LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 356 F-D
Pourvoi n° K 19-24.925
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
1°/ M. C... A..., domicilié [...] ,
2°/ la société BM et Partners, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° K 19-24.925 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à M. B... U..., domicilié [...] ),
2°/ à M. J... U..., domicilié [...] ,
3°/ à M. X... O..., domicilié [...] ,
4°/ à la société Yann, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
5°/ à M. L... U..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. A... et de la société BM et Partners, de la SAS Cabinet Colin Stoclet, avocat de MM. B... et J... U..., de la SCP Boullez, avocat de la société Yann et de M. L... U..., après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2019), le 5 mars 1998, un bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et sur une partie du jardin d'un immeuble a été conclu entre la SCI [...] et Mme I... .
2. Le 31 octobre 2007, à la suite de la mise en copropriété après division de l'immeuble, la SCI [...] , a vendu à la SCI Imminvest le lot n° 1 constitué, selon l'état descriptif de division, d'un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, accessible depuis la rue, et le lot n° 3 constitué d'un droit à construire un bâtiment B sur le jardin de l'immeuble, après démolition d'une construction édifiée sur son emprise et abritant la chambre froide du local commercial constituant le lot n° 1.
3. Par acte sous-seing privé du 25 janvier 2008, enregistré le 28 février 2008, Mme I... et M. T..., son époux, ont cédé le fonds de commerce, comprenant le droit au bail du 5 mars 1998, à W... V... U..., qui est décédé le [...] et aux droits duquel viennent MM. L..., J... et B... U... (les consorts U...), lesquels ont ensuite donné le local commercial, objet du bail du 5 mars 1998, en location-gérance à M. O....
4. Le 17 avril 2008, la SCI Imminvest a vendu le lot n° 1 à la SCI Yann et, le 7 juillet 2011, lot n° 3 à M. A....
5. M. A... et la société BM et Partners, propriétaire du lot n° 2 accessible depuis le lot n° 3, ont obtenu en référé, le 16 avril 2012, l'expulsion sous astreinte du local abritant la chambre froide du café restaurant et situé sur le lot de M. A....
6. M. O..., puis son liquidateur judiciaire, ont assigné M. A..., la SCI Yann, la SCI BM et Partners et les consorts U... en annulation, comme sans objet, des condamnations prononcées par l'ordonnance de référé du 16 avril 2012. M. A... et la société BM et Partners ont demandé reconventionnellement la condamnation solidaire de M. O..., des consorts U... et de la SCI Yann à leur verser une indemnité mensuelle d'occupation du mois de janvier 2012 au mois de novembre 2015.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
7. M. A... et la société BM et Partners font grief à l'arrêt de dire que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine en raison de son enregistrement au SIE [...] le 28 janvier 2008 et que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011, alors « que la cession du bail n'est opposable au bailleur que si elle lui a été signifiée ; qu'en décidant que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 par Mme R... I... à M. W... V... U..., était opposable à M. A..., tout en relevant que la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail n'avait pas été signifiée à l'auteur de M. A..., la société Imminvest, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel, qui a constaté que le bail commercial consenti en 1988 par l'auteur de la SCI Imminvest et cédé à W... V... U... par un acte ayant acquis date certaine le 28 janvier 2008, antérieurement à la vente, le 7 juillet 2011, par la SCI Imminvest à M. A..., du bien inclus dans l'assiette du bail, et qui a relevé que les conditions d'application de l'article 1743 du code civil étaient réunies, en a exactement déduit que le bail dont la date, antérieure à la deuxième vente du lot, était certaine, était opposable à M. A... et interdisait d'expulser le locataire.
Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. M. A... et la société BM etPartners font grief à l'arrêt de fixer la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 euros par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et de condamner in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U... à régler à M. A... la somme de 18 838,70 euros au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, alors « que les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que, sur les conséquences de l'opposabilité du bail, M. A... sollicitait une indemnité d'occupation de 400 €/mois pour l'occupation du lot n° 3, quand l'intéressé sollicitait 1 000 €/mois, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel, qui a évalué la part du loyer à laquelle pouvait prétendre M. A... depuis le 1er janvier 2012 en exécution du bail commercial, n'a pas fixé une indemnité destinée à réparer l'occupation sans droit ni titre d'un bien.
