| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-16927

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 12 novembre 2020

Cassation partielle sans renvoi

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 885 FS-D

Pourvoi n° S 19-16.927

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

La société [...] , entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-16.927 contre deux arrêts rendus les 16 janvier 2019 et 21 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme F... N..., domiciliée [...] ,

2°/ à la société Financière de la Marne, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

Mme N... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société [...] , de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme N..., de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Financière de la Marne, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Mme Abgrall, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mme Schmitt, M. Zedda, Mme Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2019), par acte du 10 décembre 2014, Mme N... a vendu à la société Financière de la Marne le local donné à bail commercial à la société [...] .

2. Cette société a assigné Mme N... et la société Financière de la Marne en nullité de la vente. Elle a demandé à être substituée à l'acquéreur en se prévalant du droit de préemption prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014.

Examen des moyens

Sur le moyen unique du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en annulation ou inopposabilité de la vente et tendant à lui donner acte de ce qu'elle entendait se prévaloir du droit de préemption instauré par l'article L. 145-46 -1 du code de commerce, de sa demande en remboursement des loyers et charges, à la restitution du dépôt de garantie et au paiement de dommages et intérêts, alors « que l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds, codifié à l'article 145-46-1 du code de commerce ; que l'article 21, III, de la loi du 18 juin 2014, précise que ce droit de préemption « s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi » ; que toute vente intervenue à compter du 1er décembre 2014 l'a été à compter du sixième mois suivant la promulgation de la loi, de sorte que la loi nouvelle lui est applicable ; qu'en l'espèce, la vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014 au profit de la société Financière de la Marne, soit après la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société [...] était fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui existait lors de la vente ; que pour la débouter néanmoins de sa demande d'annulation de la vente du 10 décembre 2014 et de son droit à se prévaloir du droit de préemption instauré par l'article L.145-46-1 du code de commerce, la cour d'appel a énoncé que si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé la formule « à compter du premier jour du sixième mois suivant la promulgation » quand l'emploi, dans l'article 21, III, de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 du terme « à compter du sixième mois » visait le sixième mois calendaire et non pas un délai de six mois, de sorte que la cour d'appel en a violé les termes.»

Réponse de la Cour

4. Selon l'article 21, III, de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l'article 14 de cette loi, qui a institué un droit de préemption au bénéfice du locataire en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal, s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi.

5. Cette disposition, interprétée à la lumière des travaux parlementaires, doit être entendue comme signifiant que l'article L. 145-46-1 du code de commerce s'applique à toute cession conclue six mois après la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014.

6. En conséquence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la vente du local conclue le 10 décembre 2014 n'était pas soumise à l'article L. 145-46-1 précité.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

8. Mme N... fait grief à l'arrêt de dire que la demande de la société [...] de dommages-intérêts pour rupture fautive des pourparlers était recevable, alors « que les parties ne peuvent expliciter en appel que les seules prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises aux premiers juges, et ne peuvent ajouter à celles-ci que les seules demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que ne sont pas virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges, les demandes formées pour la première fois en cause d'appel qui ont des objets différents et reposent sur des moyens distincts de celles formées en première instance ; qu'en l'espèce, la société [...] avait demandé aux premiers juges (cf. production n° 7), à titre principal, d'annuler la vente du local où elle exerçait son commerce, intervenue entre Mme N... et la société Financière de la Marne, et, à titre subsidiaire, de lui déclarer ladite vente inopposable, de lui donner acte de ce qu'elle entendait se prévaloir de son droit de préemption, d'enjoindre à Mme N... de donner mandat au notaire de rédiger un nouvel acte de vente au profit de la société [...] , de condamner solidairement la société Financière de la Marne et Mme N... à rembourser les loyers et charges versés le jour de la vente, et de condamner les défenderesses à verser à la société [...] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que pour la première fois en cause d'appel, et à titre très subsidiaire, la société [...] avait formé une demande tendant au paiement de dommages-intérêts contre Mme N..., fondée sur une faute que celle-ci aurait commise dans la rupture des pourparlers précontractuels menés avec la société [...] , qui souhaitait acquérir le local litigieux, en parallèle de la négociation ayant finalement abouti à la vente du local au profit de la société Financière de la Marne ; qu'en jugeant cette demande recevable, en se fondant de manière inopérante sur la circonstance que la société [...] avait « évoqué » en première instance le comportement de Mme N... dans le cadre des pourparlers précontractuels, quand cette demande, nouvelle en cause d'appel, avait un objet différent et reposait sur des moyens distincts des demandes formées en première instance, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 566 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 6 mai 2017 :

