LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2015), que M. et Mme [L], se plaignant des désordres affectant le mur de clôture séparant leur propriété de celle de la copropriété voisine, ont assigné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] (le syndicat) et la Mutuelle de l'Est Bresse assurances en paiement du coût des travaux de réfection de ce mur ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de déclarer mitoyen un mur partiellement détruit situé en limite séparative de leur propriété de celle contigüe appartenant au syndicat ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait des travaux de l'expert que les vestiges du mur litigieux, qui n'est pas un mur de soutènement, se situaient sur la limite séparative des parcelles appartenant respectivement à M. et Mme [L] et à la copropriété et que la présomption de mitoyenneté de ce mur était corroborée par des titres en date des 21 octobre 1917 et 11 octobre 1946, la cour d'appel en a exactement déduit que ce mur était mitoyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de décider que les deux propriétaires avaient manqué à leur obligation d'entretien du mur mitoyen et se partageraient par moitié le coût de la destruction du mur privatif endommagé et de la reconstruction du mur de clôture faisant office de soutènement ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la quasi-disparition du mur mitoyen avait pour origine un défaut d'entretien imputable aux deux parties et retenu qu'il n'était nullement caractérisé que M. et Mme [L] avaient valablement renoncé à la mitoyenneté de ce mur ni que les désordres proviendraient d'un apport de terres dans la copropriété pour relever le niveau existant, la cour d'appel en a exactement déduit que M. et Mme [L] et le syndicat devaient se partager par moitié le coût des travaux de destruction et de reconstruction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [L] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [L] et les condamne à payer à la Mutuelle de l'Est Bresse assurances la somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré qu'était mitoyen un mur partiellement détruit, situé en limite séparative d'une propriété (celle des époux [L], les exposants) contigüe à celle appartenant à une copropriété (le syndicat des copropriétaires [Adresse 3]) ;
AUX MOTIFS propres et adoptés QUE c'était par des motifs pertinents, que la cour adoptait, que les premiers juges avaient retenu que les désordres litigieux affectant le mur privatif appartenant aux époux [L] incombaient au manquement à la fois de ceux-ci et du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], à leur obligation d'entretien du mur mitoyen situé à la limite séparative des deux fonds, étant observé qu'il n'était nullement caractérisé que les époux [L] eussent valablement renoncé à la mitoyenneté de ce mur, ni que les désordres litigieux seraient provenus d'un apport de terre dans la copropriété du [Adresse 3] pour relever le niveau existant (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 1) ; qu'il ressortait des travaux de l'expert que les vestiges du mur litigieux, qui aurait été un mur faisant office d'ouvrage de soutènement et non un simple mur de soutènement, se situaient sur la limite séparative des parcelles appartenant aujourd'hui aux époux [L] et à la copropriété ; que le mur était donc présumé mitoyen à défaut de titre contraire ; que l'expert faisait état de deux titre corroborant cette présomption de mitoyenneté du mur, le premier en date du 21.10.1917 qui faisait état « d'un mur mitoyen » et le second en date du 11 octobre 1946 faisant état « d'un mur paraissant mitoyen » ; que les titres postérieurs ne faisaient plus état de ce mur mais d'un grillage mitoyen ; qu'ils ne suffisaient cependant pas à établir que ledit mur serait devenu privatif au bénéfice de la copropriété voisine par abandon de mitoyenneté par les époux [L] ou par les précédents propriétaires du pavillon mais tendaient simplement à démontrer que la détérioration, voire la quasi-disparition de ce mur originaire de clôture, était ancienne ;
