Vu la requête, enregistrée le 4 décembre 2012, présentée pour le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire, dont le siège est chez M.A..., 7 avenue Charles Dupuy à Le Puy-en-Velay (43000), représenté par son président en exercice ;
Le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0901657 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 4 octobre 2012 en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 29 juin 2009 du préfet de la Haute-Loire fixant les valeurs locatives des maisons d'habitation comprises dans un bail rural ;
2°) d'annuler l'arrêté susmentionné ;
3°) d'enjoindre au préfet de la Haute-Loire de fixer, après une nouvelle instruction, un nouveau loyer maximum pour les bâtiments d'habitation, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir ;
4°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire soutient que :
- sa requête est recevable ;
- le préfet n'a pas tenu compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; les dispositions de l'article 5 de l'arrêté attaqué qui fixent les loyers maximum méconnaissent les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
- les plafonds de loyers fixés par l'article 5 de l'arrêté litigieux sont très largement inférieurs à ceux fixés par les indicateurs publics et privés et le préfet se contente de se référer à des prix moyens pratiqués dans le secteur, et non à des prix maximum ; les dispositions de l'article 5 de l'arrêté attaqué sont entachées d'erreur manifeste d'appréciation ;
- en excluant de la superficie prise en compte pour le calcul des loyers, les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les loggias ... , alors que le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié ne le prévoit pas, le préfet a méconnu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
- les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 n'excluent pas les garages, les emplacements de stationnement, les boxes et les places de parking du calcul de la superficie de la partie privative ; le préfet ne pouvait les exclure du calcul des loyers d'habitation dans les dispositions de l'article 3 de l'arrêté attaqué ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu l'ordonnance en date du 30 avril 2013 par laquelle, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, le magistrat délégué par le président de la troisième chambre de la Cour a fixé la clôture de l'instruction au 31 mai 2013 ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 31 mai 2013, présenté par le ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt qui conclut au rejet de la requête ;
il soutient que :
- le préfet de la Haute-Loire n'a pas méconnu les termes de la loi du 10 juillet 1965 en excluant des surfaces devant être retenues pour le calcul des loyers des bâtiments d'habitation, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking ;
- les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime n'imposent pas de procéder à l'application stricte des indicateurs publics ou privés et la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux a fondé ses travaux sur ces indicateurs ; les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime n'ont pas été méconnues ;
- les indicateurs proposés par le requérant concernent des logements en zones urbaine ; le syndicat n'apporte aucun élément de nature à établir que le préfet aurait commis une erreur d'appréciation en retenant des loyers maximum adaptés aux spécificités du monde rural ;
Vu l'ordonnance en date du 4 juin 2013 par laquelle le président de la troisième chambre de la Cour a reporté la clôture de l'instruction au 28 juin 2013 ;
Vu le mémoire, enregistré le 21 juin 2013, présenté pour le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire qui conclut aux mêmes fins ;
il soutient, en outre, qu'en transposant le loyer pratiqué par les logements loués par les organismes HLM aux maisons d'habitation comprises dans un bail rural, le préfet a commis une erreur d'appréciation ; en outre, la proximité de la maison d'habitation avec des immeubles à usage agricole ne justifie pas une réduction du montant du loyer ;
Vu l'ordonnance en date du 27 juin 2013 par laquelle le président de la troisième chambre de la Cour a reporté la clôture de l'instruction au 19 juillet 2013 ;
Vu l'ordonnance en date du 25 septembre 2013 par laquelle le président de la troisième chambre de la Cour a rouvert l'instruction ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le code rural et de la pêche maritime ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 décembre 2013 :
- le rapport de Mme Dèche, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Schmerber, rapporteur public ;
- et les observations de MeC..., représentant le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire ;
1. Considérant que le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire relève appel du jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 4 octobre 2012 en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 29 juin 2009 du préfet de la Haute-Loire fixant les valeurs locatives des maisons d'habitation comprises dans un bail rural ;
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne la fixation du montant maximum du prix des loyers :
