Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. D... A... a demandé au tribunal administratif de Versailles d'annuler la décision du 14 juin 2021 par laquelle le maire de la commune de Gambais a délivré à M. B... C... le permis de construire n° PC n° 78263 21 Y0016 pour la réalisation d'une maison individuelle sur un terrain situé 45 route de Saint-Come, section cadastrée AL300, à Gambais.
Par une ordonnance n° 2109337 du 14 février 2022, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 6 avril 2022, et des mémoires enregistrés le 26 novembre 2022, M. D... A..., représenté par Me Nalet, avocat, demande à la cour :
1°) d'annuler cette ordonnance ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, l'arrêté du maire de la commune de Gambais du 14 juin 2021 ;
3°) de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par M. C... ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Gambais une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. A... soutient que :
- il dispose d'un intérêt à agir contre le permis de construire contesté ;
- l'auteur de l'ordonnance contestée ne pouvait statuer sans l'avoir invité à régulariser sa requête ;
- le dossier de demande du permis contesté souffrait d'insuffisances de nature à fausser l'appréciation de l'autorité administrative ;
- le permis contesté méconnaît les articles UG3, UG6, UG7, UG11, UG13 et UG14 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Gambais.
Par des mémoires enregistrés les 27 mai 2022, 8 août 2022, et 21 décembre 2022 M. B... C..., représenté par Me Deat-Pareti, conclut au rejet de la requête, à la condamnation de M. A... à lui verser la somme de 43 221,69 euros et à ce que soit mise à la charge de M. A... la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le requérant ne dispose pas d'intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés ;
- le recours du requérant traduit un comportement abusif de la part du requérant lui ouvrant droit à indemnité pour les préjudices subis.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 décembre 2022 et 30 décembre 2022, la commune de Gambais conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la régularisation du permis contesté et, en tout état de cause, à ce que soit mis à la charge de M. A... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le requérant ne dispose pas d'intérêt à agir contre le permis contesté ;
- les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés ;
- en tout état de cause, le permis litigieux est susceptible d'être régularisé.
Les parties ont été invitées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, à présenter leurs observations sur une éventuelle régularisation du permis contesté quant à la méconnaissance par ce permis des articles UG 6 et UG13 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire du 21 décembre 2022, M. A... a présenté des observations en réponse à ce moyen soulevé d'office.
Par des mémoires du 21 décembre 2022 et 27 décembre 2022, M. C... a présenté des observations en réponse à ce moyen soulevé d'office et indiqué s'opposer à toute mesure de régularisation.
Un mémoire présenté pour M. A... a été enregistré le 2 janvier 2023 postérieurement à la clôture d'instruction
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ;
- l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme E...,
- les conclusions de Mme Moulin-Zys, rapporteure publique,
- et les observations de Me Obame, pour M. A..., de Me Petit, pour la commune de Gambais et de Me Dehat-Paretti pour M. C....
Une note en délibéré a été enregistrée le 10 janvier 2023 pour M. A....
Une note en délibéré a été enregistrée le 12 janvier 2023 pour M. C....
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 14 juin 2021, le maire de la commune de Gambais a délivré à M. C... un permis de construire en vue de l'édification d'une maison individuelle sur un terrain situé 45 route de Saint Come, section cadastrée AL300, à Gambais. M. A..., voisin immédiat de ce projet, a formé un recours gracieux contre cet arrêté, rejeté le 3 septembre 2021. M. A... relève appel de l'ordonnance du 14 février 2021 par laquelle le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ces décisions.
