Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C...B...et la SCI Le Clos du Lac, société civile immobilière, ont demandé au tribunal administratif de Pau de condamner la commune de Loudenvielle à réparer les préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de l'échec d'un projet immobilier sur un terrain situé au lieu-dit Trescazes.
Par un jugement n° 1402047 du 24 mai 2016, le tribunal administratif de Pau a condamné la commune de Loudenvielle à verser à M. B...la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, et a rejeté les conclusions indemnitaires de la SCI Le Clos du Lac.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 20 juillet 2016 et des mémoires enregistrés le 29 janvier 2018, le 1er mars 2018, le 9 mai 2018, le 14 mai 2018 et le 15 juin 2018, la société Le Clos du Lac, représentée par MeA..., demande à la cour :
1°) de réformer ce jugement du tribunal administratif de Pau du 24 mai 2016 en tant qu'il a rejeté ses conclusions indemnitaires ;
2°) à titre principal, de condamner la commune de Loudenvielle à lui verser, avec intérêts de droit, la somme de 118 962 euros au titre du manque à gagner résultant de la privation des bénéfices de la réalisation du projet immobilier ;
3°) à titre subsidiaire, de condamner la commune de Loudenvielle à lui verser, avec intérêts de droit, la somme de 161 741 euros au titre des frais engagés en pure perte ;
4°) à titre infiniment subsidiaire, de condamner la commune de Loudenvielle à lui verser, avec intérêts de droit, la somme de 84 631 euros au titre du manque à gagner résultant de la privation des bénéfices dans l'hypothèse de la réalisation du projet immobilier aux conditions de 2018 ;
5°) de mettre à la charge de la commune de Loudenvielle une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- M.B..., son gérant, avait bien qualité de propriétaire du terrain et par suite pouvait légalement demander le permis de construire ; la construction relevant du statut de la SCI de construction-vente, la propriété du terrain pourrait lui être transférée ; au regard des conditions de suivi du projet associant étroitement M. B...et elle-même, et de la nature indemnitaire de ses conclusions, celles-ci sont recevables ;
- le sursis à statuer qui lui a été opposé le 24 août 2012 a été annulé par jugement devenu définitif du tribunal administratif de Pau du 28 janvier 2014 ; cette illégalité engage la responsabilité de la commune de Loudenvielle ;
- le délai mis par le maire à délivrer le permis de construire, alors que le tribunal administratif lui avait enjoint par le jugement du 28 janvier 2012 de statuer de nouveau dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision et qu'il savait que les contrats de réservation expiraient peu de temps après, engage également la responsabilité de la commune ;
- le retrait du permis de construire accordé le 4 avril 2012, pour un motif purement formel et évitable, un permis modificatif pouvant suppléer à l'oubli de la mention du nom et du prénom du signataire, constitue également une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;
- ces fautes présentent un lien de causalité direct avec ses préjudices dès lors que la renonciation des précédents acquéreurs n'a pas été compensée par de nouvelles réservations avant mars 2018, que la publicité installée par la commune, à proximité immédiate du terrain, pour la future gare de départ de la télécabine reliant la station de Peyragudes est dissuasive, et qu'aujourd'hui le téléporté reste à l'état de projet ; la commune ne peut se prévaloir à cet égard d'une quelconque imprudence fautive de M.B..., ni d'une irrégularité des contrats de réservation, de la clause résolutoire contenue dans ces contrats ou du refus d'accepter l'échange de parcelles proposé par la commune, ni d'une péremption du permis alors que des travaux de terrassement ont été effectués ;
- ses préjudices sont évalués à 118 962 euros au titre du manque à gagner, 161 741 euros au titre des frais engagés et 84 631 euros au titre de la différence entre les bénéfices initialement escomptés et ceux envisagés au regard de la réalisation du projet immobilier aux conditions de 2018, avec renchérissement des coûts et baisse des prix de l'immobilier dans les Hautes-Pyrénées.
