Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La SCI Vural a demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler l'arrêté du 19 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Ceyrat a retiré le permis de construire tacite dont elle bénéficiait en vue de démolir une maison d'habitation et de construire vingt-trois logements sur une parcelle située dans le quartier de Boisséjour 21 rue du Granit.
Par un jugement n° 2201932 du 13 juin 2024, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté la demande.
Procédure devant la cour
Par une requête enregistrée le 4 juillet 2024 et un mémoire enregistré le 11 avril 2025, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la SCI Vural, représentée par Me Ducrot, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 13 juin 2024 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 19 juillet 2022 du maire de Ceyrat ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Ceyrat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier, faute pour le tribunal administratif de lui avoir communiqué le mémoire en intervention présenté par M. A... et autres ;
- son dossier de demande de permis de construire ayant été complet dès l'origine, ou à tout le moins dès le premier dépôt de pièces complémentaires, le délai de retrait de son permis de construire était expiré ;
- en tout état de cause le projet ne méconnaît ni l'article Ug 3 ni l'article Ug 11 du règlement du plan local d'urbanisme ; le cas échéant, le maire pouvait accorder le permis de construire sous réserve de prescriptions ;
- les risques induits par la nature des sols ne sont pas établis ;
- l'insuffisance du réseau des eaux usées ne l'est pas non plus, faute pour la commune de disposer d'un avis circonstancié du gestionnaire de ce réseau.
Par un mémoire enregistré le 3 avril 2025, la commune de Ceyrat, représentée par Me Picard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Vural au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Vural ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Vinet, présidente-assesseure,
- les conclusions de Mme Le Frapper, rapporteure publique,
- et les observations de Me Potronnat, représentant la SCI Vural.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 19 juillet 2022, le maire de la commune de Ceyrat a retiré le permis de construire tacite dont bénéficiait la société civile immobilière Vural en vue de démolir une maison d'habitation et de construire vingt-trois logements sur une parcelle située dans le quartier de Boisséjour 21 rue du Granit. La société Vural relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur la régularité du jugement :
2. Aux termes de l'article R. 632-1 du code de justice administrative : " L'intervention est formée par mémoire distinct. / Le président de la formation de jugement ou, au Conseil d'Etat, le président de la sous-section chargée de l'instruction ordonne, s'il y a lieu, que ce mémoire en intervention soit communiqué aux parties et fixe le délai imparti à celles-ci pour y répondre. / Néanmoins, le jugement de l'affaire principale qui est instruite ne peut être retardé par une intervention. ".
3. Il ressort des pièces du dossier que le tribunal administratif n'était pas tenu de communiquer le mémoire en intervention de M. A... et autres, produit à une date à laquelle l'affaire était en état, le second mémoire en défense de la commune, produit la veille, n'ayant d'ailleurs pas été communiqué, et qui ne contenait aucun moyen auquel le tribunal administratif aurait répondu et qui n'aurait pas été soulevé dans les écritures au soutien desquelles l'intervention avait été présentée. Il y a lieu, par suite, d'écarter le moyen tiré de la méconnaissance du contradictoire faute pour le tribunal administratif d'avoir communiqué cette intervention, quand bien-même il entendait l'admettre.
Sur le bien-fondé du jugement :
En ce qui concerne le respect du délai de retrait du permis tacite :
4. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l'article L. 424-2 du code de l'urbanisme : " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. ". Aux termes de l'article L. 424-5 de ce code : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. (...). ". Aux termes de l'article R. 423-19 du même code : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet. ". Aux termes de l'article R. 423-22 du même code : " (...) le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur (...) la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41. ". Aux termes l'article R. 423-23 du même code : " Le délai d'instruction de droit commun est de : / (...) / b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle (...) ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager. ". Aux termes de l'article R. 423-38 du même code : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ". Aux termes de l'article R. 423-39 du même code : " L'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie. ". Aux termes de l'article R. 423-41 du même code : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R.*423-38 ou ne portant pas sur l'une des pièces énumérées par le présent code n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49. ".
5. Il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire a déposé sa demande de permis de construire le 15 novembre 2021. Par lettre du 10 décembre 2021, reçue par la société Vural le 15 décembre 2021, la commune de Ceyrat a formulé une demande de pièces manquantes en précisant, conformément aux dispositions précitées, que le délai d'instruction de trois mois commencerait à courir à partir de la date de réception en mairie de la totalité des informations et pièces manquantes et que, dans le cas où ces pièces ou informations ne seraient pas parvenues dans ce délai, la demande serait rejetée. A la suite à cette lettre, le 22 décembre 2021, la société a adressé à la commune des pièces complémentaires. La commune estimant cette production insuffisante, a adressé à la pétitionnaire une seconde lettre le 24 janvier 2022, qui a donné lieu à un second dépôt de pièces le 27 janvier 2022, que la commune a estimé suffisant pour faire courir de nouveau le délai d'instruction.