9. Aux termes de ce texte, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.

10. Pour déclarer recevable la demande nouvelle en appel de la société [...] en paiement de dommages-intérêts pour rupture fautive de pourparlers, l'arrêt retient que cette société avait évoqué en première instance le comportement de Mme N... lors des pourparlers pré-contractuels.

11. En statuant ainsi, alors que la demande nouvelle formée en appel et tendant à l'indemnisation d'un préjudice causé par une rupture fautive de pourparlers n'était pas virtuellement comprise dans les demandes en nullité ou en inopposabilité de la vente soumises aux premiers juges et n'en était pas l'accessoire, la conséquence ou le complément, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

13. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau prononcé sur le fond.

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle déclare recevable la demande de la société [...] en indemnisation du préjudice qu'aurait causé la rupture fautive de pourparlers pré-contractuels et en ce qu'il condamne Mme N..., à ce titre, à payer à la société [...] la somme de 10 000 euros, l'arrêt rendu le 16 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi de ce chef,

Déclare irrecevable la demande de la société [...] en indemnisation du préjudice qu'aurait causé la rupture fautive de pourparlers pré-contractuels ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par Mme N... et la société [...] ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyen produit au pourvoi principal par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société [...]

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, débouté la société [...] de ses demandes tendant, notamment, à annuler la vente notariée intervenue au profit de la société Financière de la Marne du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], à voir déclarer la vente inopposable à la société [...] et à lui donner acte de ce qu'elle entendait se prévaloir du droit de préemption instauré par l'article L.145-46 -1 du code de commerce, ainsi que de leur demande tendant au remboursement des loyers et charges, à la restitution du dépôt de garantie et au paiement de dommages et intérêts;

