LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 3 novembre 2014), que, suivant promesse synallagmatique de vente du 23 décembre 1997 et avenant du 3 novembre 1998, la Société d'économie mixte d'aménagement de la Guadeloupe (la SEMAG) a vendu à la Société immobilière de la Guadeloupe (la SIG) un terrain en vue de la construction de logements sociaux ; que l'acte prévoyait que la livraison des travaux de voirie et réseaux divers (VRD), à la charge de la SEMAG, devait être concomitante à la livraison des bâtiments réalisés par la SIG afin qu'elle pût les louer dès l'achèvement des travaux ; que la SIG a fait constater, le 11 avril 2002, que les travaux de voirie n'étaient pas achevés alors que les logements étaient terminés depuis octobre 2001 ; que, le 23 juillet 2002, le juge des référés a autorisé la SIG à faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux de viabilisation et l'a autorisée à conserver la somme de 121 184,77 euros en garantie de la réalisation des travaux jusqu'à la reddition des comptes entre les parties ; que, le 18 juillet 2006, la SIG a assigné la SEMAG en paiement de dommages-intérêts ; que la vente a été régularisée par acte authentique du 4 mai 2010 ;
Attendu que, pour condamner la SEMAG à payer à la SIG diverses sommes au titre des travaux d'achèvement et de reprise des VRD, des frais de gardiennage, des travaux de remise en état et de nettoyage général et des pertes d'exploitation, l'arrêt retient que la SEMAG devait exécuter l'ensemble de ses engagements selon les règles de l'art dans le délai convenu et, en conséquence de sa défaillance contractuelle, être condamnée à payer les travaux d'achèvement et de reprise et à réparer les préjudices immatériels subis par la SIG en lien de causalité directe avec sa défaillance ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SEMAG qui faisait valoir que, dans l'acte de vente du 4 mai 2010, la SIG avait accepté la somme de 121 184,77 euros en règlement de tout litige, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SEMAG à payer à la SIG les sommes de 678 855,45 euros au titre des travaux d'achèvement et de reprise des VRD, de 87 809,62 euros au titre des frais de gardiennage, de 26 742 euros au titre des travaux de remise en état et de nettoyage général et de 605 500 euros au titre des pertes d'exploitation, l'arrêt rendu le 3 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne la Société immobilière de la Guadeloupe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la SEMAG
La société SEMAG fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le compromis de vente en date du 23 décembre 1997 et son avenant du 23 novembre 1998 valaient vente, que la SEMAG n'avait pas respecté son obligation contractuelle d'effectuer les travaux de VRD concomitamment à l'achèvement des logements et de l'avoir condamnée en conséquence à payer à la SIG les sommes de 678.855,45 euros au titre des travaux de reprise et d'achèvement des VRD, 87.809,62 euros au titre des frais de gardiennage, 26.742 euros pour les frais de nettoyage et de remise en état général et de 605.500 euros au titre des pertes d'exploitation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SEMAG ne dénie pas avoir failli à son obligation de réaliser les VRD dans le délai imparti par la promesse ; qu'elle expose s'être trouvée dans l'impossibilité manifeste de procéder à la réalisation des prestations pour lesquelles elle s'était contractuellement engagée ; qu'elle s'oppose au paiement des trois avenants conclus entre la SIG et la société Elite, ainsi qu'aux demandes de condamnations au titre des frais de gardiennage et de remise en état, de perte d'exploitation et de subvention ; que son argumentation quant à l'application de la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, quant au seuil de 100.000 francs, qui aurait été dépassé et à la nécessité de mise en oeuvre d'une procédure de mise en concurrence, de même que son moyen tiré de « l'encadrement » de la réalisation des travaux par le traité de concession la liant à la commune de