Par des mémoires en défense enregistrés le 16 décembre 2016, 26 février 2018, le 4 avril 2018 et le 7 juin 2018, la commune de Loudenvielle, représentée par MeD..., conclut au rejet de la requête d'appel, par la voie de l'appel incident à la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à M.B..., avec intérêts de droit, la somme de 5 000 euros au titre du préjudice psychologique, et à ce que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête d'appel est irrecevable en tant qu'elle émane de M.B..., qui a obtenu satisfaction en première instance ;
- les préjudices invoqués sont éventuels ;
- les conditions de vente au prix actuel du marché compensent les surcoûts résultant du retard ;
- les frais dont il est demandé réparation n'ont pas été exposés en pure perte ;
- la demande de première instance de M. B...est irrecevable dès lors qu'il n'était pas signataire des contrats de réservation, et que dans le cadre du permis de construire sa déclaration de maîtrise du terrain était frauduleuse alors que seule la SCI pouvait en revendiquer la propriété ;
- la demande de la société Le Clos du Lac est irrecevable dès lors que la demande de permis de construire a été déposée uniquement par M. B...à titre personnel et qu'aucun transfert du permis de construire n'est intervenu au bénéfice de la société le Clos du Lac ; la SCI s'est irrégulièrement positionnée vis-à-vis des acquéreurs comme titulaire des droits à construire ;
- à la date du prononcé du jugement du tribunal administratif de Pau du 28 janvier 2014, les contrats de réservation n'étaient plus en vigueur ;
- les contrats de réservation ont été seulement communiqués à la commune à l'occasion du présent recours ;
- les fautes alléguées, au demeurant non avérées pour la seconde alors qu'un permis de construire modificatif ne peut être délivré qu'à la demande du pétitionnaire et qu'un nouveau permis a été accordé en même temps que le permis précédent était retiré, ne présentent pas de lien de causalité direct avec les préjudices dès lors que M. B...n'a pas mis en oeuvre le permis de construire qui lui a été délivré le 3 août 2007, que les contrats de réservation ont été signés 6 mois après l'édiction de l'arrêté de sursis à statuer litigieux, et que la décision de sursis à statuer n'est intervenue que parce que M. B...n'a pas voulu accepter l'échange de terrain proposé par la commune ;
- c'est en toute connaissance de cause que M. B...a pris le risque de persister dans sa demande de permis de construire alors qu'il était informé de l'existence du projet de téléporté ;
- les négligences, carences et engagements irréalistes tant de M. B...que de la SCI Le Clos du lac sont de nature à exonérer de toute responsabilité la collectivité publique. Malgré une prorogation du permis obtenue le 2 mars 2017, les travaux n'ont pas été commencés et le pétitionnaire a laissé périmer son permis, sa demande de nouvelle prorogation reçue par la commune le 4 avril 2018 étant tardive au regard de l'article R. 424-22 du code de l'urbanisme, et rejetée pour ce motif le 17 mai 2018 ;
- le permis de construire modificatif portant sur des capucines en toiture est sans lien avec le litige, et l'évaluation des préjudices est incohérente, alors que le marché immobilier en vallée du Louron ne s'est jamais aussi bien porté.
Par ordonnance du 15 juin 2018, la clôture d'instruction a été fixée au 16 juillet 2018 à 12 heures.
Les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions incidentes de la commune de Loudenvielle tendant à la réformation du jugement en tant qu'il la condamne à verser 5 000 euros à M.B..., qui soulèvent un litige distinct de celui soumis à la cour par la SCI Clos du Lac en tant que le jugement rejette ses propres conclusions indemnitaires.
Des observations en réponse ont été présentées pour la SCI Le clos du Lac le 8 octobre 2018.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. David Terme,
- les conclusions de Mme Cécile Cabanne, rapporteur public,
- et les observations de MeD..., représentant la commune de Loudenvielle.