Aux motifs propres que, sur la demande d'annulation de la vente, la société [...] soutient que la vente du local objet du bail est intervenue le 10 décembre 2014 en méconnaissance de son droit de préemption prévu par le nouvel article L.145-46-1 du code de commerce créé par loi du 18 juin 2014, applicable selon elle à toutes les ventes conclues à compter du 6e mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 ; elle expose, suite à la réouverture des débats, qu'il peut être considéré que le sixième mois qui suit le mois de la promulgation a débuté le 18 novembre 2014 de sorte que la vente intervenue le 10 décembre est nulle ; à défaut, elle considère que l'entrée en vigueur de l'article 14 est le 1er décembre 2014 ; que si le législateur avait voulu que la date corresponde au 18 décembre, il aurait utilisé l'expression six mois après la promulgation ; qu'à défaut de précision du jour, c'est bien le 1er jour du mois qui doit s'appliquer ; la société Financière de la Marne et Madame F... N... répliquent que l'article L.145-46-1 du code de commerce n'est applicable qu'aux ventes conclues à compter soit du 19 décembre 2014, soit du 18 décembre 2014 ; que la doctrine retient majoritairement le 18 décembre ou le 19 décembre ; qu'à la lecture même du texte de l'article 21 de la loi du 18 juin 2014, il est manifeste que le législateur a effectué une distinction entre les dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi et l'article 14 relatif au droit de préemption applicable à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi ; elle ajoute que la date d'entrée en vigueur ne saurait être le mois de novembre, rappelant que la loi du 18 juin 2014 est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois qui suit la promulgation de la loi ; qu'il est constant que le 3ème mois est le mois de septembre 2014 ; que le 6ème mois suivant la promulgation de la loi ne peut donc qu'être le mois de décembre ; la société [...] a fait procéder à la publication de son assignation conformément au décret du 4 janvier 1955 ; l'article 14 de la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014, publiée au journal officiel du 19 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds, ainsi codifié à l'article L. 145-46-1 du code de commerce :'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.(...)' ; selon l'article 1 alinéa 1 du code civil: 'Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs, entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures ; en l'espèce, la loi nº 2014-626 a été promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014 ; elle est entrée en vigueur le 20 juin 2014, sous réserve toutefois de ses dispositions pour lesquelles le législateur a fixé une date différente ; à cet égard, selon l'article 21 de la loi du 18 juin 2014 :I. Le 2º de l'article 2 de la présente loi s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la même loi ; II. Les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L.145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi ; III. L'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ; le litige entre les parties porte sur l'interprétation à donner au membre de phrase suivant : 'à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ' ; les parties s'accordent sur le fait qu'en application des dispositions de la promesse de vente notariée en date du 24 septembre 2014, la réalisation de la vente est intervenue à la date de la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit le 10 décembre 2014. la cour relève qu'il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l'entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 (le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d'août, le troisième celui de septembre) ; que par conséquent le 6ème mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre 2014 ; comme l'a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3e mois et le 6e mois au sein du même article exprime deux intentions distinctes d'entrée en vigueur des dispositions concernées ; ainsi, alors que les dispositions visées dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés 'à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation', soit le 1er septembre 2014, l'article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant 'à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi' ;si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du 'premier jour' du sixième mois suivant la promulgation ; or tel n'est pas le cas ; la loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l'article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 ; la vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, avant la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société [...] est mal fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui n'existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la vente ; pareillement, elle ne peut davantage se prévaloir d'un droit de préemption pour voir déclarer la vente inopposable à son égard ; par conséquent, la société [...] sera déboutée de ses demandes de voir dire qu'elle sera substituée à la société Financière de la Marne en qualité d'acquéreur de l'immeuble et de voir enjoindre à Madame N... de donner mandat à l'Office Notarial Versavel Menant, notaires au [...], de rédiger un nouvel acte de vente à son profit aux mêmes conditions que celles consenties à la société Financière de la Marne sous astreinte ; pareillement, la vente n'étant ni annulée, ni déclarée inopposable à la société [...] l'appelante sera déboutée de sa demande de consignation des loyers 'futurs' dont elle reste redevable par application des clauses du bail en tant que locataire ; il convient donc de confirmer le jugement entrepris qui a déboutée la société [...] de ces chefs de demandes.

Et aux motifs adoptés que, sur la demande principale d'annulation de la vente et sur la demande subsidiaire aux fins de voir dire la vente inopposable à la société [...] : à l'appui de ses demandes la société [...] soutient que la vente du local objet du bail est intervenue le 10 décembre 2014 en méconnaissance de son droit de préemption prévue par le nouvel article L.145-46-1 du code de commerce créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, applicable selon elle à toutes les ventes conclues à compter du 6ème mois suivant la promulgation de la loi précitée, soit à compter du 1er décembre 2014 ; la société Financière de la Marne, réplique que l'article L.145-46-1 du code de commerce n'est applicable qu'aux ventes conclues à compter du 18 ou du 19 décembre 2014 ; Madame F... N... relève que la société [...] n'a pas procédé à la publication de l'assignation requise par le décret du 4 janvier 1955 ; pour le surplus, elle se range à l'analyse de la société Financière de la Marne ; il convient tout d'abord de constater que la société [...] justifie qu'elle a fait procéder à la publication de son assignation conformément au décret du 4 janvier 1955 ; sur le fond, l'article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 a créé un article L.145-46-1 du code de commerce qui instaure, sous certaines conditions, un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente d'un local à usage commercial ou artisanal objet d'un bail commercial ; pour déterminer la date d'entrée de cette nouvelle disposition, il convient de faire application du principe posé par l'article 1er , alinéa 1er du code civil aux termes duquel : « Les lois, et lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs, entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures » ; en l'espèce, la loi n°2014-626 a été promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin suivant ; elle est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014, sous réserve toutefois de ses dispositions pour lesquelles le législateur a fixé une date différente ; à cet égard l'article 21 de la loi du 18 juin 2014 dispose ce qui suit : ‘I. Le 2º de l'article 2 de la présente loi s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la même loi ; II. Les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L.145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi ; III. L'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi' ; le recours, par le législateur, à deux formulations différentes au sein du même article exprime deux intentions distinctes ; ainsi, alors que les dispositions visées dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés ‘à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation', soit le 1er septembre 2014, l'article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant ‘à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi', soit à compter du 19 décembre 2014 ; la vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, soit avant la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société [...] est mal fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui n'existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice ; la société [...] sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes ;

