LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la hauteur entre le toit de la maison et sa partie la plus basse n'avait pas été mesurée et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que ni le courrier du préfet qui répondait à une demande d'information, ni la contravention aux dispositions de l'article UD-1 du POS d'Ajaccio, n'établissaient que la surface autorisée avait été dépassée et que chaque maison à usage d'habitation étant pourvue d'un vide sanitaire affecté à l'usage exclusif de l'habitation, celui-ci ne pouvait être considéré comme une partie commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a répondu aux conclusions, a pu en déduire que l'autorisation d'extension du garage et de création d'une cave concernait une partie privative et que la demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 29 août 2006 devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires Les Collines du Scudo lot 36 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires Les Collines du Scudo Lot 36 du 29 août 2006 ;
AUX MOTIFS QUE sur l'application des articles 4 et 5 du règlement de copropriété, les travaux autorisés au cas d'espèce concernent l'aménagement du vide-sanitaire d'une des villas ; que la copropriété concernant un lotissement de maisons individuelles est une copropriété horizontale de telle sorte que chaque maison à usage d'habitation est pourvue d'un vide-sanitaire lequel est affecté à l'usage exclusif de l'habitation ; que dès lors le vide-sanitaire ne peut être considéré comme une partie commune ; que l'application des articles précités doit donc être écartée ; qu'en application de l'article 7 du règlement du lotissement, la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas ne peut dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ; que les planchers réservés à l'habitation ne pourront, au plus, représenter que deux niveaux superposés, soit un rez-de-chaussée et un étage ; que toutefois l'examen du procès-verbal de constat du 24 août 2007 ne permet pas de constater que le vide-sanitaire a été aménagé en surface habitable ; que la hauteur entre le toit de la maison et sa partie la plus basse n'a pas été mesurée ; que ces indications ne permettent pas de considérer qu'il y a eu violation de l'article 7 du règlement du lotissement en ce qu'un niveau supplémentaire d'habitation aurait été créé entraînant une augmentation de la hauteur de la villa ; que sur l'extension du garage et la création d'une cave, l'autorisation donnée, en application de l'article 7 du règlement de copropriété concerne une partie privative s'agissant d'une pièce comprise dans le lot acquis par la SCI Steeve Anne ; que sur la prohibition d'un niveau d'habitation supplémentaire édictée par l'article 7 du règlement du lotissement, il convient en premier lieu de noter que l'aménagement litigieux ne concerne pas un local à usage d'habitation s'agissant de l'extension d'un garage et de la création d'une cave ; qu'à cet égard les pièces produites et notamment les constats d'huissier ne permettent pas de considérer que l'extension sollicitée doit être qualifiée de création d'une pièce à usage d'habitation ; qu'en effet, la présence d'armoires, de machines à laver, d'un réfrigérateur et d'un évier ne saurait autoriser, à elle seule, la transformation de cette pièce ; que sur le dépassement de la SHON autorisée, le courrier du 23 avril 2007 de M. le préfet de la Corse du Sud, s'agissant d'une demande d'information, ne saurait établir à lui seul que la surface autorisée a été dépassée ; qu'il en est de même concernant la contravention aux dispositions de l'article UD-1 du POS d'Ajaccio ; que la demande d'annulation relative à la délibération de l'assemblée générale du 29 août 2006 sera donc rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'affectation d'un élément commun à la jouissance exclusive d'un copropriétaire n'a pas pour effet de transformer cet élément en partie privative ; que le vide-sanitaire est une partie commune qui ne peut pas être appropriée par un copropriétaire bien qu'il en ait la jouissance exclusive, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du règlement de copropriété ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'aliénation des parties communes et l'autorisation d'effectuer des travaux sur celles-ci sont prises à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant 2/3 des voix ; que le vide-sanitaire de la villa de la SCI Steeve Anne constitue une partie commune dans laquelle ce copropriétaire a aménagé une pièce habitable sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale, votée à cette double majorité, de sorte que la cour d'appel a violé l'article 26-3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, ENCORE, QUE la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, quelle était la hauteur de la maison après les travaux effectués dans le vide-sanitaire de la villa Steeve Anne, ni si elle était désormais pourvue de trois niveaux habitables, ni si la surface supplémentaire n'avait pas eu pour effet de dépasser la SHON autorisée, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 7 du règlement du lotissement et de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles les époux X... faisaient valoir que la prétendue création d'un garage est, en réalité, inaccessible aux véhicules, et que cette création a eu pour effet de dépasser la SHON autorisée pour le lot 36 du lotissement de 13,50 m², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande des époux X... aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires Les Collines du Scudo Lot 36 du 16 octobre 2008 ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; que la demande d'annulation de la délibération du 6 octobre 2008 ne ressort pas de l'acte introductif d'instance ; qu'elle a été formulée postérieurement par conclusions récapitulatives de M. Jean-Noël X... et son épouse Mme Carole Z... le 17 décembre 2008, jour de la clôture de l'instruction devant le tribunal de grande instance ; qu'il s'agit donc d'une demande additionnelle au sens de l'article 70 précité ; que cette demande d'annulation concerne une autre délibération que celle objet de l'introduction d'une instance ; qu'elle vise un autre copropriétaire et des parties totalement distinctes de celles ayant fait l'objet des résolutions de l'assemblée générale du 29 août 2006 ; que ces constatations permettent de considérer qu'il n'existe pas un lien suffisant entre la deuxième demande d'annulation et la première à l'origine de l'introduction de l'instance ; qu'il sera donc fait droit à l'exception d'irrecevabilité fondée sur l'article 70 du code de procédure civile concernant la demande d'annulation de la délibération du 6 octobre 2008 ;
ALORS QUE les demandes additionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; que la demande d'annulation de la résolution du 16 octobre 2008 est liée à la demande d'annulation de la résolution du 29 août 2006 en ce que ces deux résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires portent sur des travaux sur les parties communes au mépris des documents contractuels liant les copropriétaires, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 70 du code de procédure civile.