Considérant ce qui suit :
1. En 2007, M. B...a déposé une première demande de permis de construire trois logements destinés à la vente sur le territoire de la commune de Loudenvielle (Hautes-Pyrénées). Ce permis lui a été délivré par arrêté du 3 août 2007, puis prorogé jusqu'au 3 août 2010, date à laquelle sa péremption a été constatée par décision du maire du 20 février 2012. M. B...a ensuite déposé le 25 avril 2012 une nouvelle demande de permis de construire, complétée les 8 juin et 31 juillet suivants, pour un projet similaire. Par arrêté du 24 août 2012, le maire de la commune a opposé à cette demande un sursis à statuer au motif que cette opération était de nature à compromettre le projet de construction d'un système de remontée mécanique de type téléporté destiné à relier la vallée du Louron et la station de ski de Peyragudes. A la demande de M.B..., le juge des référés du tribunal administratif de Pau a suspendu l'exécution de cette décision par une ordonnance du 24 janvier 2013, qui fut par la suite annulée par le Conseil d'Etat par décision du 28 juin 2013, retenant un défaut d'urgence compte tenu de l'intérêt public attaché à la réalisation du téléporté. Le 6 février 2013 et le 19 avril 2013, la société Le Clos du Lac, dont M. B...est gérant, a signé trois contrats de réservation portant sur les trois lots de son projet. Par jugement du 28 janvier 2014, le tribunal administratif de Pau, statuant au fond, a annulé le sursis à statuer et enjoint au maire de statuer de nouveau sur la demande de M. B... dans un délai de deux mois suivant la notification du jugement. Le maire a alors accordé le permis de construire par arrêté du 4 avril 2014, avant d'informer M. B...qu'il envisageait de retirer cette décision au motif qu'elle ne comportait pas les mentions prévues par l'article 4 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000. Par courriers des 22, 24 et 27 avril 2014, les réservataires des trois lots du projet de M. B...l'ont informé qu'ils renonçaient à leur acquisition. Par deux décisions du 2 mai 2014, le maire a retiré le permis de construire du 4 avril 2014 et accordé un nouveau permis. La société Le Clos du Lac relève appel du jugement du 24 mai 2016 par lequel le tribunal administratif de Pau, après avoir condamné la commune de Loudenvielle à verser à M. B...5 000 euros en réparation de son préjudice moral, a rejeté ses conclusions indemnitaires propres.
Sur la recevabilité de la requête d'appel :
2. Dans le dernier état de ses écritures, la requérante demande seulement que le jugement attaqué soit réformé en ce qu'il a rejeté ses conclusions indemnitaires. Les fins de non-recevoir tirées de ce que les conclusions d'appel seraient irrecevables en tant qu'elles visent la totalité du dispositif du jugement attaqué, en ce compris la partie ayant donné satisfaction à M. B..., doivent donc être rejetées.
Sur la recevabilité de l'appel incident :
3. La commune de Loudenvielle a demandé, après l'expiration du délai d'appel, la réformation du jugement en tant qu'il l'a condamnée à verser à M. B...une indemnité de 5 000 euros au titre de son préjudice moral. Ces conclusions, qui soulèvent un litige distinct de celui porté devant la cour par la seule SCI Le Clos du Lac au titre de ses pertes de revenus, sont par suite irrecevables.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
4. La société Le Clos du Lac, qui était signataire des contrats de réservation conclus le 6 février 2013 et le 19 avril 2013 justifie à ce titre d'un intérêt lui donnant qualité pour demander que la commune de Loudenvielle soit condamnée à réparer les préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'échec de la vente des lots qu'elle projetait, sans que la commune puisse utilement se prévaloir en lieu et place des intéressés de ce que la SCI n'aurait pas demandé le transfert à son profit du permis de construire obtenu par M. B...ou qu'elle se serait présentée comme bénéficiaire de droits à construire dans le cadre de ses relations avec les réservataires des lots. Par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif de Pau a jugé que sa demande indemnitaire était recevable.
Sur le bien fondé du jugement :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Loudenvielle :
5. L'illégalité de la décision de sursis à statuer du 24 août 2012 a été constatée par le jugement du tribunal administratif de Pau du 28 janvier 2014, devenu définitif, relevant que le maire de la commune de Loudenvielle ne pouvait à cette date surseoir à statuer sur la demande de permis de construire de M. B...alors que le projet de construction du téléporté entre la vallée du Louron et la station de Peyragudes qui motivait ce sursis n'avait fait l'objet d'aucune décision publiée à cette date, en méconnaissance de l'article L. 111-10 du code de l'urbanisme. Cette illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Loudenvielle.