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : " Pour l'application de l'article L. 411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture : / 1° Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégories en fonction de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement (...). " ; qu'il résulte de ces dispositions que le préfet, lorsqu'il fixe les minima et maxima qu'elles prévoient, doit tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement, n'est cependant pas lié par les valeurs que peuvent atteindre certains baux conclus librement, mais dispose du pouvoir d'apprécier les valeurs locatives normales des biens loués au regard des caractéristiques propres des maisons d'habitation servant au logement des exploitants agricoles qui les prennent en location ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que pour déterminer, dans l'article 5-1 de l'arrêté attaqué, le prix maximum des loyers des bâtiments d'habitation figurant dans un bail rural, le préfet de la Haute-Loire a notamment pris pour référence les données fournies par le président de l'association des organismes HLM d'Auvergne indiquant que ces derniers proposaient des prix de location à hauteur de 4,5 euros du mètre carré ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'appréciation à laquelle s'est livré le préfet de la Haute-Loire pour fixer lesdites valeurs, échelonnées entre 1,65 euros et 4,5 euros le mètre carré, alors que le syndicat requérant fait état d'indicateurs publics et privés applicables en zone urbaine, soit entachée d'une erreur manifeste ou d'une erreur de droit ; que le préfet de la Haute-Loire n'a ainsi pas méconnu les dispositions précitées de l'article R. 411-1 du code rural ; que ces moyens doivent donc être écartés ;
En ce qui concerne l'exclusion de certaines surfaces du loyer :
4. Considérant qu'aux termes de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : " Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. / Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. / Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. " ; qu'aux termes de l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié : " La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une surface inférieure à 1,80 mètre. (...) " ; qu'aux termes de l'article 4-2 du même décret : " Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. " ; et qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : " (...) La superficie habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; (...) Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés (...), locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. " ;
5. Considérant que les dispositions de l'article 3-1 de l'arrêté attaqué effectuent un rappel concernant la notion de " surface habitable " d'un logement, telle qu'elle est fixée par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, et précisent notamment qu'il n'est pas tenu compte des " combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés (...). " ; que l'article 3-2 fait référence à la notion de surface privative au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi et précise que " les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés. " ;
6. Considérant que les termes de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime précité imposaient de définir la surface conformément aux seules dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis pour déterminer ensuite, par catégorie de logements, les minima et les maxima de loyers ; que les seules surfaces pouvant être exclues pour déterminer les minima et maxima du loyer étaient exclusivement énumérées par les dispositions de l'article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; que, par suite, le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire est fondé à soutenir qu'en excluant d'autres surfaces, le préfet de la Haute-Loire a méconnu les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à l'annulation des articles 3-1 et 3-2 de l'arrêté du 29 juin 2009 du préfet de la Haute-Loire fixant les valeurs locatives des maisons d'habitation comprises dans un bail rural ;
Sur les conclusions à fin d'injonction :
8. Considérant que le présent arrêt n'implique pas, que le préfet fixe un nouveau loyer maximum pour les bâtiments d'habitation ; que les conclusions présentées en ce sens par le requérant doivent être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
9. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 000 euros au profit du syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : Les dispositions des articles 3-1 et 3-2 de l'arrêté du 29 juin 2009 du préfet de la Haute-Loire fixant les valeurs locatives des maisons d'habitation comprises dans un bail rural sont annulées.
Article 2 : Le jugement n° 0901657 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 4 octobre 2012 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : L'Etat versera une somme de 1 000 euros au syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête du syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des propriétaires agricoles bailleurs de la Haute-Loire et au ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt.
Délibéré après l'audience du 17 décembre 2013 à laquelle siégeaient :
M. Martin, président de chambre,
M. B...et Mme Dèche, premiers conseillers.
Lu en audience publique, le 7 janvier 2014.
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N° 12LY02972
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