Vu la requête, enregistrée le 28 novembre 2007, présentée par Me Guy Lissandro, pour M. Jean-Marie C, élisant domicile ..., M. Jean A, élisant domicile ..., M. Félix D, élisant domicile ..., M. Daniel B, élisant domicile ... ; M. C et autres demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0603107 du 27 septembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande d'annulation du permis de construire délivré à la société Roxim Management par le maire de Fréjus le 18 avril 2006 ;
2°) d'annuler la décision précitée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Fréjus le versement à chacun d'eux d'une somme 750 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 janvier 2010 :
- le rapport de Mme Busidan, rapporteur ;
- les conclusions de M Bachoffer, rapporteur public ;
- et les observations de Me Gillet, pour la société Roxim Management ;
Considérant que, par jugement rendu le 27 septembre 2007, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande présentée par M. C, M. A, M. D et M. B tendant à l'annulation de l'arrêté du 18 avril 2006, par lequel le maire de Fréjus a accordé à la société Roxim Management l'autorisation de réaliser, sur un terrain de 4 267 m² sis en zone UB du plan local d'urbanisme (PLU) communal, dans le quartier de Fréjus-plage, un ensemble immobilier de deux bâtiments de quatre étages sur rez-de-chaussée, comprenant 54 logements et développant une surface hors oeuvre nette de 4 847 m² ; que M. C et autres relèvent appel de ce jugement ;
Considérant, en premier lieu, que les dispositions générales de l'article UB 11 du règlement du PLU applicable au terrain d'assiette du projet, relatif à l'aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords prévoient que : Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs, dans leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales; que les alentours immédiats du projet, composés d'un supermarché doté d'un vaste parking, d'un secteur pavillonnaire et d'une copropriété à la construction volumineuse , pour reprendre le terme même employé par les appelants, n'exigent pas, contrairement à ce qu'ils prétendent, que soient seulement implantés sur le terrain d'assiette des constructions de plus faible gabarit que celles du projet, alors que celles-ci sont déjà notablement inférieures à la copropriété sus-évoquée et font l'objet, ainsi que leurs abords, d'un traitement architectural et paysager soigné ; qu'il ressort ainsi des pièces du dossier que l'absence d'unité architecturale, qui caractérise la zone d'implantation du projet et a été déjà précisément décrite par les premiers juges, ne permet de déceler l'existence d'aucune perspective monumentale aux environs du terrain d'assiette qui mériterait une attention particulière portée à sa conservation ; que, par suite, la construction projetée s'inscrit régulièrement dans cette zone UB définie par son règlement comme délimitant des quartiers d'habitat dense de l'agglomération où les constructions s'organisent de manière discontinue ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UB 8 du règlement du PLU, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : 1- Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d'un bâtiment au point le plus proche d'un autre bâtiment (balcons compris) soit au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus élevé, telle que définie à l'article UB 10, sans pouvoir être inférieure à 4,50 m. ; que les appelants ne contestent pas que ces exigences sont satisfaites par la distance entre les deux bâtiments abritant les logements, mais qu'elles seraient méconnues dès lors que devraient être considérées comme des constructions une passerelle rejoignant l'entrée du bâtiment Est située au dessus d'un plan d'eau et deux îlots situés dans ce plan d'eau ; que, cependant, ni la passerelle qui, à l'une de ses extrémités, se trouve au niveau de la rue et permet l'accès des personnes handicapées, ni les îlots supportant de la végétation bâtis au ras d'un plan d'eau dont la notice paysagère indique qu'il est prévu en décaissé et d'une profondeur maximale de 30 cm, ne sont des constructions au sens de l'article UB 8, dont la finalité est, comme l'ont indiqué à juste titre les premiers juges, de permettre le respect de règles d'hygiène et de salubrité entre bâtiments s'élevant sur une même parcelle ;
Considérant, en troisième lieu, que les dispositions générales du règlement du PLU de Fréjus définissent l'emprise au sol comme le rapport de la surface occupée à la projection verticale du volume hors oeuvre du bâtiment à la surface de la parcelle, y compris les balcons, à l'exception des éléments architecturaux en saillie ; que dans la zone d'implantation du projet, l'article UB 9 de ce même règlement exclut du calcul de cette emprise les piscines ne dépassant pas 0,60 mètre par rapport au terrain naturel et limite cette emprise à 30 % de la surface du terrain d'assiette, soit en l'espèce 1280,1 m² ;
Considérant, d'une part, qu'il n'est établi par aucune pièce du dossier de permis de construire que la passerelle et les îlots sus-évoqués, ainsi que le plan d'eau entourant dans une large mesure les bâtiments, s'élèveraient à plus de 60 cm au-dessus du sol naturel, alors qu'au demeurant ces éléments du projet ne sont pas des piscines et ne constituent nullement des constructions édifiées en superstructure ;
Considérant, d'autre part, que, pour exclure du calcul de l'emprise au sol des éléments en toiture, appelés casquettes , le tribunal a relevé qu'ils ne s'incorporaient pas au gros oeuvre de la construction et les a qualifiés, en totalité, d'éléments architecturaux en saillie ; qu'à supposer que cette qualification soit erronée quand lesdites casquettes surplombent les larges balcons et qu'elles peuvent alors participer d'une fonction de protection des façades et des habitants contre les intempéries, ladite qualification retrouve toute sa pertinence dès lors que l'esthétique des façades commandait la continuité visuelle de ces casquettes entre les espaces où elles recouvrent les balcons ; qu'ainsi, et alors qu'il est constant que les balcons sont inclus dans le calcul de l'emprise au sol, les appelants n'établissent pas que la prise en compte des casquettes conduirait au dépassement de l'emprise maximale autorisée par les dispositions précitées, ou ne serait pas justifiée par ces dispositions ;
Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UB 10 du règlement du PLU, relatif à la hauteur des constructions: 1- conditions de mesure: (...) b) La hauteur en tout point des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaires pour la réalisation des travaux (...); qu'en l'absence de tout élément versé au dossier la contredisant, l'ancienneté de la configuration de la parcelle d'assiette supportant les bâtiments est avérée, et permet de regarder l'antique remblai s'y trouvant comme étant le sol naturel existant avant les travaux nécessaires à la réalisation du projet ; que, dans ces conditions, les appelants n'établissent pas le non-respect des prescriptions du règlement du PLU en matière de hauteur ;
Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article UB 12 du règlement du PLU: (...) 2-Il doit être au moins aménagé des places de stationnement automobile pour : a) les constructions à usage d'habitation: -les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l'Etat lors de la construction: une aire de stationnement par logement, -les autres types de logements: deux aires par logement (...) ; qu'en vertu de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre le permis de construire a la possibilité de le refuser quand, notamment, les constructions, par leur situation ou leurs caractéristiques, sont de nature à porter atteinte à la sécurité publique ; qu'il ressort des pièces du dossier que, pour 54 logements, dont 4 édifiés grâce aux prêts locatifs aidés, le projet prévoit 110 stationnements, répartis, pour 24 d'entre eux en surface, et pour les 86 autres, en sous-sol ; qu'il est constant que 31 des emplacements situés en sous-sol accueillent deux automobiles de manière longitudinale et ne disposent ainsi que d'un seul axe de dégagement ;
Considérant que les appelants soutiennent, d'une part, que s'il prévoit la possibilité de créer des emplacements doubles longitudinaux, le PLU serait alors illégal au regard des normes de construction régissant les dimensions des emplacements des stationnement ; que, cependant, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis de construire en litige, dès lors que, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne peut se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, mais doit, en outre, faire valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes qui seraient remises en vigueur par la déclaration d'illégalité dudit document d'urbanisme ;
Considérant que les appelants soutiennent, d'autre part, qu'une telle conception des emplacements de stationnement ne serait pas prévue par le PLU ; que, toutefois, les dispositions générales de ce document prévoient que les dimensions à prendre en compte pour le stationnement longitudinal double sont au minimum de 11 m pour la longueur et 2,50 m pour la largeur ; qu'ainsi, les auteurs du PLU ont, implicitement mais nécessairement, autorisé un seul axe de dégagement pour les deux places ainsi prévues ; que par suite, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que les places de stationnement prévus seraient non conformes, ou en nombre insuffisant, au regard des dispositions du PLU ;
Considérant enfin que pareille conception ne présente pas la dangerosité selon laquelle en autorisant, par le permis de construire en litige, la réalisation de ces places de stationnement, le maire devrait être regardé comme ayant commis une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, qui prévoit qu'un permis de construire peut être refusé si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la sécurité publique. ;
Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article UB 13 du règlement du PLU, relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations : 1- Au moins 30 % de l'unité foncière doit être aménagée en espaces verts./ 2- Les espaces laissés libres de toute construction à l'exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte et stationnement, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 50 m² de terrain./(...) 6- Les parcs et aires de stationnement à l'air libre réalisés au niveau du sol doivent être plantés à raison d'un arbre d'une hauteur minimum de 2 m pour 3 aires de stationnement. (...);
Considérant que le formulaire de demande de permis de construire renvoie à un rapport paysager joint à la demande, composé notamment d'une notice paysagère ; que celle-ci indique, d'une part, que les espaces verts couvrent une superficie de 2 000 m², soit une superficie supérieure aux 1 280,10 m² que l'article UB 13 impose, en l'espèce, d'aménager en espaces verts ; qu'en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan des surfaces espaces verts et bassin versé au dossier de première instance, que, même en excluant les 715,03 m² de superficie du bassin, les espaces verts couvrent une superficie de 1359,29 m², supérieure aussi à celle exigée par les dispositions invoquées ; que cette même notice prévoit, outre des arbustes exotiques, la plantation de 58 arbres de haute tige, soit un nombre supérieur à celui exigé par les dispositions précitées, qui excluent expressément du calcul des surfaces à planter celles affectées aux accès ; qu'elle précise aussi les essences des arbres comme des arbustes prévus ; que, par suite, les appelants ne sont fondés à soutenir ni que le dossier aurait été incomplet, ni que les dispositions de l'article UB 13 du PLU auraient été méconnues ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté leurs conclusions tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 18 avril 2006, par le maire de Fréjus à la société Roxim Management ; que, doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge solidaire des appelants le versement à la commune de Fréjus d'une part, à la société Roxim Management d'autre part, d'une somme de 750 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont exposés ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête présentée par M. C et autres est rejetée.
Article 2 : M. C, M. A, M. D et M. B verseront, conjointement et solidairement, à la commune de Fréjus d'une part, la société Roxim Management d'autre part, la somme de 750 (sept cent cinquante) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C, M. A, M. D, M. B, la commune de Fréjus, la société Roxim Management et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat.
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N° 07MA046012
RP
