LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 novembre 2011), que l'immeuble appartenant aux consorts X... et à la société Les Remparts d'Antibes (la société) a été divisé en deux lots 1 et 2 devenus 10 et 11 selon un état descriptif de division sommaire établi par acte notarié du 5 janvier 1995 et que Mme Y... est devenue propriétaire du lot n° 10 par licitation entre les consorts X... ; que par ordonnance de référé du 15 février 1989, M. Z... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission d'établir un état descriptif de division ainsi qu'un règlement de copropriété ; que M. Z... a déposé un rapport concluant que le règlement de copropriété n'avait pas été approuvé ; que Mme Y... a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 18 mai 2001 avec M. A... pour liquidateur ; que par ordonnance du juge-commissaire du 18 octobre 2001, Mme B..., notaire, a été désignée avec pour mission d'établir et publier l'état descriptif de division et un règlement de copropriété de l'immeuble dépendant de la procédure de liquidation judiciaire ; que Mme B... a établi, le 29 mars 2002, un acte intitulé " modificatifs et règlement de copropriété " auquel étaient joints les plans établis par M. C..., géomètre expert, et qui a été régularisé par M. A... et la société ; que Mme Y... a assigné Mme B... et le syndicat des copropriétaires du... pour entendre dire que la cave initialement comprise dans le lot 2 et qui constituait le lot n° 9 de l'état descriptif de division de M. Z... et incluse dans les parties communes dans l'acte du 29 mars 2002 est sa propriété privative ;
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que d'après l'acte du 5 janvier 1995, la cave litigieuse était comprise dans le lot n° 11 de Mme Y... et relevé, sans dénaturation, que le règlement de copropriété établi par M. Z... n'avait pas été approuvé par les assemblées générales des 22 janvier et 13 septembre 1996 et que l'état descriptif de division établi par M. Z... ne pouvait pas faire preuve de la propriété de la cave litigieuse, la cour d'appel, qui a retenu qu'il convenait de se référer aux différents actes conclus et versés aux débats pour déterminer si c'était par erreur que Mme B... avait inséré la cave dans les parties communes de l'immeuble dans l'acte du 29 mars 2002, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, pour débouter Mme Y... de ses demandes, l'arrêt retient que le projet d'acte de Mme B... a été soumis à l'approbation préalable de M. A..., que ni celui-ci, ni Mme Y... n'ont contesté que le local ascenseur dénommé cave au premier niveau devait constituer une partie commune et que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le règlement de copropriété avait été approuvé par une assemblée générale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme B... et le syndicat des copropriétaires du... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme B... et du syndicat des copropriétaires du... et les condamne à payer à Mme D... la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait dit que Madame Danielle Y... ne démontrait pas qu'une cave ayant toujours appartenu à l'hoirie D...- X... aux droits de laquelle elle se trouvait, comme étant incluse dans le lot n° 2 de l'acte authentique du 5 janvier 1995 établi par Me E... portant licitation faisant cesser l'indivision, avait été par erreur insérée dans les parties communes lors du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 29 mars 2002 par Maître B...
AUX MOTIFS QUE
« En 1967, lors de la vente par les époux F... à la SCI LES RAMPARTS, l'immeuble a été divisée en deux lots, sans distinction entre parties privatives et parties communes.
Lors du règlement de la succession X... et de la licitation qui s'en est suivie, il a été attribué à Danielle D... épouse Y... le lot n° 2 de ce même immeuble, devenu ultérieurement le lot n° 11, comprenant notamment un local commercial à usage de restaurant en sous-sol et rez-de-chaussée d'une surface privative d'environ 161, 40 m2 outre une cave d'environ 29 m2. Cet acte de 1995 précise que le lot est affecté d'une quote-part indéterminée des parties communes, mais aucun règlement de copropriété ni état descriptif de division n'ont été établis par Maître E.... Les parties privatives et communes, bien que cet immeuble soit soumis de plein droit au régime de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965, n'étaient pas individualisées et ont pu faire l'objet de baux consentis par Danielle D... épouse Y..., sans que cet élément puisse suffire à dire si la cave litigieuse est par nature une partie commune ou privative de l'immeuble, Danielle D... épouse Y... ayant lors de la conclusion de ces baux consenti une location sur des parties dont elle ne contestera pas par la suite le caractère de parties communes, comme des escaliers et des couloirs.
Maître Z... avait été désigné en 1989 pour établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division et il a rendu compte de l'échec de sa mission dans son rapport du 11 septembre 1998 en indiquant que si ces documents avaient bien été établis, l'assemblée générale des copropriétaires ne les avaient pas approuvés dans leur intégralité, notamment en ce qui concernait la destination de l'un des lots. L'approbation d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division ne peut être partielle et contrairement à ce que soutient Danielle D... épouse Y..., le règlement de copropriété n'a pas été approuvé par les assemblées générales des copropriétaires des 22 janvier et 13 septembre 1996, puisque la résolution n° 2 mentionne que la question de la destination du lot des époux F... sera remise à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale.