ALORS QUE l'article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds, codifié à l'article 145-46-1 du code de commerce ; que l'article 21, III, de la loi du 18 juin 2014, précise que ce droit de préemption « s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi » ; que toute vente intervenue à compter du 1er décembre 2014 l'a été à compter du sixième mois suivant la promulgation de la loi, de sorte que la loi nouvelle lui est applicable ; qu'en l'espèce, la vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014 au profit de la société Financière de la Marne, soit après la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société [...] était fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui existait lors de la vente ; que pour la débouter néanmoins de sa demande d'annulation de la vente du 10 décembre 2014 et de son droit à se prévaloir du droit de préemption instauré par l'article L.145-46-1 du code de commerce, la cour d'appel a énoncé que si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé la formule « à compter du premier jour du sixième mois suivant la promulgation » quand l'emploi, dans l'article 21, III, de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 du terme « à compter du sixième mois » visait le sixième mois calendaire et non pas un délai de six mois, de sorte que la cour d'appel en a violé les termes.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour Mme N...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la demande de la société [...] de dommages-intérêts pour rupture fautive des pourparlers était recevable et d'avoir, en conséquence, condamné Mme N... à régler à la société [...] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour rupture fautive des pourparlers précontractuels ;

Aux motifs que « Sur la demande d'indemnisation pour rupture des pourparlers précontractuels ; - Sur la recevabilité de la demande ; que les intimées prétendent que la demande d'indemnisation formée par l'appelante est nouvelle en cause d'appel ; que la société [...] fait valoir que par application de l'article 566 du code civil, les parties peuvent expliciter les prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ; que tel est le cas car elle a fait état du comportement déloyal de Mme N... en première instance ; que selon l'article 566 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l'espèce, « Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément » ; qu'en première instance, la société [...] a sollicité l'annulation de la vente, subsidiairement qu'elle lui soit déclarée inopposable, et elle a demandé le remboursement des loyers et charges versés depuis la vente ; qu'il ressort cependant de l'assignation introductive d'instance qu'elle produit qu'elle y énonce que la société [...] a manifesté son intérêt pour acquérir les locaux lorsqu'elle a appris que Mme N... souhaitait vendre le bien qu'elle avait hérité de sa mère ; que des échanges ont eu lieu avec l'agent immobilier de Mme N... entre juin et septembre 2014 à ce sujet ; que lorsqu'elle a eu connaissance de ce que cette dernière négociait avec un autre acquéreur sans lui en avoir parlé, ni répondu à ses offres et qu'elle s'apprêtait à vendre, elle a fait notifier une opposition à vente en raison de ses droits à préemption ; qu'il résulte de ces éléments que la société [...] avait ainsi déjà évoqué en première instance le comportement de Mme N... dans le cadre des pourparlers ; qu'il s'ensuit que la demande d'indemnisation pour rupture des pourparlers précontractuels est recevable par application de l'article 566 du code de procédure civile ; - Sur le bien-fondé de la demande ; que la société [...] fait valoir que Mme N... a manqué à la loyauté qui doit régir les parties pendant la période précontractuelle ; que sa responsabilité doit être retenue s'agissant d'une rupture brutale et unilatérale ; qu'elle rappelle que cette dernière n'ignorait pas que sa mère, Mme J..., entretenait d'excellentes relations avec le gérant de la société appelante ; que Mme J... lui avait fait comprendre qu'elle lui vendrait les murs, ce pourquoi le gérant a acquis les murs adjacents et effectué d'importants travaux de rénovation ; qu'elle pensait légitimement pouvoir acquérir les murs du local dans lequel elle exerce