde également le terrain situé à une intersection, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment ne s'inscrit pas d'avantage dans les limites ainsi déterminées ; que la requérante ne peut déduire de la solution adoptée par le tribunal administratif, parce qu'elle est contraire à sa propre interprétation, que les règles opposables au projet ne respectent pas l'obligation d'intelligibilité de la norme de droit ; qu'en outre, si elle soutient que l'ampleur limitée de ce dépassement pouvait justifier une adaptation mineure à la règle ainsi méconnue, il ressort des pièces du dossier qu'une telle demande n'a pas été examinée par le maire à l'occasion de l'instruction du permis de construire et qu'ainsi elle ne peut être réputée avoir été accordée ;
Considérant, en dernier lieu, que l'article UB12 du règlement du plan d'occupation des sols impose pour les immeubles d'habitation la création au minimum d'une place de stationnement par logement ; que pour contester le motif des premiers juges qui ont constaté que seulement 10 places de stationnement pouvaient être prises en compte eu égard à leur accessibilité et dimensions, la requérante fait état de la modification du projet qui aurait eu pour effet de ramener à 10 le nombre des logements par la réunion des appartements situés au rez-de-chaussée ; que toutefois, les plans et les autres documents relatifs à l'instruction des demandes de permis de construire, produits en appel ainsi que devant les premiers juges au soutien de ce moyen, au nombre desquels ne figure pas un plan présenté à l'audience de la cour, et notamment le plan annexé au permis modificatif accordé en 2004, font toujours figurer deux appartements à ce niveau de la construction ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI COR-AL n'est pas fondé à se plaindre de ce que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire que lui a délivré le 9 décembre 2002 le maire de la commune de Cannes ;
Sur la légalité des permis de construire délivrés le 30 septembre 2004 et le 1er août 2005 à la SCI COR-AL :
Considérant que la portée limitée des modifications apportées par ces deux autorisations n'ont pas eu pour effet de porter atteinte à l'économie générale du projet initial, ainsi que l'ont retenu à bon droit les premiers juges en se fondant sur le maintien par ces décisions successives des caractéristiques de l'aspect extérieur du bâtiment, de son implantation et de sa conception architecturale d'ensemble ; que le tribunal administratif pouvait ainsi, après avoir admis le qualificatif de modificatif donné à ces permis, et dès lors qu'ils n'avaient ni pour objet ni pour effet de régulariser le permis initial, prononcer leur annulation par voie de conséquence ; que l'association intimée et les autres défendeurs ne sont en tout état de cause pas fondés à critiquer le motif retenu par les premiers juges pour faire droit à leurs conclusions d'annulation de ces deux décisions ;
Sur les conclusions de Mmes P, K et H et M. G ;
Considérant que dans un mémoire enregistré au greffe de la cour le 6 décembre 2008 Mmes P, K et H et M. G, qui étaient au nombre des signataires des trois demandes présentées au tribunal administratif par l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge et autres, ont déclaré se désister et fait ainsi part de leur souhait de ne plus être représentés dans la procédure d'appel ; que si ils demeurent libres de ne pas s'associer aux mémoires présentés en cause d'appel par les parties intimées, leur demande de désistement, qui ne peut concerner que les conclusions de première instance présentées devant le tribunal administratif et dont la cour, qui confirme par le présent arrêt le jugement du tribunal administratif, n'est pas ressaisie par l'effet dévolutif de l'appel, ne peuvent être accueillies ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI COR-AL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire délivré le 9 décembre 2002 ainsi que ses deux décisions modificatives ; que ses conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative doivent être en conséquence rejetées ; qu'il y a lieu en revanche de mettre à sa charge le paiement d'une somme unique de 1 000 euros à l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge et autres et la même somme à Mme B et autres ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI COR-AL est rejetée.
Article 2 : La SCI COR-AL versera une somme unique de 1 000 euros à l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge et autres, et la même somme à Mme B et autres.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI COR-AL, à l'association des riverains des Hespérides et du Mourre-Rouge, à M. le , à M. et Mme K, à M. G, à Mlle P, à M. et Mme H, à Mme B, à M. et Mme C, à M. et Mme L, à M. et Mme E, à M. et Mme M, à M. O, à Mlle J, à Mme F, à M. et Mme D, à M. et Mme N, à M. et Mme I et à la commune de Cannes.
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N° 07MA014432
RP
