LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les cinq moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que si la demande de prêt et la réitération authentique de l'acte étaient enfermées dans des délais précis, de dix jours à compter du 21 mai 1999 pour la première et d'un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, la condition d'obtention du prêt n'était assortie d'aucun terme exprès, que la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l'acte authentique qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive, qu'il se déduisait, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération était impossible, puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente elle ne permettait pas à l'acquéreur de disposer du délai de dix jours accordé pour le dépôt de la demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l'organisme de prêt, qu'en second lieu, l'acte de vente stipulait aussi qu'au cas où le notaire chargé d'instrumenter la vente n'aurait pas, à la date du 21 juin, reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du "compromis" serait prorogée de quinze jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, que cette clause de prorogation de plein droit n'avait été assortie d'aucun terme, les parties n'ayant pas fixé de date butoir que la prorogation ne pouvait excéder et qu'en consentant des baux à Mme X..., associée de la Sci La Jametrie et gérante de la Sarl Garage de la Loire, les vendeurs avaient manifesté leur intention de maintenir leur offre de vente pendant la durée des baux, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et sans dénaturation, a pu en déduire que les conditions suspensives avaient été réalisées et que la donation-partage du 25 septembre 2000 était inopposable aux acquéreurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à la société La Jametrie la somme de 2 500 euros ; rejette la demandes des consorts Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué (Angers, 20 janvier 2009) encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que la condition suspensive relative au prêt avait été réalisée, déclaré inopposable à la SCI LA JAMETRIE la donation partage du 25 septembre 2000, et décidé que l'arrêt vaudrait vente et fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE « si la demande prêt et la réitération authentique de l'acte étaient effectivement enfermés dans des délais précis, de 10 jours, à compter du 21 mai 1999 pour la première, et d'un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, force est de constater que la condition d'obtention du prêt n'était assortie d'aucun terme express ; que la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l'acte authentique, qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive ; qu'il se déduit, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération état impossible puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente, elle ne permettait pas à l'acquéreur de disposer du délai de 10 jours accordé pour le dépôt de sa demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l'organisme de prêt ; qu'en second lieu, l'acte de vente stipule aussi qu'au cas où le notaire chargé d'instrumenter la vente n'aurait pas, à la date du 21 juin, reçu le ou les éventuels dossiers de prêt, la durée du compromis « serait prorogé de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte » ; que cette clause de prorogation de plein droit n'a été assortie d'aucun terme, les parties n'ayant pas fixé de date butoir que la prorogation ne pourrait excéder ; qu'en l'état de ces éléments, et alors que le non-respect du délai de dépôt de la demande de prêt n'est sanctionné, aux termes du dernier paragraphe de la clause « prêt-protection de l'emprunteur », que par la présomption édictée par l'article 1178 du Code civil, qui répute la condition accomplie et non défaillie, les vendeurs se trouvaient nécessairement tenus par leur offre de vente jusqu'à une période postérieure à la levée' d'option ; qu'ils ne pouvaient, par conséquence, s'en libérer sans avoir mis l'acquéreur en demeure de l'accepter dans un délai déterminé, sauf renonciation de ces derniers à poursuivre la vente ; qu'en consentant sur une partie des biens que la SCI se proposait d'acquérir des baux à Mylène A..., qui avait la double qualité d'associée de la SCI et de gérante de la SARL « GARAGE DE LA LOIRE », les époux Y...