LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 avril 2016), que, le 28 avril 2008, M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement, ont transmis à M. Y... une offre de vente au prix de 440 000 euros, en mentionnant que leur engagement ne serait définitif qu'à la signature du compromis ou de la promesse de vente établie par notaires, condition dont M. Y... a pris acte le 5 mai 2008 ; que, le 4 février 2011, désireux de vendre leur appartement, M. et Mme X... ont donné un mandat à la société Immobilière Convention (Imco) et, le 5 mai 2011, ont signé une promesse de vente au bénéfice de M. et Mme Z... ; que, se prévalant du fait que la vente serait déjà intervenue en 2008 et, subsidiairement, de l'acceptation de sa proposition d'achat au prix de 550 000 euros en mars 2011, M. Y... a assigné M. et Mme X..., ainsi que l'agence immobilière, en constatation de la perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation de perfection de la vente ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, dans un courriel du 23 avril 2008, M. X... avait mentionné que son engagement ne serait définitif qu'à la signature d'un engagement notarié, condition dont M. Y... avait pris acte, et constaté qu'aucune promesse de vente n'avait été signée, ni aucun autre document dont il ressortirait que les parties eussent renoncé à ce formalisme, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente envisagée en 2008 n'était pas parfaite ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société Imco, titulaire d'un mandat d'entremise, n'avait pas le pouvoir d'engager ses mandants et retenu que son courriel du 15 mars 2011, qui avait informé M. Y... de l'acceptation de son offre et dont le contenu était contesté par M. et Mme X..., était inopérant, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'il n'y avait pas eu de vente en 2011, faute d'accord sur la chose et sur le prix, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'offre d'achat de M. Y... du 5 mai 2011 n'avait pas été acceptée par M. et Mme X... et qu'aucune négociation ne s'était engagée entre les parties, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire une absence de rupture abusive de pourparlers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société Imco ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. Y... ne caractérisait pas un préjudice qui serait résulté pour lui du courriel adressé par la société Imco le 15 mars 2011, qui n'avait proposé aucune date pour la signature du "compromis", ni du défaut d'information postérieur concernant la vente à des tiers, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et celle de 2 000 euros à la société Immobilière Convention ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Sylvain Y... de ses demandes tendant à faire constater l'existence d'un accord sur la vente et le prix de l'..., appartenant à M. et Mme X..., qui serait intervenu en 2008 et/ou en 2011 ;
Aux motifs propres que « c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que les premiers juges ont considéré qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'était intervenu entre les parties tant en mai 2008 qu'en mars 2011 ; qu'il sera ajouté en ce qui concerne la proposition d'achat du 9 mars 2011 de M. Y... que celle-ci était conditionnée à la rédaction d'un avant-contrat qui devait constater l'échange des consentements et engager réciproquement les deux parties ; qu'aucun accord ne pouvait donc intervenir entre elles de la volonté même de M. Y..., en dehors d'une promesse de vente ; que le mail du 15 mars 2011 de la société Imco dont le contenu est contesté par les époux X... est donc inopérant, étant rappelé que la société Imco n'avait pas le pouvoir par elle-même d'engager ses mandants, pour n'être titulaire que d'un mandat d'entremise ; que dans ces circonstances, la comparution personnelle de M. A... n'apporterait aucun éléments aux débats » ;