11. Dès lors, le moyen, qui critique la méconnaissance de la prétention de M. A... à voir fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros manque en fait.
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, et les troisième et quatrième moyens, réunis
Enoncé des moyens
12. Par leur deuxième moyen pris en sa première branche, M. A... et la société BM et Partners font grief à l'arrêt de fixer la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 euros par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, de condamner in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U..., à régler à M. A... la somme de 18 838,70 euros au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et de rejeter sa demande d'astreinte et sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle des chefs ayant fixé la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 € par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et ayant condamné in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U... à régler à M. A... la somme de 18 838,70 € au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, qui se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
13. Par leur troisième moyen, M. A... et la société BM et Partners font grief à l'arrêt de fixer la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 euros par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, de condamner in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U..., à régler à M. A... la somme de 18 838,70 euros au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et de rejeter sa demande d'astreinte et sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté M. A... de sa demande d'astreinte, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
14. Par leur quatrième moyen, M. A... et la société BM et Partners font grief à l'arrêt de fixer la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 euros par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, de condamner in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U..., à régler à M. A... la somme de 18 838,70 euros au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et de rejeter sa demande d'astreinte et sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté M. A... de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
15. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A... et la société BM et Partners aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. A... et la société BM et Partners et les condamne à payer à la SCI Yann et M. L... U... la somme globale de 2 000 euros et à MM. J... et B... U... la somme globale de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. A... et la société BM et Partners.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008 et d'AVOIR dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'opposabilité du bail commercial du 5 mars 1998 à M. A..., M. L... U... et la société Yann font valoir que la cession du fonds de commerce de M. T... et de Mme I... à M. W... V... U... le 25 janvier 2008 précise que le bail court depuis 1998 et s'est poursuivi par tacite reconduction depuis mars 2007 ; que le droit au bail a été cédé avec le fonds de commerce de sorte que la cession enregistrée au SIE [...] le 28 janvier 2008 lui donne ainsi date certaine avant l'acquisition par M. A... du lot n° 3 ; que le bail du 5 mars 1998 et l'acte de cession du 25 janvier 2008 désignent une assiette du bail inchangée comprenant le jardin terrasse et garage correspondant au lot n° 3 devenu la propriété de M. A..., et sur lequel se trouve la chambre froide, ainsi que le local commercial correspondant depuis la mise en copropriété au lot n° 1 ; qu'ils ajoutent qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'acte de vente du lot n° 3 à M. A..., le bien n'était pas libre de location puisque le bail se poursuivait par tacite reconduction ; que même si M. A... a été tenu dans l'ignorance le cas échéant de l'existence du bail, celui-ci lui est opposable par application de l'article 1743 du code civil ; qu'il lui appartient de se retourner contre la société Imminvest et la société du [...] ; qu'ils soutiennent que le bail du 6 novembre 2007 produit en cause d'appel par M. A... n'est pas enregistré, n'a pas date certaine ; qu'il ne fait pas mention du bail précédent ; que le bail est consenti à M. et Mme T..., mais que celle-ci, qui est