Vu la requête, enregistrée le 1er février 2008, présentée pour la SOCIETE MS IMMOBILIER, dont le siège est 10 boulevard des Belges à Lyon (69006), représentée par son gérant en exercice, par Me Petit ; la SOCIETE MS IMMOBILIER demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 6 décembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande dirigée contre l'arrêté en date du 25 août 2005 par lequel le maire de Bouc Bel Air, au nom de l'Etat, l'a mise en demeure de cesser les travaux entrepris sur les parcelles cadastrées AW0020 et AW0021 ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Bouc Bel Air la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu le jugement attaqué ;
Vu, enregistré au greffe de la cour le 12 octobre 2009, le mémoire présenté pour le ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat ; le ministre conclut au rejet de la requête ;
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Vu, enregistré au greffe de la cour le 25 février 2010, le mémoire présenté pour la SOCIETE MS IMMOBILIER ; la SOCIETE MS IMMOBILIER conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens que la requête ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;
Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 mars 2010 :
- le rapport de M. Massin, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- et les observations de Me Petit pour la SOCIETE MS IMMOBILIER ;
Considérant que par jugement du 6 décembre 2007, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la SOCIETE MS IMMOBILIER dirigée contre l'arrêté en date du 25 août 2005 par lequel le maire de Bouc Bel Air, au nom de l'Etat, l'a mise en demeure de cesser les travaux entrepris sur les parcelles cadastrées AW0020 et AW0021 ; que la SOCIETE MS IMMOBILIER interjette appel de ce jugement ;
Sur la légalité de l'arrêté du 25 août 2005 :
Considérant que le terrain d'assiette de l'immeuble en litige est situé en zone NAC qui couvre des quartiers destinés à l'habitat individuel en priorité ; que le 11 mars 2004, M. Sdrigotti, associé de la SOCIETE MS IMMOBILIER, a demandé un permis de construire pour adjoindre à une maison existante un garage et un salon de billard ; que le permis de construire a été délivré le 17 mai 2004 ; qu'à la suite de la dénonciation de voisins selon lesquels les travaux entrepris n'étaient pas conformes à ceux annoncés, le maire de la commune de Bouc Bel Air a pris le 13 septembre 2004 un arrêté d'interruption de travaux ; que M. Sdrigotti a alors sollicité un permis de construire modificatif pour la création d'un hall d'entrée et la création d'une mezzanine ; que ce permis de construire modificatif lui a été délivré le 8 novembre 2004 ; que le 2 décembre 2004 l'arrêté d'interruption de travaux pris le 13 septembre 2004 a été retiré ; que le 21 décembre 2004 le permis de construire modificatif délivré à M. Sdrigotti a été transféré à la SOCIETE MS IMMOBILIER ;
Considérant que le maire de la commune de Bouc Bel Air a délivré un certificat de conformité le 24 janvier 2005 à la SOCIETE MS IMMOBILIER, ce qui implique nécessairement que les travaux objet du permis de construire modificatif délivré le 8 novembre 2004 étaient achevés à cette date ; que le maire de Bouc Bel Air a toutefois procédé le 28 avril 2005 au retrait du certificat de conformité délivré le 24 janvier 2005, au motif que des travaux non autorisés, destinés à transformer le garage en logements, avaient été effectués ; que le 9 mai 2005, la police municipale a constaté sur le chantier, en présence du gérant et des associés de la SOCIETE MS IMMOBILIER, que des travaux non autorisés étaient en cours ; que le 10 mai 2005 la police municipale a dressé un procès-verbal constatant que des travaux étaient exécutés sans permis de construire à cette date ; que le maire de Bouc Bel Air a pris le 11 mai 2005 un premier arrêté interruptif de travaux, motivé en fait comme en droit, qu'il a retiré le 1er août suivant ; que, par lettre en date du 3 août 2005, le maire de Bouc Bel Air a informé la SOCIETE MS IMMOBILIER qu'il envisageait de prendre à son encontre un arrêté d'interruption de travaux à raison de l'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme et du règlement du plan d'occupation des sols constatée par procès verbal de police pour les travaux effectués irrégulièrement ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L.421-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire (...). Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires. ;
