Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La société civile immobilière (SCI) Pasderon, M. et Mme Michel C... et M. et Mme A... B... ont demandé au tribunal administratif de Dijon d'annuler l'arrêté du 8 février 2023 par lequel le maire de la commune de Talant a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) 87 boulevard de Troyes un permis de construire un immeuble collectif d'habitation de quatorze logements et la décision du 2 juin 2023 de rejet de leur recours gracieux, ainsi que l'arrêté du 7 juin 2024 par lequel le maire de Talant a délivré à la SCCV 87 boulevard de Troyes un permis de construire modificatif.
Par un jugement n° 2302244 du 19 septembre 2024, le tribunal a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour
Par une requête, enregistrée le 20 novembre 2024, la SCI Pasderon, M. et Mme C... et M. et Mme B..., représentés par Me Barberousse, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement et de faire droit à leur demande ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Talant la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir, étant voisins limitrophes de la parcelle d'assiette du projet ;
- l'autorité administrative n'a pas disposé d'informations suffisantes pour lui permettre d'apprécier sans erreur le projet faisant l'objet de la demande de permis de construire ;
- le projet méconnaît les articles 2, 3, 4 et 6 du règlement de la zone U du PLUi -HD de Dijon Métropole ainsi que l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et le règlement sanitaire départemental de la Côte d'Or ;
- il méconnaît également les dispositions particulières du règlement du PLUi-HD de Dijon Métropole relatives aux conditions de desserte par la voirie et les réseaux.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 juin 2025, la commune de Talant, représentée par Me Grillon, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Pasderon et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés les 13 mai et 5 juin 2025, la SCCV 87 boulevard de Troyes, représentée par Me Hebmann et Me Ciaudo, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 400 euros soit mise à la charge de la SCI Pasderon et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Soubié, première conseillère,
- les conclusions de Mme Le Frapper, rapporteure publique,
- et les observations de Me Renouard substituant Me Barberousse, représentant la SCI Pasderon, M. et Mme C... et M. et Mme B..., D... représentant la commune de Talant et de Me Weber représentant la SCCV 87 boulevard de Troyes.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 7 juin 2024, le maire de Talant a délivré à la SCCV 87 boulevard de Troyes un permis de construire un immeuble collectif d'habitation de quatorze logements sur la parcelle cadastrée section BE n° 510 située 7 rue de Bellevue. Après que la SCI Pasderon et autres ont demandé au tribunal administratif de Dijon l'annulation de cet arrêté et de la décision du 2 juin 2023 de rejet de leur recours gracieux, le maire de Talant, par un arrêté du 7 juin 2024, a délivré à la SCCV 87 boulevard de Troyes un permis de construire modificatif. La SCI Pasderon et autres relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande tendant à l'annulation de ces deux arrêtés et du rejet de leur recours gracieux.
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / (...). ".
3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. D'une part, la parcelle BE 510 est issue de la division d'une précédente parcelle et contiguë à la parcelle BE 509. Si la SCCV 87 boulevard de Troyes a obtenu en 2015 un permis de construire en vue de la réalisation d'un ensemble immobilier de quarante-huit logements sur la parcelle BE 509, cette circonstance n'est pas de nature à faire regarder les deux projets comme relevant d'une opération unique, qui aurait dû être mentionnée dans le dossier de demande de permis de construire. Au surplus, la construction de la résidence l'Ecrin autorisée en 2015 et les travaux, après une modification du permis de construire correspondant en 2018, étaient achevés lors du dépôt de la demande de permis de construire en litige. Cette seconde demande porte sur une résidence nettement distincte de la première, qui ne présente ni lien physique ni lien fonctionnel avec la première. Enfin, et en tout état de cause, l'opération globale réalisée par la SCCV 87 boulevard de Troyes ne constitue pas un lotissement au sens du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal valant programme local de l'habitat et plan de déplacements urbains (PLUi-HD) de Dijon Métropole et du code de l'urbanisme.