Sur la régularité de l'ordonnance :
2. Aux termes de l'article R. 612-1 du code de justice administrative : " Lorsque des conclusions sont entachées d'une irrecevabilité susceptible d'être couverte après l'expiration du délai de recours, la juridiction ne peut les rejeter en relevant d'office cette irrecevabilité qu'après avoir invité leur auteur à les régulariser. / (...) / La demande de régularisation mentionne que, à défaut de régularisation, les conclusions pourront être rejetées comme irrecevables dès l'expiration du délai imparti qui, sauf urgence, ne peut être inférieur à quinze jours (...) ". Aux termes de l'article R. 222-1 du même code : " Les présidents de tribunal administratif et de cour administrative d'appel, les premiers vice-présidents des tribunaux et des cours, le vice-président du tribunal administratif de Paris, les présidents de formation de jugement des tribunaux et des cours et les magistrats ayant une ancienneté minimale de deux ans et ayant atteint au moins le grade de premier conseiller désignés à cet effet par le président de leur juridiction peuvent, par ordonnance : / (...) 4° Rejeter les requêtes manifestement irrecevables, lorsque la juridiction n'est pas tenue d'inviter leur auteur à les régulariser ou qu'elles n'ont pas été régularisées à l'expiration du délai imparti par une demande en ce sens (...) ". Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
3. Les requêtes manifestement irrecevables qui peuvent être rejetées par ordonnance en application des dispositions de l'article R. 222-1 citées au point 1 sont, tout d'abord, celles dont l'irrecevabilité ne peut en aucun cas être couverte, ensuite, celles qui ne peuvent être régularisées que jusqu'à l'expiration du délai de recours, si ce délai est expiré et, enfin, celles qui ont donné lieu à une invitation à régulariser, si le délai que la juridiction avait imparti au requérant à cette fin, en l'informant des conséquences qu'emporte un défaut de régularisation comme l'exige l'article R. 612-1 du code de justice administrative, est expiré.
4. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que c'est à tort que le tribunal a rejeté comme irrecevable la demande de M. A... faute pour celui-ci de justifier d'un intérêt à agir contre le permis délivré le 14 juin 2021 par le maire de Gambais à M. C..., sans avoir au préalable invité le requérant à régulariser sa requête en apportant les précisions permettant d'en apprécier la recevabilité au regard des exigences de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme et sans l'avoir non plus informé des conséquences qu'emporterait un défaut de régularisation dans le délai imparti comme l'exige l'article R. 612-1 du code de justice administrative. L'ordonnance du 14 février 2022 doit, dès lors, être annulée.
5. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. A... devant le tribunal administratif de Versailles.
Sur l'intérêt à agir du requérant :
6. Il résulte des dispositions l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, en particulier lorsqu'une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir est soulevée en défense, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
7. En l'espèce, d'une part, le permis contesté ne peut être regardé comme un permis modifiant le permis transféré le 17 juillet 2020 à M. C..., dès lors que la construction autorisée par ce premier permis consistait en un bâtiment ouvert de 80 mètres carrés. M. C... n'est dès lors pas fondé à soutenir que M. A... ne pouvait contester le permis litigieux faute d'avoir contesté ce premier permis. D'autre part, si M. A... fait valoir que le projet envisagé sur la parcelle adjacente à la sienne sera la source de nuisances sonores et d'une perte d'ensoleillement et permettra des vues directes sur son jardin, ces allégations ne sont pas étayées par les pièces du dossier. En revanche, il est constant que ce projet consiste en la création d'une maison individuelle visible depuis la maison de M. A... sur un terrain actuellement non construit et en lisière d'une zone naturelle offrant une vue dégagée sur une plaine paysagère. M. A... fait ainsi état d'éléments relatifs à la nature et à l'importance de la localisation du terrain de nature à lui conférer un intérêt à agir au sens des dispositions précitées.
Sur la légalité du permis de construire contesté :
En ce qui concerne la demande de permis de construire :
8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
9. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". Contrairement à ce que soutient M. A..., le dossier de demande de permis de construire déposé par M. C... comprenait des vues aériennes des lieux et plusieurs photographies représentant la parcelle d'assiette du projet et celui-ci dans son environnement. La circonstance que les angles de vues de ces documents n'aient pas été reportés dans le plan de situation et le plan de masse n'a pas été, en l'espèce, de nature à fausser l'appréciation de l'autorité administrative ayant délivré le permis contesté. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précités sera écarté.
10. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme : " Conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire. ". En vertu de l'article 15 de la loi du 3 janvier 1977 précitée, le projet architectural doit comporter la signature de tous les architectes qui ont contribué à son élaboration.