depuis 25 ans, qu'elle a négocié pendant 6 mois avec l'agent immobilier de Mme N... ; que [...] ajoute avoir appris incidemment que Mme N... négociait avec un tiers et avait signé une promesse de vente ; que celle-ci n'ignorait pas la possibilité de se trouver assujettie au droit de préemption de sa locataire, ce qui ne l'a pas empêchée de conclure la vente avec un tiers opérant sous le statut de marchand de biens ; que Mme N... expose qu'il n'est pas démontré que sa mère aurait eu l'intention ou se serait engagée à vendre à la société [...] les locaux donnés à bail ; que le fait que le locataire ait procédé à des travaux importants d'aménagement intérieur du magasin résulte de sa volonté personnelle ; qu'elle ajoute qu'à aucun moment l'agent immobilier ne s'est engagé à vendre le bien à l'appelante ; que si la société [...] a fait une proposition à l'agent immobilier le 10 juillet 2014, Mme N... n'a manifestement pas entendu y donner suite et le dernier échange avec l'agent immobilier produit aux débats date de septembre 2014 ; que la cour relève que Mme N... n'ignorait pas que la société [...] par l'intermédiaire de son gérant M. E... souhaitait acquérir le bien lui appartenant puisqu'il lui écrivait en ce sens le 18 juin 2014 précisant que l'achat pouvait se faire rapidement sans l'aide d'un prêt ; qu'il ressort des échanges de courriels intervenus entre le 1er juillet 2014 et le mois de septembre 2014 entre M. E... et M. Q... agent immobilier, dont il n'est pas discuté qu'il était en charge de la vente du bien immobilier dont s'agit, que des négociations dont Mme N... était informée ont eu lieu sur le prix de vente qui était, selon les courriels de 499 000 euros ; que le 10 juillet 2014 M. E..., après avoir procédé à une estimation comparative de prix de locaux commerciaux, faisait une proposition d'achat à 475 000 euros ; que cette offre était transmise à Mme N... par M. Q... qui en informait le 23 juillet 2014 M. E..., précisant ne pas avoir eu de réponse à cette date et qui lui indiquait le 8 septembre 2014 avoir un rendez-vous avec Mme N... ; que M. E... relançait en vain M. Q... le 30 septembre 2014 ; que le compromis de vente conclut entre Mme N... et la société Financière de la Marne le 24 septembre 2014 porte sur un prix de 470 000 euros ; que par la suite, informé de la vente à la société Financière de la Marne, la société [...] faisait signifier par acte d'huissier à Mme N... et au notaire en charge de la vente selon acte d'huissier en date du 5 décembre 2014 qu'elle s'opposait à la vente faute par la bailleresse d'avoir respecté le droit de préemption de la locataire ; qu'il résulte de ces éléments que les négociations pour la vente étaient avancées puisque le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 euros le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 porte sur prix de 470 000 euros ; que par conséquent, l'attitude de Mme N... qui, alors que des négociations avaient lieu entre l'agent immobilier en charge de la vente et la société [...] représentée par son gérant M. E..., société qui était locataire depuis de nombreuses années du bien immobilier en vente, laissant ainsi croire qu'un accord était possible quant à la vente, n'a pas répondu à la proposition d'achat pour un montant de 475 000 euros et a signé peu après un compromis de vente pour un prix légèrement inférieur, a été déloyale envers l'appelante pendant les relations régissant la période précontractuelle en mettant fin sans motif aux pourparlers ; que le comportement fautif de Mme N... ouvre par conséquent droit à réparation au profit de la société [...] ; qu'il est admis qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale par un vendeur ne peut être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat projeté ; qu'en l'espèce, le préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers est constitué par la déconvenue de l'appelante de ne pouvoir acquérir le bien convoité alors qu'elle exploite le fonds de commerce dans les locaux depuis 1989 ; qu'elle y a fait d'important travaux et l'a relié, avec l'accord de Mme J..., à un local mitoyen appartenant à son gérant, M. E... ; qu'il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 10 000 euros » (arrêt attaqué, p. 8 in fine et p. 9 et 10) ;

