LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2015), que, par acte sous seing privé du 5 juin 2008, M. et Mme X... ont vendu une maison à M. Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts devant être réalisée le 23 juillet 2008 ; que, la vente n'ayant pas été réitérée, M. et Mme X... ont assigné M. Y... en paiement de la clause pénale contractuelle ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'à la date butoir prévue dans l'acte de vente pour sa réalisation, la condition suspensive relative au financement n'était pas réalisée et qu'il n'est pas établi que les parties soient convenues d'en proroger la durée ni que M. Y... ait renoncé à son bénéfice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 16 janvier 2009, selon lequel les parties étaient convenues de proroger le délai, prévu par l'acte sous seing privé, de réalisation et de régularisation de la vente par acte authentique, faisait référence à l'obtention des fonds par l'acquéreur auprès de la banque, ce qui emportait nécessairement prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué de rejeter la demande de condamnation de M. Y... à verser aux époux X... la somme de 22 500 € ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte du 5 juin 2008, les époux X... ont vendu à M. Y... une maison d'habitation sous condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts, l'échéance de la condition suspensive intervenant le 23 juillet 2008, la réitération par acte authentique étant prévenue le 7 septembre 2008 et une clause pénale étant stipulée à hauteur de 10 % du prix de vente ; qu'il y est indiqué les condition de financement de l'acquisition ; qu'il était notamment stipulé une clause B intitulée « plan de financement » aux termes de laquelle l'acquéreur déclarait que son acquisition serait financée à l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 270 500 € ; que page 5 sous un chapitre intitulé « condition suspensive relative au financement » était stipulé dans le § G que la durée de la réalisation de la condition suspensive était de 45 jours, la date d'échéance étant fixée au 23 juillet 2008 ; qu'il était également stipulé un § H prévoyant que la prorogation de la condition suspensive ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ; qu'au § J intitulé « non réalisation de la condition suspensive », il était convenu que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au § G, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation de part ce dernier à cette condition, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ; qu'à la date butoir de réalisation de la condition suspensive relative au financement, telle que prévue dans l'acte susvisé, soit le 23 juillet 2008, cette condition suspensive n'était pas réalisée, l'offre de prêt reçue par M. Y... n'ayant été émise que le 18 octobre 2008 ; qu'il n'est nullement établi que les parties aient entendu proroger la durée de cette condition suspensive au-delà de celle fixée dans l'acte sous seing privé ni que M. Y... ait renoncé au bénéfice de cette condition suspensive ; qu'il sera en outre observé que la prorogation du délai de réalisation et de régularisation de la vente par acte authentique qui aurait été convenu entre les parties, notamment lors de l'établissement du procès verbal de carence dressé le 16 janvier 2009, ne vaut pas prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est par conséquent sans effet juridique sur cette dernière ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de la clause pénale dès lors qu'à la date prévue contractuellement de réalisation de la vente, la condition suspensive n'était pas réalisée sans qu'il ressorte des pièces versées aux débats et sans que soit caractérisé dans les conditions des parties que l'obtention du prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive aurait été empêché par le comportement de M. Y... ;
1°) ALORS QU'aux termes du procès-verbal de carence dressé le 16 janvier 2009, signé par M. Y..., « M. Y... déclare qu'il souhaite toujours acquérir la maison selon les prix et conditions indiquées dans le compromis sus-visé. De leur côté, M. et Mme X... [déclarent] vouloir poursuivre leur engagement de vendre. (…) Par suite des déclarations les parties conviennent d'un commun accord de proroger la réalisation de l'acte authentique de vente jusqu'au 30 avril 2009 et qu'à défaut par M. Y... d'avoir obtenu de la banque la modification de la garantie où les fonds nécessaires à l'acquisition, le compromis de vente sera considéré comme nul et non avenu, les parties déliées de toute engagement entre elles. M. et Mme X... demanderont alors l'application de la clause pénale » (p. 5) ; qu'en affirmant que cet acte ne constituait pas une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est par conséquent sans effet juridique sur cette dernière, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE la prorogation d'une promesse de vente, comportant une condition suspensive, destinée à remédier à l'absence de réalisation de cette condition dans le délai initial, est valable et oblige les parties à poursuivre la vente dans la période de prorogation ; que les époux X... soutenaient que, le 16 janvier 2009, les parties étaient convenues de proroger la réalisation de l'acte authentique jusqu'au 30 avril 2009 ; qu'en considérant qu'une éventuelle prorogation du délai de réalisation et de régularisation par acte authentique ne vaudrait pas prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est sans effet sur le délai de réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, pour demander le paiement de la pénalité contractuelle, les époux X... invoquaient les stipulations de l'engagement souscrit avec M. Y..., contenu dans le procès-verbal de carence du 16 janvier 2009, stipulant que les parties souhaitaient poursuivre la vente du bien objet de la promesse du 5 juin 2008 et « qu'à défaut par M. Y... d'avoir obtenu de la banque la modification de la garantie où les fonds nécessaires à l'acquisition, le compromis de vente sera considéré comme nul et non avenu, les parties déliées de toute engagement entre elles. M. et Mme X... demanderont alors l'application de la clause pénale » ; qu'en écartant cet accord au motif inopérant qu'une éventuelle prorogation du délai de réalisation et de régularisation par acte authentique ne vaudrait pas prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et est sans effet sur le délai de réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que les époux X... expliquaient que M. Y..., qui avait déclaré avoir recours à un prêt relais le temps pour lui de vendre son bien situé à Maisons-Alfort, n'avait pas fait le nécessaire pour obtenir le financement en déclarant faussement qu'il était divorcé cependant qu'il était marié sous le régime de la communauté universelle, ce qui nécessitait l'accord de son épouse tant pour obtenir la constitution d'une garantie sur ce bien que pour le vendre, accord qu'il n'avait pas été en mesure d'obtenir ; qu'ainsi, il en avait empêché l'accomplissement ; qu'en se bornant à affirmer que ne serait pas caractérisé dans les conclusions des parties que l'obtention du prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive aurait été empêché par le comportement de M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil.
