Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL FB Immobilier a demandé au tribunal administratif de Dijon la condamnation de la commune de Neuilly-lès-Dijon à réparer le préjudice résultant pour elle des fautes commises par son maire à avoir délivré deux certificats d'urbanisme positifs en date du 7 août 2007, fait opposition à déclaration préalable les 21 décembre 2007 et 26 mars 2008 et refusé un permis de construire le 11 avril 2008.
Par un jugement n° 1202901 du 22 juillet 2014, le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 octobre 2014 et 26 mars 2015, la SARL FB Immobilier demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Dijon du 22 juillet 2014 ;
2°) de condamner la commune de Neuilly-lès-Dijon à lui verser une indemnité de 72 993 euros ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-lès-Dijon le paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la prescription ne joue pas s'agissant des certificats d'urbanisme positifs du 7 août 2007 dont la notification n'est pas établie ; que l'inconstructibilité n'a été révélée que par le refus de permis de construire et non par l'opposition à déclaration préalable du 21 décembre 2007 ; qu'elle n'a pu avoir connaissance de son préjudice que lors du refus de permis ou, au plus tôt, lors de la seconde décision d'opposition à déclaration préalable du 26 mars 2008 ; que les réserves importantes au droit de construire non mentionnées dans les certificats d'urbanisme ne pouvaient lui être opposées dans le cadre des déclarations préalables ; qu'à la date de délivrance des certificats d'urbanisme, le maire connaissait l'existence du projet de ligne à grande vitesse (LGV) et de servitude ainsi que l'éventualité d'opposer un sursis à statuer ; qu'il aurait dû opposer des certificats d'urbanisme négatifs compte tenu de l'article UD5-1 ; que ce n'est qu'à compter de la révision du plan local d'urbanisme que pouvait être opposé l'emplacement réservé ; qu'elle ignorait le projet de ligne LGV ; que l'article UD5-1 a été mal interprété, rien n'étant interdit à l'intérieur du cercle de 20 m ; qu'elle a invoqué l'illégalité des décisions d'opposition à déclaration préalable et de refus de permis de construire dès sa demande introductive devant le tribunal ; que faute d'être mentionnés dans les certificats d'urbanisme, l'existence du périmètre du projet de LGV et la non-conformité à l'article UD-5 du règlement du plan local d'urbanisme sont inopposables ; que la commune aurait dû l'alerter sur le risque de sursis à statuer ; que le lien de causalité est avéré ; que le préjudice est constitué de la perte de valeur vénale du terrain et du montant de la TVA.
Par un mémoire enregistré le 11 mars 2015, la commune de Neuilly-lès-Dijon conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SARL FB Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les certificats d'urbanisme du 7 août 2007 mentionnent que les parcelles sont affectées d'une servitude relative aux chemins de fer ; que le projet d'intérêt général de la LGV Rhin Rhône Branche ouest a été créé par arrêté préfectoral du 3 juillet 2007 ; que la créance dont se prévalait la requérante trouvait uniquement sa cause dans la prétendue illégalité des décisions du 7 août 2007 ; que la prescription quadriennale a joué totalement et non partiellement ; que le point de départ de cette prescription était le 1er janvier 2008 ; que la requérante a eu connaissance de la faute de la commune à n'avoir pas indiqué que les terrains litigieux étaient situés dans le périmètre du projet de LGV le 21 décembre 2007 au plus tard ; que la société requérante a nécessairement eu connaissance de la teneur des certificats d'urbanisme du 7 août 2007 au plus tard le 23 octobre 2007, date d'établissement de la déclaration préalable et dans laquelle il est fait état de ces deux certificats ; que c'est à cette date qu'elle a acquis la connaissance de la situation de son terrain dans le périmètre du projet de LGV ; que la déclaration préalable comportait un plan du projet d'aménagement ; que le préjudice indemnisable naît à la date du fait générateur ; que le projet d'intérêt général n'était pas opposable aux tiers à la date des certificats d'urbanisme du 7 août 2007 ; que le maire n'a commis aucune faute à ne pas mentionner le projet de LGV ; qu'il n'a commis aucune faute en édictant les décisions de non opposition ; que la société a été gravement imprudente en signant notamment des compromis de vente en date du 21 juin 2007, non assortis de la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que les fautes de la commune sont sans lien direct avec le préjudice qui résulte non du défaut d'indication de la servitude dans les certificats d'urbanisme, mais de la servitude elle-même ; que le préjudice est incertain.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Picard,
- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public,
- et les observations de Me B...représentant la SCP Didier et Petit société d'avocats, avocat de la société FB Immobilier, et celles de Me A...représentant la SCP Chaton, Grillon, Brocard, Gire, avocat de la commune de Neuilly-lès-Dijon.
