LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 mai 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 230 F-D
Pourvois n°
X 22-19.957
A 22-21.340 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MAI 2024
La commune de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [Adresse 2], a formé le pourvoi n° X 22-19.957 contre un arrêt rendu le 8 juin 2022 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse (SAFER), société anonyme, dont le siège est [Adresse 5],
2°/ à M. [D] [J], domicilié [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
M. [D] [J], a formé le pourvoi n° A 22-21.340 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse (SAFER),
2°/ à la commune de [Localité 4],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse au pourvoi n° X 22-19.957 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Le demandeur au pourvoi n° A 22-21.340 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Bosse-Platière, conseiller, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la commune de [Localité 4], de la SCP Gury & Maitre, avocat de M. [J], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse, après débats en l'audience publique du 19 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Bosse-Platière, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° X 22-19.957 et n° A 22-21.340 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 8 juin 2022), par acte administratif du 10 décembre 2013, la commune de [Localité 4] a vendu à M. [J] une parcelle de terre, sans informer la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse (la SAFER).
3. Par acte du 29 juin 2018, M. [V], notaire, a notifié à la SAFER le projet de vente par M. [J] à un tiers de cette parcelle.
4. Le 19 décembre 2018, invoquant une fraude à ses droits, la SAFER a assigné M. [J] et la commune de [Localité 4] en nullité de la vente passée le 10 décembre 2013 et en substitution. Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° X 22-19.957 de la commune de [Localité 4]
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen du pourvoi n° X 22-19.957 de la commune de [Localité 4], pris en ses trois premières branches et sur le moyen du pourvoi n° A 22-21.340 de M. [J], pris en ses trois premières branches, réunis
Enoncé des moyens
6. Par son moyen, la commune de [Localité 4] fait grief à l'arrêt de déclarer que la SAFER sera substituée à M. [J] dans l'acquisition de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 3] » située à [Localité 4], aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans l'acte administratif du 10 décembre 2013, annulé, alors :
« 1°/ qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le bail rural entre la commune et M. [J] n'aurait pas pu se renouveler au 1er août 2005 à défaut de stipulation du bail en ce sens et à défaut de délibération du conseil municipal autorisant un tel renouvellement, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans et que sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; qu'en décidant que le bail rural entre la commune et M. [J] n'avait pas pu se renouveler au 1er août 2005 à défaut de démontrer la volonté de la commune de reconduire le bail existant ou conclure un nouveau bail, lorsque le bail s'était nécessairement renouvelé par l'effet de la loi, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles L. 411-46, L. 411-50 et L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ qu'à défaut de congé, le choix pour le preneur de recevoir son avantage retraite est sans effet sur le contrat de bail lequel se poursuit et se renouvelle selon les règles du fermage ; qu'en décidant que M. [J] n'était plus titulaire d'un bail rural au jour de l'acte administratif de vente du 10 décembre 2013, au seul motif qu'il était « titulaire de son avantage retraite, sans conservation de parcelle de subsistance depuis le 1er novembre 1997 », sans constater que l'une des parties aurait, par la notification d'un congé, mis fin au bail rural les liant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-33, L. 411-47, L. 411-50 et L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime. »
7. Par son moyen, M. [J] fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation de l'acte administratif du 10 décembre 2013 de vente d'une parcelle située à [Localité 4], et de déclarer que la SAFER sera substituée à M. [J] dans cette acquisition, alors :
« 1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que lorsqu'une juridiction décide de relever d'office un moyen, elle est tenue de sursoir à statuer et d'inviter les parties à présenter leurs observations sur celui-ci ; qu'en l'espèce, il ressort des documents de la cause qu'aucune des parties n'avait soutenu qu'en vertu de l'article L. 2241-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le bail rural aurait pris fin à l'expiration des neuf ans, soit le 1er août 2005, faute pour les parties de produire une délibération du conseil municipal postérieure autorisant une nouvelle reconduction ou un nouveau bail à ferme au profit de M. [D] [J] ; qu'en retenant sur ce fondement relevé d'office que M. [J] et la commune ne démontraient pas que l'exposant aurait été titulaire d'un bail rural au 10 décembre 2013, jour de la vente, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé le principe du contradictoire et l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'aux termes de l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ; qu'en vertu de l'article L. 415-11 du même code, ce droit est également reconnu au preneur d'un bail rural consenti par une personne publique sauf à cette personne publique d'exercer son droit de reprise, de notifier un refus de renouvellement dans les conditions prescrites par le code rural et de la pêche maritime ou d'exercer son droit de résilier le bail pour cause d'utilité publique en envoyant un congé dix-huit mois avant l'expiration du bail ; qu'à défaut de congé notifié au preneur, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans ; qu'au cas présent, la commune de [Localité 4] a donné à bail à M. [J] une parcelle située à [Localité 4], cadastrée section D n° [Cadastre 1] au lieu-dit « [Localité 3] » pour dix-huit ans à compter du 31 juillet 1978 ; que le renouvellement en date du 1er août 1996 de ce bail a été expressément accepté par la commune le 12 octobre 1996 ; que pour accueillir la demande en substitution de la SAFER dans les droits de M. [J] issus de la vente en date du 10 décembre 2013, la cour d'appel a retenu que faute de délibération du conseil municipal autorisant le renouvellement du bail en 2005 ou d'une clause prévoyant le renouvellement automatique du bail dans l'acte de 1996, le bail avait pris fin le 1er août 2005, et en a conclu M. [J] ne justifiait pas de sa qualité de preneur à bail au jour de la vente, le 10 décembre 2013 ; qu'en statuant ainsi, lorsqu'en l'absence de congé mettant fin à la relation contractuelle, le bail s'était renouvelé le 1er août 2005 pour une durée de neuf ans par le seul effet de la loi, la cour d'appel a violé les articles L. 411-46 et L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'article L. 411-46 L. 143-6 du même code ;