Et aux motifs adoptés qu'« il appartient à M. Sylvain Y... qui se prévaut d'un accord valable valant vente de l'appartement en cause intervenu en 2008 pour le prix de 440 000 euros de rapporter la preuve de cet accord ; que force est de constater que l'offre formulée par M. X... qu'il reprend dans son courriel du 23 avril 2008 à M. Sylvain Y... mentionne expressément : Je vous rappelle les conditions essentielles de la vente sur lesquelles vous voudrez bien confirmer votre accord, étant entendu que mon engagement ne sera définitif qu'à la signature du compromis ou de la promesse de vente établie par notaires (cet e-mail ne valant pas pollicitation) » ; que M. Sylvain Y... lui-même a adressé à M. X... un courriel du 5 mai 2008 dont le dernier paragraphe est ainsi rédigé : « Enfin, nous avons bien noté que les engagements respectifs seront définitifs à la signature des documents établis par le notaire avec condition suspensive de prêt et dépôt de garantie de 10 % » ; qu'à défaut de promesse de vente signée entre les parties ou de tout autre document dont il ressortirait qu'elles ont renoncé à ce formalisme, M. Sylvain Y... ne peut établir qu'aurait existé une offre ferme de former une vente parfaite ; il doit donc être débouté de sa demande sur ce fondement ; qu'il forme une demande subsidiaire tendant à faire constater un accord valant vente en date du 15 mars 2011 ; qu'il entend l'établir par la production de : l'offre d'achat qu'il a formulée par l'intermédiaire de la SARL Immobilière Convention en date du 9 mars 2011 pour le prix de 575 000 euros, le courriel que lui a adressé la SARL Immobilière Convention sous la signature de M. A..., en date du 15 mars 2011 commençant par « je vous confirme par la présente votre offre d'achat acceptée par M. X..., au prix de 575 000 euros » et se terminant par « Veuillez agréer, Monsieur, mes sincères félicitations », divers documents bancaires destinés à démontrer sa capacité à payer le prix de la vente ; que M. Sylvain Y... omet l'incidence de la mention figurant sur son offre du 9 mars 2011, précisant que « … la présente proposition d'achat (…) a exclusivement pour effet d'inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, à régulariser avec nous au plus tard à la date indiquée ci-contre (12 mars 2011) un avant-contrat (promesse ou compromis qui constatera l'échange des consentements ; fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives…) et engagera définitivement les deux parties… » ; il résulte en effet de cette mention qu'aucun accord ne pouvait engager ; qu'aussi, outre que la date limite fixée par M. Sylvain Y... lui-même était dépassée, l'éventuel accord qu'aurait donné M. X..., selon le mail de la SARL Immobilière Convention du 15 mars 2011, ne saurait en aucun cas produire les effets correspondant à une vente parfaite ; qu'au surplus, M. et Mme X... affirment n'avoir ni l'un ni l'autre donné un tel accord, et la preuve contraire n'est pas rapportée ; que M. Sylvain Y... soutient que le mandat donné par les époux X... à la SARL Immobilière Convention était un mandat exclusif et que la liberté laissée au vendeur ne concernait que la possibilité de vendre par lui-même ; qu'il produit une photocopie de mauvaise qualité de la première page d'un document dit « mandat de M. et Mme X... » non daté et ne portant pas la signature des vendeurs alors que M. et Mme X... et la SARL Immobilière Convention elle-même versent aux débats un contrat de « mandat simple (non exclusif) » qui stipule notamment en page 4 que « le présent mandat ne confère pas au mandataire la possibilité d'engager définitivement le mandant sans avoir obtenu son accord préalable » ; qu'ainsi, en vertu du mandat qui lui a été confié la SARL Immobilière Convention ne pouvait engager les vendeurs sans leur accord exprès, qui en l'espèce, n'est pas prouvé ; que M. Sylvain Y... doit ainsi être débouté également de sa demande sur ce fondement » ;
