Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL Lou Mahé a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 3 juillet 2020 par lequel le maire de Biganos a délivré à la SNC Blue Marine un permis de construire pour la construction d'un bâtiment comprenant douze logements et deux commerces sur un terrain situé 124 avenue de la Côte d'Argent à Biganos.
Par un jugement n° 2003915 du 10 juin 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 6 août 2021, la SARL Lou Mahé, représentée par Me Sussat, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 10 juin 2021;
2°) d'annuler l'arrêté du 3 juillet 2020 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Biganos une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA9 ;
- en qualité de détentrice d'un bail commercial pour des locaux situés sur la parcelle objet du permis de construire, elle a intérêt à agir;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme en l'absence de précision sur la qualité du pétitionnaire et de production de l'attestation prévue par cet article alors que le bail commercial qu'elle détient ne permet pas la réalisation de ce projet;
- les deux projets prévus sur la même parcelle constituant un ensemble immobilier auraient dû faire l'objet d'une demande unique ;
- le service instructeur n'a pas été en mesure de vérifier le respect de l'article UA9 du règlement d'urbanisme concernant l'emprise au sol sur le terrain d'assiette en raison du séquençage des permis ;
- le dossier de demande est incomplet au regard de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UA3 du règlement de la zone UA du PLU de Biganos en l'absence d'élément de nature à justifier de la conformité de l'accès s'agissant de sa largeur et de l'existence de la servitude de passage ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UA12 de ce règlement dès lors que le projet prévoit un nombre de places de stationnement insuffisant au regard du permis de construire en litige et du projet global ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UA13 de ce règlement dès lors que le projet ne prévoit pas la plantation d'arbres de haute tige en nombre suffisant.
Par un mémoire en défense enregistré le 10 novembre 2021, la SNC Blue Marine, représentée par Me Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL Lou Mahé en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête d'appel est irrecevable en l'absence de critique du jugement ;
- la requérante ne justifie pas de son intérêt à agir en l'absence d'atteinte à l'exploitation commerciale dès lors que son bail ne porte pas sur le parking;
- les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du PLU approuvées le 5 octobre 2004 sont irrecevables en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme car nouveaux en appel ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 28 décembre 2021, la commune de Biganos, représentée par Me Gauci, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL Lou Mahé en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requérante ne justifie pas de son intérêt à agir en l'absence d'atteinte à l'exploitation commerciale dès lors que son bail ne porte pas sur le parking et que la zone comporte de nombreuses places de stationnement;
- la requête d'appel est irrecevable en application de l'article R. 411-1 du code de justice administrative en l'absence de critique du jugement ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A... B...,
- les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,
- et les observations de Me Rigal, substituant Me Sussat, représentant la société Lou Mahé, de Me Navarro, représentant la commune de Biganos, et de Me Marque, représentant la SNC Blue Marine.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 3 juillet 2020 le maire de Biganos a délivré à la SNC Blue Marine un permis de construire pour la construction d'un bâtiment comprenant douze logements et deux commerces sur un terrain situé 124 avenue de la Côte d'Argent à Biganos, cadastré AC 314. La SARL Lou Mahé, titulaire d'un bail commercial et exploitante d'un commerce situé sur le terrain d'assiette du projet, relève appel du jugement du 10 juin 2021 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Il ressort du jugement attaqué que le tribunal a écarté comme inopérant le moyen tiré de la violation de l'article UA9 du plan local d'urbanisme approuvé par la délibération du conseil municipal de Biganos du 20 octobre 2020, soit postérieurement à la délivrance du permis litigieux, et comme irrecevable celui tiré de la violation de l'article UA9 du règlement de la zone UA applicable au litige, car présenté après la clôture de l'instruction. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité du jugement en l'absence de réponse au moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA9 doit être écarté.
Sur la légalité du permis de construire :
3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l'autorité saisie de la demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser pour ce motif le permis sollicité.
4. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la SNC Blue Marine comprenait le formulaire Cerfa signé par le pétitionnaire, qui constitue l'attestation prévue par les dispositions citées ci-dessus, lesquelles n'imposent pas que cette attestation précise la qualité en vertu de laquelle le pétitionnaire dépose cette demande. Par ailleurs, si la requérante se prévaut des droits qu'elle détiendrait sur le terrain en raison du bail commercial dont elle est titulaire, il ressort des pièces du dossier que ce bail portait uniquement sur " un magasin de 23,28 m², une réserve de 12,36 m² dont chambre froide, point d'eau et WC " et n'incluait donc pas le parking qui constitue le terrain d'assiette du projet en litige. Par suite, les moyens tirés de ce que le dossier serait incomplet faute de comporter une attestation mentionnant la qualité du pétitionnaire et que cette demande serait entachée de fraude en raison de l'existence d'un bail commercial sur ce terrain doivent être écartés
5. En deuxième lieu, la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. En revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.
6. Le permis en litige porte sur la création d'un bâtiment comportant douze logements et deux commerces en rez-de-chaussée sur la limite sud de la parcelle AC 314 le long de la rue de la Gare. Il ressort des pièces du dossier que la société Blue Marine a également déposé, le 28 avril 2020, une demande de permis de construire portant sur la rénovation du bâtiment existant, situé sur la limite nord de cette même parcelle en bordure de l'avenue de la Côte d'Argent, composé de deux commerces et d'un logement transformé en bureaux, qui a été accordé le 20 août 2020. Alors que ces deux bâtiments, qui se situent de part et d'autre de cette parcelle d'une surface de 1023 m² et sont séparés par une surface dédiée au stationnement, sont distincts, les seules circonstances qu'il existerait une servitude de passage sur ce parking au bénéfice de l'ancien bâtiment et que les deux constructions partagent des éléments techniques ne sont pas de nature à caractériser un ensemble immobilier unique. Par suite, le moyen tiré de ce que ces deux projets auraient dû faire l'objet d'une demande de permis de construire unique doit être écarté. Au demeurant, les deux dossiers de demande faisaient état de l'existence de l'autre projet et des conditions de son implantation sur la parcelle, ce qui a permis au service instructeur d'apprécier la nature et l'ampleur de chacun des projets.
7. En troisième lieu, pour les mêmes motifs, le moyen tiré de ce que la présentation de deux permis distincts n'aurait pas permis au service instructeur d'apprécier le respect des règles d'emprise prévues par l'article UA9 du règlement de la zone UA du PLU de Biganos alors applicable doit être écarté.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code ".
9. Alors qu'il ressort de la notice " accessibilité PMR " que les locaux destinés à des commerces sont livrés bruts sans aucun aménagement à la date de la demande, la circonstance que cette notice ne précise pas les aménagements intérieurs de ces locaux, qui seront créés au rez-de-chaussée du bâtiment et qui doivent faire l'objet d'une autorisation ultérieure en application de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, ne saurait conduire à la regarder comme incomplète. Par ailleurs, dès lors que seuls les commerces, situés au rez-de chaussée et accessibles directement depuis la voie publique, relèvent des dispositions de l'article R. 431-30, le dossier n'avait pas à comporter de précisions sur les places de stationnement et les cheminements extérieurs concernant les logements, qui ne relèvent pas du champ d'application des dispositions relatives aux établissement relevant du public. Par suite, le moyen tiré de la violation, faute de telles précisions, des dispositions l'article R. 431-30 du code de l'urbanisme, qui concernent les pièces à fournir lorsque les travaux portent sur un établissement recevant du public, doit être écarté.
10. En cinquième lieu, l'article UA3 du règlement de la zone UA du PLU de Biganos applicable à compter du 5 octobre 2004 prévoit que : " Tout nouvel accès individuel doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. La largeur de l'accès ne sera pas inférieure à 3,5 m ".
11. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment objet du permis de construire litigieux est constitué de logements dans les étages et d'un rez-de-chaussée qui abritera deux commerces, le hall d'entrée, des locaux communs, des garages ainsi qu'une voie couverte desservant ces garages et les places de stationnement situées à l'arrière du bâtiment. Les plans produits au dossier permettent de constater que l'accès de la parcelle AC 314 se fait directement depuis la voie publique par cette voie couverte située en façade est du bâtiment, d'une largeur de 5 mètres. Par ailleurs, il ressort également de ces plans que l'accès vers la place de stationnement située sur la parcelle AC 313 existait déjà et est supérieur à 5 mètres. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne respecterait pas l'article UA3 du règlement de la zone doit être écarté. Enfin, la requérante ne peut utilement se prévaloir des caractéristiques de la servitude qui permet aux utilisateurs de la place de stationnement située sur la parcelle AC 314 d'accéder au bâtiment objet du projet dès lors que cette servitude ne constitue pas l'accès individuel à la parcelle prévu par l'article UA3.
12. En sixième lieu, l'article UA12 du règlement de la zone exige un minimum de 1,5 emplacements de stationnement hors de la voie publique pour chaque logement et, pour toute autre construction ou installation isolée, un emplacement au moins par tranche de surface de plancher hors œuvre nette de 60 m2 de SHON de construction à usage de bureaux, commerces, artisanat et précise qu' " en cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur pourra notamment aménager sur un autre terrain situé dans l'environnement immédiat du premier les surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait réaliser les dites places et qu'elles soient strictement réservées aux seuls besoins de l'opération ".
13. En application de ces dispositions, le projet en litige, qui prévoit la création de douze logements et de deux commerces d'une surface respective de 53,30 m² et 43,83 m², devait prévoir dix-huit places de stationnement au titre des logements et deux places au titre des commerces. Contrairement à ce que soutient la requérante, il ne devait pas comporter de places au titre des locaux existants au nord de la parcelle AC 314, qui ne subissaient à cette date aucune modification, ni au titre du projet de réhabilitation objet du second permis de construire, qui constitue un bâtiment distinct. Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte dix-neuf places de stationnement sur la parcelle et une place de stationnement implantée sur la parcelle voisine suivant acte notarié par amodiation, ce qui permet d'atteindre le nombre de places exigées. Contrairement à ce que soutient la requérante, l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme, qui prévoit qu'il peut être satisfait à l'obligation d'aménager les surfaces de stationnement par la création de ces places sur un autre terrain, n'exclut pas le recours à l'amodiation. Par suite, le moyen tiré de ce que l'aménagement d'une place sur la parcelle voisine dans le cadre d'un contrat d'amodiation constituerait une méconnaissance des dispositions de l'article UA12 du règlement de la zone doit être écarté.
14. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la plantation de dix arbres à haute tige, conformément à l'article UA13 du règlement de la zone qui prévoit que les surfaces réservées au stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour deux places. Cet article prévoit également que les arbres peuvent être répartis sur la zone de stationnement. Dès lors, la circonstance que le projet ne précise pas exactement l'endroit où seront plantés les arbres, qui sont au demeurant matérialisés sur les plans de part et d'autre de la zone de stationnement, n'est pas de nature à constituer une méconnaissance de ces dispositions.
15. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées, que la société Lou Mahé n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à l'annulation du permis de construire accordé à la société Blue Marine par le maire de Biganos le 3 juillet 2020.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Biganos, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société Lou Mahé au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Biganos et à la société Blue Marine, chacune, sur le fondement de ces dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la société Lou Mahé est rejetée.
Article 2 : La société Lou Mahé versera une somme de 1 500 euros chacune à la commune de Biganos et à la société Blue Marine en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Lou Mahé, à la commune de Biganos et à la société Blue Marine.
Délibéré après l'audience du 25 mai 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Marianne Hardy, présidente,
Mme Fabienne Zucarello, présidente-assesseure,
Mme Christelle Brouard-Lucas, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 23 juin 2022.
La rapporteure,
Christelle B...La présidente,
Marianne Hardy
La greffière,
Marion Azam Marche
La République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N°21BX03359 2