propriétaire du fonds de commerce qu'elle a acquis avant son mariage avec M. T..., n'a ni paraphé les pages, ni signé l'acte de sorte que ce bail litigieux est dépourvu de toute force probante ; qu'ils disposent donc d'un titre pour occuper le lot n° 3 résultant du bail du 6 novembre 1998 qui est opposable à M. A... ; que M. A... et la société BM et Partners soutiennent que M. et Mme T... ne pouvaient que céder le droit au bail qui avait été régularisé entre eux et la société Imminvest le 6 novembre 2007 lequel ne porte pas sur le lot n° 3 mais a pour assiette le seul lot n° 1 ; que ceux-ci ne pouvaient pas céder à M. W... V... U... plus de droits qu'ils n'en détenaient ; que c'est pour cette raison que les consorts U... n'ont donné en location gérance que le local commercial correspondant au lot n° 1 avec un loyer mensuel de 2.000 € correspondant au loyer stipulé dans le bail du 6 novembre 2007 ; qu'ils ajoutent que la cession du 2 janvier 2008 n'a en tout état de cause pas été signifiée à la société Imminvest par application de l'article 1690 du code civil, de sorte que la cession du fonds de commerce est inopposable à cette dernière et à M. A... ; que les intimés précisent qu'en outre Mme T... s'était engagée à vendre le fonds de commerce avec établissement d'un nouveau bail à M. Y... par acte du 28 mars 2007 avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur du fonds ; que M. W... V... U... devait substituer la société ; que c'est dans ces circonstances qu'un nouveau bail a été établi le 6 novembre 2007 entre la société Imminvest (dont le gérant est M. Y...) et les époux T... ; que le 31 octobre 2007 dans le prolongement de cette promesse, les lots n° 1,2 et 3 étaient cédés à la société Imminvest qui renonçait à acquérir le fonds de commerce ; qu'ils soutiennent que c'est ce bail seul qui pouvait être cédé par les époux T... et non celui de 1998 devenu caduc ; que par application de l'article 1743, alinéa 1, du code civil « si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » ; qu'il s'ensuit que le bail authentique ou qui a date certaine est opposable à l'acquéreur quand bien même l'acte d'acquisition ne fait pas mention de l'existence d'un bail ; que la cour observe que tous les actes versés aux débats sont des copies ; qu'il constant que l'acte de vente notarié en date du 7 juillet 2011 entre la société Imminvest et M. A... précise que les biens vendus sont libres de location ou d'occupation ; que la cour rappelle que la société du [...] , dont le gérant est M. T..., a donné à bail par acte sous seing privé du 5 mars 1998 à Mme I... , immatriculée au RCS et exerçant en son nom personnel une activité de café-restaurant, les locaux commerciaux correspondant, suite à la mise en copropriété de l'immeuble en 2007, au lot n° 1 (local commercial) et au lot n° 3 décrit au bail comme étant un jardin et un garage ; qu'il est versé aux débats l'acte sous seing privé du 6 novembre 2007 établi entre, d'une part, la société Imminvest qui venait d'acquérir le 31 octobre 2007 de la société [...] les lots n° 1,2 et 3 et, d'autre part, M. T... et Mme I... , épouse T... portant bail commercial moyennant un loyer de 24.000 €/an HT/H ; que l'assiette de ce bail, à savoir, au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, un local commercial à usage de café-restaurant accessible depuis la rue, correspond au lot n° 1 ; que l'acte du 6 novembre 2007 est paraphé et signé par M. T... ; qu'alors que Mme I... , épouse T..., est co-preneur, l'acte du 6 novembre 2007 n'est ni paraphé, ni signé par cette dernière et il n'est fait aucune mention d'un pouvoir ou mandat qu'elle aurait confié à son époux pour la représenter à l'acte ; qu'il s'ensuit que cet acte est dépourvu d'effet et qu'il ne peut avoir mis fin ou avoir rendu caduc le bail du 5 9 novembre 1998 comme le prétend M. A... ; que la promesse de vente du fonds de commerce à la société Imminvest du 28 mars 2007 ne s'étant pas réalisée, cette non-réalisation rend inopérant les moyens développés par M. A... sur l'éventuelle substitution de M. W... V... U..., qui est contestée par les appelants, dans ladite vente et est sans incidence sur la validité de l'acte du 6 novembre 2007 non paraphé et non signé par le co-preneur ; que la cour relève que si l'acte de vente notarié en date du 27 avril 2008 du lot n° 1 (local commercial) à la société Yann par