Baillif, ne sauraient être accueillies ; qu'en effet, si tant est que la SIG devait se soumettre à ces dispositions, ce qui n'est nullement démontré, la critique n'est nullement propre à exonérer la SEMAG de sa responsabilité ; qu'elle se devait en effet d'exécuter l'ensemble de ses engagements, dans les règles de l'art et dans le délai convenu et, en conséquence de sa défaillance contractuelle, doit être condamnée au paiement des travaux d'achèvement et de reprise, mais également à réparer les préjudices immatériels subis par la SIG en lien de causalité directe avec sa défaillance ; que la promesse prévoyait que la SEMAG s'engageait à fournir aux constructeurs les prestations d'accès au chantier carrossable (chaussées-trottoirs), d'alimentation en eau (évacuation des eaux pluviales, conduites d'eau potable et de distribution), d'alimentation en électricité, travaux d'éclairage public des voiries et espace libre ouverts à la circulation du public, téléphone, travaux de plantation dans l'emprise des voies et des parcs de stationnement ainsi que tous les aménagements extérieurs à la libre disposition du public ; que suite à l'ordonnance de référé du 23 février 2002, la SIG a repris dans les mêmes termes le contrat passé par la SEMAG avec la société Elite et non exécuté pour le même montant de 246.222,07 euros, somme à laquelle la SEMAG doit incontestablement être condamnée ; que ce contrat a fait l'objet d'avenants dont l'existence et les montants sont critiqués par la SEMAG ; que le premier avenant du 16 avril 2003 d'un montant de 20.174,53 euros TTC, qui concerne des travaux de renforcement de la chaussée, le traitement de l'entrée du lotissement indispensable à la viabilisation de la parcelle, des travaux de réparations sur le réseau d'eau, doit être mis à la charge de la SEMAG car ils correspondent à des travaux non réalisés selon les règles de l'art, pour un montant de 19.208,48 euros TTC ; qu'en revanche, les travaux d'amélioration du projet pour un montant de 6.420,32 euros TTC qui ne correspondent pas aux prévisions du contrat doivent être écartés ; que l'avenant n° 2 du 30 juin 2003 porte que la mise aux normes d'un mur de soutènement de la tranche 20 LLS pour un montant TTC de 91.407,41 euros ; que l'avenant n° 3 d'un montant de 364.391,76 euros TTC porte principalement sur la reprise des murs de soutènement indispensables non réalisés par la SEMAG ou affectés de désordres importants nécessitant des travaux de reprise sur la tranche 50 LLS ; que les risques liés au défaut d'ouvrage et les malfaçons affectant les murs édifiés par la SEMAG sont amplement démontrés par la production aux débats du rapport de la société Socotec du 10 novembre 2002 et par le rapport de Mme X..., géologue, du 17 janvier 2003 ; qu'à la somme de 243.279,95 euros HT nécessaire à la reprise des murs de soutènement de la 2ème tranche de logements, devaient s'ajouter diverses sommes pour notamment des travaux sur le réseau d'eaux pluviales, sur le réseau d'alimentation en eau potable et sur le réseau des eaux usées (mise en conformité des réseaux) et pour le téléphone ; que de fait, il convient d'accueillir la demande de la SIG limitée à la somme de 244.153,59 euros TTC ; qu'à cette somme doivent être ajoutés les coffret EDF et les branchements pour un montant de 31.173,54 euros TTC, les honoraires des diagnostics, des contrôleurs techniques, de la maîtrise d'oeuvre pour un montant total de 46.690 euros TTC ; que sur les frais de gardiennage et de remise en état, il est démontré qu'il résultent du défaut de réalisation des travaux de VRD dans les délais puisque la SIG a été dans l'obligation de faire gardienner les immeubles achevés, afin d'éviter toute occupation illicite ou détérioration, puis de les faire nettoyer ; que la SIG justifie d'une dépense de 87.809,62 euros pour les frais de gardiennage entre novembre 2001 et février 2003 et des travaux de remise en état et nettoyage général de 26.742 euros ; que s'agissant des pertes d'exploitation et de subventions, la SEMAG fait valoir qu'elles ne sont ni