11. Si toutes les pages du projet architectural ne sont pas signées par le cabinet d'architecte les ayant élaborés, il n'est pas utilement contesté que ce cabinet a bien élaboré ce projet, signé, soumis à l'appui de la demande de permis de construire de M. C.... Contrairement à ce que soutient le requérant, les plans modifiés déposés en mars 2021 ont bien été signés par le même cabinet d'architectes et ont au demeurant le même format que les plans initiaux. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées sera écarté.
12. En troisième lieu, et contrairement aux allégations de M. A..., il ressort des plans de masse produits à l'instance que ceux-ci explicitent le positionnement de la parcelle d'assiette sur deux zones du plan local d'urbanisme et que la longueur du faîtage de la construction envisagée y était déterminable. Dès lors, M. A... n'est pas fondé à soutenir que le dossier de demande de permis de construire de M. C... souffrait de ces insuffisances.
13. En quatrième lieu, l'article R*431-8 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "
14. En l'espèce, la notice architecturale et les plans produits à l'appui de sa demande par le pétitionnaire, complétés en avril 2021, indiquaient l'absence de construction actuelle sur le terrain d'assiette du projet, le projet d'édification d'une maison individuelle en en précisant les dimensions, l'implantation et l'emprise, la nature et la couleur des matériaux utilisés, la surface et le traitement des espaces libres en pleine terre engazonnée, la conservation des arbres existants et, enfin, le caractère inchangé des clôtures. Ces éléments permettaient à l'autorité administrative d'apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
15. En cinquième lieu, si aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (...) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ", il ne résulte pas des pièces du dossier que le projet litigieux serait soumis à la réalisation d'une telle étude par un plan de prévention des risques. Le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit, dès lors, être écarté comme inopérant.
En ce qui concerne la procédure préalable à la délivrance du permis :
16. M. A... ne peut utilement se prévaloir de la charte du parc naturel régional de Haute Vallée de Chevreuse, un tel document ne pouvant légalement imposer par elle-même des obligations aux tiers. En tout état de cause, la construction envisagée par M. C... ne constitue pas au sens de l'article 5.1 de cette charte un " projet d'aménagement susceptible d'avoir un impact écologique ou paysager " justifiant la consultation du syndicat du Parc.
En ce qui concerne la conformité au plan local d'urbanisme
17. En premier lieu, en vertu de l'article UG3 du plan local d'urbanisme, les accès au terrain doivent permettre leur desserte par les engins de lutte contre l'incendie et les caractéristiques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent.
18. Il ressort des pièces du dossier que l'accès au terrain d'assiette du projet est assuré par deux voies publiques et que celui-ci comporte un chemin d'accès à la construction permettant l'accès des engins de lutte contre l'incendie en vertu de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation. Si le requérant soutient que les caractéristiques de cette voie privée présenteraient un danger pour la sécurité des usagers ou des riverains, ses allégations ne sont pas étayées par les pièces du dossier. Dès, lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précités doit être écarté.
19. En deuxième lieu, en vertu de l'article UG7 du plan local d'urbanisme, les constructions doivent être implantées à une distance de 4 mètres au moins des limites séparatives aboutissant aux voies et à une distance d'au moins 13 mètres des autres limites. Cet article ne distingue pas les voies privées ou publiques et les voies ouvertes ou non à la circulation. Il ressort des pièces du dossier que les limites à proximité desquelles sera implantée la construction projetée aboutissent toutes sur une voie et que la configuration de la parcelle n'est pas comparable à celle d'une parcelle implantée à l'angle d'une rue, cas pour lequel le plan local d'urbanisme prévoit le traitement d'une des limites aboutissant sur la voie comme une limite de fond. La construction est implantée à plus de quatre mètres de chacune de ces limites. Dès lors, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées doit être écarté.
20. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le faîtage de la construction projetée est inférieur à 16,50 mètres et qu'aucune clôture en grillage ne donne sur une rue, conformément aux dispositions de l'article UG11 du règlement du plan local d'urbanisme. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le requérant, ces dispositions autorisent la construction d'un toit en croupe.
