LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait que les constructions sur parties privatives ou communes devaient être autorisées et que seules pourraient être acceptées par l'assemblée générale les constructions dont le projet aura reçu l'accord écrit du ou des voisins concernés, c'est-à-dire susceptibles de subir une nuisance et constaté que le mas de la société Roval était situé au Nord-Ouest du mas des époux X..., de sorte que la villa Roval ne pouvait avoir de vue que sur les façades Nord-Est et Nord-Ouest de son voisin, que la terrasse litigieuse était à peine visible en son angle extrême et ne s'inscrivait pas dans la vue sur mer de la société Roval, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en les écartant et qui a retenu que cette société n'était pas susceptible de subir une nuisance du fait de la construction, a pu en déduire que la société Roval n'était pas un "voisin concerné" au sens de la clause du règlement de copropriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'une faute pouvait être imputée au syndic pour ne pas avoir procédé à l'inscription à l'ordre du jour de deux questions qui lui étaient soumises à cet effet, la cour d'appel a souverainement retenu que la société Roval n'établissait ni même ne se prévalait d'un préjudice qui serait consécutif à cette faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur les deuxième et quatrième moyens, réunis :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 5 du code de procédure civile ;
Attendu que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 décembre 2008) que M. et Mme X..., propriétaires du lot 31 faisant partie du groupe d'immeubles en copropriété composé de maisons individuelles mitoyennes ou isolées constituant des lots privatifs avec jardins à jouissance privative ont fait installer sur leur lot un bain à remous ; que la société Roval, propriétaire du lot 32, les a assignés en suppression de cette construction et en payement de dommages et intérêts ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que la question n'ayant pas été tranchée par une assemblée générale et que l'assemblée générale du 17 avril 2004 à l'ordre du jour de laquelle la société Roval avait demandé l'inscription d'une question complémentaire relative à l'enlèvement de l'installation ayant été annulée, le juge ne saurait se substituer à elle pour ordonner une éventuelle destruction ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en suppression d'une construction édifiée en violation du règlement de copropriété relève des pouvoirs du juge, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande tendant à la suppression de bain à remous et la demande en condamnation des époux X... en payement de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 12 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Mas de Guerrevielle, 83120 Sainte-Maxime et de la société Urbania Cannes Uffi Segim ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Roval
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SA ROVAL de ses demandes d'annulation de la résolution N°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2000 ayant autorisé les époux X... à réaliser un agrandissement substantiel de leur terrasse avec rambarde,
AUX MOTIFS QUE «il résulte d'une photographie édifiante soumise aux débats par la SA ROVAL elle-même et qui a été prise par l'huissier qu'elle a elle-même mandaté par le truchement de monsieur Y... (SCP MARTIN – AUBERT – VIAUD, constat du 29 décembre 2003), que la terrasse litigieuse est à peine visible en son angle extrême et ne s'inscrit nullement dans la «vue mer» de la SA appelante, étant observé que cette photographie qui semble avoir été prise en hauteur pour délaisser une haie fournie apparaît en tout cas et indubitablement la plus favorable à la thèse soutenue par cette SA ; qu'ainsi, l'assemblée générale réunie le 15 avril 2000 a pu à juste titre, ayant pris acte de l'accord écrit d'un voisin ou de voisins autres que la SA ROVAL, décider qu'il n'était pas nécessaire de prendre l'avis de ce copropriétaire là qui n'était manifestement point concerné au sens du règlement de copropriété dès lors qu'il n'était pas de ceux susceptibles de subir une nuisance du fait de la construction objet du litige ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la SA ROVAL tendant à l'annulation de la délibération N°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2000»,
ALORS QUE D'UNE PART l'article 5 du règlement de copropriété stipulait que « seules pourront être acceptées par l'Assemblée Générale comme conformes à la destination de l'immeuble, les constructions dont le projet aura reçu l'accord écrit du ou des voisins concernés, c'est-à-dire susceptibles de subir une nuisance» ; que la SA ROVAL, propriétaire du lot 32, faisait valoir dans ses écritures que le lot 31, siège des travaux litigieux, était mitoyen du sien, les deux Mas étant reliés physiquement l'un à l'autre, et qu'elle avait dès lors nécessairement la qualité de «voisin concerné susceptible de subir une nuisance» – la réalité de cette nuisance ne pouvant être appréciée a posteriori par la Cour d'appel pour valider une décision d'assemblée générale à laquelle la société ROVAL n'avait pas été convoquée – en sorte que son autorisation devait nécessairement être sollicitée a priori pour autoriser la construction