Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 24 juillet 2008 sous le n° 08BX01887, présentée pour M. et Mme X domiciliés ..., par Me Malherbe, avocat ;
M. et Mme X demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0600916 du 20 mai 2008 par lequel le Tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande d'annulation du permis de construire délivré le 6 avril 2006 par le maire de la commune d'Hendaye à la société civile immobilière (S.C.I.) Zubi Ondoa ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire d'Hendaye du 6 avril 2006 ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Hendaye et de la S.C.I. Zubi Ondoa la somme de 1.500 euros chacune en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 octobre 2009,
- le rapport de Mme Balzamo, premier conseiller ;
- les observations de Me Wattine, avocat de la S.C.I. Zubi Ondoa ;
- et les conclusions de M. Zupan, rapporteur public ;
La parole ayant à nouveau été donnée aux parties :
Considérant que, par jugement du 20 mai 2008, le Tribunal administratif de Pau a rejeté la demande de M. et Mme X tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 avril 2006 par lequel le maire de la commune d'Hendaye a délivré à la société civile immobilière Zubi Ondoa un permis de construire des bâtiments collectifs d'habitation et un local professionnel situés 1, rue de Béhobie ; que M. et Mme X relèvent régulièrement appel de ce jugement ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant qu'en réponse au moyen tiré du défaut de qualité de la société Zubi Ondoa pour solliciter le permis de construire de l'immeuble litigieux, le tribunal administratif, après avoir rappelé les dispositions de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, celles de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation et celles de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a précisé qu'il résultait des stipulations des contrats de vente en l'état de futur achèvement des lots de l'ensemble immobilier projeté que la société avait obtenu un mandat de chaque acquéreur pour solliciter tous les actes de disposition nécessaires aux fins de satisfaire aux prescriptions d'urbanisme et qu'elle avait ainsi qualité pour solliciter le permis de construire jusqu'à la délivrance du certificat de conformité de l'ensemble immobilier ; qu'il a ensuite considéré qu'en l'absence d'un tel certificat de conformité la société avait qualité pour solliciter le permis de construire en litige ; que le Tribunal administratif de Pau a ainsi suffisamment répondu au moyen soulevé par les demandeurs ; qu'ainsi, le jugement attaqué n'est pas entaché d'irrégularité ;
Sur la légalité du permis de construire :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. ; que l'article L. 2131-2 du même code prévoit que : Sont soumis aux dispositions de l'article L. 2131-1 les actes suivants : 1° Les délibérations du conseil municipal ou les décisions prises par délégation du conseil municipal en application de l'article L. 2122-22 ; 2° Les décisions réglementaires et individuelles prises par le maire dans l'exercice de son pouvoir de police, à l'exclusion de celles relatives à la circulation et au stationnement ; 3° Les actes à caractère réglementaire pris par les autorités communales dans tous les autres domaines qui relèvent de leur compétence en application de la loi (...) ; que si, aux termes des dispositions de l'article L. 2122-29 du code général des collectivités territoriales : Dans les communes de 3 500 habitants et plus, les arrêtés municipaux à caractère réglementaire sont publiés dans un recueil des actes administratifs dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État , ces dispositions n'ont pas dérogé au principe fixé par l'article L. 2131-1 selon lequel la formalité de publicité qui conditionne l'entrée en vigueur des actes réglementaires du maire, au nombre desquels figurent les délégations de fonctions accordées par cette autorité, peut être soit la publication, soit l'affichage ;
Considérant que par arrêté en date du 28 mars 2001, le maire d'Hendaye a donné délégation à M. Alleaume, adjoint, pour la délivrance des autorisations de lotissement, de construction et de démolition d'immeubles prises au nom de la commune ; qu'il ressort des pièces du dossier que cet arrêté a fait l'objet d'un affichage en mairie le 3 avril 2001 et a été transmis au sous-préfet de Bayonne le 4 avril 2001 ; que, par suite, l'arrêté de délégation du 28 mars 2001 étant entré en vigueur après la mise en oeuvre de ces formalités de publicité, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur du permis de construire doit être écarté ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce : (...) Le projet architectural précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords (....) ; que l'article R. 421-2 du même code dispose que : A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. (...) 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ;
Considérant que si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions précitées de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par ces dispositions ;
Considérant que le dossier de demande de permis de construire comporte neuf photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche, notamment par rapport aux propriétés limitrophes, une notice comportant une description du terrain d'assiette du projet, de ses accès et abords et des caractéristiques des constructions ainsi qu'un volet paysager comprenant deux perspectives d'insertion du bâtiment dans l'environnement, l'une depuis la rue de Béhobie et l'autre depuis la rue Joliot-Curie ; que ces documents ont permis à l'autorité compétente d'apprécier tant le site d'implantation du projet que l'impact visuel du futur bâtiment et son insertion dans l'environnement existant ; que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les dispositions des articles L. 421-2 et R. 421-2 précités du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. ; que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que : Ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant : (...) b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci (...) ; que l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que : La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente. Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné. Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires : - pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme - pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat - pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que le vendeur d'un immeuble à construire doit, lorsque celui-ci est devenu, en tout ou en partie, la copropriété des acheteurs, obtenir l'autorisation requise par le b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter un permis de construire affectant les parties communes de cet immeuble, à moins qu'il ne dispose d'un mandat à cet effet en application de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la société Zubi Ondoa avait reçu mandat, en vertu des stipulations du a) des contrats conclus le 6 décembre 2004, lors de la vente en l'état futur d'achèvement des biens et droits immobiliers attachés aux immeubles en litige, pour passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes et qui se révèleraient nécessaires : - pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme - pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire - pour assurer la desserte des immeubles vendus ou leur raccordement avec les réseaux de distribution. ; qu'en vertu de ce mandat, et ainsi que l'a estimé le tribunal administratif, elle pouvait exercer les pouvoirs ainsi conférés jusqu'à la délivrance du certificat de conformité relatif au bâtiment projeté ; que ce certificat n'a été délivré que le 25 mars 2008, après l'achèvement des travaux de construction ; que, par suite, le 13 janvier 2006 elle avait qualité pour demander, sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, un permis de construire le bâtiment en litige ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce : Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic (....) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé ne prévoit aucun accès direct sur la rue Béhobie mais uniquement une desserte depuis la rue Joliot Curie donnant sur la partie opposée à l'unité foncière ; que les allégations des requérants selon lesquelles cette desserte serait insuffisante ou dangereuse, qui ne reposent sur aucun fait précis, ne sont pas établis ; que, dès lors, le maire d'Hendaye n'a pas entaché son appréciation d'une erreur manifeste au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-4 ;
Considérant que si l'article UB 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Hendaye, relatif à l'aspect extérieur des constructions, prévoit que Les projets doivent s'harmoniser avec le caractère typo-morphologique et architectural du quartier , il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de construction en litige ne s'intégrerait pas dans l'environnement urbain proche comprenant de nombreux bâtiments collectifs à usage de bureaux ou d'habitations et où ne figure aucune construction présentant une qualité architecturale particulière ;
Considérant que si l'article UB 11-3 du règlement du plan local d'urbanisme n'autorise que les toitures en terrasse qui ne constituent pas la toiture dominante et ne sont pas de nature à nuire à l'homogénéité des toitures du paysage urbain environnant, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans et photographies jointes à la demande de permis de construire, que la seule toiture en terrasse prévue par le projet, en couverture du parc de stationnement souterrain, constitue le jardin intérieur de la résidence ; qu'elle est située au niveau du rez-de-chaussée des bâtiments projetés qui présentent pour leur part des toitures à deux pentes ; qu'au regard de ses caractéristiques, une telle toiture ne méconnaît pas les dispositions de l'article UB 11-3 du règlement du plan local d'urbanisme ;
Considérant que les requérants ne peuvent utilement invoquer les circonstances d'une part que la construction autorisée entrainerait une perte d'ensoleillement de leur propriété, d'autre part que cette construction serait implantée sur une servitude non aedificandi dès lors que le permis de construire, qui ne sanctionne que les règles d'urbanisme, est délivré sous réserve des droits des tiers ;
Considérant enfin qu'aux termes de l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme : Le projet de plan local d'urbanisme est soumis à enquête publique par le maire. (...) Après l'enquête publique, le plan local d'urbanisme, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal ; que les requérants soutiennent que les modifications mineures apportées au plan local d'urbanisme, faisant passer le nombre de places de stationnement de 1,5 place par logement à 1 place et limitant à 0,80 mètre la largeur des balcons et loggias pour les seules saillies situées à 4,30 mètres du sol naturel, sont entachées de détournement de pouvoir ;
Considérant que, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation ; que, par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut ; que, cependant, il résulte de l'article L. 125-5 devenu L. 121-8 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur ; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code, - à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur ;
Considérant qu'aucun moyen de cette sorte n'a été invoqué par M. et Mme X ; qu'en tout état de cause, les requérants n'ont apporté aucun élément de nature à établir que les modifications qu'ils dénoncent n'ont eu pour objet que de permettre la réalisation de l'opération projetée par la S.C.I. Zubi Ondoa ; que, par suite, le moyen tiré de l'illégalité du plan local d'urbanisme de la commune d'Hendaye doit être écarté ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme X ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune d'Hendaye et la S.C.I. Zubi Ondoa qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, soient condamnées à verser à M. et Mme X les sommes qu'ils réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune d'Hendaye et la S.C.I. Zubi Ondoa sur le fondement des mêmes dispositions ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme X est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune d'Hendaye et de la société civile immobilière Zubi Ondoa tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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No 08BX01887