Alors 1°) que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, pour refuser d'admettre la formation de la vente, la cour d'appel a relevé, par motifs adoptés du jugement, que l'offre formulée par M. X..., reprise dans son courriel du 23 avril 2008, mentionne expressément : « Je vous rappelle les conditions essentielles de la vente sur lesquelles vous voudrez bien confirmer votre accord, étant entendu que mon engagement ne sera définitif qu'à la signature du compromis ou de la promesse de vente établie par notaires (cet e-mail ne valant pas pollicitation) » et que le courriel en réponse du 5 mai 2008 de M. Y... comportait un paragraphe suivant lequel il était pris note que « les engagements respectifs seront définitifs à la signature des documents établis par le notaire avec condition suspensive de prêt et dépôt de garantie de 10 % », ce dont elle a déduit qu'à défaut de promesse de vente signée entre les parties ou de tout autre document dont il ressortirait qu'elles ont renoncé à ce formalisme, M. Sylvain Y... ne peut établir qu'aurait existé une offre ferme de former une vente parfaite ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant relevé que le courriel du 23 avril 2008 mentionne les « conditions essentielles de la vente », que le courriel du 5 mai 2008 ne remettait pas en cause, de sorte qu'il ne valait pas contre-proposition, la cour d'appel, qui n'a pas relevé d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ;
Alors 2°) subsidiairement que, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, dans ses écritures d'appel, pour établir la perfection de la vente de l'appartement litigieux, M. Y... a invoqué un courriel que lui a adressé l'agence immobilière le 15 mars 2011, ayant pour objet : « confirmation offre d'achat ... » et dans lequel il lui était écrit : « je vous confirme par la présente votre offre d'achat acceptée par M. X..., au prix de 575 000 euros », pour se terminer par la formule : « Veuillez agréer, Monsieur, mes sincères félicitations » ; qu'il faisait valoir (concl., p. 14) que c'était en vain que le vendeur avait plaidé ne pas avoir accepté l'offre car si le mandat consenti à l'agence Imco stipulait que le mandant conservait toute liberté de conclure avec l'acquéreur de son choix trouvé par ses propres soins, c'était sous réserve que le mandataire n'ait pas présenté un acquéreur ayant visité les locaux avec lui, ce qui était le cas en l'espèce ; que, pour refuser d'admettre la formation de la vente en 2011, sans répondre aux conclusions de M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Sylvain Y... de sa demande indemnitaire à l'encontre de M. et Mme X... ;
Aux motifs propres que « c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que les premiers juges ont considéré qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'était intervenu entre les parties tant en mai 2008 qu'en mars 2011 ; qu'il sera ajouté en ce qui concerne la proposition d'achat du 9 mars 2011 de M. Y... que celle-ci était conditionnée à la rédaction d'un avant-contrat qui devait constater l'échange des consentements et engager réciproquement les deux parties ; qu'aucun accord ne pouvait donc intervenir entre elles de la volonté même de M. Y..., en dehors d'une promesse de vente ; que le mail du 15 mars 2011 de la société Imco dont le contenu est contesté par les époux X... est donc inopérant, étant rappelé que la société Imco n'avait pas le pouvoir par elle-même d'engager ses mandants, pour n'être titulaire que d'un mandat d'entremise ; que dans ces circonstances, la comparution personnelle de M. A... n'apporterait aucun éléments aux débats ; que, sur la demande de dommages et intérêts, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. Y... dirigée contre les époux X... pour rupture abusive des pourparlers, aucun pourparlers n'étant intervenu entre les parties, l'offre d'achat du 9 mars 2011 n'ayant pas été acceptée et aucune négociation n'ayant été engagée entre elles ; que les époux X... n'avaient donc pas à avertir M. Y... qu'ils contractaient, le 5 mai 2011, avec les époux Z... » ;