Considérant que les travaux consistant en la transformation d'un garage en logements, entraînant la transformation de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette, relèvent de l'article L.421-1 du code de l'urbanisme et nécessitent la délivrance d'un permis de construire avant d'être entrepris ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L.480-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : L'interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l'une des associations visées à l'article L.480-1, soit, même d'office, par le juge d'instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel (...) Dans le cas de constructions sans permis de construire ou de constructions poursuivies malgré une décision de la juridiction administrative ordonnant qu'il soit sursis à l'exécution du permis de construire, le maire prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public (...) ; qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations modifiée : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. L'autorité administrative n'est pas tenue de satisfaire les demandes d'audition abusives, notamment par leur nombre, leur caractère répétitif ou systématique. - Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables : 1° En cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles ; 2° Lorsque leur mise en oeuvre serait de nature à compromettre l'ordre public ou la conduite des relations internationales ; 3° Aux décisions pour lesquelles des dispositions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière. (....) ;
Considérant qu'en application des dispositions citées ci-dessus, il appartient au maire, avant d'ordonner une interruption de travaux sur le fondement de l'article L.480-2 du code de l'urbanisme, de mettre les intéressés à même de présenter préalablement leurs observations écrites et, le cas échéant, sur leur demande, des observations orales ; que cette procédure est applicable sauf exceptions citées par le même article et tenant notamment à des cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles ;
Considérant que, par la lettre précitée en date du 3 août 2005, le maire de Bouc Bel Air a informé la SOCIETE MS IMMOBILIER qu'il envisageait de prendre à son encontre un arrêté d'interruption de travaux à raison de l'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme et du règlement du plan d'occupation des sols constatée par procès verbal de police pour les travaux effectués 517, route du Collet Blanc, précisant que les travaux litigieux constatés étaient susceptibles d'ouvrir des poursuites pénales et l'invitant à présenter ses éventuelles observations écrites dans le délai de dix jours à compter de la réception du courrier ; qu'il appartenait à la SOCIETE MS IMMOBILIER de mettre en oeuvre toutes dispositions utiles pour être à même de prendre connaissance du courrier qui lui était adressé ; que la circonstance que ses représentants n'étant pas à l'adresse du siège, elle n'a pas pris connaissance à temps de la lettre du 3 août 2005 qui a été réceptionnée par le concierge, est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée ; que, par suite, eu égard au caractère continu de l'infraction commise par la SOCIETE MS IMMOBILIER et aux nombreuses informations dont celle-ci disposait quant au caractère illégal des travaux entrepris sans permis de construire, la SOCIETE MS IMMOBILIER n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté en date du 25 août 2005 a été pris en méconnaissance de la procédure contradictoire prévue par l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 ;
Considérant, en troisième lieu, que l'arrêté en litige qui comporte les éléments de droit et de fait qui le fonde, est suffisamment motivé ;
Considérant, en quatrième lieu, que la SOCIETE MS IMMOBILIER soutient que les travaux étaient achevés à la date du 25 août 2005 ; qu'à l'appui de cette allégation, elle produit un constat d'huissier du 27 mai 2005 ; qu'il ressort toutefois des photos annexées à ce constat d'huissier que du matériel et des matériaux sont présents sur le chantier ; que la SOCIETE MS IMMOBILIER se réfère également aux termes d'une lettre officielle adressée le 2 août 2005 par le conseil de la commune de Bouc Bel Air à son conseil selon lesquels (...) le 29 juillet, des administrés ont alerté le service d'urbanisme pour indiquer qu'en dépit des prescriptions du plan d'occupation des sols et des mises en garde qui lui avaient été notifiées par le service d'urbanisme, la SOCIETE MS IMMOBILIER faisait venir des locataires dans les lieux pour occuper des logements aménagés irrégulièrement en logements individuels (...). ; que les termes de cette lettre ne sauraient établir que tous les travaux en litige étaient achevés à la date du 25 août 2005 ; que l'arrêté du 25 août 2005 qui en son article 2 dispose que tout le matériel de chantier et les matériaux approvisionnés sur place seront saisis afin de garantir l'application immédiate du présent arrêté, confirme que les travaux exécutés sans permis de construire n'étaient pas achevés à la date à laquelle il a été pris ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE MS IMMOBILIER n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Bouc Bel Air, qui n'est pas la partie perdante, la somme que demande la SOCIETE MS IMMOBILIER au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SOCIETE MS IMMOBILIER est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE MS IMMOBILIER et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
Copie en sera adressée à la commune de Bouc Bel Air.
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N° 08MA004822