6. Par ailleurs, l'absence de mention du nom et du prénom du maire sur l'arrêté du 4 avril 2014 pouvait être aisément rectifiée par un simple arrêté annulant et remplaçant le précédent, faute de porter en rien préjudice au bénéficiaire du permis, sans qu'une procédure contradictoire annonçant un " retrait " de cet arrêté soit engagée. Par suite, le comportement de la commune, qui a été à l'origine directe de la renonciation des réservataires à leur contrat, doit être regardé comme engageant également sa responsabilité sur ce point. Par suite, la commune de Loudenvielle n'est pas fondée à se plaindre que le tribunal a retenu ces fondements pour reconnaître sa responsabilité.
En ce qui concerne l'exception de risque accepté :
7. Eu égard à la nature des faits générateurs des dommages dont la requérante se plaint, qui consistent ainsi qu'il a été dit en des illégalités commises par l'autorité administrative dans l'instruction de la demande de permis de construire de M.B..., ni la circonstance que, à la date de sa demande, celui-ci aurait déjà été informé du projet de la commune de construire la liaison téléportée avec la station de Peyragudes, à la supposer avérée, ni celle qu'à la date du sursis il s'était déjà vu proposer par la commune un échange de terrain ne peuvent être regardées comme caractérisant l'acceptation par le gérant de la SCI Clos du Lac d'un risque de nature à atténuer la responsabilité de la commune envers la société.
8. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison de l'illégalité d'un sursis à statuer ou d'un refus opposé à un permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
9. La SCI Le Clos du Lac se prévaut des contrats de réservation signés en février et avril 2013 avec trois acquéreurs intéressés par les maisons à construire, pour un montant total de 600 000 euros, et du bénéfice qu'elle estimait alors à 133 901 euros. Pour estimer que la perte de ce revenu ne présentait pas un caractère certain, et qu'il n'était pas davantage certain que les frais exposés l'auraient été en vain, le tribunal a estimé que le permis de construire délivré en dernier lieu le 2 mai 2014 avait entraîné une déclaration d'ouverture de chantier le 20 juillet 2015, la signature de divers contrats pour mettre en oeuvre les travaux, et une campagne de publicité permettant d'envisager la réalisation du projet avec d'autres acquéreurs. La société requérante, qui n'explique pas le délai mis à entamer les travaux, ni ne justifie que la commune y aurait fait obstacle, n'établit donc pas que l'absence de réalisation finale des constructions serait en lien direct avec l'illégalité du sursis à statuer du 24 août 2012. Au demeurant, le refus de prorogation du permis de construire prononcé en dernier lieu par le maire le 17 mai 2018, au motif que la demande a été présentée au-delà du délai de deux mois précédant la fin de validité du permis, ne ferait pas obstacle à ce qu'un nouveau permis soit accordé. Dans ces conditions, et alors que les contrats de réservation initiaux comportaient des clauses suspensives d'obtention de prêts au bénéfice des réservataires dont la réalisation n'est pas démontrée, que l'estimation des coûts initiaux de réalisation des travaux ne reposait sur aucune pièce en démontrant la vraisemblance, et que les aléas de construction peuvent amener à une réduction des bénéfices escomptés comme le démontre l'évolution ultérieure, la SCI Clos du Lac, qui n'est pas définitivement privée de toute possibilité de mener à bien son projet, ne démontre pas le caractère certain de son préjudice en lien avec les seules illégalités résultant du sursis à statuer du 24 août 2012 et de la procédure suivie pour rectifier l'arrêté accordant le permis de construire en avril 2014.
10. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont rejeté ses conclusions indemnitaires.
Sur les frais exposés par les parties à l'occasion du litige :
11. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la société Le Clos du Lac est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Loudenvielle sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Le Clos du Lac et à la commune de Loudenvielle.
Délibéré après l'audience du 11 octobre 2018 à laquelle siégeaient :
Mme Catherine Girault, président,
M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur,
M. David Terme, premier-conseiller.
Lu en audience publique, le 15 novembre 2018.
Le rapporteur,
David TERMELe président,
Catherine GIRAULT
Le greffier,
Virginie MARTY
La République mande et ordonne au préfet des Hautes-Pyrénées, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 16BX02386
