Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 26 août et 26 novembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER, dont le siège est 46 rue Arago à Puteaux (92880), représentée par son président-directeur général en exercice ; la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement n°s 0503804, 0608605, 0608613 du 26 juin 2009 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2002, 2003 et 2004 à raison de l'immeuble lui appartenant, exploité sous l'enseigne Campanile sis 28 avenue du Général de Gaulle à Bagnolet (Seine-Saint-Denis) ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Patrick Quinqueton, conseiller d'Etat,
- les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER,
- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts (...) / 2) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; qu'aux termes de l'article 1504 du code général des impôts : Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. / Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission ou lorsque celle-ci refuse de prêter son concours. (...) ;
Considérant, en premier lieu, qu'en écartant comme termes de comparaison pour un hôtel Campanile situé à Bagnolet des locaux-types au motif de l'absence d'analogie entre la situation économique de cette commune et des communes dans lesquelles ces locaux-types étaient implantés sans se référer à la zone d'implantation de l'établissement ou à sa clientèle potentielle, le tribunal administratif n'a pas entaché son jugement, qui est suffisamment motivé, d'une erreur de droit dès lors qu'il a, par une appréciation souveraine, estimé que les caractéristiques générales de la commune faisaient obstacle à cette analogie de caractère économique ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que le tribunal administratif n'a pas dénaturé ces pièces en relevant que le local n° 43 du procès-verbal C de la commune de Villejuif avait été évalué par comparaison au local n° 4 du procès verbal de la commune d'Evry dont la valeur locative avait été fixée selon une méthode ne satisfaisant pas aux conditions posées par les articles 1498 et 1504 du code général des impôts ; que, par suite, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif en a déduit que ce local ne pouvait être retenu comme terme de comparaison ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que l'administration avait recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la requérante ne soutenait pas qu'il existait des transactions plus proches de cette date dans la région ; que, par suite, c'est sans erreur de droit que le tribunal a jugé que la valeur locative du local litigieux pouvait être établie par la voie d'appréciation directe, sur la base d'une transaction intervenue le 17 janvier 1984 ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque ; que, par suite, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE UCB LOCABAIL IMMOBILIER et à la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement.