6. D'une part, il ressort des pièces du dossier, ainsi que la commune l'a relevé dans sa demande de pièces, que le dossier de demande de permis de construire ne comportait pas le plan de coupe de chacun des bâtiments, en particulier de celui du bâtiment situé immédiatement après l'accès au projet, ni aucun plan des toitures, et les plans des façades ne représentaient pas l'intégralité des façades des bâtiments. Ainsi que l'a également relevé la commune dans sa demande de pièces, le plan de masse, succinct, ne représentait pas, sur l'ensemble de l'unité foncière, les constructions à modifier ou à édifier, dont le nombre et la destination précise n'étaient d'ailleurs indiquées nulle part dans le dossier, pas plus que le traitement des accès et des plantations de valeur présentes ou non sur le terrain et maintenues ou supprimées. La notice, également très succincte, ne donnait pas d'indication suffisante quant aux matériaux utilisés pour l'ensemble des parties des constructions. Contrairement à ce que soutient la requérante, ces pièces et précisions sont exigées par les articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, et leur défaut faisait obstacle à ce que l'instruction du dossier, dont le caractère par ailleurs lacunaire ne permettait pas à la commune de faire des rapprochements pouvant suppléer à ces insuffisances, puisse être menée à bien. Il suit de là que la demande de pièces complémentaires de la commune, intervenue dans le délai d'un mois du dépôt de la demande, portant sur ces éléments, a interrompu le délai d'instruction.
7. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les pièces complémentaires versées par la société Vural le 22 décembre 2021 ne comportaient toujours pas les plans des façades de tous les bâtiments, ni de plan de masse représentant les constructions à modifier ou à édifier sur l'ensemble de l'unité foncière et précisant le traitement des accès et des plantations présentes sur le terrain. Ainsi, la seconde demande de pièces adressée à la pétitionnaire par la commune, qui portait sur ces points précis, réitérait la première demande portant sur des pièces dont la production au dossier demande de permis de construire est prévue par les dispositions déjà mentionnées du code de l'urbanisme.
8. En dernier lieu, la commune ayant indiqué que le dossier avait été utilement complété par le second dépôt de pièces, intervenu le 27 janvier 2022, le délai d'instruction de trois mois a couru de nouveau à compter de cette date. Il suit de là, en application des dispositions précitées des articles R. 423-23 et R. 423-39 du code de l'urbanisme, et en raison du silence gardé par l'autorité administrative dans un délai de trois mois à la suite de la réception des dernières pièces manquantes, que le permis de construire doit être regardé comme ayant été tacitement accordé le 27 avril 2022. Par suite, l'arrêté du 19 juillet 2022 de retrait de ce permis tacite est intervenu dans le délai de trois mois prévu à l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.
En ce qui concerne la légalité du permis de construire tacite :
9. En premier lieu, pour retirer le permis de construire tacitement accordé à la société Vural, le maire de la commune de Ceyrat a retenu que le projet, compte tenu de son caractère massif, ne pouvait s'intégrer harmonieusement dans l'environnement du secteur, eu égard aux caractéristiques de ce dernier, méconnaissant ainsi l'article Ug 11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune, aux termes duquel : " Les constructions et bâtiments doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants du site et des paysages. / (...) / Les choix en matière d'implantation, de volume et d'aspect des bâtiments à réaliser ou à modifier devront être faits en tenant compte de l'environnement bâti ou naturel ".
10. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet vise à accueillir un habitat collectif composé de trois bâtiments massifs d'une hauteur allant d'un à deux étages, de forme rectangulaire, comportant des façades en crépis blanc et gris et des toits terrasses. La longueur du bâtiment le plus important est de 45 mètres. Ces constructions ont vocation à s'implanter au sein d'un environnement d'habitat dispersé avec, pour l'essentiel, des maisons individuelles ne dépassant pas un étage et, de façon très marginale, un immeuble d'habitation collective d'un étage sur rez-de-chaussée et de taille modeste. En conséquence, et alors même que certaines constructions avoisinantes seraient d'architecture contemporaine, le projet, compte tenu de ses volumes et de ses caractéristiques architecturales, ne présente pas un caractère compatible avec celui des lieux avoisinants. Il s'ensuit que le maire de la commune pouvait légalement se fonder sur le motif tiré de la méconnaissance de l'article Ug11 du règlement du PLU pour retirer le permis de construire tacite en litige.