la société Imminvest mentionne qu'il a été remis à l'acquéreur le contrat de location en sa possession, la date du bail n'est pas précisé ; qu'il ressort toutefois des motifs du jugement en date du 22 mai 2018 du tribunal de grande instance de Bobigny que le cahier des conditions de vente de l'adjudication du bien immobilier déposé au greffe le 12 mai 2015 comportait en annexe le bail commercial du 5 mars 1998 ; que le fait que le contrat de location-gérance du 26 novembre 2010 mentionne un descriptif de l'assiette du bail ne comprenant pas « le jardin et garage » ne vaut pas renonciation non équivoque des consorts U... à se prévaloir du bail du 5 mars 1998, ledit acte de location-gérance passé en la forme authentique ne se référant d'ailleurs qu'à ce seul titre ; que par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2008, M. T... et Mme I... , épouse T..., ont cédé leur fonds de commerce de café-restaurant comprenant le droit au bail du 5 novembre 1998 à M. W... V... U... ; qu'il est exact que seules 5 pages sur 21 sont versées aux débats par les consorts U... ; que la cour relève que les pages produites, à savoir la 1ère page paraphée par les parties et la page 21, signée, portant mention des parties, de la date, de l'enregistrement et les trois autres pages, également paraphées, sur l'origine de propriété et le droit au bail sont suffisantes eu égard au litige ; que l'acte de cession du fonds de commerce a été enregistré à la SIE [...] le 28 janvier 2008, les frais d'enregistrement s'élevant à la somme de 8.850 € ; que cet acte, qui déclare que le bail du 5 mars 1998 est annexé aux présentes dans son intégralité, détaille les éléments essentiels du bail à savoir sa date de signature, sa date d'effet et de fin, le montant du loyer initial, l'activité et il comporte un descriptif précis des locaux correspondant à l'intégralité de l'assiette du bail du 5 mars 1998 ; qu'il est également mentionné que ce bail se poursuit par tacite reconduction depuis le 5 mars 2007 ; que l'assiette du bail cédé avec le fonds de commerce est ainsi inchangée par rapport aux mentions figurant dans le bail du 5 mars 1998 et elle correspond aux lots n° 1 et 3 ; que l'enregistrement de la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail le 28 janvier 2008 confère date certaine à ce bail, ce avant l'acquisition par M. A... en juillet 2011 du lot n° 3 ; que le bail lui est donc opposable par application de l‘article 1743 du code civil précité ; que M. A... se prévaut de ce que la cession du fonds de commerce n'a pas été signifiée ni son auteur la société Imminvest, ni à lui-même par application de l'article 1690 du code civil ; que n'étant pas propriétaire du lot n° 3 à la date de la cession du fonds de commerce, la signification n'avait pas à lui être faite ; que ni les appelants ni M. L... U... n'ont pu produire de signification de la cession du 25 janvier 2008 à la société Imminvest, propriétaire des lots n° 1 et 3 à la date de la cession ; que cette absence de signification de l'acte est sans incidence sur la validité de la cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail du 5 mars 1998, intervenue entre M. et Mme T..., d'une part, et M. W... V... U..., d'autre part ; que la société Yann, venant aux droits de la société Imminvest en ce qui concerne le lot n° 1 ne conteste pas que cette cession du droit au bail lui est opposable ; que la cour relève que dans le dispositif de ses écritures, M. A... demande à titre subsidiaire de constater que la demande faite à son égard s'analyse comme une demande de qualification de bail commercial et de dire cette demande prescrite au visa de l'article L. 145-60 du code de commerce ; que la cour observe toutefois que les consorts U... ne demandent pas de voir requalifier l'occupation du lot n° 3 en bail commercial, mais de dire que le bail du 5 mars 1998, lequel comprend dans son assiette le lot n° 3, est opposable à M. A..., de sorte que ce dernier sera débouté de sa demande de voir requalifier la demande des consorts U... et de la voir déclarer prescrite (v. arrêt, p. 12 à 14) ;