Dès lors, l'état descriptif de division établi par Maître Z... ne fait pas plus preuve de la propriété de la cave litigieuse que les actes antérieurs.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble, Danielle D... épouse Y... ayant été représentée par son liquidateur, Maître A....
La cave litigieuse est un local auquel on accède par un escalier, partie commune, et qui contient la machinerie de l'ascenseur et l'ascenseur lui-même. Ce type de local ne peut être considéré, en l'absence de titre ou d'élément probant, comme une partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire et s'il est possible d'envisager la constitution d'une servitude sur une partie privative, rien ne permet de penser qu'une telle servitude était auparavant consentie et ainsi le local contenant cet ascenseur et sa machinerie a toujours été affecté à l'usage ou ai'utilité de tous les copropriétaires.
C'est donc par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a rejeté les demandes de Danielle D... épouse Y... »
1 } ALORS QU'en relevant que « lors du règlement de la succession X... et de la licitation qui s'en est suivie, il a été attribué à Danielle D... épouse Y... le lot n° 2 de ce même immeuble, devenu ultérieurement le lot n° 11, comprenant notamment un local commercial à usage de restaurant en sous-sol et rez-de-chaussée d'une surface privative d'environ 161, 40 m2 outre une cave d'environ 29 m2 », la cour a constaté que la cave était la propriété de Madame Danielle Y... ; qu'en disant néanmoins que celle-ci ne démontrait pas être propriétaire de cette cave, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, violant ainsi l'article 544 du code civil
2 } ALORS QUE, en tout état de cause, l'acte de licitation du 5 janvier 1995 établit la preuve de la propriété de Madame Danielle Y... sur la cave litigieuse ; qu'en se prononçant par des motifs liés aux actes accomplis postérieurement par Maître Z... en 1995 et Maître B... en 2002, soit la rédaction d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division, inopérants au regard de la force juridique attachée à l'acte de licitation du 5 janvier 1995, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait dit que Madame Danielle Y... ne démontrait pas qu'une cave ayant toujours appartenu à l'hoirie D...- X... aux droits de laquelle elle se trouvait, comme étant incluse dans le lot n° 2 de l'acte authentique du 5 janvier 1995, avait été par erreur insérée dans les parties communes lors du modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété établi le 29 mars 2002 par Maître B... et dit que le règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble reçu par Maître B..., le 29 mars 2002, à la requête des deux seuls copropriétaires de l'époque qui l'avaient à l'unanimité approuvé et qui constituait le document fondateur et constitutif de la copropriété existante, ne contenait strictement aucune erreur ou omission en n'ayant pas érigé cette partie commune en lot privatif rattaché au lot n° 13
AUX MOTIFS QUE
« Maître Z... avait été désigné en 1989 pour établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division et il a rendu compte de l'échec de sa mission dans son rapport du 11 septembre 1998 en indiquant que si ces documents avaient bien été établis, l'assemblée générale des copropriétaires ne les avaient pas approuvés dans leur intégralité, notamment en ce qui concernait la destination de l'un des lots. L'approbation d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division ne peut être partielle et contrairement à ce que soutient Danielle D... épouse Y..., le règlement de copropriété n'a pas été approuvé par les assemblées générales des copropriétaires des 22 janvier et 13 septembre 1996, puisque la résolution n° 2 mentionne que la question de la destination du lot des époux F... sera remise à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale.
Dès lors, l'état descriptif de division établi par Maître Z... ne fait pas plus preuve de la propriété de la cave litigieuse que les actes antérieurs.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble, Danielle D... épouse Y... ayant été représentée par son liquidateur, Maître A....
La cave litigieuse est un local auquel on accède par un escalier, partie commune, et qui contient la machinerie de l'ascenseur et l'ascenseur lui-même. Ce type de local ne peut être considéré, en l'absence de titre ou d'élément probant, comme une partie réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire et s'il est possible d'envisager la constitution d'une servitude sur une partie privative, rien ne permet de penser qu'une telle servitude était auparavant consentie et ainsi le local contenant cet ascenseur et sa machinerie a toujours été affecté à l'usage ou ai'utilité de tous les copropriétaires »
1 } ALORS QUE la résolution n° 2 votée le 13 septembre 1996 par l'assemblée générale des copropriétaires précisait « l'assemblée générale des copropriétaires approuve le projet de règlement établi par le géomètre ainsi que les millièmes figurant sur ce projet... » et il en résultait que la cave litigieuse constituait un lot privatif ; qu'en affirmant que « le règlement de copropriété n'a pas été approuvé par les assemblées générales des copropriétaires des 22 janvier et 13 septembre 1996, puisque la résolution n° 2 mentionne que la question de la destination du lot des époux F... sera remise à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale », la cour a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du code civil
2 } ALORS QU'en affirmant à propos du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division établis le 29 mars 2002 par Maître B... que « le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble, Danielle D... épouse Y... ayant été représentée par son liquidateur, Maître A... », sans constater que ce règlement avait fait l'objet d'une approbation par une assemblée générale de copropriétaires, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 26 1er alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967.