Alors que les parties ne peuvent expliciter en appel que les seules prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises aux premiers juges, et ne peuvent ajouter à celles-ci que les seules demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que ne sont pas virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges, les demandes formées pour la première fois en cause d'appel qui ont des objets différents et reposent sur des moyens distincts de celles formées en première instance ; qu'en l'espèce, la société [...] avait demandé aux premiers juges (cf. production n° 7), à titre principal, d'annuler la vente du local où elle exerçait son commerce, intervenue entre Mme N... et la société Financière de la Marne, et, à titre subsidiaire, de lui déclarer ladite vente inopposable, de lui donner acte de ce qu'elle entendait se prévaloir de son droit de préemption, d'enjoindre à Mme N... de donner mandat au notaire de rédiger un nouvel acte de vente au profit de la société [...] , de condamner solidairement la société Financière de la Marne et Mme N... à rembourser les loyers et charges versés le jour de la vente, et de condamner les défenderesses à verser à la société [...] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que pour la première fois en cause d'appel, et à titre très subsidiaire, la société [...] avait formé une demande tendant au paiement de dommages-intérêts contre Mme N..., fondée sur une faute que celle-ci aurait commise dans la rupture des pourparlers précontractuels menés avec la société [...] , qui souhaitait acquérir le local litigieux, en parallèle de la négociation ayant finalement abouti à la vente du local au profit de la société Financière de la Marne ; qu'en jugeant cette demande recevable, en se fondant de manière inopérante sur la circonstance que la société [...] avait « évoqué » en première instance le comportement de Mme N... dans le cadre des pourparlers précontractuels, quand cette demande, nouvelle en cause d'appel, avait un objet différent et reposait sur des moyens distincts des demandes formées en première instance, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme N... à régler à la société [...] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour rupture fautive des pourparlers précontractuels ;