Et aux motifs adoptés qu'« il appartient à M. Sylvain Y... qui se prévaut d'un accord valable valant vente de l'appartement en cause intervenu en 2008 pour le prix de 440 000 euros de rapporter la preuve de cet accord ; que force est de constater que l'offre formulée par M. X... qu'il reprend dans son courriel du 23 avril 2008 à M. Sylvain Y... mentionne expressément : Je vous rappelle les conditions essentielles de la vente sur lesquelles vous voudrez bien confirmer votre accord, étant entendu que mon engagement ne sera définitif qu'à la signature du compromis ou de la promesse de vente établie par notaires (cet e-mail ne valant pas pollicitation) » ; que M. Sylvain Y... lui-même a adressé à M. X... un courriel du 5 mai 2008 dont le dernier paragraphe est ainsi rédigé : « Enfin, nous avons bien noté que les engagements respectifs seront définitifs à la signature des documents établis par le notaire avec condition suspensive de prêt et dépôt de garantie de 10 % » ; qu'à défaut de promesse de vente signée entre les parties ou de tout autre document dont il ressortirait qu'elles ont renoncé à ce formalisme, M. Sylvain Y... ne peut établir qu'aurait existé une offre ferme de former une vente parfaite ; il doit donc être débouté de sa demande sur ce fondement ; qu'il forme une demande subsidiaire tendant à faire constater un accord valant vente en date du 15 mars 2011 ; qu'il entend l'établir par la production de : l'offre d'achat qu'il a formulée par l'intermédiaire de la SARL Immobilière Convention en date du 9 mars 2011 pour le prix de 575 000 euros, le courriel que lui a adressé la SARL Immobilière Convention sous la signature de M. A..., en date du 15 mars 2011 commençant par « je vous confirme par la présente votre offre d'achat acceptée par M. X..., au prix de 575 000 euros » et se terminant par « Veuillez agréer, Monsieur, mes sincères félicitations », divers documents bancaires destinés à démontrer sa capacité à payer le prix de la vente ; que M. Sylvain Y... omet l'incidence de la mention figurant sur son offre du 9 mars 2011, précisant que « … la présente proposition d'achat (…) a exclusivement pour effet d'inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, à régulariser avec nous au plus tard à la date indiquée ci-contre (12 mars 2011) un avant-contrat (promesse ou compromis qui constatera l'échange des consentements ; fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives…) et engagera définitivement les deux parties… » ; il résulte en effet de cette mention qu'aucun accord ne pouvait engager ; qu'aussi, outre que la date limite fixée par M. Sylvain Y... lui-même était dépassée, l'éventuel accord qu'aurait donné M. X..., selon le mail de la SARL Immobilière Convention du 15 mars 2011, ne saurait en aucun cas produire les effets correspondant à une vente parfaite ; qu'au surplus, M. et Mme X... affirment n'avoir ni l'un ni l'autre donné un tel accord, et la preuve contraire n'est pas rapportée ; que M. Sylvain Y... soutient que le mandat donné par les époux X... à la SARL Immobilière Convention était un mandat exclusif et que la liberté laissée au vendeur ne concernait que la possibilité de vendre par lui-même ; qu'il produit une photocopie de mauvaise qualité de la première page d'un document dit « mandat de M. et Mme X... » non daté et ne portant pas la signature des vendeurs alors que M. et Mme X... et la SARL Immobilière Convention elle-même versent aux débats un contrat de « mandat simple (non exclusif) » qui stipule notamment en page 4 que « le présent mandat ne confère pas au mandataire la possibilité d'engager définitivement le mandant sans avoir obtenu son accord préalable » ; qu'ainsi, en vertu du mandat qui lui a été confié la SARL Immobilière Convention ne pouvait engager les vendeurs sans leur accord exprès, qui en l'espèce, n'est pas prouvé ; que M. Sylvain Y... doit ainsi être débouté également de sa demande sur ce fondement ; qu'il invoque à titre subsidiaire une rupture « brutale » des pourparlers qui lui aurait causé un préjudice dont il demande réparation à hauteur de 55 000 euros ; qu'il ne précise pas à quelle période correspondraient les pourparlers en cause mais ses écritures n'évoquent que l'année 2011 ; qu'il fait valoir que M. et Mme X... se sont engagés envers M. et Mme Z... le 5 mai 2011 sans l'avoir informé, et ont ainsi manifesté une « intention de nuire consistant à écarter le candidat naturel, évident, répondant à toutes ses conditions dont celle relative à la solvabilité… » ; qu'il doit être relevé qu'il n'est pas établi en 2011 de réels pourparlers puisque le seul acte est l'éventuel accord de M. X..., tardif par rapport à la propre proposition d'achat de M. Y... et contesté par les époux X..., tant en son existence que pour ce qui concerne son mode d'expression, par la SARL Immobilière Convention qui n'en avait pas le pouvoir ; que le terme de pourparlers recouvre un ensemble de faits convergents en vue de la conclusion d'un contrat et ne peut s'appliquer à un acte unique, tardif et contesté comme en l'espèce ; qu'il ne saurait en outre y avoir de la part des époux X... une « rupture » de ce qu'ils n'auraient jamais commencé à défaut de preuve de tout accord donné par eux » ;