démontrées ni établies ; que c'est à bon droit et par des motifs pertinents que les premiers juges, en considération de l'article 14 de la promesse de vente prévoyant que « le vendeur exécutera son obligation d'achever les travaux de VRD dans un délai compatible avec la mise en location des logements » et que « passé ce délai, il sera redevable envers l'acquéreur d'une indemnité équivalent aux loyers perdus mensuellement », de la date d'achèvement des logements en octobre 2001, de la date d'achèvement des travaux de la première tranche des VRD de 20 logements, au mois de juin 2003, et de celle de la deuxième tranche de travaux, au mois de janvier 2004, ont condamné l'appelant à payer à la SIG des dommages et intérêts à ce titre ; qu'eu égard à la pièce n° 19 relative à l'état des attributions des 70 logements mentionnant les montant des loyers, la SEMAG sera condamnée sur la base d'un prix moyen des loyers qui doit être fixé à la somme de 350 euros ; que le montant de la parte doit être fixé à 350 euros x 20 x 19 = 133.000 euros pour les 20 LLS et à 350 euros x 50 x 27 = 472.500 euros pour les 50 LLS, soit un montant total de 605.500 euros ; que par contre, la SIG ne justifiant nullement la perte de subvention invoquée, la demande à ce titre sera rejetée comme étant non justifiée ; qu'il résulte de qui précède que la SEMAG doit être condamnée à payer à la SIG, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, 678.855,45 euros au titre des travaux de reprise et d'achèvement des VRD, 87.809,62 euros au titre des frais de gardiennage, 26.742 euros pour les frais de nettoyage et de remise en état général et 605.500 euros au titre des pertes d'exploitation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des éléments produits que, par acte du 23 décembre 1997, la SEMAG a vendu à la SIG un terrain de 4.393 m² sis sur a commune de Baillif moyennant un prix de 3.892.850 francs, soit 593.461,16 euros ; que les conditions suspensives ont été levées ; que la SIG a construit les logements, a payé les sommes dues aux échéances prévues, seule la dernière somme de 10 % restant dû à la réception des travaux de VRD restant impayée ; que le compromis prévoyait que même si le délai de 3 mois n'était pas respecté pour la réitération de l'acte authentique, à compter de la réalisation des conditions suspensives, la présente vente n'en demeurait pas moins valable ; que la SEMAG est pour le moins mal venue à venir invoquer l'absence de réitération de l'acte authentique pour tenter de se soustraire à ses obligations d'autant que mis à part l'exécution des VRD par la SEMAG, les deux parties ont exécuté les obligations découlant de la vente ; que d'ailleurs à ce jour, l'acte authentique a été signé ;
1) ALORS QUE saisi d'une demande n'indiquant pas son fondement, le juge est tenu d'examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques ; qu'en retenant que la responsabilité contractuelle de la SEMAG était engagée après avoir relevé que celle-ci alléguait avoir été dans l'impossibilité manifeste de satisfaire à ses obligations sans examiner si cette impossibilité, laquelle résultait selon la SEMAG du refus de paiement de la part de la commune de Baillif à la suite du renouvellement de l'équipe municipale (p. 2, 7 et 15), ne revêtait pas les conditions de la force majeure au sens de l'article 1148 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la SEMAG soutenait que l'acte de vente définitif du 4 mai 2010 mentionnait l'existence d'un protocole d'accord entre les parties au terme duquel il était convenu que pour règlement de tout litige, la SEMAG abandonnait partie de sa créance à concurrence de 121.184,77 euros et que la SIG avait donc contractuellement accepté cette somme en guise de réparation pour la mauvaise exécution de ses engagements contractuels (pp. 20-21) ; qu'en condamnant la SEMAG au paiement de dommages-intérêts contractuels d'un montant supérieur sans répondre à ce moyen opérant de nature à justifier le rejet des prétentions de la SIG, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
