LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé, adopté par la première chambre :
Attendu qu'ayant justement relevé que le fait qu'une clause déroge au statut des baux commerciaux en conférant un caractère précaire au droit concédé à l'occupant ne suffit pas à lui seul à la qualifier de clause exorbitante du droit commun, la cour d'appel en a déduit, en l'absence d'autre élément, que la convention ne présentait pas un caractère administratif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le bail commercial consenti à M. X... le 20 mai 1960 s'était poursuivi tacitement à la charge de la commune de Ranville (la commune) après l'acquisition des murs réalisée par celle-ci, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui avait pas été demandée, a pu retenir que si la commune souhaitait mettre fin au bail, elle avait l'obligation d'adresser au locataire un congé avec offre d'indemnité d'éviction ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement relevé que la renonciation à un droit ne se présumant pas, le bailleur devait démontrer la volonté non équivoque du locataire de renoncer au statut des baux commerciaux et ayant retenu que la convention du 3 février 1990, aux termes de laquelle la commune mettait à la disposition de M. X... gratuitement le bâtiment dans lequel il exerçait son activité commerciale, mais "sans possibilité de céder son droit d'occupation en tout ou partie" et, moyennant "une indemnité d'occupation" d'un montant inchangé par rapport à la situation antérieure, le pavillon occupé par lui pour une période d'un an renouvelable par tacite reconduction, avait été établie au mépris des dispositions d'ordre public régissant la propriété commerciale, notamment en ce qu'elle comportait une clause d'interdiction de cession nulle et de nul effet et qu'elle ne pouvait en elle-même valoir renonciation au statut des baux commerciaux, peu important que cette convention ait porté à la fois sur un local commercial et un local d'habitation, dès lors qu'il résultait des termes mêmes de ladite convention que ces deux entités constituaient un tout indivisible, commercial pour le tout, et que l'affectation du loyer au seul logement n'avait pu modifier la qualification de ce bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Ranville aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Ranville et la condamne, sur le fondement de l'article 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, à payer à la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux conseils, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la commune de Ranville
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il s'est déclaré compétent pour statuer sur les demandes de M. X... formées à l'encontre de la commune de Ranville ;
AUX MOTIFS QUE « la commune de Ranville soutient qu'eu égard au caractère administratif du contrat litigieux, le juge judiciaire est incompétent au profit du juge administratif ; que les contrat conclus entre une personne publique et une personne privée sont administratifs s'ils apparaissent comme des actes de gestion publique en raison de leur clause exorbitante du droit commun ou de leur objet ou encore de leur régime ; que les contrats conclus pour la gestion du domaine privé sont considérés comme des actes administratifs s'ils comportent une clause exorbitante de droit commun, laquelle se définit comme étant celle qui confère aux parties des droits ou qui met à leur charge des obligations étrangers par leur nature à ceux qui sont susceptibles d'être consentis par quiconque dans le cadre des lois civiles et commerciales ; que le fait qu'une clause exorbitante puisse être jugée nulle est sans incidence sur la qualification du contrat en un contrat administratif dès lors que la qualification de la clause et par conséquence celle du contrat, doit être examinée avant la validité de la clause ; qu'en l'espèce, le fait qu'une clause déroge au statut des baux commerciaux en conférant un caractère précaire au droit concédé à l'occupant ne suffit pas lui seul à la qualifier de clause exorbitante de droit commun ; que, par ailleurs, le fait de laisser le garage à la disposition de M.
X...
, à titre gratuit sans que celui-ci ait la possibilité de céder son droit d'occupation emporte que la convention de 1990 pourrait s'analyser comme un prêt à usage « susceptible d'être consenti par quiconque dans le cadre des lois civiles et commerciales » » ;
ALORS QU'une clause d'un contrat conclu par une commune au profit d'un particulier, lui laissant à titre gratuit la libre disposition d'un local pour qu'il y exerce son activité, lui faisant interdiction de céder son droit d'occupation en tout ou partie, sous peine de résiliation de la convention, en tant qu'elle octroie au particulier un droit strictement personnel à l'occupation est exorbitante du droit commun et confère au contrat un caractère administratif ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la commune de Ranville à verser à M. X... la somme de 43.000 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 38.000 euros à compter du 7 décembre 2004 ;
AUX MOTIFS QUE «conformément aux dispositions d'ordre public régissant les baux commerciaux, le bail commercial consenti à M. X... le 20 mai 1960 s'est tacitement poursuivi à la charge de la commune de Ranville postérieurement à l'acquisition des murs réalisée par celle-ci ; que la commune avait donc l'obligation, si elle souhaitait mettre fin au bail, d'adresser un congé au locataire avec offre d'indemnité d'éviction, conformément à l'article L. 145-26 du code de commerce ; que la convention établie le 3 février 1990 au mépris des dispositions d'ordre public de la propriété commerciale est donc nulle et de nul effet, étant précisé surabondamment que ce bail, portant à la fois sur un local commercial et sur un local d'habitation puisque ces deux entités sont successivement décrites en début d'acte, comme « mises à la disposition de Monsieur X... » et ensuite nommées ensemble sous le terme générique « immeuble » ou « lieux » constitue un bail indivisible, commercial pour le tout, sans que l'exclusivité du loyer – curieusement affecté au seul logement d'habitation alors qu'il est égal au montant du loyer antérieurement pratiqué pour les deux locaux-, ne puisse modifier la qualification du bail, puisqu'il n'y a pas lieu de rechercher l'importance effective de chaque affectation, de sorte que la clause d'interdiction de cession est nulle en application de l'article L. 145-16 du code de commerce ; qu'enfin, alors que la renonciation ne se présume pas, que le bailleur doit démontrer la volonté non équivoque du locataire et que celui-ci ne peut renoncer au statut dans le contrat de lui-même, l'intimée ne produit aucun élément de nature à démontrer, ainsi qu'elle le prétend, que M. X... aurait renoncé au statut des baux commerciaux » ;
ALORS QUE, premièrement, le droit au renouvellement est acquis dès la conclusion du bail, par le seul effet de la loi et, l'ordre public de protection qui s'attache au statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à une renonciation dès lors que celle-ci est postérieure à la naissance du droit au renouvellement ; qu'en l'espèce, en prononçant la nullité de la convention du 3 11 février 1990 motif pris de ce que la commune de Ranville n'aurait pas valablement délivré congé à M. X..., sans rechercher si, en acceptant de signer la convention du 3 février 1990, ce dernier n'avait pas manifesté de manière non équivoque sa volonté de renoncer au bénéfice des règles régissant la résiliation du bail commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, les parties peuvent renoncer, dès la conclusion du contrat, au statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, en soumettant le contrat du 3 février 1990 au statut des baux commerciaux motif pris que M. X... n'avait pas pu valablement y renoncer dans le contrat lui-même, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, en ne recherchant pas si le seul fait de signer une convention prévoyant seulement un loyer pour la maison d'habitation, le local professionnel étant considéré comme un accessoire de cette maison, laissé gratuitement à la disposition de M. X... avec interdiction de céder son droit d'occupation, ne valait pas renonciation du preneur au statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a privé sa décisions de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