-Z... ont manifesté clairement leur invention de maintenir leur offre de vente pendant toute la durée des baux, et d'immobiliser leur bien en faveur de la SCI, en contrepartie du versement de loyers ; qu'au demeurant, la nouvelle demande de prêt instruite auprès du CIO pendant la durée des baux a nécessité la délivrance d'une attestation notariée actualisée, datant du 17 janvier 2000 et démontrant qu'à cette date, la commune intention des parties était de maintenir leurs engagements réciproques, nonobstant le refus de prêt opposé par la caisse d'épargne, seul établissement de crédit visé dans l'acte du 21 mai 1999 ; qu'il s'ensuit que l'obtention effective du prêt ayant eu lieu pendant la durée de validité des baux initiaux, sans que les vendeurs ne rétractent leur offre de vente et ne mettent en demeure la SCI de lever la condition suspensive dans un délai plus court, a opéré levée de la condition suspensive, rendant la vente parfaite ; que la SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l'acte de donation partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu'ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; qu'il leur est donc inopposable » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QU'aux termes de l'acte du 21 mai 1999, l'acquéreur disposait d'un délai de dix jours pour déposer une demande de prêt, devait dénoncer l'obtention du prêt dans les huit jours au notaire, sachant que l'acte authentique devait être « régularisé au plus tard le 21 juin 1999 » ; qu'à aucun moment les stipulations de l'acte, qu'il s'agisse des stipulations relatives au prêt ou des stipulations relatives à la régularisation, n'ont prévu, pour la réitération par acte authentique, un délai d'un mois du jour de la levée de la condition suspensive ; qu'en énonçant que l'acte authentique devait intervenir dans le délai d'un mois après la levée de la condition suspensive pour en déduire que la date de réitération était impossible comme ne permettant pas à l'acquéreur de disposer d'un délai de dix jour pour déposer une demande de prêt, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 21 mai 1999 (p. 5 et 6, clauses relatives au prêt et à la régularisation) et partant violé l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué (Angers, 20 janvier 2009) encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que la condition suspensive relative au prêt avait été réalisée, déclaré inopposable à la SCI LA JAMETRIE la donation partage du 25 septembre 2000, et décidé que l'arrêt vaudrait vente et fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE « si la demande prêt et la réitération authentique de l'acte étaient effectivement enfermés dans des délais précis, de 10 jours, à compter du 21 mai 1999 pour la première, et d'un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, force est de constater que la condition d'obtention du prêt n'était assortie d'aucun terme express ; que la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l'acte authentique, qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive ; qu'il se déduit, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération état impossible puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente, elle ne permettait pas à l'acquéreur de disposer du délai de 10 jours accordé pour le dépôt de sa demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l'organisme de prêt ; qu'en second lieu, l'acte de vente stipule aussi qu'au cas où le notaire chargé d'instrumenter la vente n'aurait pas, à la date du 21 juin, reçu le ou les éventuels dossiers de prêt, la durée du compromis « serait prorogé de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte » ; que cette clause de prorogation de plein droit n'a été assortie d'aucun terme, les parties n'ayant pas fixé de date butoir que la prorogation ne pourrait excéder ; qu'en l'état de ces éléments, et alors que le non-respect du délai de dépôt de la demande de prêt n'est sanctionné, aux termes du dernier paragraphe de la clause « prêt-protection de l'emprunteur », que par la présomption édictée par l'article 1178 du Code civil, qui répute la condition accomplie et non défaillie, les vendeurs se trouvaient nécessairement tenus par leur offre de vente jusqu'à une période postérieure à la levée' d'option ; qu'ils ne pouvaient, par conséquence, s'en libérer sans avoir mis l'acquéreur en demeure de l'accepter dans un délai déterminé, sauf renonciation de ces derniers à poursuivre la vente ; qu'en consentant sur une partie des biens que la SCI se proposait d'acquérir des baux à Mylène A..., qui avait la double qualité d'associée de la SCI et de gérante de la SARL « GARAGE DE LA LOIRE », les époux Y...