Vu la requête, enregistrée le 15 juillet 2013, présentée pour l'Institut National des Sciences Appliquées de Lyon (ci-après INSA de Lyon), dont le siège est 20 avenue Albert Einstein à Villeurbanne (69 621), représenté par son directeur en exercice ;
L'INSA de Lyon demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0907649 du 7 mai 2013 par lequel le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la société anonyme d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes à lui verser la somme de 440 192,68 euros ;
2°) de condamner la société anonyme d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes à lui verser la somme de 457 578,31 euros ;
3°) de mettre à la charge de la société anonyme d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi qu'une somme de 35 euros sur le fondement de l'article R. 761-1 du même code ;
Il soutient que :
- le contrat conclu avec la société d'HLM de Sauvegarde Immobilière, aux droits de laquelle est venue la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes, et qui ne prévoyait pas le remboursement d'une provision pour grosse réparation, est nul dès lors qu'il s'agit d'un bail emphytéotique, transférant des droits réels sur un bien relevant du domaine public de l'Etat ; le Tribunal n'a pas procédé à l'analyse du moyen tiré de la nullité du contrat qu'il avait soulevé d'office ; il a droit au remboursement des sommes versées en application de cette convention sur le fondement de l'enrichissement sans cause s'agissant des sommes destinées au financement des travaux de grosses réparations qui n'ont pas été réalisés ; qu'il n'existe pas de cause juridique expliquant son appauvrissement et l'enrichissement de la société, entre lesquels existe une corrélation ; il n'existe pas d'autres voies de droit lui permettant de faire valoir ses prétentions ; il a droit au remboursement des provisions pour grosses réparations dont l'emploi n'a pas été justifié, pour un montant de 455 068,97 euros, ainsi qu'à 2 509,34 euros au titre de sommes trop perçues ;
- à titre subsidiaire, il a droit aux mêmes sommes au titre des manquements de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes à ses obligations contractuelles, dès lors que cette société n'a pas procédé aux travaux précisés dans le cadre de l'article 8 de la convention de gestion ; cette société ne fait mention de travaux, sans apporter d'éléments factuels, qu'à hauteur de 15 004 euros, sans distinguer entre deux résidences ; la convention ne prévoyait pas que la participation pour grosse réparation constitue un bénéfice pur pour la société ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu l'ordonnance en date du 19 novembre 2013 fixant la clôture d'instruction au 20 janvier 2014 ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2013, présenté pour la société anonyme d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes, représentée par son dirigeant en exercice qui demande à la Cour :
1°) à titre principal, d'annuler le jugement attaqué ;
2°) à titre subsidiaire, de rejeter la requête ;
3°) de mettre à la charge de l'INSA de Lyon la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- c'est à tort que le Tribunal s'est estimé compétent pour statuer sur un litige relevant de l'ordre judiciaire, dès lors que la convention de location globale n'est pas un contrat de droit public en absence de clauses exorbitantes du droit commun et dans la mesure où n'est pas en cause l'exécution même d'un service public ;
- le bail emphytéotique est régulier, dès lors qu'il n'emporte pas occupation du domaine public, le bien n'appartenant pas au domaine public de l'Etat à la date de la signature du contrat ; le bien ne peut être regardé comme affecté au service public ou spécialement aménagé pour être affecté au service public dont l'INSA a la charge, qui n'inclut pas le logement des étudiants ;
- l'absence de restitution d'une part de la redevance versée par l'INSA ne constitue pas un enrichissement sans cause ; en cas de nullité de la convention, la décomposition de la redevance disparaît et la somme versée annuellement par l'INSA doit être regardée comme constituant globalement une indemnité d'occupation ;
- la convention ne prévoit pas la restitution de la provision non consommée, qui constitue une composante du loyer ; il n'est pas établi qu'elle aurait manqué à ses obligations contractuelles, la convention ne lui faisant pas obligation de consommer la totalité des sommes versées au titre de la provision pour grosse réparation ; en tout état de cause, l'INSA devrait démontrer que l'état d'utilisation dans lequel elle lui a remis la résidence étudiante en fin de bail n'était pas tel que la valeur résiduelle du bâtiment soit au moins égale à 4 millions de francs, dès lors qu'il s'agit de sa seule obligation au terme de la convention de location globale ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 20 janvier 2014, présenté pour l'INSA de Lyon, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ;