Alors 1°) que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que, pour refuser d'imputer aux époux X... une rupture fautive des pourparlers avec M. Y..., la cour d'appel s'est fondée sur le défaut d'acceptation de l'offre d'achat du 9 mars 2011, dont elle a déduit l'absence de négociation engagée entre les parties, de sorte que les époux X... n'avaient pas à avertir M. Y... qu'ils contractaient, le 5 mai 2011, avec les époux Z... ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant relevé que les époux X... avaient mis en vente leur appartement, par l'entremise d'un agent immobilier, que M. Y... avait formulé une proposition d'achat, le 9 mars 2011 et que, par courriel du 15 mars suivant, l'agent immobilier avait confirmé l'accord donné par M. X... à la proposition de M. Y..., ce dont se déduisait nécessairement l'existence de pourparlers entre les parties que la partie venderesse avait fautivement rompus en contractant avec un autre acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1382 (ancien) du code civil, devenu l'article 1240 (nouveau) du même code ;
Alors 2°) qu'en se fondant sur l'absence d'acceptation de l'offre d'achat du 9 mars 2011 pour exclure l'existence de pourparlers, quand une telle acceptation n'aurait pas caractérisé, si elle avait été retenue, l'existence de pourparlers mais purement et simplement du contrat de vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil devenu l'article 1240 du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Sylvain Y... de sa demande indemnitaire à l'égard de la société Immobilière Convention ;
Aux motifs qu'« en ce qui concerne la responsabilité de l'agence invoquée par M. Y..., s'il doit être reproché à celle-ci son mail du 15 mars 2011 et le défaut d'information postérieur, force est de constater que M. Y... pas plus qu'il ne l'a fait en première instance ne caractérise un préjudice se contentant d'alléguer "un espoir incroyable" qui serait né, alors même qu'aucune date n'était proposée par l'agence pour la signature d'un compromis, ce qui n'est donc pas crédible ; que le préjudice de M. Y... n'étant pas démontré le jugement sera confirmé aussi de ce chef » ;
Et aux motifs adoptés que « […] le courriel du 15 mars adressé à M. Sylvain Y... « confirmant » l'accord et lui adressant des félicitations apparaît donc fautif ; qu'il reste que le préjudice qui a pu en résulter, comme d'un éventuel défaut d'information postérieur, qui d'ailleurs est contesté, n'est que celui de la déception de M. Sylvain Y..., qu'il n'invoque pas, ne précisant aucunement la nature de son préjudice et le lien de causalité avec une faute de la SARL Immobilière Convention » ;
Alors que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que, pour refuser de condamner l'agence immobilière à indemniser M. Y..., la cour d'appel a énoncé qu'il allègue seulement « un espoir incroyable » qui serait né, mais qu'aucune date n'était proposée par l'agence pour la signature d'un compromis, de sorte que son préjudice n'est pas démontré ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant relevé que les époux X... avaient mis en vente leur appartement, par l'entremise d'un agent immobilier, que M. Y... avait formulé une proposition d'achat, le 9 mars 2011 et que, par courriel du 15 mars suivant, l'agent immobilier avait confirmé sans ambiguïté et sans aucune réserve l'accord donné par M. X... à la proposition de M. Y..., ce dont se déduisait que ce dernier avait un espoir légitime d'acquérir l'appartement litigieux nonobstant la circonstance, inopérante à exclure le préjudice invoqué, qu'aucune date de signature du compromis n'était fixée, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil, devenu l'article 1240 (nouveau) du même code.