-Z... ont manifesté clairement leur invention de maintenir leur offre de vente pendant toute la durée des baux, et d'immobiliser leur bien en faveur de la SCI, en contrepartie du versement de loyers ; qu'au demeurant, la nouvelle demande de prêt instruite auprès du CIO pendant la durée des baux a nécessité la délivrance d'une attestation notariée actualisée, datant du 17 janvier 2000 et démontrant qu'à cette date, la commune intention des parties était de maintenir leurs engagements réciproques, nonobstant le refus de prêt opposé par la caisse d'épargne, seul établissement de crédit visé dans l'acte du 21 mai 1999 ; qu'il s'ensuit que l'obtention effective du prêt ayant eu lieu pendant la durée de validité des baux initiaux, sans que les vendeurs ne rétractent leur offre de vente et ne mettent en demeure la SCI de lever la condition suspensive dans un délai plus court, a opéré levée de la condition suspensive, rendant la vente parfaite ; que la SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l'acte de donation partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu'ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; qu'il leur est donc inopposable » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QU' en ne recherchant pas si, le prêt ayant été refusé le 5 octobre 1999, l'acte du 21 mai 1999 n'était pas caduc faute pour l'acquéreur d'avoir notifié au notaire le refus qui lui avait été opposé, conformément aux stipulations de l'acte (p. 5), ainsi que l'avaient retenu les premiers juges, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué (Angers, 9 janvier 2009) encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que la condition suspensive relative au prêt avait été réalisée, déclaré inopposable à la SCI LA JAMETRIE la donation partage du 25 septembre 2000, et décidé que l'arrêt vaudrait vente et fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE « si la demande prêt et la réitération authentique de l'acte étaient effectivement enfermés dans des délais précis, de 10 jours, à compter du 21 mai 1999 pour la première, et d'un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, force est de constater que la condition d'obtention du prêt n'était assortie d'aucun terme express ; que la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l'acte authentique, qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive ; qu'il se déduit, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération état impossible puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente, elle ne permettait pas à l'acquéreur de disposer du délai de 10 jours accordé pour le dépôt de sa demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l'organisme de prêt ; qu'en second lieu, l'acte de vente stipule aussi qu'au cas où le notaire chargé d'instrumenter la vente n'aurait pas, à la date du 21 juin, reçu le ou les éventuels dossiers de prêt, la durée du compromis « serait prorogé de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte » ; que cette clause de prorogation de plein droit n'a été assortie d'aucun terme, les parties n'ayant pas fixé de date butoir que la prorogation ne pourrait excéder ; qu'en l'état de ces éléments, et alors que le non-respect du délai de dépôt de la demande de prêt n'est sanctionné, aux termes du dernier paragraphe de la clause « prêt-protection de l'emprunteur », que par la présomption édictée par l'article 1178 du Code civil, qui répute la condition accomplie et non défaillie, les vendeurs se trouvaient nécessairement tenus par leur offre de vente jusqu'à une période postérieure à la levée' d'option ; qu'ils ne pouvaient, par conséquence, s'en libérer sans avoir mis l'acquéreur en demeure de l'accepter dans un délai déterminé, sauf renonciation de ces derniers à poursuivre la vente ; qu'en consentant sur une partie des biens que la SCI se proposait d'acquérir des baux à Mylène A..., qui avait la double qualité d'associée de la SCI et de gérante de la SARL « GARAGE DE LA LOIRE », les époux Y...-Z... ont manifesté clairement leur invention de maintenir leur offre de vente pendant toute la durée des baux, et d'immobiliser leur bien en faveur de la SCI, en contrepartie du versement de loyers ; qu'au demeurant, la nouvelle demande de prêt instruite auprès du CIO pendant la durée des baux a nécessité la délivrance d'une attestation notariée actualisée, datant du 17 janvier 2000 et démontrant qu'à cette date, la commune intention des parties était de maintenir leurs engagements réciproques, nonobstant le refus de prêt opposé par la caisse d'épargne, seul établissement de crédit visé dans l'acte du 21 mai 1999 ; qu'il s'ensuit que l'obtention effective du prêt ayant eu lieu pendant la durée de validité des baux initiaux, sans que les vendeurs ne rétractent leur offre de vente et ne mettent en demeure la SCI de lever la condition suspensive dans un délai plus court, a opéré levée de la condition suspensive, rendant la vente parfaite ; que la SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l'acte de donation partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu'ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; qu'il leur est