11. En deuxième lieu, la décision de retrait du permis de construire tacitement accordé à la société Vural est également fondée sur la méconnaissance de l'article Ug 13 du règlement du PLU, lequel impose que " les plantations existantes de valeur doivent être maintenues. Les plantations nouvelles seront majoritairement d'essence locale ".
12. Il ressort des pièces du dossier et n'est pas sérieusement contesté par la pétitionnaire, qui se borne à soutenir à tort que la charge de la preuve sur ce point pèse sur la commune, que le terrain d'assiette du projet accueille des plantations existantes de valeur. La notice architecturale du projet indique seulement que " les espaces libres seront traités en jardin et pelouse, avec des arbres ", ce dont il peut être déduit que le projet n'entend pas maintenir les plantations existantes ni privilégier les plantations d'essence locale. Ainsi, le maire était fondé à considérer que le projet méconnaît l'article Ug 13 du règlement du PLU et à retirer le permis de construire tacite litigieux également pour ce motif.
13. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
14. Pour retirer le permis de construire en litige, le maire de la commune s'est aussi fondé sur la circonstance que, en raison de l'importance du projet et de la nature du terrain, qui présente une forte pente et est composé de roches argileuses agglomérées à des éboulis volcaniques, conférant au sous-sol une nature imperméable, le système de récupération des eaux pluviales envisagé risque de provoquer des glissements de terrain. L'arrêté contesté précise en particulier que les importants travaux de terrassement projetés induiront une modification géologique substantielle du site, que la nature imperméable du sous-sol, conjuguée avec un terrain naturel présentant un fort pendage, s'oppose à la création d'un système de récupération des eaux pluviales par injection concentrée de ces dernières dans le sous-sol au moyen de puits d'infiltration et qu'un tel système peut engendrer une remontée substantielle de la nappe aquifère, se traduisant par la perte de cohésion des couches géologiques, pouvant provoquer des glissements de terrain. L'arrêté relève enfin que la pétitionnaire n'a réalisé aucune étude de perméabilité des sols. La société requérante, qui se borne à alléguer que le secteur n'est pas identifié dans un plan de prévention et que la zone accueille de nombreuses habitations, n'apporte aucun élément permettant de contredire l'analyse technique précise et étayée du maire de la commune. Il s'ensuit que ce dernier n'a pas méconnu les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en retenant comme autre motif de retrait du permis de construire tacite l'existence d'un risque en matière de sécurité publique.
15. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / (...). ".
16. Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.
17. En l'espèce, l'arrêté litigieux retient que le réseau chargé d'évacuer les eaux usées n'a pas les capacités hydrauliques nécessaires pour absorber les effluents domestiques de vingt-trois appartements et que la commune n'a pas de latitude pour engager la réalisation des travaux nécessaires, faute de plan en relation avec la métropole pour engager la réalisation de tels travaux. De telles circonstances, en l'absence de consultation des services gestionnaires ou de toute pièce permettant de les étayer, ne sont toutefois pas établies par les pièces du dossier. Par suite, la société Vural est fondée à soutenir que le maire de Ceyrat ne pouvait légalement retenir une méconnaissance par le projet de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme. Il résulte cependant de l'instruction que le maire aurait pris la même décision s'il s'était fondé sur les motifs figurant aux points 9 à 14 du présent arrêt.
18. En dernier lieu, s'agissant d'une décision de retrait d'un permis de construire tacite, les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, relatifs aux possibilités par le juge de n'annuler que partiellement une autorisation d'urbanisme ou de décider sa régularisation, ne sont pas applicables au litige.
19. Il résulte de ce qui précède que la société Vural n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, sa requête doit être rejetée, dans toutes ses conclusions. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Vural la somme de 2 000 euros à verser à la commune de Ceyrat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société Vural est rejetée.
Article 2 : La société Vural versera à la commune de Ceyrat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Vural et à la commune de Ceyrat.
Délibéré après l'audience du 22 mai 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Michel, présidente de chambre,
Mme Vinet, présidente-assesseure,
M. Moya, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 juin 2025.
La rapporteure,
C. VinetLa présidente,
C. Michel
La greffière,
F. Bossoutrot
La République mande et ordonne au ministre d'Etat, ministre de l'intérieur et au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
2
N° 24LY01898
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