de la terrasse litigieuse ; qu'en décidant cependant en l'espèce, pour refuser d'annuler la délibération n°8 de l'assemblée générale réunie le 15 avril 2000 autorisant les travaux litigieux sans l'accord de la SA ROVAL, que cette assemblée avait pu à juste titre décider qu'il n'était pas nécessaire de prendre l'avis de la SA ROVAL, ce copropriétaire n'étant «manifestement point concerné au sens du règlement de copropriété dès lors qu'il n'était pas de ceux susceptibles de subir une nuisance», la terrasse litigieuse étant «à peine visible» de la propriété de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 5 du règlement de copropriété, ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE D'AUTRE PART le juge est tenu de motiver sa décision et doit, en particulier, répondre aux conclusions des parties ; qu'en retenant que la SA ROVAL n'était pas susceptible de subir une nuisance du fait de la construction objet du litige sur la seule considération que la terrasse litigieuse ne portait pas atteinte à la «vue» sur la mer, sans répondre aux chefs pertinents des conclusions de la SA ROVAL de nature à établir l'existence de nuisances sonores générées par la construction de la terrasse et l'impact de cette construction sur la valeur financière de la propriété de la SA ROVAL, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SA ROVAL de sa demande tendant à voir ordonner la suppression du jacuzzi,
AUX MOTIFS QUE «pour autant, la question de la suppression du jacuzzi litigieux n'ayant pas été tranchée par l'assemblée générale et l'assemblée générale litigieuse ayant été annulée dans son ensemble, la juridiction ne saurait se substituer à elle pour ordonner une éventuelle destruction»,
ALORS QUE dès lors qu'elle constatait que le jacuzzi avait été construit sans même que la question ait été tranchée par l'assemblée générale, donc sans autorisation de l'assemblée, la Cour d'appel pouvait se prononcer sur la question de la remise en état des parties privatives et la démolition du jacuzzi ; qu'en l'espèce, pour refuser d'exercer son office en ordonnant la démolition du jacuzzi construit sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants en relevant qu'elle ne pouvait se substituer à l'assemblée des copropriétaires et a violé l'article 5 du règlement de copropriété et l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SA ROVAL de sa demande tendant à voir la SA UFFI CANNES SA SEGIM, syndic de copropriété, condamnée à lui verser la somme de 50.000 € au titre de l'indemnisation de ses préjudices ;
AUX MOTIFS QUE «si une faute peut être relevée à l'encontre du syndic qui n'a pas procédé à l'inscription à l'ordre du jour des deux questions qui lui étaient soumises à cet effet (s'agissant de la suppression du jacuzzi litigieux), la SA ROVAL n'établit ni même ne se prévaut d'aucun préjudice qui serait consécutif à cette faute, en sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SA UFFI CANNES SA SEGIM doit être rejetée» ;
ALORS QUE commet une faute personnelle génératrice d'un préjudice le syndic qui omet d'inscrire à l'ordre du jour les questions posées par un copropriétaire tendant à voir constater l'illicéité d'un ouvrage édifié par un autre copropriétaire en contravention au règlement de copropriété et partant, à obtenir la démolition dudit ouvrage lui causant un trouble de jouissance ; que le préjudice subi réside précisément dans la privation d'un débat effectif en assemblée générale sur la démolition de l'ouvrage concerné ; qu'en énonçant cependant en l'espèce que si le syndic avait bien commis une faute en ne procédant pas à l'inscription à l'ordre du jour des deux questions qui lui étaient soumises par la SA ROVAL, celle-ci «n'établit ni même ne se prévaut d'aucun préjudice qui serait constitutif à cette faute», cependant que le préjudice subi par la SA ROVAL résidait précisément dans l'impossibilité pour elle de solliciter et d'obtenir la démolition du jacuzzi irrégulièrement édifié par les époux X... et dans la privation d'un débat effectif sur cette question, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SA ROVAL de ses demandes tendant à voir les époux X... condamnés à la démolition du jacuzzi et à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «compte tenu de ce qui a été dit précédemment, aucune faute préjudiciable à la SA ROVAL ne pouvant être relevée à l'encontre de Monsieur Jean-Pierre X... et Madame Kathy Z... son épouse, la demande en paiement de dommages et intérêts formulée contre eux par cette société doit être rejetée» ;
ALORS QUE D'UNE PART toute décision de justice doit se suffire à elle-même, le juge étant tenu de statuer par des motifs permettant de contrôler le bien-fondé de la solution retenue ; qu'en se bornant en l'espèce, pour écarter la demande de la société ROVAL tendant à obtenir réparation de son préjudice du fait des fautes commises par les époux X... dans l'édification illégale du jacuzzi litigieux, à énoncer que «compte tenu de ce qui a été dit précédemment», les époux X... n'ont commis aucune faute préjudiciable à la SA ROVAL, cependant qu'aucun des motifs de sa décision, qui se bornait à annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2004 en raison de fautes commises par le syndic de copropriété dans l'établissement de l'ordre du jour, ne permettait d'exclure les fautes commises par les