Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler l'arrêté du 7 février 2022 par lequel le maire de la commune de Les Allues a délivré à la société Promo 6 un permis de construire portant sur la construction de sept logements, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2204829 du 18 avril 2023, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour
Par une requête et des mémoires enregistrés les 16 juin 2023, 23 janvier 2024 et 3 avril 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné ", représentés par Me Bernard Duguet, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 18 avril 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 7 février 2022 ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Les Allues et de la société Promo 6 le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient de leur qualité de voisins immédiats du projet et d'un intérêt à demander l'annulation de l'arrêté de permis de construire ;
- le jugement est entaché d'irrégularité, en ce que le tribunal administratif a excédé sa compétence en procédant à l'interprétation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Grand Sud du 17 février 2021, lequel est un acte de droit privé, qui relève de la compétence du juge judiciaire ;
- la société Promo 6 qui a déposé la demande de permis de construire n'avait pas qualité pour ce faire ;
- le dossier de permis de construire est incomplet en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-22 et R. 442-11 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article Ub 7 du règlement du PLU ;
- le projet méconnaît l'article Ub 11 du règlement du PLU.
Par des mémoires enregistrés les 26 juillet 2023 et 12 mars 2024, la société par actions simplifiée Promo 6, représentée par Me Lamorlette, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des syndicats requérants le versement d'une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de permis est inopérant ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 7 du règlement du PLU est irrecevable et inopérant ;
- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.
La procédure a été communiquée à la commune de Les Allues, qui n'a pas produit dans la présente instance.
Par ordonnance du 14 mars 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 3 avril 2024.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Maubon, première conseillère,
- les conclusions de Mme Djebiri, rapporteure publique,
- les observations de Me Bernard Duguet, représentant les syndicats requérants ;
- et les observations de Me Estellon, représentant la société Promo 6.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 7 février 2022, le maire de la commune de Les Allues (Savoie) a délivré à la société Promo 6 un permis de construire portant sur la construction d'un bâtiment d'habitat collectif de sept logements et l'aménagement de places de stationnement sur une parcelle cadastrée AC ... située ... route des Chalets à Méribel. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " ont formé, par courrier du 5 avril 2022 reçu en mairie le 7 avril suivant, un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, qui a été implicitement rejeté. Par un arrêté du 17 octobre 2022, le maire a accordé un permis de construire modificatif à la société Promo 6 portant sur la modification d'un débord de toiture et l'ajout du réseau d'eau potable sur le plan de masse. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " relèvent appel du jugement du 18 avril 2023 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du 7 février 2022 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.
Sur la régularité du jugement :
2. Si le tribunal administratif de Grenoble a examiné le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence " Le Grand Sud " du 17 février 2021, en particulier ses résolutions nos 9 et 10, et a considéré que " Par l'adoption de ces résolutions, la SAS Promo 6 a nécessairement été autorisée par l'assemblée générale de la copropriété de la résidence Le Grand Sud à déposer un permis pour la construction d'un immeuble d'habitation sur deux sous-sols à usage de parking sur la parcelle cadastrée AC ... ", il ressort des termes de son jugement qu'il a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme aux seuls motifs de la présence d'une attestation de la société Promo 6 au dossier de permis de construire et de l'absence d'éléments permettant d'établir le caractère frauduleux de la demande de permis. Ainsi, le tribunal n'a tiré aucune conséquence de l'interprétation d'un acte de droit privé à laquelle il s'est livré. Le moyen tiré de ce que le tribunal aurait méconnu l'étendue de sa compétence ne peut, dans ces circonstances, qu'être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement :
3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir (...) sont adressées (...) à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / (...) ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
4. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis concerne la construction, sur une parcelle sur laquelle est déjà érigé un immeuble collectif de logements, dénommé " Le Grand Sud ", qui ne sera pas modifié, d'un second immeuble collectif de logements et l'aménagement de places de stationnement, avec modification des emplacements de stationnement existants. D'une part, le représentant de la société Promo 6 a attesté, lors du dépôt du formulaire de demande de permis de construire rempli le ... juillet 2021, avoir qualité pour demander le permis de construire en litige. D'autre part, ni la circonstance, à la supposer établie, que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Sud " n'aurait pas autorisé la société Promo 6 à réaliser des travaux sur la totalité de la parcelle litigieuse mais seulement sur certains volumes issus de sa division, ni celle que le tracé de la limite parcellaire entre la parcelle constituant le terrain d'assiette des travaux envisagés et la parcelle située au sud représenté sur le plan de masse serait erroné, ne constituent des informations de nature à établir le caractère frauduleux de l'attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne disposait d'aucun droit à déposer la demande de permis de construire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-1-1 de ce code : " Un décret en Conseil d'Etat énumère les divisions en vue de construire qui, en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle au titre d'une autre procédure, ne sont pas constitutives d'un lotissement au sens de l'article L. 442-1 ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle (...) ; / (...) ". Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, dite " division primaire ", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire.