5. D'autre part, la notice architecturale doit préciser le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver et à créer à la date du dépôt de la demande et non à une date antérieure de plusieurs années comme le soutiennent les appelants. Ainsi, la pétitionnaire a pu valablement se borner à préciser, dans la notice architecturale du projet litigieux, qu'elle entendait planter des cerisiers Sainte-Lucie et des haies vives, en remplacement de la végétation présente sur le terrain d'assiette du projet, sans avoir à préciser l'état de la végétation à la date de la construction de la résidence l'Ecrin. Par suite, le moyen tiré de ce que l'autorité administrative n'a pas disposé d'informations suffisantes pour lui permettre d'apprécier la conformité du projet à la règlementation doit être écarté.
6. En deuxième lieu, l'article 2 du règlement de la zone U du PLUi-HD de Dijon Métropole détermine les seuils au-delà desquels un pourcentage minimal doit être affecté à des catégories de logements abordables. Sur le territoire de la commune de Talant, ce seuil est fixé à quinze logements et 1 000 mètres carrés de surface de plancher consacrée à l'habitation. Le projet litigieux, qui prévoit la création de quatorze logements pour une surface totale de 841 m² sans pouvoir être regardé comme une opération d'ensemble au sens du PLUi-HD de Dijon Métropole pour les motifs exposés au point 4, n'est ainsi pas soumis aux dispositions de l'article 2 du règlement de la zone U. Le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit, dès lors, être écarté.
7. En troisième lieu, l'article 3 du règlement de la zone U du PLUi-HD de Dijon Métropole impose la réalisation d'au moins une place de stationnement pour les cycles de 1,5 mètres carrés par tranche de 40 mètres carrés de logement, soit en l'espèce vingt et une places, pour une surface minimale de 31,5 mètres carrés. En outre, cet article précise que : " Les stationnements des cycles devront être facilement accessibles depuis l'espace public et aménagés : - soit dans un local sécurisé au sein des volumes construits - soit en extérieur, à condition d'être abrités. Au moins 50 % des emplacements devront être réalisés en rez-de-chaussée ou en extérieur. Ils ne pourront pas être positionnés au deuxième sous-sol. ".
8. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial prévoyait un seul local pour le stationnement des cycles, aménagé au premier niveau de la construction, situé au-dessous du niveau de la voie publique, et accessible depuis cette voie par un cheminement puis un escalier. Le permis de construire modificatif a autorisé la création de huit places extérieures couvertes au niveau de la rue de Bellevue et de six places par le changement d'affectation d'un local antérieurement dédié au stockage des bacs à ordures. A eux deux, ces espaces développent une surface de 37,6 mètres carrés et accueillent vingt-cinq places de stationnement, soit davantage que les 31,5 mètres carrés et vingt et une places résultant de l'application des dispositions de l'article 3 du règlement de la zone U cité au point précédent. En se bornant à affirmer que, au vu de sa configuration, le local, dont la superficie autorise le stationnement de six cycles comme indiqué dans la notice descriptive du projet jointe à la demande de permis de construire modificatif, ne permettrait pas le stationnement du nombre de cycles annoncé, les appelants ne démontrent pas qu'il ne serait pas conforme aux prescriptions de l'article 3 du règlement de la zone U.
9. En quatrième lieu, aux termes de l'article 4 du règlement de la zone U du PLUi-HD de Dijon Métropole, relatif aux espaces verts : " La règle s'applique au travers de ratios imposés au plan des espaces verts comprenant : / - une part d'espace libre de construction aménagée en pleine terre (PLT) ; / - un coefficient de biotope par surface (CBS), intégrant l'ensemble des surfaces éco-aménagées, constituées des surfaces en pleine terre et des dispositifs complémentaires favorables à la végétalisation et à la perméabilité des sols. Le CBS prend également en compte les espaces partagés propices au lien social. / (...). / Le coefficient de biotope par surface est calculé selon la formule suivante : surface éco aménagée/surface totale + bonus pour plantation d'arbres et malus pour abattage d'arbres. / (...). / La plantation d'arbres de haute tige en supplément des arbres imposés donne droit à une majoration du CBS de 0,02 par arbre planté (soit +0,1 pour 5 arbres). (...) /. L'abattage d'arbres de haute tige existants à la date de réalisation du projet réduit le CBS de 0,02 par arbre abattu (soit -0,1 pour 5 arbres). / (...).".