Il soutient en outre que :
- la juridiction administrative est compétente pour connaître du litige, dès lors que le contrat a été conclu entre une personne publique et une personne privée et que le bail en cause est indissociable de la convention de location qui comporte au moins une clause exorbitante du droit commun en son article 5 et que la convention porte sur l'exécution du service public ; le fait que le bail se réfère à l'article L. 36 du code du domaine de l'Etat n'établit pas l'appartenance du bien au domaine privé ;
- il n'a pas entendu se prévaloir des stipulations du contrat au soutien de ses conclusions présentées sur le fondement de l'enrichissement sans cause ;
- la société a commis une erreur en refusant de restituer la participation pour grosse réparation en se référant à une circulaire de l'Union sociale pour l'Habitat, qui est dépourvue de valeur contraignante ; la restitution de provisions reste possible, même en absence de clauses contractuelles en ce sens ;
Vu l'ordonnance en date du 27 janvier 2014 reportant la clôture de l'instruction au 3 mars 2014 ;
Vu le mémoire, enregistré le 7 février 2014, présenté pour la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes, qui conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;
Elle soutient en outre que :
- les factures produites par l'INSA n'établissent pas un manquement à ses obligations contractuelles, dès lors qu'elles sont versées aux débats sans explication, sont pour certaines postérieures au terme de la convention globale, concernent deux résidences ou portent sur des travaux d'entretien courant ou d'amélioration qui n'entraient pas dans ses obligations et étaient à la charge de l'INSA, qui ne s'est jamais plainte de l'absence de réalisation de travaux en cours d'exécution du contrat ;
- l'INSA ne s'est pas appauvri puisqu'il a payé une somme globale en contrepartie de l'occupation de locaux et qu'elle a effectué les grosses réparations qui s'imposaient et lui a rendu l'immeuble en bon état d'entretien ;
Vu le mémoire, enregistré le 27 février 2014, présenté pour l'INSA de Lyon, qui conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ;
Il soutient en outre que les travaux correspondant aux factures qu'il produit sont normalement à la charge du bailleur ;
Vu l'ordonnance en date du 12 mars 2014 reportant la clôture de l'instruction au 16 avril 2014 ;
Vu le mémoire, enregistré le 14 avril 2014, non communiqué, présenté par le ministre de l'éducation nationale, de l'enseignement supérieur et de la recherche, qui s'associe à la requête de l'INSA de Lyon ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code civil ;
Vu le code du domaine de l'Etat ;
Vu le code général de la propriété des personnes publiques ;
Vu le décret n° 73-271 du 2 mars 1973 portant statut des instituts nationaux de sciences appliquées ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 novembre 2014:
- le rapport de Mme Samson-Dye, premier conseiller,
- les conclusions de M. Dursapt, rapporteur public,
- les observations de MeA..., représentant l'INSA de Lyon et de MeB..., représentant la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes ;
Vu la note en délibéré, présentée pour l'INSA, enregistrée le 14 novembre 2014 ;
1. Considérant que l'Institut national des sciences appliquées de Lyon (ci-après INSA de Lyon) relève appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes, venant aux droits de la société d'HLM la Sauvegarde immobilière, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; que la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes conteste également ce jugement, en tant qu'il retient la compétence de la juridiction administrative pour statuer sur ce litige ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes tendant à l'annulation du jugement ou sur la recevabilité des conclusions de l'INSA de Lyon majorant ses conclusions indemnitaires ;
Sur la régularité du jugement :
