LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 16 juillet 2014), que les consorts X... ont assigné Mme Etiennette Y... et Mme Marcelle Y... en revendication de la propriété des lots 1, 2 et 3, consistant en un appartement et deux caves, d'un immeuble cadastré section F 787 ;
Attendu que Mme Etienne Y... fait grief à l'arrêt de dire que Mme Elia Z... est propriétaire par prescription trentenaire des lots 1, 2 et 3 et que la propriété de ces lots a été transmise par dévolution à ses héritiers ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement qu'il résultait d'attestations établies par Mme A..., Mme B... et M. Thomas C..., d'une part, qu'Hélène Z..., auteur des consorts X..., avait occupé les lieux objet du litige depuis 1960 et pendant trente ans, à titre de propriétaire, de façon continue, paisible, publique et non équivoque et qu'elle avait manifestement eu seule la possession de ce bien, d'autre part, qu'elle avait fait expulser des parents de Mme Etiennette Y... et que sa fille, Elia Z..., qui se considérait comme propriétaire de la maison litigieuse avait également agi comme tel et procédé à la location des lieux, la cour d'appel, qui a fait ressortir l'existence d'actes matériels de possession, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Boutet-Hourdeaux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Etiennette Y....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme Elia Z... était propriétaire par prescription trentenaire des lots 1, 2 et 3 dans un immeuble sis lieudit ... cadastré F 787 pour 90 ca commune de Cargèse et que la propriété sur ces lots a été transmise par dévolution à ses héritiers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, en application des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, donation entre vifs ou testamentaires, par l'effet des obligations de même que par accession, incorporation ou prescription ; qu'en l'espèce, s'opposent les consorts X...- Y... qui ont saisi le tribunal pour voir dire et juger que Mme Elia Z... née à Cargèse le 22 janvier 1918 et décédée à Marseille le 15 novembre 2003, était propriétaire par prescription trentenaire, des lots 1, 2 et 3 dans un immeuble sis lieudit ... cadastré F 787 pour 90 ca commune de Cargèse et que la propriété sur ces lots a été transmise par dévolution à ses héritiers et l'appelante Mme Y...- G... qui sans revendiquer la propriété de cet immeuble, demande à la cour de constater que les intimés ne bénéficient pas de titre leur accordant la qualité de propriétaire indivisaire de la totalité de l'immeuble recensé au cadastre de la commune sous le numéro F 787 et qu'ils ne peuvent se prévaloir d'une acquisition par prescription trentenaire du même immeuble ; que les modes de preuve de la propriété immobilière étant libres, il appartient au juge de rechercher le droit applicable au regard des faits et des éléments produits et d'apprécier la portée des preuves qui lui sont soumises si elles entrent en contradiction, étant précisé que la preuve de la propriété est étrangère à la question de l'opposabilité aux tiers d'un acte translatif de propriété dûment publié ; que des éléments de la cause, il ressort que l'immeuble litigieux cadastré F 787 donnant à Cargèse, tant sur la rue de la République que sur la rue du docteur D..., est composé de deux caves au rez-de-chaussée, d'un appartement au 1er étage, d'un deuxième appartement au 2e étage et de greniers ; que cet immeuble dépendait de la succession de Constantin Y... et de son épouse Vénitienne D... décédés respectivement le 24 novembre 1870 et le 22 février 1881, qui ont eu quatre enfants Elie, Etienne, Polymène et Demetrius ; qu'Elie et Etienne étant décédés sans héritier et sans disposition testamentaire, le fils de Demetrius, Constantin Y... et les six enfants de Polymène dont Hélène Y... épouse Z..., ont procédé le 10 avril 1929 au partage des biens dépendant de cette succession, le premier étage et les caves devenant la propriété des six enfants de Polymène et le deuxième étage et les greniers, celle de Constantin Y..., fils de Demetrius ; qu'Hélène Y... veuve Z... a acquis de ce dernier par acte notarié du 1er avril 1960 passé en l'étude de Me Padovani, notaire à Evisa, l'appartement du deuxième étage de l'immeuble composant le lot n° 4 de l'état descriptif de division dressé par ce même notaire le 25 mars 1960 et les greniers au-dessus de l'appartement composant le lot n° 5 de ce même état descriptif de division ; que de la sorte si Hélène Z..., mère d'Elia et de Pauline Z... disposait seule d'un titre pour l'appartement du 2e étage et les greniers, il n'en était pas de même pour les deux caves et l'appartement du premier étage dont elle avait hérité mais avec ses cinq frères et soeurs le 10 avril 1929 ; que si aucun acte de partage avec ces derniers n'est produit, elle a manifestement eu seule la possession de ce bien ; qu'en effet lors de l'établissement de l'état descriptif de division de cet immeuble, le 25 mars 1960, les lots 1, 2 et 3 correspondant aux deux caves et à l'appartement du 1er étage lui ont été attribués en qualité de propriétaire ; que cet acte a été publié le 28 avril 1960, Mme Y... née le 11 décembre 1889 apparaissant sur la fiche d'immeuble dressée par la conservation des hypothèques d'Ajaccio comme propriétaire de ce bien avec M. Y... né le 10 avril 1890, cette fiche faisant état de l'état descriptif de division mais non de la vente du 2e étage et des greniers pour lesquels un acte de vente authentique avait pourtant été établi ; qu'en l'espèce, lors de l'établissement de l'acte de prescription acquisitive établi le 14 février 2011 par Me Cuttoli au bénéfice d'Hélène Y... veuve Z..., que Mme G... a frappé d'opposition, Mme A... et Mlle B..., nées respectivement en 1933 1929, avaient attesté qu'Hélène Z... avait