6. Les requérants soutiennent que l'opération autorisée par le permis litigieux constitue un lotissement ou, à défaut, une division primaire. Toutefois, aucune pièce du dossier de demande de permis de construire, présenté comme portant sur la totalité de la parcelle cadastrée section AC ... d'une superficie totale de 2 772 m², ne prévoit la division de celle-ci. Si les requérants se prévalent du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Sud " du 17 février 2021, au cours de laquelle ont été adoptées des résolutions décidant de procéder à la division cadastrale de la parcelle ..., de créer cinq lots en volume au sein de la partie de parcelle issue de la division, de vendre à la société Promo 6 trois des cinq lots de volume créés et d'autoriser la réalisation de travaux, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces résolutions auraient reçu exécution à la date de l'arrêté du 7 février 2022 en litige. À cette date, il n'est pas davantage établi qu'un projet de division de la parcelle litigieuse aurait été porté à la connaissance de l'administration. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet pour lequel le permis de construire a été sollicité ait pour objet de combiner l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante. Dans ces conditions, le projet autorisé par l'arrêté du 7 février 2022, lequel n'a pas autorisé, même par anticipation, de division de la parcelle assiette du projet, ne constitue ni un lotissement ni une opération de division primaire.
7. En troisième lieu, les requérants se prévalent de la méconnaissance de l'article Ub 7 du règlement du PLU de la commune de Les Allues, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, en ce qui concerne l'implantation de la construction en limite nord. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la partie nord du terrain n'est contiguë d'aucune autre parcelle privative, mais d'une voie publique, vis-à-vis de laquelle les règles d'implantation des constructions sont régies par l'article Ub 6, et non par l'article Ub 7 du règlement du PLU. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de ce dernier article ne peut qu'être écarté comme inopérant.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article Ub 11 du règlement du PLU, relatif à l'aspect extérieur : " (...) / 1 - Dispositions générales / 1 - Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites ou des paysages. / 2 - L'implantation des bâtiments doit rechercher l'adaptation la meilleure au terrain naturel, et réduire au maximum les terrassements cisaillant la pente. Tout terrassement doit faire l'objet de mesures de réhabilitation par apport de terre végétale et ré-engazonnement. / Des remblaiements techniques limités (remblais partiels pour permettre une terrasse dans la pente,...) sont tolérés s'ils ne portent pas atteinte au caractère des lieux. / (...) / 2 - Dispositions particulières / 2.1 - Forme générale / Elle pourra être constituée de plusieurs corps de bâtiment, dans la mesure où il reste une dominante parallèle à la pente. / Elle ne devra pas constituer un cisaillement dans la pente mais utiliser celle-ci par un décalage des volumes, la partie aval étant toujours la plus basse. / (...) ".
9. D'une part, le projet s'insère dans un secteur résidentiel d'habitat collectif dense, sur une parcelle comportant déjà un bâtiment d'habitat collectif présentant plusieurs volumes et plusieurs toitures à deux pans, sans que l'aspect du projet, qui présente aussi plusieurs volumes et toitures, ne soit incompatible avec le caractère des lieux avoisinants. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la partie de parcelle sur laquelle s'implantera le nouveau bâtiment présente deux axes de pente, l'un de sens est-ouest et l'autre plus faible de sens sud-nord. Le bâtiment projeté présente trois volumes de hauteur différente, surmontés chacun d'une toiture à deux pans, le volume le plus important étant celui dont le faîtage est le plus élevé et qui occupe le centre, l'est et le sud de la partie de parcelle où s'implantera le projet. Deux autres volumes moins spacieux, dont le faîtage est moins élevé que celui du volume principal, se développent au nord et à l'ouest du bâtiment. Le projet comporte ainsi un décalage de volumes, qui conserve une dominante parallèle à la pente, les parties aval étant les plus basses, sans cisaillement de cette pente et sans dysharmonie avec le bâtiment voisin, dans le respect des dispositions de l'article Ub 11 du règlement du PLU précitées.
10. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par les syndicats requérants soit mise à la charge de la commune de Les Allues ou de la société Promo 6, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " une somme globale de 2 000 euros à verser à la société Promo 6 sur le fondement de ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et autre est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Daphné " verseront une somme globale de 2 000 (deux mille) euros à la société Promo 6 sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Dryades " en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Les Allues et à la société Promo 6.
Délibéré après l'audience du ... avril 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Anne-Gaëlle Mauclair, présidente de la formation de jugement,
Mme Claire Burnichon, première conseillère,
Mme Gabrielle Maubon, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.
La rapporteure,
G. MaubonLa présidente,
A.-G. Mauclair
La greffière,
F. Prouteau
La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
N° 23LY02028 2