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe en secteur 3 du plan des espaces verts applicable sur le territoire de la commune de Talant, qui impose un coefficient de pleine terre de 0,3 et un coefficient de biotope par surface de 0,4. Le permis de construire modificatif a ramené à 11,83 mètres carrés la surface de pleine terre et, corrélativement, le total de surface éco aménagée à 469,18 mètres carrés et le coefficient de biotope qui en découle à 0,47, soit un coefficient supérieur à celui qui résulte de l'application des dispositions de l'article 4 cité au point précédent. Ce coefficient a pu valablement être calculé sans déduire un malus résultant de l'abattage allégué de huit arbres de haute tige présents sur la parcelle d'assiette en 2013, pour les besoins de la construction de la résidence l'Ecrin et ainsi, sans lien avec le projet en litige. Par ailleurs, le permis de construire modificatif a prévu la plantation de sept arbres de haute tige, ce qui est supérieur au nombre fixé par l'article 4 du règlement de la zone U du PLUi-HD. Enfin, la circonstance que ces arbres seront plantés en contrebas de la voie publique et des propriétés voisines ne peut les faire regarder comme ne répondant pas à la définition des arbres de haute tige donnée par le règlement du PLUi-HD, à savoir " toute espèce atteignant 7 m de haut et plus à l'état adulte (...). ". Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4 du règlement de la zone U doit être écarté.
11. En cinquième lieu, selon l'article 6 du règlement de la zone U du PLUi-HD de Dijon Métropole, les parties habitables ne pourront pas être semi-enterrées, à l'exception des terrains situés en contre-bas de l'espace public. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
12. Il ressort de la notice descriptive du projet litigieux que le terrain naturel, encaissé, se situe pour sa plus grande partie plusieurs mètres en-dessous du niveau de la rue de Bellevue et que cette rue se trouvera par conséquent au niveau du deuxième étage du bâtiment. Ainsi, au regard de la configuration du terrain d'assiette du projet, le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble ne peuvent être considérés comme semi-enterrés. En tout état de cause, l'aménagement d'un jardin au niveau du sol naturel avant travaux et la distance avec les propriétés voisines ne permettent pas d'établir que les logements situés au rez-de-chaussée et au premier étage seraient privés d'éclairage naturel. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 6 cité au point précédent doit être écarté, de même que, en tout état de cause, les moyens tirés de la méconnaissance du règlement sanitaire départemental de la Côte-d'Or arrêté le 31 décembre 1980 et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
13. En dernier lieu, les dispositions particulières du règlement du PLUi-HD de Dijon Métropole prévoient, s'agissant des conditions de desserte par la voirie, que : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée ouverte au public, adaptée à l'usage prévu (...). ".
14. Il ressort du dossier de demande de permis de construire initial que l'accès des véhicules à l'immeuble se fera depuis la rue de Bellevue qui est à double sens et que la largeur de cet accès, qui comporte une voie pour rejoindre l'ascenseur convoyant les voitures à l'aire de stationnement en sous-sol et une plateforme d'attente, est adaptée à une construction comportant quatorze logements. Les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions citées au point 13 du règlement du PLUi-HD et, en tout état de cause, de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, doivent être écartés.
15. Il résulte de ce qui précède que la SCI Pasderon et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande. Leur requête doit, par suite, être rejetée, y compris les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à leur charge la somme de 2 000 euros chacune à verser à la commune de Talant et à la SCCV 87 boulevard de Troyes.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Pasderon et autres est rejetée.
Article 2 : La SCI Pasderon et autres verseront à la commune de Talant et à la SCCV 87 boulevard de Troyes la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Pasderon, représentant unique des requérants, à la commune de Talant et à la SCCV 87 boulevard de Troyes.
Délibéré après l'audience du 19 juin 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Michel, présidente de chambre,
M. Moya, premier conseiller,
Mme Soubié, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.
La rapporteure,
A.-S. SoubiéLa présidente,
C. Michel
La greffière,
N. Lecouey
La République mande et ordonne au ministre d'Etat, ministre de l'intérieur et à la ministre chargée du logement chacun en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
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N° 24LY03195
lc