occupé pendant trente ans à titre de propriétaire, de façon continue, paisible, publique et non équivoque, les lots 1, 2 et 3 de l'état descriptif de division du 25 mars 1960 ; que ce dernier acte dûment publié constitue le point de départ d'une prescription acquisitive non équivoque ; que sa fille Elia Z... qui lui a succédé à son décès en 1972, et a hérité par la suite de la part de sa soeur Pauline, décédée avant elle sans descendance, a elle-même agi en qualité de propriétaire des lieux en procédant à leur location, le 31 janvier 1997 en ce qui concerne l'appartement du 1er étage et le 12 octobre 2000 en ce qui concerne les deux caves, sans qu'il puisse y avoir de doute sur la situation des biens immobiliers, objets des locations en cause, joignant ainsi sa possession à celle de son auteur conformément aux dispositions de l'article 2265 du code civil ; qu'il sera observé que l'appelante dont le père, cousin d'Elia Z..., est décédé avant celle-ci, ne peut venir en représentation de ce dernier et n'a donc aucune vocation à succéder à la défunte ; qu'elle ne se prévaut d'ailleurs nullement d'un quelconque droit de propriété sur l'immeuble litigieux ; que dans l'attestation qu'il a établie le 28 mai 2010 et que produit l'appelante, M. C... Thomas indique avoir été durant plusieurs années, le confident de Mme Elia Z... et précise qu'une importante la tourmentait, à savoir l'expulsion de son cousin germain Y... Constantin alors que sa femme, atteinte d'une maladie et en fin de vie, devait se retrouver dans un hôpital où elle disparaissait peu de temps après cet événement ; que ce témoin rapporte qu'Elia lui avait toujours confié qu'elle n'avait jamais été d'accord avec sa mère pour entreprendre une telle action et que pour cela elle voulait régulariser ses voeux en léguant ses biens de Paesolu aux filles de son cousin germain, Julie, Marcelle, Etiennette et Mauricette ; que si cette attestation relative aux volontés d'Elia Z... en faveur de l'appelante est sans valeur en l'absence de dispositions testamentaires de la défunte, elle conforte toutefois le fait que cette dernière se considérait bien comme propriétaire de la maison litigieuse située à Cargèse au lieudit Paesolu et que sa mère Hélène Z..., en faisant procéder à l'expulsion des parents de Mme G... ainsi que le rapporte Thomas C..., avait elle-même usé de ses droits de propriétaire sur l'immeuble ; que des prérogatives de propriétaire ayant été exercées sur les caves et l'appartement du premier étage depuis plus de trente ans par Hélène Z... puis après elle par ses filles Paulines et Elia, même si depuis le décès de celle-ci, l'immeuble n'est plus entretenu et se dégrade, c'est à bon droit que les premiers juges ont dit qu'Elia Z... était à son décès propriétaire par prescription trentenaire des lots 1, 2, 3 sis dans l'immeuble litigieux cadastré F 787 et que la propriété de ces lots a été transmise par dévolution à ses héritiers ; que le jugement déféré ne peut qu'être confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la propriété des lots 1 (cave rez de chaussée), 2 (cave rez de chaussée) et 3 (3 pièces 1er étage) de l'immeuble sis F 787 pour 90 ca commune de CARGESE, lieudit ..., l'article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux ; qu'ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d'établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordante ; que celui qui soutient être propriétaire d'un fonds peut notamment invoquer les titres translatifs ou déclaratifs de propriété dès lors qu'ils créent une présomption suffisante, la preuve de la propriété étant étrangère à la question de l'opposabilité des actes aux tiers ; que lorsqu'aucun titre commun n'est invoqué, la preuve de la propriété peut résulter de la production d'attestations ; que la valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond qui doivent également apprécier le sens et la portée des titres produits car elles disposent d'un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; mais que l'acquisition par prescription rend superfétatoire l'examen des titres qu'en cas de conflit entre des personnes revendiquant la propriété d'une parcelle, la première se fondant sur un titre et la seconde sur une usucapion, il y a lieu de préférer la seconde dès lors que les conditions de la prescription trentenaire acquisitive sont bien remplies ; qu'en effet, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque à titre de propriétaire pendant trente ans ; que la possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ; que ce vice est sans relation avec la mauvaise foi, l'équivoque supposant le doute dans l'esprit des tiers, mais non dans celui du possesseur ; qu'en vertu de ces textes, la possession légale utile pour prescrire la propriété d'un bien ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle caractérisant cette possession et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu ; qu'outre l'accomplissement d'actes matériels effectifs caractérisant une possession utile, la prescription acquisitive résulte d'actes de détention accomplis en qualité de propriétaire dans toutes les occasions sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue ; qu'étant rappelé ces principes régissant de la preuve du droit de propriété, il y a lieu, en l'espèce, d'apprécier les éléments produits en demande par les requérants au soutien du droit de propriété de leur auteur, Madame Elia Z... dont ils justifient être les héritiers, notamment par l'acte d'inventaire dressé par Maître E..., notaire à Propriano, qui contient la dévolution successorale de la défunte ; que les défenderesses ont en effet fait opposition à l'acte de notoriété prescriptive dressé par Maître Paul Cuttoli ; que le relevé de propriété cadastrale porte le bien F 787 au compte de Madame Y... Hélène épouse Z...