donc inopposable » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QU' après avoir rappelé que l'acte serait régularisé par acte authentique, le notaire étant détenteur du prix ainsi que des frais, l'acte du 21 mai 1999 énonçait : « cet acte devra être régularisé au plus tard le 21 juin 1999 » ; qu'il ajoutait « pour le cas où le notaire chargé de cette régularisation n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente (notamment si les divers droits de préemption n'étaient pas à cette date entièrement purgés) ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis serait prorogée de quinze jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, sans pouvoir excéder le (….) » (p. 5) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il était expressément demandé (conclusions du 20 octobre 2008, p. 14, alinéas 6 et 7 et p. 15, alinéas 3 à 7), si la clause, visant le ou les dossiers de prêt, n'impliquait pas que le prêt ait été obtenu au plus tard le 21 juin 1999, le délai de quinze jours étant stipulé dans le seul but de permettre au notaire d'obtenir les éléments qui lui sont nécessaires pour consigner dans la vente les conditions du prêt, le prêt étant d'ores et déjà obtenu, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué (Angers, 20 janvier 2009) encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que la condition suspensive relative au prêt avait été réalisée, déclaré inopposable à la SCI LA JAMETRIE la donation partage du 25 septembre 2000, et décidé que l'arrêt vaudrait vente et fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;
AUX MOTIFS QU' « qu'en consentant sur une partie des biens que la SCI se proposait d'acquérir des baux à Mylène A..., qui avait la double qualité d'associée de la SCI et de gérante de la SARL « GARAGE DE LA LOIRE », les époux Y...-Z... ont manifesté clairement leur invention de maintenir leur offre de vente pendant toute la durée des baux, et d'immobiliser leur bien en faveur de la SCI, en contrepartie du versement de loyers ; qu'au demeurant, la nouvelle demande de prêt instruite auprès du CIO pendant la durée des baux a nécessité la délivrance d'une attestation notariée actualisée, datant du 17 janvier 2000 et démontrant qu'à cette date, la commune intention des parties était de maintenir leurs engagements réciproques, nonobstant le refus de prêt opposé par la caisse d'épargne, seul établissement de crédit visé dans l'acte du 21 mai 1999 ; qu'il s'ensuit que l'obtention effective du prêt ayant eu lieu pendant la durée de validité des baux initiaux, sans que les vendeurs ne rétractent leur offre de vente et ne mettent en demeure la SCI de lever la condition suspensive dans un délai plus court, a opéré levée de la condition suspensive, rendant la vente parfaite ; que la SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l'acte de donation partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu'ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; qu'il leur est donc inopposable » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, en retenant que la conclusion de baux intervenue les 23 novembre 1999 et 22 décembre 1999 révélait la volonté tacite des consorts Y... de maintenir leur offre pendant toute la durée des baux, quand une volonté tacite ne peut être déduite que d'actes non équivoques, la conclusion des baux étant en soi indifférente à la durée de l'offre ou à son maintien, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, faute d'avoir indiqué par quel procédé l'attestation notariée du 17 janvier 2000, émanant du seul notaire, pouvait lier les consorts Y..., les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué (Angers, 20 janvier 2009) encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que la condition suspensive relative au prêt avait été réalisée, déclaré inopposable à la SCI LA JAMETRIE la donation partage du 25 septembre 2000, et décidé que l'arrêt vaudrait vente et fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l'acte de donation partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu'ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; qu'il leur est donc inopposable » (arrêt, p. 6) ;
ALORS QUE pour retenir l'existence d'une fraude, les juges du fond ont constaté que la donation-partage était du 25 septembre 2001 et que, partant, à la date de la donation-partage, les consorts Y... étaient informés de l'obtention du prêt par l'acquéreur, intervenue le 5 juillet 2001 ; que toutefois, la donation-partage est intervenue, non pas le 25 septembre 2001, mais le 25 septembre 2000 ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont dénaturé les énonciations de la donation-partage relatives à sa date (p. 1 et 10) et partant ont violé l'article 1134 du Code civil.