époux X... dans la construction du jacuzzi litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'«il doit être observé que l'installation contestée n'a pas donné lieu à un quelconque vote à l'assemblée générale du 17 avril 2004 et que la question de la validité de ladite assemblée ne concerne par conséquent pas les époux X... ; que la SA ROVAL qui n'évoque pas expressément le trouble anormal de voisinage, fonde de même sa demande au titre du jacuzzi sur l'article 3 du règlement de copropriété exigeant que la jouissance des lots ne nuise pas aux autres copropriétaires et sur l'article 5 imposant une autorisation de l'assemblée générale ainsi qu'un accord écrit du ou des voisins concernés pour toute construction sur les parties privatives ; que les époux X... soutiennent que le jacuzzi installé dans leur propriété dont ils produisent la notice technique, pourrait être déplacé et ne constituerait pas une construction ; compte tenu toutefois du fait que le règlement de copropriété exige également l'accord des voisins concernés pour la création de piscines et d'abris de jardins, sans distinction quant à l'existence d'affouillement ou non, il doit être considéré que l'accord des voisins concernés était nécessaire pour l'installation d'un jacuzzi ; que se pose alors la question de savoir, de même que pour l'agrandissement de la terrasse, si les travaux envisagés étaient susceptibles de causer une nuisance aux propriétaires du lot ; qu'il a été établi que le jacuzzi installé par les époux X... dans la partie Nord Est de leur jardin se situe à environ 18 mètres de la terrasse des demandeurs, un chemin ouvert à tous les copropriétaires séparant de surcroît les propriétés des parties ; qu'il est tout aussi constant que le jacuzzi a été installé enterré et ne fait qu'affleurer le sol, de sorte que ne comportant aucune installation en hauteur, il n'était pas susceptible de gêner la vue de la propriété n°32 ; qu'au vu de ces éléments, la SA ROVAL n'apparaît pas comme un voisin susceptible de subir une nuisance et dont l'accord préalable aurait été nécessaire en application du règlement de copropriété ; que dans l'acte introduction d'instance, la SA ROVAL faisait néanmoins état d'un trouble de voisinage important, la présence du jacuzzi diminuant selon elle la valeur de son lot par toutes les nuisances qu'il provoquait, la demanderesse ne caractérisant cependant pas lesdites nuisances ; que dans ses dernières conclusions, la SA ROVAL invoquait le préjudice résultant du fait de voir des personnes «gigoter dans un jacuzzi» ; que d'une part, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que le jacuzzi litigieux serait visible depuis la propriété ROVAL, d'autre part, dans l'hypothèse même où le jacuzzi serait supprimé, les occupants du lot 31 conserveraient néanmoins la possibilité de jouir de cette partie du jardin de la manière la plus absolue, à condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements, en application des dispositions de l'article 544 du Code civil ; que dès lors l'installation d'un jacuzzi dans la propriété X... indépendamment de l'usage qui devrait en être fait, n'était pas en elle-même susceptible de cause des nuisances à la SA ROVAL de sorte que son accord écrit n'était pas nécessaire ; que force est de constater au demeurant qu'au titre des troubles effectifs de voisinage, la SA ROVAL ne produit que le constat précédemment invoqué, établi le 29 décembre 2003, sans mention de l'heure et dans lequel l'huissier indique seulement que l'on perçoit parfaitement le bruit de l'eau qui bouillonne ; que pour le reste, l'huissier se contente de rapporter les déclarations de M. Y..., administrateur de la SA ROVAL, selon lesquelles il serait gêné par les éclats de voix et les discussions des occupants du jacuzzi ; que ledit constat ne saurait ainsi suffire à établir que l'installation même du jacuzzi était susceptible de générer des nuisances exclusives d'un trouble anormal de voisinage, lequel doit en outre être apprécié au regard du caractère de maison de vacances de chacune des parties ; qu'en conséquence et à supposer qu'une société anonyme puisse être victime d'un préjudice de jouissance résultant de l'installation d'un bain à remous, la SA ROVAL sera déboutée de ses demandes formées contre les époux X... en l'absence de toute preuve d'un préjudice effectif» ;
ALORS QUE D'AUTRE PART chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la SA ROVAL sollicitait la démolition du jacuzzi illégalement édifié par les époux X... en invoquant la violation par ceux-ci de l'article 5 du règlement de copropriété qui leur imposait d'obtenir préalablement à l'édification de la construction litigieuse l'avis favorable de l'Assemblée Générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'accord des voisins concernés ; qu'en déboutant néanmoins la SA ROVAL de ses demandes en énonçant que celle-ci ne rapportait pas la preuve d'un préjudice effectif, cependant qu'il constatait lui-même que les époux X... n'avaient pas sollicité l'accord des voisins concernés ni l'avis de l'assemblée générale pour édifier la construction litigieuse, le tribunal, et partant la Cour d'appel, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations en violation de l‘article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 5 du règlement de copropriété et 1134 du Code civil ;