Aux motifs que « Sur le bien-fondé de la demande ; que la société [...] fait valoir que Mme N... a manqué à la loyauté qui doit régir les parties pendant la période précontractuelle ; que sa responsabilité doit être retenue s'agissant d'une rupture brutale et unilatérale ; qu'elle rappelle que cette dernière n'ignorait pas que sa mère, Mme J..., entretenait d'excellentes relations avec le gérant de la société appelante ; que Mme J... lui avait fait comprendre qu'elle lui vendrait les murs, ce pourquoi le gérant a acquis les murs adjacents et effectué d'importants travaux de rénovation ; qu'elle pensait légitimement pouvoir acquérir les murs du local dans lequel elle exerce depuis 25 ans, qu'elle a négocié pendant 6 mois avec l'agent immobilier de Mme N... ; que [...] ajoute avoir appris incidemment que Mme N... négociait avec un tiers et avait signé une promesse de vente ; que celle-ci n'ignorait pas la possibilité de se trouver assujettie au droit de préemption de sa locataire, ce qui ne l'a pas empêchée de conclure la vente avec un tiers opérant sous le statut de marchand de biens ; que Mme N... expose qu'il n'est pas démontré que sa mère aurait eu l'intention ou se serait engagée à vendre à la société [...] les locaux donnés à bail ; que le fait que le locataire ait procédé à des travaux importants d'aménagement intérieur du magasin résulte de sa volonté personnelle ; qu'elle ajoute qu'à aucun moment l'agent immobilier ne s'est engagé à vendre le bien à l'appelante ; que si la société [...] a fait une proposition à l'agent immobilier le 10 juillet 2014, Mme N... n'a manifestement pas entendu y donner suite et le dernier échange avec l'agent immobilier produit aux débats date de septembre 2014 ; que la cour relève que Mme N... n'ignorait pas que la société [...] par l'intermédiaire de son gérant M. E... souhaitait acquérir le bien lui appartenant puisqu'il lui écrivait en ce sens le 18 juin 2014 précisant que l'achat pouvait se faire rapidement sans l'aide d'un prêt ; qu'il ressort des échanges de courriels intervenus entre le 1er juillet 2014 et le mois de septembre 2014 entre M. E... et M. Q... agent immobilier, dont il n'est pas discuté qu'il était en charge de la vente du bien immobilier dont s'agit, que des négociations dont Mme N... était informée ont eu lieu sur le prix de vente qui était, selon les courriels de 499 000 euros ; que le 10 juillet 2014 M. E..., après avoir procédé à une estimation comparative de prix de locaux commerciaux, faisait une proposition d'achat à 475 000 euros ; que cette offre était transmise à Mme N... par M. Q... qui en informait le 23 juillet 2014 M. E..., précisant ne pas avoir eu de réponse à cette date et qui lui indiquait le 8 septembre 2014 avoir un rendez-vous avec Mme N... ; que M. E... relançait en vain M. Q... le 30 septembre 2014 ; que le compromis de vente conclut entre Mme N... et la société Financière de la Marne le 24 septembre 2014 porte sur un prix de 470 000 euros ; que par la suite, informé de la vente à la société Financière de la Marne, la société [...] faisait signifier par acte d'huissier à Mme N... et au notaire en charge de la vente selon acte d'huissier en date du 5 décembre 2014 qu'elle s'opposait à la vente faute par la bailleresse d'avoir respecté le droit de préemption de la locataire ; qu'il résulte de ces éléments que les négociations pour la vente étaient avancées puisque le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 euros le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 porte sur prix de 470 000 euros ; que par conséquent, l'attitude de Mme N... qui, alors que des négociations avaient lieu entre l'agent immobilier en charge de la vente et la société [...] représentée par son gérant M. E..., société qui était locataire depuis de nombreuses années du bien immobilier en vente, laissant ainsi croire qu'un accord était possible quant à la vente, n'a pas répondu à la proposition d'achat pour un montant de 475 000 euros et a signé peu après un compromis de vente pour un prix légèrement inférieur, a été déloyale envers l'appelante pendant les relations régissant la période précontractuelle en mettant fin sans motif aux pourparlers ; que le comportement fautif de Mme N... ouvre par conséquent droit à réparation au profit de la société [...] ; qu'il est admis qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale par un vendeur ne peut être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat projeté ; qu'en l'espèce, le préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers est constitué par la déconvenue de l'appelante de ne pouvoir acquérir le bien convoité alors qu'elle exploite le fonds de commerce dans les locaux depuis 1989 ; qu'elle y a fait d'important travaux et l'a relié, avec l'accord de Mme J..., à un local mitoyen appartenant à son gérant, M. E... ; qu'il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 10 000 euros » (arrêt attaqué, p. 9 et 10) ;

1) Alors que seul l'abus dans l'exercice du droit de rompre les pourparlers peut donner lieu à indemnisation ; que cet abus est constitué uniquement en cas de rupture sans motif légitime de pourparlers particulièrement avancés, caractérisés par un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat et d'une signature imminente de celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société [...] avait transmis à l'agent immobilier mandaté par Mme N... une proposition d'achat de 475 000 €, quand le prix souhaité était de 499 000 €, et que les parties n'avaient jamais évoqué la signature d'une promesse de vente ; qu'en jugeant, pour retenir la faute de Mme N... dans la rupture des pourparlers précontractuels, que les négociations étaient à un stade avancé dès lors que le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 € le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde, alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 avec un tiers portait sur un prix de 470 000 €, quand il résultait de ses propres constatations que les parties n'avaient jamais trouvé d'accord sur les éléments essentiels du contrat et qu'elles n'avaient pas même envisagé la signature d'un avant-contrat, ce dont il résultait que les pourparlers n'étaient pas un stade avancé, de sorte que M. N... pouvait décider librement et sans faute de ne pas y donner suite, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2) Alors, en tout état de cause, que le principe de la liberté contractuelle implique la liberté de choisir son cocontractant ; que le seul fait de vendre un bien à un tiers à un prix légèrement inférieur à celui proposé par un autre pollicitant ne saurait caractériser une faute dans la rupture de pourparlers précontractuels ; qu'en retenant, pour juger que Mme N... avait commis un abus dans la rupture des pourparlers avec la société [...] , que cette société avait fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 € le 10 juillet 2014, sans que Mme N... y donne suite, et que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 au bénéfice de la société Financière de la Marne avait porté sur un prix légèrement inférieur de 470 000 €, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.