I... par Y... Constantin, ce qui est conforme à l'attribution des lots 1, 2, 3 par l'Etat Descriptif de Division dressé le 28 avril 1960, lequel a été publié à la Conservation des Hypothèques ainsi qu'il en est justifié ; que la dévolution successorale d'Hélène Y... épouse Z..., décédée le 28 septembre 1972, au profit de ses deux filles Pauline et Elia Z... est justifiée par l'acte de notoriété dévolutive après décès dressé le 14 janvier 2011 par Maître Cuttoli ; qu'il n'est pas contesté que Pauline Z... est décédée sans descendance le 12 août 1998 et ab intestat ainsi qu'il est justifié par la production des pièces 8 et 9 (acte de décès, fichier central des dernières volontés) ; qu'il est justifié que Madame Elia Z... s'est comportée comme propriétaire des lots litigieux puisqu'elle en a consenti la location en 1997 s'agissant du premier étage et en 2000 s'agissant des caves, dont il n'est pas contesté que les adresses portées dans les contrats correspondent au bien litigieux ; que l'acte de partage portant la date du 10 août 1929 produit en pièce 1 par la défenderesse permet de constater que le 1er étage de la maison sise au lieudit Païsolu avec caves a été mis dans le lot 1 lequel a été attribué aux héritiers de Polymène Y... décédé le 9 décembre 1918 à savoir ses six enfants, Etienne, Demetrius, Nicolas, Hélène, Marie et Constantin décédé le 12 janvier 1915 et représenté par sa fille Constantine ; que le lot 2 a été attribué à Constantin Y..., docteur en médecine, unique héritier de Démétrius Y... ; que l'arbre généalogique produit par la défenderesse en pièce 1 ne corrobore pas les éléments produits dans l'acte de partage du 10 août 1929 concernant la dévolution de Polymène Y..., décédé le 9 décembre 1918 ; que par ailleurs la dévolution successorale d'Etienne Y... dont la défenderesse serait la petite fille par son père Constantin Y... n'est établie par aucune pièce ; qu'enfin, la défenderesse ne justifie d'aucune possession trentenaire de son père Constantin Y... ; qu'en effet si les attestations produites mentionnent une occupation de Monsieur Constantin Y... et de sa famille, il n'est pas précisé de quel logement il s'agit dans l'immeuble qui compte deux étages d'habitation ; que de plus ces attestations démontrent que dans l'esprit des témoins qui les ont rédigés l'occupation de Constantin Y... était précaire puisqu'il est question de l'expulsion de ce dernier et de ce que Elia Z... était titulaire des droits de propriété ; qu'en conséquence, après l'étude des pièces produites, il apparaît que les demandeurs justifient d'un faisceau d'indices sérieux, corroborés au demeurant par les pièces produites en défense, qui conduisent à dire qu'Elia Z... était propriétaire des lots 1, 2 et 3 par prescription trentenaire depuis le décès de sa mère et que le droit de propriété sur ces lots a été transmis à ses héritiers ;
ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; que pour dire que des prérogatives de propriétaire avaient été exercées sur les caves et l'appartement du premier étage depuis plus de trente par Hélène Z... puis par ses filles, Elia et Pauline Z..., la cour d'appel a retenu que la publication de l'état descriptif de division, indiquant qu'Hélène Z... était propriétaire des lots 1, 2 et 3 de l'immeuble, constituait le point de départ d'une prescription acquisitive non-équivoque, que l'acte de prescription acquisitive établi le 14 février 2011 comportait des attestations selon lesquelles elle avait occupé pendant trente ans à titre de propriétaire lesdits lots, qu'elle avait fait procéder à l'expulsion des parents de Mme G... et que sa fille Elia qui lui a succédé à son décès en 1972, et a hérité par la suite de la part de sa soeur Pauline, décédée avant elle sans descendance, a procédé à la location de ces lots ; qu'en statuant ainsi, sans relever l'existence d'actes matériels de possession accomplis par Hélène Z... ou ses filles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil.