3°/ qu'aux termes de l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ; qu'en vertu des articles L. 411-33 et L. 411-64 du code rural, lorsque le preneur s'approche de l'âge de la retraite chaque partie peut choisir, à certaines conditions, de notifier un congé à son cocontractant ; qu'à défaut de congé, le choix pour le preneur de recevoir son avantage retraite est sans effet sur le contrat de bail lequel se poursuit et se renouvelle selon les règles du fermage ; que pour estimer que M. [J] n'était pas titulaire d'un bail rural au 10 décembre 2013, la cour d'appel a retenu que celui-ci était titulaire de son avantage retraite, sans conservation de parcelle de subsistance depuis le 01 novembre 1997 ; qu'en statuant ainsi, sans constater que l'une des parties aurait, par la notification d'un congé, mis fin au bail rural les liant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-33, L. 411-64, L. 411-46 et L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'article L. 143-6 du même code. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a, d'abord, constaté que l'acte administratif de vente de 2013 ne faisait état dans aucun de ses paragraphes de l'existence d'un bail rural et stipulait que l'acquéreur aurait la jouissance à partir du jour de sa conclusion par la prise de possession réelle et en a déduit que l'acquéreur n'occupait pas la parcelle objet de la vente préalablement à la mutation à son profit. Elle a, ensuite, relevé qu'au vu de la lettre de la mutualité sociale agricole de la région Corse du 3 octobre 2019, M. [J] était titulaire de son avantage retraite, sans conservation de parcelle de subsistance depuis le 1er novembre 1997.
9. Faisant ainsi ressortir que M. [J] n'exploitait pas le fonds au jour de la vente, ce qui excluait toute primauté de ce dernier sur l'exercice par la SAFER de son droit de préemption, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision d'annuler la vente passée en fraude de ses droits.
Mais sur le second moyen du pourvoi n° X 22-19.957 de la commune de [Localité 4], pris en sa quatrième branche, et sur le moyen du pourvoi n° A 22-21.340 de M. [J], pris en sa quatrième branche, réunis Enoncé des moyens
10. Par son moyen, la commune de [Localité 4] fait grief à l'arrêt de déclarer que la SAFER sera substituée à M. [J] dans l'acquisition de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 3] » située à [Localité 4], aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans l'acte administratif du 10 décembre 2013, annulé, alors « que, en faisant droit à la demande préemption et de substitution de la SAFER en qualité d'acquéreur de la parcelle litigieuse au seul motif qu'elle peut « en vertu des dispositions de l'article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime, [se] substituer [?] à M. [J] en qualité d'acquéreur aux conditions stipulées dans l'acte administratif du 10 décembre 2013 », sans caractériser le ou les motifs permettant de justifier l'exercice des droits de préemption et de substitution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 143-2 et L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime. »
11. Par son moyen, M. [J] fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation de l'acte administratif du 10 décembre 2013 de vente d'une parcelle située à [Localité 4], et de déclarer que la SAFER sera substituée à M. [J] dans cette acquisition, alors « que la SAFER n'est pas fondée à réclamer sans contrôle sa substitution dans les droits de l'acquéreur et doit démontrer, pour obtenir cette substitution, que la préemption répond à un des objectifs listés par l'article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime et qu'il existe des données concrètes permettant de vérifier la réalité de l'objectif allégué ; que les juges du fond ne peuvent ordonner la substitution de la SAFER qu'à condition de relever les éléments démontrant la légalité de la préemption ; qu'au cas présent, la SAFER ne mentionnait dans ses écritures ni l'objectif poursuivi par la préemption exigée ni, par suite, les données concrètes permettant de vérifier la réalité de cet objectif ; que la cour d'appel a donc ordonné la substitution en se contentant de relever que M. [J] ne démontrerait pas être titulaire à la date de la vente d'un bail rural ou écrit et ainsi d'un droit de préemption pouvant primer celui de la SAFER ; qu'en ordonnant la substitution de la SAFER dans les droits de M. [J], sans relever d'éléments démontrant que la préemption poursuivait un objectif légalement permis et s'appuyait des données concrètes prouvant la réalité de cet objectif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 143-2 et L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen du pourvoi n° A 22-21.340 de M. [J], pris en sa quatrième branche
12. La SAFER conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'il est nouveau, mélangé de fait et de droit.
13. Cependant, le moyen portant sur les conditions du droit de préemption de la SAFER était inclus dans le débat devant la cour d'appel.
14. Le moyen est donc recevable.
Bien-fondé des moyens
Vu l'article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime :
15. Selon ce texte, à peine de nullité, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs définis à l'article L. 143-2, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l'amiable.
16. Il résulte de ce texte qu'en cas d'absence de notification d'une vente, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut être substituée à l'acquéreur que si son action répond aux finalités définies à l'article L. 143-2.
17. Pour substituer la SAFER à M. [J] en qualité d'acquéreur, l'arrêt retient qu'elle aurait pu exercer son droit de préemption légal sur la parcelle de terre objet de la vente réalisée par l'acte administratif du 10 décembre 2013, en fraude à ses droits.
18. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la préemption poursuivait un objectif légalement permis et s'appuyait sur des données concrètes prouvant la réalité de cet objectif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare que la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse sera substituée à M. [J] dans l'acquisition de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 3] » située à [Localité 4], aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans l'acte administratif du 10 décembre 2013, l'arrêt rendu le 8 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bastia autrement composée ;
Condamne la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille vingt-quatre.