1. Considérant que le 12 janvier 2007, la société FB Immobilier a acquis sur le territoire de Neuilly-lès-Dijon un terrain qu'elle projetait de diviser en deux lots sur chacun desquels elle envisageait la réalisation d'une maison d'habitation ; qu'à cet effet le maire de cette commune lui a délivré le 7 août 2007 deux certificats d'urbanisme positifs au titre du deuxième alinéa de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ; que, parallèlement, par un arrêté du 3 juillet 2007, le préfet de la Côte-d'Or a qualifié le projet de traversée de l'agglomération dijonnaise par la branche ouest de la ligne à grande vitesse (LGV) Rhin Rhône de projet d'intérêt général ; que par une délibération du 29 février 2008, répondant à l'invitation du préfet sur le fondement de l'article L. 123-14 du code de l'urbanisme alors applicable, le conseil municipal de Neuilly-lès-Dijon a approuvé la révision simplifiée du plan local d'urbanisme afin d'y insérer un emplacement réservé n° 4 au bénéfice de RFF ; qu'entre temps la société requérante avait présenté deux déclarations préalables pour la création, sur le terrain en question, d'un lotissement de deux lots faisant l'objet de compromis de vente avec des particuliers, auxquelles le maire de Neuilly-lès-Dijon a fait opposition par des décisions prises, respectivement, les 21 décembre 2007 et 26 mars 2008 aux motifs que ce terrain était en partie situé dans le périmètre du projet d'intérêt général et que, en violation de l'article UD5-1 du règlement du plan d'urbanisme, il ne pouvait contenir un cercle de 20 m de diamètre sans empiéter sur ce projet ; que par un arrêté du 11 avril 2008 le maire, compte tenu de cette dernière disposition, a refusé le permis de construire une maison d'habitation sur le lot traversé par l'emplacement réservé ; que la société requérante a demandé au tribunal administratif de Dijon de condamner pour faute la commune de Neuilly-lès-Dijon à lui verser une indemnité de 72 993 euros correspondant au préjudice résultant pour elle de la perte de valeur vénale du terrain finalement revendu en novembre 2008 à une autre SCI à un prix inférieur à son prix d'achat ; que, par un jugement du 22 juillet 2014, dont elle relève appel, le tribunal a rejeté sa demande ;
2. Considérant que selon l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative. (...). Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l'article L. 421-1 est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause. Il en est de même (...) des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, à l'exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (...) " ;
3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, comme l'a notamment relevé RFF dans un courrier du 20 mars 2008, l'instauration d'un emplacement réservé pour le projet, qualifié d'intérêt général, de développement de la branche ouest de la LGV Rhin Rhône est en particulier destinée à préserver les riverains des nuisances, spécialement d'ordre sonore, susceptibles de résulter de la phase de travaux mais surtout de l'exploitation de cette ligne ferroviaire ; qu'elle représente ainsi, au sens de l'article L. 410-1 cité ci-dessus, une limitation administrative au droit de propriété, justifiée par des considérations de sécurité ou de salubrité publique ; que, par conséquent, la garantie qu'offraient les certificats d'urbanisme positifs du 7 août 2007 que ne soient pas remis en cause pendant un délai d'un an à compter de leur délivrance les dispositions d'urbanisme qu'ils mentionnaient ne faisait pas obstacle à ce que, sous réserve d'une révision simplifiée du plan d'urbanisme en vue de l'y insérer, le projet d'intérêt général de ligne à grande vitesse, qui ne figurait pas au nombre de ces dispositions, soit opposé à l'opération projetée par la société requérante, même en deçà de ce délai d'un an ;
4. Considérant que, comme il a été dit haut, par une délibération du 29 février 2008, publiée le 4 mars suivant, le conseil municipal de Neuilly-lès-Dijon a, comme l'y avait invité le préfet de la Côte-d'Or, inséré au bénéfice de RFF un emplacement réservé n° 4 dans son plan local d'urbanisme ; qu'il résulte de l'instruction que le préjudice dont la société requérante demande réparation trouve directement et exclusivement son origine, non pas dans les fautes qu'aurait commises le maire de Neuilly-lès-Dijon en délivrant les certificats d'urbanisme du 7 août 2007, en prenant les décisions d'opposition des 21 décembre 2007 et 26 mars 2008 et en refusant un permis de construire le 11 avril 2008, mais dans la délimitation, non fautive, sur une partie du terrain concerné, de cet emplacement réservé et dans les conséquences qu'une telle délimitation a pu avoir sur les conditions d'aménagement et d'urbanisation de ce terrain et les effets qui en sont résultés pour la commercialisation des lots projetés ; que, dès lors, et contrairement à ce que soutient la société requérante, la responsabilité de la commune de Neuilly-lès-Dijon ne saurait être engagée à son égard ;
5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur l'exception de prescription quadriennale opposée en défense par la commune de Neuilly-lès-Dijon, la société FB Immobilier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa demande ; que les conclusions que cette société a présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, en conséquence, qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à sa charge le paiement à la commune de Neuilly-lès-Dijon d'une somme de 1 500 euros sur ce même fondement ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la société FB Immobilier est rejetée.
Article 2 : La société FB Immobilier versera à la commune de Neuilly-lès-Dijon une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société FB Immobilier et à la commune de Neuilly-lès-Dijon.
Délibéré après l'audience du 5 janvier 2016, à laquelle siégeaient :
M. Clot, président de chambre,
M. Picard, président-assesseur,
M. Levy Ben Cheton, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 26 janvier 2016.
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N° 14LY03126