2. Considérant, en premier lieu, que le litige porte sur l'application d'une convention, conclue le 25 septembre 1989 entre l'INSA de Lyon, établissement public administratif, avec la société La Sauvegarde Immobilière, aux droits de laquelle vient la société anonyme d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes ; que cette convention de location globale met à disposition de l'INSA, pour une durée de dix-neuf ans, un ensemble de logements universitaires réservés aux élèves ingénieurs de l'Institut, dénommé " résidence B Louis Lumière ", et lui en confie la gestion ; que la conclusion de cette convention était expressément prévue par l'article 1er du bail emphytéotique, conclu avec effet à compter du 1er août 1989 entre l'Etat, propriétaire du terrain d'assiette de la construction, et la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes, preneur, qui était chargée d'assurer la rénovation de la résidence ; que ce bail emphytéotique fait de la conclusion de la convention globale de gestion la contrepartie de la mise à disposition de la parcelle en cause à cette société ; qu'il prévoit, en son article 5, des mesures particulières dans l'hypothèse où la convention de location globale ne serait pas respectée par l'INSA ; que, dans ces conditions, ces deux conventions doivent être regardées comme formant un ensemble contractuel unique ;
3. Considérant que l'article 5 du bail emphytéotique prévoit qu'en cas de non-respect par l'INSA de ses obligations contractuelles, la SA d'HLM la Sauvegarde reprendrait la gestion totale de l'immeuble dans lequel elle devrait loger en priorité des élèves de l'INSA qui lui seraient proposés par cet institut et que le loyer mensuel à payer par l'élève serait alors défini après accord de la direction de l'INSA ; qu'une telle clause est exorbitante du droit commun ; que, dès lors, l'ensemble contractuel litigieux est un contrat administratif ; que, par suite, la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a estimé que le litige relevait de la compétence de la juridiction administrative ;
4. Considérant, en second lieu, que le Tribunal avait informé les parties, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative qu'il était susceptible de relever d'office la nullité du bail emphytéotique s'il retenait qu'il avait été conclu sur le domaine public, et par voie de conséquence la nullité de la convention de location globale ; que, si les parties ont présenté leurs observations sur ce moyen, aucune d'entre elles ne peut être regardée comme ayant entendu se l'approprier ; que, dans ces conditions, le Tribunal, ayant finalement implicitement renoncé à se fonder sur ce moyen, n'était pas tenu de se prononcer sur son bien-fondé ;
Sur les conclusions aux fins d'indemnisation :
En ce qui concerne l'enrichissement sans cause :
5. Considérant qu'avant l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l'appartenance d'un bien au domaine public était, sauf si ce bien était directement affecté à l'usage du public, subordonnée à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné ;
6. Considérant que la résidence étudiante objet du litige n'était pas affectée, ou destinée à être affectée, à l'usage direct du public ; que l'INSA de Lyon n'est pas chargé, au regard de ses statuts applicables à la date de la conclusion de la convention, résultant du décret susvisé du 2 mars 1973, d'une mission de service public de logement des étudiants ; que, par suite, la résidence n'était pas affectée au service public assuré par l'INSA ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que cette résidence constituait l'accessoire d'un bien relevant du domaine public de cet établissement ; que, dès lors, l'INSA n'est pas fondé à soutenir que le bail emphytéotique est irrégulier pour avoir été conclu sur un bien relevant du domaine public ; qu'il suit de là que l'INSA n'est pas fondé à soutenir que le versement de la provision pour grosses réparations, prévu par un contrat illégal, serait dépourvu de cause et ne peut donc rechercher la responsabilité de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes sur le fondement de l'enrichissement sans cause ;
En ce qui concerne la responsabilité contractuelle :