ALORS QUE la cession du bail n'est opposable au bailleur que si elle lui a été signifiée ; qu'en décidant que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 par Mme R... I... à M. W... V... U..., était opposable à M. A..., tout en relevant que la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail n'avait pas été signifiée à l'auteur de M. A..., la société Imminvest, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 € par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et d'AVOIR condamné in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U... à régler à M. A... la somme de 18.838,70 € au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 ;
AUX MOTIFS QUE, sur les conséquences de l'opposabilité du bail, M. A... sollicite une indemnité d'occupation de 400 €/mois pour l'occupation du lot n° 3 que contestent les intimés au prétexte qu'ils sont titulaires d'un titre ; que MM. B... et J... U... ajoutent que M. A... peut seulement solliciter de la société Yann la part lui revenant sur le loyer régulièrement versé, et éventuellement révisé, par l'indivision U... à la société Yann dans les limites du loyer contractuellement prévu dans le bail d'origine ; que les comptes qui doivent intervenir entre les deux propriétaires sont étrangers à l'indivision U..., ; que la cour relève que si MM. L..., J... et B... U... occupent valablement le lot n° 3 appartenant â M. A..., en exécution du bail du 5 mars 1998 et de la cession du 25 janvier 2008, ils ne justifient pas avoir versé de loyer à M. A... en contrepartie de leur occupation et la société Yann ne rapporte pas davantage la preuve qu'elle aurait reversé des loyers à M. A... ; que le loyer du bail du 5 mars 1998 portant sur l'intégralité de l'assiette du bail, la société Yann a nécessairement appelé les loyers de MM. L... , J... et B... U... tant pour le lot n° que pour le lot n° 3 ; que par conséquent il appartient à la société Yann de verser à M. A... la part des loyers qu'il aurait dû percevoir, correspondant au lot n° 3, depuis qu'il en est propriétaire ; que le loyer initial du bail du 5 mars 1998 est de 19.000 F/an, soit 2.896,57 € annuels, avec révision triennale ; qu'aucune quittance de loyer ni décompte locatif n'ont été produits par les consorts U... et la société Yann, mais il résulte du contrat de location gérance du 26 novembre 2010 que la redevance mensuelle a été fixée à la somme de 5.772,72 €, payable mensuellement s'appliquant pour 2.000 € à la redevance des murs due par le bailleur (à savoir MM. B..., J... et L... U... ainsi désignés à l'acte) à la société Yann et pour 1.772,72 € à la location du fonds de commerce ; qu'il en résulte qu'à cette date, le loyer du bail du 5 mars 1998 était de 2.000 €/mois ; que le lot n° 3, désigné au bail du 5 mars 1998, comme correspondant au jardin et garage, sur lequel a été édifiée la chambre froide attenante au local commercial, est d'une superficie de 124 m. ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la part du loyer revenant à M. A... pour le lot n° 3 lui appartenant faisant partie de l'assiette du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 €s/mois du 1er janvier 2012, comme il le sollicite, jusqu'au 4 décembre2015, date à laquelle la société Marlou a acquis les locaux de la société Yann, étant relevé que si M. A... a récupéré les clés du local litigieux le 12 mars 2016, il a décidé de ne pas attraire à la procédure la société Marlou et il forme une demande arrêtée au mois de « décembre 2015 » sans autre précision ; que par voie de conséquence la créance de M. A... au titre des loyers qu'il aurait dû percevoir est de 18.838,70 € (400 € x 3 ans + 400 € x 11 mois + 12,90 € x 3 jours) ; que la société Yann sera donc condamnée à régler la somme de 18.838,70 € au titre de la part de loyer revenant à M. A... pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 ; que dans la mesure où MM. B..., J... et L... U..., locataires, ne justifient pas avoir réglé de loyers à la société Yann, ni à M. A... en application du bail du 5 mars 1998, il convient de les condamner in solidum avec la société Yann ; que la cour relève qu'il ressort du jugement entrepris que « M. X... O... était en droit de penser que la pièce dans laquelle se trouvait la chambre froide préexistante à sa prise de location gérance et intégrée dans l'inventaire, faisait partie des lieux désignés par l'arrière cuisine » ; qu'il s'ensuit que bien que le contrat de location gérance ne mentionne pas dans les locaux donnés à bail le « jardin et garage » faisant partie de l'assiette du bail du 5 mars 1998, les consorts U... lui ont bien donné en location-gérance la chambre froide érigée sur