ALORS QUE, d'une part, même implanté sur une ligne séparant deux propriétés dénivelées, un mur destiné à soutenir les terres du fonds supérieur n'est pas mitoyen ; qu'en adoptant néanmoins cette qualification, quand le mur litigieux faisait office d'ouvrage de soutènement, la cour d'appel a violé l'article 653 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, les présomptions permettant de qualifier un mur de mitoyen sont celles qui existaient à la date de l'édification de l'ouvrage ; qu'en se bornant à affirmer que le mur litigieux se situait, selon l'expert, sur la limite séparative des deux parcelles, cependant que ces énonciations ne renseignaient en rien sur la configuration des lieux à l'époque de la construction du mur, la cour d'appel a violé l'article 653 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, après avoir déclaré ainsi qu'un mur partiellement détruit situé en limite séparative de deux propriétés (celle des époux [L], les exposants, et celle de la copropriété sise [Adresse 3]) était mitoyen, d'avoir décidé que les deux propriétaires avaient manqué à leur obligation d'entretien dudit mur et se partageraient par moitié le coût de la destruction du mur privatif endommagé et de la reconstruction du mur de clôture faisant office de soutènement ;
AUX MOTIFS propres et adoptés QUE c'était par des motifs pertinents , que la cour adoptait, que les premiers juges avaient retenu que les désordres litigieux affectant le mur privatif appartenant aux époux [L] incombaient au manquement de ceux-ci et de la copropriété à leur obligation d'entretien du mur mitoyen situé à la limite séparative des deux fonds, étant observé qu'il n'était nullement caractérisé que les époux [L] eussent valablement renoncé à la mitoyenneté de ce mur, ni que les désordres litigieux seraient provenus d'un apport de terre dans la copropriété pour relever le niveau existant (arrêt attaqué, p. 3, alinéa 1) ; qu'il ressortait des travaux de l'expert que les vestiges du mur litigieux, qui faisait office d'ouvrage de soutènement et n'était pas un simple mur de soutènement, se situait sur la limite séparative des parcelles appartenant aujourd'hui aux époux [L] et à la copropriété ;que le mur était donc présumé mitoyen à défaut de titre contraire ; que l'expert faisait état de deux titres corroborant cette présomption de mitoyenneté du mur, le premier en date du 21.10.1917 qui faisait état « d'un mur mitoyen » et le second en date du 11 octobre 1946 faisant état d'un « mur paraissant mitoyen » ; que les titres postérieurs ne faisaient plus état de ce mur mais d'un grillage mitoyen ; qu'ils ne suffisaient pas cependant à établir que ledit mur serait devenu privatif par les époux [L] ou par les précédents propriétaires du pavillon, mais tendaient seulement à démontrer que la détérioration, voire la quasi-disparition de ce mur originaire de clôture, était ancienne ; que la faculté d'abandon ne pouvait être exercée lorsque les réparations ou reconstructions du mur mitoyen avaient été rendues nécessaires par le fait personnel du copropriétaire qui prétendant à l'abandon ou encore lorsque les frais de remise en état du mur mitoyen résultaient d'un défaut d'entretien ; que les époux [L] n'établissaient pas que leur voisin avait détruit le mur litigieux ; qu'il convenait donc de retenir les conclusions de l'expert aux termes desquelles la quasi disparition de ce mur avait pour origine un défaut d'entretien imputable aux parties ; que les époux [L] ne pourraient donc prétendre à l'abandon de la mitoyenneté du mur qu'après avoir assumé la part qui leur incombait dans la remise en état de celui-ci ; que la demande visant à voir la copropriété voisine condamnée à assumer seule la reconstruction du mur litigieux serait donc rejetée (jugement, p. 5, alinéas 4 à 10) ;
ALORS QUE, d'une part, la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun ; qu'en déclarant que les deux copropriétaires se partageraient par moitié le coût des travaux quand le mur de soutènement bénéficiait exclusivement au fonds de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 655 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, l'abandon de mitoyenneté résulte de tout fait impliquant la volonté non équivoque d'y renoncer ; qu'en déclarant que les titres postérieurs ne faisant plus état de ce mur ne suffisaient pas à établir que ledit mur serait devenu privatif au bénéfice de la copropriété par abandon de mitoyenneté par les exposants, sans vérifier si l'existence de la clôture privative des exposants était constitutive d'une renonciation à la mitoyenneté du mur litigieux, la cour d'appel a violé les articles 656 et 667 du code civil.