7. Considérant qu'il résulte des stipulations de l'article 3 de la convention de location globale que la société anonyme d'HLM la Sauvegarde immobilière a consenti la location à l'INSA du bien en question moyennant une redevance annuelle calculée sur la base du coût réel et définitif de l'opération de réhabilitation ; que cette redevance incluait, notamment, le montant des annuités (intérêts et amortissements) dues par la Sauvegarde Immobilière pour le remboursement des emprunts contractés en vue de la réhabilitation des immeubles, le remboursement annuel des frais généraux de la Sauvegarde Immobilière fixés à 80 000 F, ce remboursement devant être actualisé chaque année en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction, le montant de la provision pour grosses réparations fixé à 600 F par chambre et par an en valeur du 4ème trimestre 1988, les provisions relatives à ce poste étant susceptibles d'être révisées, d'une part, compte tenu de l'état de l'immeuble constaté conjointement par la Sauvegarde Immobilière et le locataire gestionnaire et, d'autre part, en fonction des variations de l'indice Insee du coût de la construction ; qu'aux termes de l'article 8 de la même convention, la société la Sauvegarde Immobilière était tenue d'effectuer les grosses réparations telles qu'elles sont définies par les articles 606, 1719 et 1721 du code civil ; que l'article 12 de cette convention stipule qu'en fin de bail, le bâtiment devait être rendu à l'INSA de Lyon dans un état d'utilisation tel que la valeur résiduelle du bâtiment à cette date soit au moins égale à 4 millions de francs, la moins-value éventuelle étant à la charge de la Sauvegarde immobilière et reversée dans ce cas à l'agent comptable de l'INSA de Lyon ;
8. Considérant qu'il ne résulte pas des stipulations de la convention de location globale, ni au demeurant des stipulations du bail emphytéotique, que le montant correspondant à la part de la provision pour grosses réparations non utilisée par la société avait vocation à être restituée à l'INSA à l'échéance de la convention ;
9. Considérant par ailleurs que l'INSA soutient que la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes a méconnu ses obligations contractuelles en s'abstenant de procéder aux grosses réparations prévues par l'article 8 de la convention de gestion globale ; que, toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que les factures produites par l'INSA pour les années 2007 et 2008 se rapporteraient à des travaux de grosses réparations, au sens des dispositions du code civil auxquelles se réfère le contrat ; qu'il n'est pas démontré que les dépenses réalisées au titre des années 2009 et suivantes seraient dues, en tout état de cause, à une carence de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes dans l'exécution de la convention, qui expirait le 25 septembre 2008 ; qu'ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes aurait manqué à son obligation de procéder aux grosses réparations que nécessitait l'immeuble ; que, par ailleurs, il n'est pas établi, ni même allégué, que la valeur résiduelle de l'immeuble à l'échéance de cette convention était inférieure à 4 millions de francs ; que, par suite, l'INSA n'est pas fondé à soutenir que son co-contractant a commis des fautes s'agissant de l'entretien du bâtiment ;
10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'INSA de Lyon n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont rejeté sa demande ;
Sur les dépens :
11. Considérant qu'en vertu de l'article R. 761-1 du code de justice administrative : " Les dépens comprennent la contribution pour l'aide juridique prévue à l'article 1635 bis Q du code général des impôts (...). / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties (...) " ; qu'il y a lieu de laisser à l'INSA de Lyon, partie perdante, la charge de la contribution pour l'aide juridique que celle-ci a acquittée lors de l'introduction de sa requête ;
Sur les conclusions tendant à l'application des articles L. et R. 761-1 du code de justice administrative :
12. Considérant, en premier lieu, que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la Cour fasse bénéficier la partie tenue aux dépens du paiement par l'autre partie des frais exposés à l'occasion du litige soumis au juge et non compris dans les dépens ; que les conclusions présentées à ce titre par l'INSA de Lyon doivent, dès lors, être rejetées ;
13. Considérant, en second lieu, qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées au même titre par la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de l'Institut National des Sciences Appliquées de Lyon est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'Institut National des Sciences Appliquées de Lyon, à la société d'HLM SCIC Habitat Rhône-Alpes et au ministre de l'éducation nationale, de l'enseignement supérieur et de la recherche.
Délibéré après l'audience du 13 novembre 2014, où siégeaient :
- M. Wyss, président de chambre,
- Mme Gondouin, premier conseiller,
- Mme Samson-Dye, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 4 décembre 2014.
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N° 13LY01845
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