le lot n° 3 ; que par conséquent, M. O... n'est pas occupant sans droit ni titre à l'égard de M. A... puisqu'il a occupé la chambre froide relevant du bail du 5 mars 1998, ni à l'égard des consorts U... puisque la chambre froide fait partie de l'inventaire et que ceux ci ne l'ont jamais informé que ce local appartenait à M. A..., ni ne lui ont demandé de déplacer ladite chambre froide ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. O..., représenté par Me P..., ès qualités, à une indemnité d'occupation ; qu'il convient également d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé des condamnations à l'encontre de la société Yann et de MM. B..., J... et L... U... au titre d'une indemnité d'occupation alors que ce sont des loyers qui sont dus en contrepartie de l'occupation du lot n° 3 appartenant à M. A... (v. arrêt, p. 14 à 16) ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle des chefs ayant fixé la part du loyer revenant à M. A... en application du bail du 5 mars 1998 à la somme de 400 € par mois du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015 et ayant condamné in solidum la société Yann, ainsi que les consorts U... à régler à M. A... la somme de 18.838,70 € au titre de la part de loyer qu'il aurait dû percevoir pour la période allant du 1er janvier 2012 au 4 décembre 2015, qui se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (subsidiairement) les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que, sur les conséquences de l'opposabilité du bail, M. A... sollicitait une indemnité d'occupation de 400 €/mois pour l'occupation du lot n° 3, quand l'intéressé sollicitait 1.000 €/mois, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de sa demande d'astreinte ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande d'astreinte, M. A... demande la fixation d'une astreinte définitive et sa liquidation à hauteur de 117.000 €, soit 100 € par jour de retard pour la période du 19 septembre 2012 au 4 décembre 2015 ; que dès lors que les consorts U... ne sont pas occupants sans droit ni titre du lot n° 3 appartenant à M. A..., il ne peut être prononcé une astreinte sur le fondement d'une occupation sans droit ni titre à leur encontre, ni à l'encontre de la société Yann et de M. O..., étant relevé qu'il n'est pas démontré que le bail du 5 mars 1998 aurait été résilié ; que M. A... sera donc débouté de sa demande et le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a fixé une astreinte définitive et liquidé l'astreinte. (v. arrêt, p. 16) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté M. A... de sa demande d'astreinte, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts formée par M. A... pour résistance abusive ; que M. A... demande l'infirmation du jugement sur le quantum de l'indemnité qui lui a été octroyée pour résistance abusive des consorts U... et de M. O... à cesser ou faire cesser l'occupation de la chambre froide située sur le lot n° 3 lui appartenant, ce qui l'a empêché d'user paisiblement du terrain sur lequel se trouve la chambre froide ; que MM. B..., J... et L... U..., ainsi que la société Yann demandent qu'il soit débouté de cette demande ; que dès lors que les consorts U... disposent d'un titre, à savoir le bail du 5 mars 1998, dont l'assiette correspond pour partie au lot n° 3 appartenant à M. A..., il ne peut leur être demandé des dommages-intérêts en raison de cette occupation alors que M. A... ne démontre pas avoir mis fin au bail du 5 mars 1998 ; qu'il ne peut davantage être réclamé de dommages-intérêts pour l'occupation par M. O... de la chambre froide qui faisait partie de l'inventaire de la location-gérance et qui s'est trouvé pris dans un conflit de propriété entre les consorts U... et M. A..., de sorte que le jugement entrepris qui a débouté M. A... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. O... sera confirmé (v. arrêt, p. 16) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen des chefs ayant dit que le bail du 5 mars 1998, cédé le 25 janvier 2008 à M. W... V... U..., avait acquis date certaine le 28 janvier 2008 en raison de son enregistrement au SIE [...], le 28 janvier 2008, et ayant dit que ce bail était opposable à M. A..., acquéreur du lot n° 3 par un acte du 7 juillet 2011 entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant débouté M. A... de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