21. En quatrième lieu, le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article UG14 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé.
22. En revanche, d'une part, aux termes de l'article UG 13 du règlement du plan local d'urbanisme : " 3 -Autres protections - Des espaces paysagers et plantés seront aménagés, en pleine terre sur une surface au moins égale à 70% de la surface totale du terrain. Ne sont pas incluses dans la définition de la pleine terre les surfaces bâties, les terrasses au sol, les surfaces de roulement et de stationnement. Ne sont pas non plus considérés comme "en pleine terre" les espaces isolés inférieurs ou égaux à 30m² et les bandes mesurant moins de 1,50m de largeur ".
23. Si le terrain d'assiette du projet de M. C... à une superficie totale de 3 671 mètres carrés, il n'est inclus dans la zone UG du plan local d'urbanisme que pour 995 mètres carrés. La superficie de la construction projetée, entièrement située dans la partie classée en zone UG, s'élève à 194,77 mètres carrés. Eu égard à la portion de terrain recouverte par ailleurs par la voie d'accès à la construction, il ressort des pièces du dossier que les espaces paysagers et plantés aménagés en pleine terre, surfaces de roulement et de stationnement exclues, représenteront moins de 70 % de la surface du terrain situé en zone UG de la parcelle de M. C.... Dès lors, M. A... est fondé à soutenir que le permis délivré méconnaît les dispositions précitées.
24. D'autre part, en vertu de l'article UG 6, la construction principale doit présenter un pignon ou une façade dans une bande de 7 mètres à compter de l'alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer, situé en zone UG. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée se situe à plus de 50 mètres de la rue de Saint-Côme, aux droits duquel le terrain d'assiette du projet est aligné en zone UG. Contrairement à ce que soutient le pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que le chemin permettant d'accéder à la construction serait ouvert à la circulation du public et constituerait ainsi une voie publique à créer, au sens de l'article L. 318-1 du code de l'urbanisme, alors même qu'aucune démarche n'a été entreprise en ce sens par la commune de Gambais. Dès lors, aucune façade ou pignon de la construction projetée ne se situe dans une bande de 7 mètres à compter de l'alignement des voies publiques situé en zone UG et le permis contesté méconnaît les dispositions de l'article UG 6 du règlement du plan local d'urbanisme
25. Les vices entachant le permis délivré à M. C... étaient susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'un permis de construire modificatif sans modifier la nature du projet. Néanmoins, M. C... n'a pas sollicité au cours de l'instance le bénéfice d'une adaptation mineure à l'article UG 6 du règlement du plan local d'urbanisme fondée sur le 1° de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme, au regard de la situation particulière de sa parcelle présentant une très faible limite adjacente à la rue Saint-Côme et dont les possibilités de construction sont très éloignées des voies publiques et s'est expressément opposé à l'usage par le juge administratif des pouvoirs qui lui sont dévolus par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Dès lors, M. A... est fondé à demander l'annulation du permis contesté.
Sur les conclusions indemnitaires de M. C... :
26. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ". Il résulte de tout ce qui précède que l'exercice de son droit au recours par M. A... contre le permis délivré à M. C... ne relevait pas d'un comportement abusif de la part du requérant. Dès lors, M. C... n'est pas fondé à demander le versement de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions précitées.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
27. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C... ou de la commune de Gambais la somme que M. A... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par M. C... et la commune de Gambais soient mises à la charge de M. A..., qui n'est pas la partie perdante.
DÉCIDE :
Article 1er : La décision du 14 juin 2021 par laquelle le maire de la commune de Gambais a délivré à M. C... le permis de construire n° PC n° 78263 21 Y0016, pour la réalisation d'une maison individuelle sur un terrain situé 45 route de Saint-Come, section cadastrée AL300, à Gambais est annulée.
Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... A..., à la commune de Gambais et à M. B... C....
Délibéré après l'audience du 5 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
M. Albertini, président,
M. Mauny, président assesseur,
Mme Villette, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023.
La rapporteure,
A. E...Le président,
P.-L. ALBERTINILa greffière,
F. PETIT-GALLAND
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 22VE00779
